רגע הקרב הכי גדול בשוק הנדל"ן נמצא ממש מעבר לפינה

צחי אגסי, בעלי ומנכ"ל ענדב יזמות, מסביר למה המס החדש של כחלון יחמיר את הבעיות בשוק הדיור
צחי אגסי, צילום: יח"צ
בקול ששון וקול תרועה יצא משרד האוצר בהכרזה חד משמעית שאינה משתמעת לשתי פנים: יוטל מס שנתי של 22 אלף שקל על בעלי 3 דירות ומס של 37 אלף שקל על בעלי 5 דירות. אם מדובר במס צודק או לא ניתן לדון ולהתווכח רבות, על מה שלא ניתן להתווכח זה על ההשלכות הצפויות בשוק הדיור בעקבות המהלך. מספר חברי כנסת כמו יאיר לפיד, דוד ביטן, שרן השכל ויו"ר ועדת הכספים משה גפני כבר הביעו את התנגדותם למהלך, אחרי שהחליטו באמת לרדת אל השטח ולהבין את ההשלכות בפועל.
בשורה התחתונה ברור כי החוק החדש יחמיר מאוד את הבעיות הקיימות בשוק הדיור וייפגע דווקא בחלשים (השוכרים) עליהם הוא מבקש, לכאורה, להגן. אכן, המס יהיה אפקטיבי מאוד בהפחתת הרצון של משקיעים לרכוש דירות נוספות להשקעה וינתב את הכספים להשקעות אחרות, חלקן מעבר לים אגב. יחד עם זאת, השאלה היא לא ברמת האפקטיביות של המהלך, אלא במחיר החברתי שלו – והוא גבוה מאוד.
משרד האוצר סימן את האויבים. עבור שר האוצר האויבים הם המשקיעים בשוק הדיור והם מבחינתו האחראים הבלעדיים לעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות. קל מאוד להטיל את האחריות על האזרחים וליטול מעט מאוד אחריות מצד הממשלה וכל הגופים האחראים על התכנון והביצוע.
המס החדש של כחלון יגדיל את העוני, ירחיק זוגות צעירים מרכישת דירה ולא ישחרר דירות חדשות רבות אל השוק. אם דירות חדשות יגיעו אל השוק אז רק במשורה ולא בהיקף שיצליח להשפיע על המחירים. במישור עלות תועלת הרעיון של משרד האוצר יגרום נזק רב, אך מעט מאוד תועלת.
מדוע המס החדש יחמיר את הבעיות בשוק הדיור ולא יפתור אותן?
כל מיסוי מתגלגל אל הצרכן הסופי – אין כלכלן שיתווכח עם העובדה המוגמרת שטוענת כי מיסוי חדש על מחירו של מוצר מסוים, חייב להתגלגל בדרך כלשהי אל הצרכן הסופי. לגבי מידת הגלגול של המס החדש ניתן להתווכח רבות, אך על העובדה כי המס החדש יביא לייקור מחירי השכירות אין כלל דיון.

החרפת אי השוויון והרחקת העניים מדירה – מי שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר, באופן יחסי, יהיו דווקא העניים יותר. מאחר שהמס על בעלי הדירות הוא מס גולגולת, כך יתייקרו מחירי השכירות יותר באזורים העניים יותר שבהם משלמים שכירות נמוכה. אותם עניים שמשלמים כעת שכירות גבוהה יותר יתקשו עוד יותר, אם בכלל, לרכוש בעתיד דירה למגורים ובכך הופכים אותם למעשה לשוכרי נצח.
אין תלות בשווי הדירה – עבור מיליונר המחזיק ב-3 דירות בתל אביב או בהרצליה פיתוח, תשלום של 22 אלף שקל בשנה מתוך דמי שכירות שנתיים שיכולים להגיע גם למאות אלפי שקלים, הוא יחסית בטל בשישים לעומת בעלים של 3 דירות בדימונה שעבורו תשלום ההיטל המיוחד יכול להגיע גם לסכום של ממחצית מדמי השכירות השנתיים. הוא אולי לא יגלגל את כל המס על השוכרים, אך מצבו מורע משמעותית ביחס למיליונר שמשכיר דירות בתל אביב ובהרצליה פיתוח. כלומר, המס החדש מגדיל בוודאות את אי השוויון במשק במקום להקטין אותו. לכל הפחות שיוחלט על הטלת מס יחסי בהתאם לגובה דמי השכירות וכך לפחות ניתן יהיה לשמור על מצבם של כל בעלי הדירות באופן יחסי.
תמריץ להתחמקות חוקית ממס – בעלי 3 דירות ומעלה שרובן מיועדות לדור הבא, יחליטו במהרה להוריש אותן כבר כיום אל הבנים והבנות ובכך יתחמקו בצורה חוקית לחלוטין מתשלום המס החדש. האם יותר דירות ישתחררו אל השוק בדרך זו? כלל לא בטוח. מי שלא יוכל להעביר את הדירות יישא בתקבולי המס, והשוכרים יהיו הקורבנות.
פגיעה בפנסיונרים – בעלות על 3 דירות אינה מעידה בהכרח על עושר מופלג. אם ניקח בחשבון פנסיונר בן 65 ללא הכנסה לפנסיה החי מקצבת ביטוח לאומי וגר בעצמו בדירת 3 חדרים באזור המרכז, ובבעלותו עוד 2 דירות של 3 חדרים בפריפריה, ייתכן שההון העצמי הכולל שלו יעמוד על מיליון שקל בסך הכל. אם יוטל על הדירה השלישית שלו מס של 1,000 שקל כששכר הדירה בגין אותה הדירה עומד על 2,500 שקל, גם אם חלק מהמס יגולגל על השוכר, עדיין אותו פנסיונר ללא קצבת פנסיה יאלץ לחיות עם 500 שקל פחות בכל חודש. ייתכן שאותו פנסיונר הוא פנסיונר עני ובעיני האוצר הוא מוגדר כעשיר, מאחר שכנגד אותן הדירות קיימות משכנתאות וכך שההכנסה הפנויה שלו לאחר ניכוי המשכנתאות היא נמוכה מאוד ומסתכמת ב-3,000-4,000 שקל בסך הכל.
עיוותי הקצאה בענף הנדל"ן – המס החדש, מעבר לפגיעה בשוכרי ובעלי הדירות, עלול להביא להעדפה של משקיעים לרכישת דירות יקרות. הרי מי שבוחר להשקיע מעתה ואילך יעדיף לרכוש דירה שנייה גדולה למגורים בשווי כפול משתי דירות קטנות בפריפריה. אותם משקיעים שבחרו לרכוש דירות זולות, יעדיפו לרכוש כעת, אם בכלל, דירות יקרות. התוצאה היא שמחירי הדירות באזור הביקוש יחזרו לעלות, ובמצב כזה יתרחב הפער בין מחיר דירה במרכז למחיר דירה בפריפריה.
פגיעה בהיצע הדירות – העובדה כי קיים ביקוש של משקיעים לרכישת דירות, והעובדה כי הם היוו עד היום כ-30% מהרכישות, הייתה גם זרז לתחילת פרויקטים יזמיים. אחרי הגדלת מס הרכישה ל-8% ירד משקל המשקיעים ל-20% ובעקבות המס הוא צפוי לרדת עוד יותר. כפי שראינו, שוק הדיור מתנהג בצורה כלכלית שונה משווקים אחרים, כך שפגיעה ביכולת של משקיעים לרכוש דירה משפיעה על היכולת של הקבלנים לבנות. התוצאה המשך הקיטון בהתחלות הבנייה.
תגובות לכתבה(22):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 20.
    בסדר, נכון. אבל מה חידשת? די למיחזור. ביזפורטל קצת מיון (ל"ת)
    יש ר א לי 24/09/2016 11:27
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 19.
    המס ראוי וצודק, הלוואי שיעבור חקיקה
    מרדכי 24/09/2016 11:09
    הגב לתגובה זו
    5 0
    אם המיסוי יעבור חקיקה, רוב הדירות שעליהם יחול המס החדש יוצאו למכירה. בנוסף זה ירחיק סופית את אספני דירות בנדל"ן המקומי.
    סגור
  • 18.
    כתבה מענינת אבל לא כתב הכל
    מיכה 24/09/2016 10:46
    הגב לתגובה זו
    0 1
    המשקעים הם הקונים הראשונים בפריסל מקבלן אחרת הבנק מפחד לתת לו כסף כי לנכס אין ביקוש . למיתבכינים הקומונסטים תשאלו את כחלון כמה מטח עזב את ישראל ? כאשר האירו נפל קרוב ל20 אחוז קנו ישראלים נדלן במילירדים. הכסף בזה לעולם לא יחזור, כי אם כחלון ירצה אותו אנשים יעברו לגור על ידו. כמו כן תבררו כמה קרנות פנסיה משקיעות הארהב מילירדים בונות בפילדלפיה ובפלורידה. כמו שניראה 2017 יהיה מיתון בענף הנדלן .אין אימון באוצר שמטיל קנסות. מס הכנסה היה צריך לידע את המשקיעים לפני 25 שנה כי הפטורים ומיסוי 10 אחוז עד סוף שנת 2016 ואחר כך נישדוד אתכם!!!! אין בעיה אנו יודעים להתגונן מכייסים.
    סגור
  • 17.
    יש לצחי אגסי 6 דירות!!!
    אנטרסנט 23/09/2016 19:22
    הגב לתגובה זו
    6 0
    צוות ביז היקר: נדרש מכל מרואיין לשתף כמה דירות בבעלותו טרם השמעת "דעתו האובייקטיבית..." ידוע שלצחי אגסי 6 (שש!) דירות. אז נדרש גילוי נאות!!!!!!
    סגור
  • 16.
    יש לצחי אגסי 6 דירות!!!
    אנטרסנט 23/09/2016 16:43
    הגב לתגובה זו
    3 0
    צוות ביז היקר: נדרש מכל מרואיין לשתף כמה דירות בבעלותו טרם השמעת "דעתו האובייקטיבית..." ידוע שלצחי אגסי 6 (שש!) דירות. אז נדרש גילוי נאות!!!!!!
    סגור
  • 15.
    המס הזה מעוות
    צור 23/09/2016 15:37
    הגב לתגובה זו
    2 3
    כשרוכשים דירה להשקעה יש מס רכישה על שווי הדירה (ומע"מ אם הדירה מקבלן) וכשמוכרים יש מס שבח על זה שהשווי עלה. כלומר כבר יש מס על שווי הדירה ולעשות מס נוסף זה כפל מס. אי אפשר למסות מיליון פעמים שווי של דירה. בנוסף, בדמוקרטיה עם שוק חופשי זה לא לגיטימי שהמדינה תנסה להכריח אזרחים למכור את רכושם בניגוד לרצונם באמצעות מיסוי. בפועל לא ימכרו בגלל זה דירה. פשוט יגלגלו לפחות חלק מהמס לשוכרים ואחרי זה גם מי שיש להם רק דירה אחת להשקעה יצטרפו ויעלו מחירים כדי לא להרגיש פראיירים.
    סגור
  • 14.
    שטויות במיץ, חבורה של אינטרסנטים, מס צודק ביותר !
    רועי 23/09/2016 05:22
    הגב לתגובה זו
    6 3
    גיבוב של שטויות, איך בדיוק זה יעלה את המחיר ? הרי כל מי ששכל בקודקודו מבין שיותר ויותר משקיעי נדלן מרובי נכסים יחליטו לצמצם רכושם..
    סגור
  • 13.
    ניתוח נכון (ל"ת)
    ל 23/09/2016 02:28
    הגב לתגובה זו
    2 8
    סגור
  • 12.
    חבל על כל המלל ממילה המס הולך להתבטל
    חיים 22/09/2016 23:46
    הגב לתגובה זו
    1 1
    להתבטל
    סגור
  • 11.
    כחלון
    ארז 22/09/2016 17:27
    הגב לתגובה זו
    4 3
    כישלון של שר פוגע באנשים הלא נכונים ונמצא בהיסטריה יורה לכל הכיוונים אפילו ועד בית לא מתאים לנהל
    סגור
  • טען עוד
  • 10.
    המס ירחיק צעירים מרכישת דירה??? הפוך! השוק יוצף דירות
    ביקורת 22/09/2016 08:03
    הגב לתגובה זו
    8 4
    שנמכרו על ידי אותם משקיעים שמתקשים לעמוד במשכנתאות בגלל המס החדש, ואפילו נתת דוגמא לאדם כזה במאמר... לכל היותר המאמר שלך מוכיח שיש להכפיל את המס כדי ללחוץ בכוח יותר בעלי דירות למכור אותן. לגבי גלגול המס כשיעור בכלכלה, זה יתרחש רק בטווח הארוך, כלומר רק לאחר ירידה מתמשכת בהיקפי הבניה (עקב המס) ורק אם כל שאר הפרמטרים בשוק לא השתנו. אפשר למנוע זאת בקלות על ידי בניה ביוזמה ממשלתית דווקא, למשל מחיר למשתכן. הנקודה שלך על הגדלת האי שוויון טובה.
    סגור
  • אין מחיר למשתכן במרכז - השכירות במרכז תזנק (ל"ת)
    דודו 22/09/2016 22:15
    הגב לתגובה זו
    2 3
    סגור
  • 9.
    מדוייק מאד וכבר קורה בשטח. מהחך הסוי כלכלית וחברתית (ל"ת)
    סטודנט לכלכלה וממשל 22/09/2016 08:02
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 8.
    אתה לא מעודכן המס קשור לשווי הדירה ככה שהמסקנות מוטעות
    אריה 22/09/2016 03:39
    הגב לתגובה זו
    2 0
    בהתחלה הוצע המס כפי שכתבת אלם השתנה לפני חודש וחצי לאחוז אחד משווי ממוצע של דירה באיזור בו היא נמצאת ובהתחשב בשטח הדירה.
    סגור
  • 7.
    מה לגבי גילוי נאות? הכותב מרויח לא רע מנדלן ויזמות
    מני 21/09/2016 23:38
    הגב לתגובה זו
    7 0
    מורגש לחץ אצל משקיעים ויזמים של נדלן. לא ברור אם המס על דירה שלישית יהיה אפקטיבי, אבל זה צעד בכוון של השוואת תנאי המיסוי מול "הפנסיונר העני" שלצערו משקיע בשוק ההון ולא בנדלן.
    סגור
  • 6.
    אין הרבה משקיעים בדימונה
    דמגוג 21/09/2016 19:32
    הגב לתגובה זו
    4 1
    הרוב נמצאים במרכז ולכן לא ימסו הרבה משקיעים "מסכנים" מדימונה
    סגור
  • 5.
    נקודה יפה למחשבה,הליכוד והחרדו_יו"ש לא
    משקיע שפוי 21/09/2016 18:06
    הגב לתגובה זו
    1 1
    רוצים להוריד מחירי דירות נקודה.
    סגור
  • 4.
    המס צודק !!
    אדם 21/09/2016 17:27
    הגב לתגובה זו
    5 2
    העליה מעל 100% במחירי הדיור ב8 השנים האחרונות נובעת בעיקרה מביקוש ספקולטיבי של דירות בגלל הריבית הנמוכה והעדר השקעה אלטרנטיבית סולידית. לממשלה אין שום אפשרות בטווח הבינוני להגדיל את ההיצע , לכן הקטנת הביקושים זה הצעד היחידי שנותן מענה לבועת הנדל"ן!!
    סגור
  • 3.
    ירידת מחירי הדיור
    משה 21/09/2016 15:21
    הגב לתגובה זו
    5 0
    שמו לב ישנן כ 650 אלפי דירות להשקעה שרובן אינן ממוסות. מדוע להעשיר את בעלי ההון ולא למסות אפיק זה ולהשקיע בחינוך, בריאות...
    סגור
  • 2.
    בעיית הדיור
    משה 21/09/2016 15:20
    הגב לתגובה זו
    8 0
    בעיית הדיור ניגרמה : 1. ריבית נמוכה 2. מסלול שכ"ד פטור ממס
    סגור
  • 1.
    מאמר פופוליסטי
    משה 21/09/2016 15:18
    הגב לתגובה זו
    10 3
    ההנחות שגויות, 1. תמיד המשכיריגבה את המכיר המקסימאלי שניתן בלי קשר לנושא המס. 2. מדוע פנסיונר שמשקיע בשוק ההון ממוסה ב 25 אחוז ואילו שכ"ד פטור עד 60,000 ש"ח בשנה ? 3. מדיניות מס צריכה להיות כזאת שלא תשפיע על ההחלטה היכן להשקיע וכאן נוצר עיוות של אפיק יחידי שאינו ממוסה.
    סגור
  • הוא ממוסה 8% על הקרן עוד לפני רווח (ל"ת)
    לא נכון 23/09/2016 02:24
    הגב לתגובה זו
    1 3
    סגור