16:24 בני ברק: עשרות עצורים בהפגנות החרדים נגד מעצר העריקים

15:45 צפי לפתיחה יציבה בוול סטריט: העיניים מופנות לסין, מניות הבנקים במוקד >>

15:22 המאבק נמשך: ארגוני הנכים מפגינים כעת ליד ביתו של רה"מ בירושלים

14:40 השר בנט: אין לנהל משא ומתן עם ממשלה פלסטינית שנשענת על חמאס >>

13:11 למ"ס: הצמיחה במשק ברבעון השני עמדה על קצב של 2.4%

12:40 מניית תמר פטרוליום צוללת ומשלימה נפילה שבועית של מעל 6%

12:38 מניית אל על יורדת 2.8% ומשלימה ירידה של 19% מתחילת השנה

12:36 מניית שטראוס עולה 1.3% ומשלימה 4 ימי עליות רצופים

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

ההון הישראלי זורם להשקעות בנדל"ן בחו"ל, אבל הסיכונים גבוהים

עם מחירי הנדל"ן בארץ פרופ' עלי קריזברג לא מתפלא שהישראלים בורחים להשקיע בחו"ל, ומזכיר שלא הכל ורוד

 |  10
בגלל הריבית?
Share
מספר ההשקעות המדווחות של ישראלים בחו"ל (ללא תאגידים בנקאיים) עלה מ-2013 ל-2015 בכ-4.5 מיליארד דולר (גידול של 53%) ועמד על כ-12.8 מיליארד דולר ב-2015. חלק ניכר מסכום זה הוזרם לתחום הנדל"ן דרך חברות נדל"ן זרות (כגון REIT), השקעות ישירות של חברות ציבוריות, השקעות של גורמים מוסדיים והשקעות פרטיות. מנתוני בנק ישראל ונתוני רשות המסים קשה להפריד בין השקעות של חברות שזה תחום עיסוקן לבין השקעות של פרטיים שהשקיעו במישרין או דרך חברות שהוקמו לצורך זה, אך המסקנה ברורה: הון ישראלי זורם בקצב גדל להשקעות בנדל"ן בחו"ל. 




אין בכך פלא. מחירי הנדל"ן בישראל הציגו עלייה עקבית מאז שנת 2006, ובמקביל נרשמה ירידת מחירי נדל"ן במרבית הארצות המפותחות לאחר המשבר ב-2008. בנוסף לכך, הריבית הראלית בישראל לתקופה של עשר שנים (גליל) עומדת היום על 0.32%, בארה"ב היא עומדת על 0.11%, ובבריטניה ובגרמניה היא קרובה לאפס (על סמך ציפיות לאינפלציה). כמו כן, בישראל חוקקו חוקים מגבילים כגון מיסוי לגבי מכירת מספר דירות והקשחת תנאי האשראי על ידי המפקח על הבנקים, ומנגד ישנה הקלה משמעותית בשוק האשראי הבינלאומי, מה שמגדיל את הכדאיות בהשקעה בחו"ל. הגיוני שהשקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה, על פניו ועל פניו בלבד, לאטרקטיבית - ולא רק עבור תושבי ישראל: הון אדיר זורם מכל רחבי העולם ומושקע בנדל"ן בארה"ב ובמספר מקומות באירופה.התופעה מזכירה במידת מה מגמה דומה מהשנים 2005-2006, כאשר חברות נדל"ן ישראליות  ומשקיעים פרטיים הזרימו הון אדיר לאירופה וספגו מהלומה קשה לאחר מכן, שאת נזקיה משלמים בעלי החברות עד עצם היום הזה. כלל, שלא לגמרי אומת בתורת המימון, טוען כי כאשר העדר מתחיל לנהור לשוק מסוים - הגיעה העת לצאת. גם בשנים 2005-2006 וגם עתה ניכרת נהירה המונית לשוקי הנדל"ן בחו"ל, אך האם קיים דמיון בין התקופות, או שעדיין קיימת הזדמנות נדירה להשקעה בנדל"ן בחו"ל?הדמיון בין שתי התקופות הנו מקרי בלבד. הריביות האפסיות היום בעולם כולו הן הטריגר המרכזי לעליות המחירים הדרמטיות בכל השווקים. המתאם  השלילי בין מחירי נדל"ן הנו המשתנה המובהק ביותר בהסבר לתנודות מחירים. למרות זאת, עליות המחירים במרבית הארצות המפותחות עדיין לא הביאה את רמת המחירים לזו של 2007. לפני שאנחנו ממהרים לממש את הדירות שברשותנו בישראל או לפתוח את חשבונות החסכון ולהזרים את הכסף להשקעה בדירות בברלין או במיאמי, כדאי לבדוק מה באמת ארע בשוקי הנדל"ן הבינלאומיים בשש שנים וחצי האחרונות:



התגובה המידית למספרים אומרת שאולי אחרנו במעט את הרכבת. אכן, עלייה קטנה בריביות בארה"ב שתגרור עליית ריבית באירופה וגם בישראל עלולה להביא לתיקון בשווקי הנדל"ן במרבית הארצות המפותחות. יחד עם זאת, בטווח הארוך יותר המחירים יתייצבו לרמתם בשנת 2007 ואף מעבר לזה. מובן שהשווקים השונים יתנהגו באופן שונה ולכן יש לבצע אומדן של משתנים קריטיים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בטווח הארוך באופן שונה ממקום למקום. למשל, שיעורי הגידול באוכלוסיה. יש הטוענים שגל ההגירה לגרמניה ישפיע לחיוב על שוק הנדל"ן הגרמני בטווח הארוך. מאידך גיסא, גורם זה הנו חד פעמי. יחד עם זאת, הצפי לשינוי אוכלוסין בברלין הנו 6.8%, שהוא גבוה לאין שיעור משיעור הגידול הצפוי בגרמניה כולה. פלורידה נהנית מצפי חיובי במיוחד לגידול אוכלוסין של כ-3.4%. בלונדון מחירי הדיור בנסיגה כתגובה לברקזיט, אך להערכתי התהליך יהיה רך בהרבה מהצפוי ולפיכך תגובת המחירים להחלטת הברקזיט הנה חריפה מידי.

לא הכל ורוד בממלכת הנדל"ן בחו"ל
אכן קיימת הזדמנות סבירה להשקעה בנדל"ן בחו"ל לטווח הארוך, אך הזדמנות זו לא מתאימה לכל אדם בישראל המחפש השקעה בחו"ל, וישנם לא מעט סיכונים - והם גבוהים:

סיכון מט"ח: מאחר שאנו מודדים את תוצאות השקעתנו במונחי שקל, התחזקות השקל ביחס למטבעות אחרים עלולה להעיב על התוצאות. כך למשל, אם השקענו בנדל"ן בגרמניה ומחירי הנדל"ן עלו ב-10% אך באותה תקופה האירו נחלש ביחס לשקל ב-10%, התוצאה היא שלא הרווחנו ולו אגורה שחוקה.

סיכון תחזוקה: השקעה ישירה בנכסים חייבת לקחת בחשבון פחת כלכלי, כלומר התיישנות מערכות פיזיות הקשורות בנכס. הדבר נכון במיוחד בארצות כמו ארה"ב, שם מקובל לחשוב שההשקעה בתחזוקה מחושבת לפי 30 שנות חיים של הנכס. כלומר, בנוסף להוצאות השוטפות יש להוסיף כל שנה כ-3% מערכו של הנכס לעלויות.

סיכון ניהולי: בעיה המכונה בתורת המימון "בעיית הסוכן". הנכסים בחו"ל מנוהלים על ידי גורמים מקומיים שלהם אינטרס כספי ברור. העובדה שהנכסים מנוהלים על ידי "חבר של חבר", שהוא במקרה ישראלי המתגורר בחו"ל, אינה ערובה ליושרו של המנהל.

סיכון מצגי שווא: הרוכש הישראלי נעדר אפשרות לבדוק את הנכס הנרכש. התמונות שהוא בוחן רחוקות מלשקף את המצב לאשורו. כמו כן, לרוכש יש חוסר ידע לגבי חוקים מקומיים בתחום הנדל"ן (שעלולים להיות שונים מהותית מאלו שהוא מכיר בישראל).

סיכון בעלות: השקעה בקרן המשקיעה בנכסי נדל"ן בחו"ל פירושה שהבעלות הרשמית על הנכסים נמצאת בידי ישות אחרת. אדם המשקיע בקרן שמשקיעה בבית דירות לא מקבל בעלות רשמית על דירות ספציפיות, משמע שזכות התביעה הבלעדית של הרוכש הישראלי הנה כלפי מנהלי הקרן, שלרוב דואגים להגן על עצמם משפטית, ולא על משתמשי הנכס.

סיכון הריבית: כנראה הסיכון המהותי ביותר בטווח הקצר מכיוון שעלייה קטנה בשערי הריבית בחו"ל תגרור נסיגה, אף אם זמנית, במחירי הנדל"ן.

בשורה התחתונה, גם אם קיימת הזדמנות לטווח ארוך ברכישת נדל"ן בחו"ל, היא עלולה שלא להתאים למשקיעים פרטיים בישראל. יתכן שלאלו עדיפה השקעה במניותיהן של חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה בחו"ל.



פרופסור עלי קריזברג הוא פרופ' למימון ונדל"ן באוניברסיטת בר אילן ומחבר הספר "מחירי נדל"ן – אמת או פיקציה"
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

10 תגובות ב-10 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
10 אבי 02/09/2016 06:55 סוף סוף שראוצר שיודע מה הוא עושה (ל"ת)
9 רמי 01/09/2016 18:41 שר אוצר מזיק והציבור בורח. צריך מבוגר אחראי ! (ל"ת)
8 הישרדות פוליטית!! 01/09/2016 14:43 כחלון דופק את המשק במליארדים!!! והכל בשביל (ל"ת)
7 מס עיזבון כפל מס וכו 01/09/2016 14:42 מה עם כללי המיסים שמאוד שונים שם מפה???? (ל"ת)
6 קרקולה 01/09/2016 14:23 שר אוצר שדוחף כסף החוצה
פחלון חכם גדול, כסף ישראלי עף החוצה, ומשקיעים בורחים. גאון
5 הבודק בציציות 01/09/2016 14:18 ועדיין השקעה אלטרנטיבית כדאית
בורסה מתה בישראל ונדל"ן במחיר מנופח בישראל, יוצרים חיפוש להשקעות אלטרנטיביות. הבורסה אצלנו מסוכנת לא פחות.ואולי יותר.
4 הכל עדיף 01/09/2016 14:11 על ישראל. פה יותר מסוכן להשקיע ויותר מיסים
אוכלוסיה צרת עין מנוולת וקנאית ושלטון נוסח סטאלין המגמה תגבר.
3 גימלאי 01/09/2016 13:31 גדול מפסיד , קטן משלם
תיקון קטן - חברות ישראלות ספגו הפסדים במשבר נדלן של 2008 . זה נכון , אך שילמו על כך חוסכים לפנסיה . אולי זה הסיבה שרבים מעדיפים להשקיע בדירות על שמם לצורכי פנסיה, מאשר להסתמך על מישהו אחר .
2 איתן 01/09/2016 12:57 תוצר של אי ודאות ואי אמון במשק שיצר שר האוצר (ל"ת)
1 אחד שיודע 01/09/2016 12:51 מה פרופסור? הוא ד"ר. לא פרופ'. (ל"ת)
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.