21:17 מטבע הביטקוין נסחר לראשונה מעל 6000 דולר ליחידה

20:46 התאגיד ששואף להשקיע 880! מיליארד דולר בעשור הקרוב בסקטור הטכנולוגיה >>

18:44 סגירה יציבה בבורסות אירופה: הדאקס קרוב לרמת ה-13 אלף הנק'

08:53 שוק המט"ח: הדולר מתחזק 0.6% מול היין לרמה של 113 יין לדולר

08:07 בורסות אסיה: מדד האנג סאנג מטפס 1%

21:09 הסיבות שהביאו לתנודה החדה הבוקר בשווקים, האם יש סיבה לדאגה? >>

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

אל תדירו את הישן מפני החדש

חיה נחום, מנכ"ל ובעלים של משרד "המטבחון פרסום" על האוכלוסיה שעשויה להיפגע מפרויקטי פינוי בינוי 
 |  2
Share
לפני שאתם הורסים את הבניינים ברחוב, במסגרת תהליך פינוי בינוי, חשבו איך לא לפלוט ממנו את הדיירים הוותיקים: בענף ההתחדשות העירונית נהוג לומר שתכניות פינוי בינוי  - הריסת הבניינים הישנים והקמה של חדשים, הן תכניות אידאליות, מאחר וכולם מרוויחים.


הרשות מרוויחה אוכלוסייה נוספת וחזקה שמכניסה עוד מיסים לקופת העירייה כמו גם שיפוץ של התשתיות הישנות בשכונות הוותיקות. היזם מרוויח דירות חדשות למכירה אותן הוא מקבל בהתאם לשילוב זכויות התב"ע האזוריות וזכויות התמ"א של הבניין וכמובן, הדיירים שמקבלים דירות חדשות וגדולות שערכן  הכספי גבוה יותר, חיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה או מתקפת טילים ובדרך כלל גם , חניות חדשות, שיפוץ הלובי, מרפסות שמש, גינה ועוד.
 
אבל לפני שאתם  מפעילים את הבולדוזר והורסים את הבניין הישן, כדאי לעצור ולחשוב על השינויים שיביא עמו הבניין החדש והפגיעה במרקם החיים של הקהילה שהתגוררה במשך שנים במקום. לובי וגינה חדשים עם תאורה משודרגת מעלים את ההוצאות השוטפות של וועד הבית  ומשמעותן הכלכלית הישירה של הגדלת שטחי הדירות הוא חישוב ארנונה שונה שמעלה באופן מהותי את גובה תשלומי הארנונה. 

ההוצאות הגבוהות יותר אולי שוות  את העלייה בערך הבית אך כשאנו בוחנים היכן מבצעים את הפרויקטים להתחדשות עירונית בדרך כלל אנו מוצאים כי מדובר במקומות בהן האוכלוסייה היא מחתך סוציו אקונומי נמוך יותר. מקומות בהם גרים לעיתים אנשים מבוגרים, אולי לבדם שעלייה של כמה מאות שקלים בהוצאה החודשית עבורם על דיור פשוט לא אפשרית, כי הם לא יעמדו בה.התוצאה – רבים מתושבים אלה יעזבו את האזור אחרי שהוא יחודש. לתהליך זה קוראים  ג'נטיריפיקציה, והיא הצד האפל של תחום ההתחדשות העירונית. זה שלא מדברים עליו.ג'נטריפיקציה היא תהליך עירוני-חברתי בלתי מתוכנן של מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור.  כאשר לא תמיד האופי שלהם מתאים לאוכלוסייה במקום.  הסנדלר, השען או החנווני המוכרים והאהובים על אותה אוכלוסייה לפתע נעלמים, כי גם הם לא יעמדו בשכר הדירה החדש והגבוה או שפשוט  היזם יחליט להחליף את  העסק ויקנה את המקום הישן. התהליך עשוי לפרק את הקהילה הוותיקה שתידחק אל מחוץ למקום מגוריה .
 
אבל לא כך חייב להיות הדבר.  היופי בתהליך ההתחדשות העירונית הוא השילוב בין הקהילה הוותיקה לאוכלוסייה חדשה ולא דחיקתה של הקהילה לשוליים, לכן העירייה והיזם יכולים לחשוב כיצד יפעלו כדי לשמר את הקהילה הוותיקה במקום . היזם  יכול למשל תמורת הנחות מהרשות המקומית בהיטלי השבחה, להשאיר לדיירים הוותיקים את תשלומי וועד הבית הנמוכים במשך השנים הראשונות, על פי החישוב של ההוזלה שקיבל. עוד יוזמה יעילה היא הקצאת נכס מניב בבניין, למשל חנות או דירה אשר תושכר, כאשר ההכנסות מהשכירות שלה  ילכו לטובת הכלל – כלומר לטובת ההוצאות השוטפות של הפרויקט.

יש לציין כי כבר היום נהוגים דוגמאות מסוג זה בפרויקטים המוקדמים ברחבי הארץ, אך הם מעטים מידי. אז נכון שלכאורה התחדשות עירונית היא עסק רווחי לכול, אבל היא אמורה להיות קודם כל חברתית ולכן מול עיניהם של הרשות המקומית והיזם צריכה להיות קודם כל האוכלוסייה ורק אחר כך חשבון הבנק.

***הכותבת חיה נחום מנכ"לית ובעלים של משרד "המטבחון פרסום"
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

2 תגובות ב-2 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
2 BB 23/07/2016 14:45 את באמת מאמינה למה שאת כותבת
"אבל לא כך חייב להיות הדבר. היופי בתהליך ההתחדשות העירונית הוא השילוב בין הקהילה הוותיקה לאוכלוסייה חדשה ולא דחיקתה של הקהילה לשוליים, לכן העירייה והיזם יכולים לחשוב כיצד יפעלו כדי לשמר את הקהילה הוותיקה במקום . היזם יכול למשל תמורת הנחות מהרשות המקומית בהיטלי השבחה, להשאיר לדיירים הוותיקים את תשלומי וועד הבית הנמוכים במשך השנים הראשונות"-ואחרי כמה שנים היזם יזרוק אותו ,אז מה זה כלכך משנה עכשיו או עוד כמה שנים. הסנדלר אף פעם לא יוכל לעמוד בהוצאות שכירות ארנונה כמו בתי קפה גם בעוד כמה שנים מצבו הכלכלי לא יהיה מזהיר.
1 דוד 21/07/2016 19:20 צודקת
זו חשיבה נכונה
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.