שוק הדיור מתקרב לנקודת האל חזור, וכלכלת ישראל מתקרבת לאזור מסוכן

יריב פז, מנכ"ל ובעלים של Paz Group, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב, על עליית מחירי הדיור שעלולה להוביל בסופו של דבר למיתון חריף

יריב פז, צילום: יח"צ
מחקר חדש שנערך ברשות פרופסור צביקה אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, קובע חד משמעית כי תכנית מחיר למשתכן גורמת לעליית מחירים בשוק הדיור. גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה נתונים שלא משתמעים לשתי פנים, לפיהם נרשמה ירידה חדה בהתחלות הבנייה רבעון רביעי ברציפות. אין ספק שיש בעיה מהותית במשבר בשוק הדיור, אך הבעיה היותר חמורה היא שייתכן שמחירי הדירות עברו את נקודת האל חזור שמשמעותה היא שסופן של עליות המחירים יתבטא בצניחה חדה במחירי הדיור. לא ירידה קלה או עדינה, אלא משבר שיתבטא גם במיתון חריף והשפעה בנקאית חמורה.
פוליטיקאים רבים טוענים לפתע כי אינם רוצים בירידה דרסטית במחירי הדירות מחשש שהיא תיצור משבר כלכלי חמור. מאידך גיסא, הם לא מבינים שאם הירידה לא תתממש כבר בתקופה הקרובה לאחר זינוק של למעלה מ-100% במחירים מאז 2008, ירידת מחירים בעתיד עלולה להיות דרסטית מאוד וללא מעצורים, בדומה לזו שהתרחשה בארה"ב. ככל שעולים מחירי הדירות ללא הפוגה, כך עולה חשש אמיתי שכלכלת ישראל נכנסת לאזור מסוכן שבו אם יירדו מחירי הדירות, הירידה תהיה תלולה בלאו הכי.

נקודת האל חזור של שוק הדיור מתקרבת ככל שעולים המחירים ללא פרופורציה או רסן, וזו נקודה שממנה והלאה המחירים יכולים להמשיך ולטפס גם בעוד 3 שנים קדימה, אך ברגע שתתרחש ירידה - המשבר יהיה ענק וחסר תקדים. הבעיה מתחדדת מאוד כשמסתכלים על הנתונים הנוגעים לצריכה ולא קשורים לשוק הדיור, הציבור מצמצם צריכה ומתייעל כדי לעמוד במחירי הדיור שלא מפסיקים לעלות.
בנק ישראל, משרד האוצר וכל הגורמים הממשלתיים חייבים להפסיק להטיל את האשמה אחד על השני ולהביא תכנית לבלימת המחירים, שתתחלק למספר רב של תחומים ולטווח קצר וארוך שכל אחד מהם דורש טיפול אחר. על מקבלי ההחלטות להבין שאי-ההצלחה לפחות בעצירת העלייה במחירי הדירות היא כבר לא בעיה של חוסר היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה, אלא מאיימת איום משמעותי על הכלכלה הישראלית וזו עלולה למחוק את כל ההישגים הכלכליים שנרשמו כאן בשנים האחרונות ולהותיר חותם עמוק וקשה על כל החברה הישראלית. קריסה במחירי הדירות לא רק תרחיק את הזוגות שלא רכשו דירה מהחלום, אלא תביא זוגות שכבר רכשו דירה לוותר על דירתם בשל הפגיעה הכלכלית האנושה.
הפתרון לבלימת מחירי הדירות בטווח המיידי הוא החלטה למתן הוראת שעה שתעניק במשך השנה הקרובה חלון זמן למכירת דירות ללא תשלום מס שבח, שאותו משלמים בעת מכירת דירה שנייה ואילך. מראש, בעת מתן הפטור, יודיע משרד האוצר כי יעלה מס השבח ל-50% באופן קבוע. עצם הידיעה של משקיעים כבר היום כי ישלמו מס גבוה בתוך שנה תביא למכירה מוגברת של דירות ונכונות להתפשר על המחירים באופן מיידי בכל רחבי הארץ. את הדירות שימכרו המשקיעים יוכלו לרכוש גם אנשים המעוניינים לגור בשכירות באזור אחר ובכך להמשיך להשכיר את אותן הדירות למי ששוכר אותן כיום.
יהיו שיגידו כי משקיעים ימכרו דירות ללא תשלום מס שבח ואז ירכשו דירות אחרות, אבל נראה שמס הרכישה הגבוה בגובה של 8% יגרום להם שלא לחזור לשוק הדיור בישראל ולחפש השקעות אחרות, ככל הנראה מעבר לים או באפיקים אחרים כמו הבורסה בתל אביב.
ברמה הפרקטית מהלך של פטור ושחרור של דירות רבות של משקיעים בפרק זמן קצר יביא להגדלת היצע הדירות ולירידת מחירים בשיעור של 5%-15% כבר בשנה הקרובה, שיעור שבו כלכלת ישראל תוכל לעמוד ושוק המגורים והקבלנים יוכלו לבצע התאמות והיערכות הנדרשת לכך. הממשלה מצידה תיאלץ להגדיל את היצע הדירות באופן מידי, ולא רק באמצעות תכנית מחיר למשתכן שיוצרת הגדלת היצע של דירות זולות בפריפריה אך לא מגדילה את היצע הדירות בפועל.

השלב השני של התכנית צריך לבוא בשיתוף בנק ישראל דרך אילוץ הבנקים להעלות שוב את מרווחי האשראי בשוק המשכנתאות. ברגע שיובטח כי ריבית המשכנתאות תוסיף לעלות במקביל, המוטיבציה לרכוש דירות בכל מחיר ואופציית המימון באמצעות הון עצמי תגבר על מימון באמצעות נטילת הלוואות בשיעור מינוף גבוה.

כל זאת לא יעבוד אם הממשלה לא תייצר התחלות בנייה גבוהות יותר בצורה דרסטית, טוב יהיה אם תהיה נסיגה לפחות חלקית מתכנית מחיר למשתכן שלא באמת תורמת להורדת מחירי הדירות ורק מגדילה את הביקושים.
תגובות לכתבה(7):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 7.
    למה לא פשוט לבנות יותר
    יוסי 10/07/2016 08:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא צריך טובות מהקבלנים בארץ....שיביאו לכאן חברות בנייה מחו"ל שיבנו עשרות אלפי יחידות דיור...כל המשקיעים יבינו את הרמז וישחררו דירות במיסוי רגיל...לא צריך לתת מתנות לאלו שלא חסר להם כסף...שישמרו אותם לזוגות הצעירים.
    סגור
  • 6.
    אני במקום כחלון
    מוקי 28/06/2016 23:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מפשיר אדמות בחינם, לעיר חדשה בין ירושלים לתל אביב. מביא חברות ענק סיניות עם כל הציוד והעובדים שלהן. ובונה עיר (לגובה) או שניים חדשות למאות אלפי ישראלים כשהמחיר לדירה עד 500000 ש״ח !!!
    סגור
  • 5.
    מאמר לא מקצועי
    דניאל 28/06/2016 23:08
    הגב לתגובה זו
    1 0
    האם אתה חושב שהעלאת מס רכישה ל - 50 אחוזים זה הפתרון לירידת מחירים? זה הפתרון לגרום לאנשים לא למכור דירות בחיים כי אתה מבטל להם את הרווח. הפתרון הנוסף שלך הוא לגרום לבנקים להרוויח יותר? במילים אחרות אתה לא בדיוק בוגר אוניברסיטה.
    סגור
  • 4.
    2 אתה יכול להסביר בשפה פשוטה את סעיף 3 בבקשה
    ליאור 28/06/2016 16:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תודה
    סגור
  • 3.
    המחירים לא יכולים לעלות יותר מכמה אחוזים בודדים-
    א 27/06/2016 22:12
    הגב לתגובה זו
    4 1
    כל האינדקטורים ברי השוואה , כל האיתותים מכיוון המשק ואף המצב בעולם משדרים על כך שהעליות בשוק הדיור מיצו עצמם , לא סתם אתה שומע על משקיעים כבדים שיוצאים החוצה. הירידה הדרסטית והחדה שאתה מדבר עליה - קרובה מתמיד , עניין של חודשים עד שנה.
    סגור
  • 2.
    כמה צעדים פשוטים להורדת המחירים...
    כלכלן 27/06/2016 17:53
    הגב לתגובה זו
    0 1
    1)הטלת מס רכוש שנתי 1% וחובת דיווח כללית כמו בארה"ב לכל בעל דירה בישראל שלא גר בדירה בפועל בעצמו. ניתן לקבל פטור מזה אם גרת בדירה כבר במשך חמש שנים לפחות. 2)הגבלת המשכנתאות ל100% ריבית קבועה כדי שאנשים לא יעשו ספקולציה מסוכנת על הריבית העתידית. 3)הנפקת אג"ח ממשלתי צמוד למדד מחירי הדירות, ניתן גם ברמת העיר ולא רק ברמה הארצית. כפי שבעבר כאשר היתה היפר-אינפלציה הנפיקו אג"ח צמוד מדד כדי לחייב את הממשלות גם בעתיד לפעול בעניין ולרסן את האינפלציה גם הפעם זה צפוי לעזור וגם להסיט ביקושים לדירות לאג"ח זו.
    סגור
  • 1.
    נוכל ומאוס (ל"ת)
    1 27/06/2016 15:20
    הגב לתגובה זו
    6 1
    סגור