23:05 סגירה מעוברת לאחר הצהרת הפד': מניות הטכנולוגיה משכו למטה, הבנקים עלו >>

21:04 הפד': "התחלת צמצום המאזן באוקטובר הקרוב" , המדדים הגיבו >>

17:57 אפל מאבדת 2.7% ברקע לביקורות מאכזבות על מוצר הדגל >>

17:39 אחד הסקטורים הבולטים של השנה האחרונה ממשיך להיחתך, הזדמנות קניה? >>

15:47 הערב ב-21:00: הנה התחזיות לקראת האירוע המרכזי של החודש בשווקים >>

11:54 הפאונד הבריטי קופץ 0.5% מול הדולר ל 1.35 דולר לפאונד

10:21 בורסות אירופה: המסחר נפתח בירידות שערים קלות, הקאק מאבד עד 0.1%

08:19 בורסות אסיה: מדד הונג קונג מטפס 0.3%

08:07 האירו עולה 0.1% מול הדולר ונסחר ברמה של 1.2 דולר לאירו

19:46 מנהל קרן הגידור הגדולה בעולם - "ביטקוין זו בועה" >>

16:09 מנכ"ל חלל תקשורת דוד פולק נחקר במסגרת פרשת בזק >>

15:41 בולטות בת"א: טבע נופלת 3%, פלוריסטם יורדת 4%

13:51 פרשת בזק: הותר לפרסום - גם מנכ"ל חלל תקשורת נחקר >>

13:00 כחלון חתם על צו שיאפשר נסיעה חינם בקו כרמיאל - אחיהוד >>

12:45 בולטות בת"א: טבע נופלת ביותר מ-4%, ארית מזנקת 7%

10:53 יציבות בבורסות אירופה - הדאקס משיל 0.15%

08:19 הניקיי היפני משלים פערים - מזנק הבוקר 1.7%

08:18 טאואר חוזרת עם פער שלילי של כ-0.5%

22:18 ברקע לזינוק בתשואות: הזהב ממשיך לאבד גובה ויורד 1.2%

21:20 חובות צריך לשלם, וזה מתחיל להעיק על הצרכן האמריקני, האם אנחנו בדרך... >>

18:05 התשואות בשוקי האג"ח ממשיכות לטפס הערב >>

15:36 לב לבייב ושאול אלוביץ נפלטו מרשמית העשירים של 'פורבס' >>

15:35 בולטות בת"א: פרוטרום קופצת 2% במחזור הגבוה בבורסה

12:49 רוסאריו על מניית סינאל: שווי ראוי של 44 שקל לעומת שווי נוכחי של 32...

12:41 פורסייט השלימה בהצלחה פיילוט נוסף בסין - המניה עולה 3.3% >>

10:56 באירופה - הדאקס מטפס 0.6%, הקאק עולה 0.4%

10:55 מניית מנדלסון תשתיות בולטת בעלייה של 3.4% במחזור חריג

10:55 הדולר מטפס 0.2% ונסחר סביב 3.53 שקלים

07:52 עליות באסיה - המדד בהונג קונה עולה 1%

07:51 הדולר נסחר ביציבות מול האירו ברמה של 1.194 דולר לאירו

07:51 הנפט נסחר הבוקר בצמוד לרמה של 50 דולר לחבית

16:20 מניית בית שמש השלימה טיסה של יותר מ-30% בשבוע >>

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

והרי התחזית: משבר הדיור רק יחריף בשנים הקרובות

צחי אגסי, מנכ"ל משותף בחטיבת הנדל"ן של אלוני האפט הפועלת בפרויקטים של התחדשות עירונית, על בעיות הדיור במדינה, שלא משנה מה יחליטו בקבינט הדיור - הן רק יחריפו
 |  10
Share
מבול של הצהרות ושכנועים שוטף את הציבור הרחב מאז שנת 2010 וטוען כי משבר הדיור כבר זוכה לפתרון אמיתי בשטח. אותן הצהרות של ראשי קבינט הדיור וגורמים ממשלתיים מתמקדות אך ורק בשאלת המחירים, שהיא בפועל הבעיה המשנית. הבעיה האמתית שהביאה למשבר הדיור היא היעדר תכנון לטווח ארוך וללא מבט ארוך טווח על תהליכי התכנון, בעיקר באזור המרכז. נראה שבעיות הדיור במדינת ישראל רק ילכו ויחריפו ולא מדובר רק בבעיות הנוגעות למחירים.


לב בעיית מחירי הדיור נעוצה באותה החלטה ממשלתית משנת 2009, שמטרתה הייתה לעצור את התכנון באזור המרכז כדי ליישב את הפריפריה. אותה החלטה יצרה צוואר בקבוק תכנוני ענק שהממשלה הנוכחית מבקשת להגדילו ולהרחיב את הפער, ובכך להעמיק את הבעיה. למעלה מ-90% מיחידות הדיור המשווקות על ידי יחידות התכנון לא נמצאות כלל בלב ליבו של אזור הביקוש, כלומר, במעגלים הראשון והשני של תל אביב, ולכן הן מגדילות את צוואר הבקבוק. בעיה נוספת היא שהרחבת הבנייה בפריפריה דורשת בפועל השקעה אדירה בתשתיות תחבורה.

הבעיה הכי גדולה היא שהאופן שבו בחרה הממשלה לטפל בבעיות הקיימות בענף הנדל"ן רק יחמיר את הבעיות למקבלי ההחלטות שיגיעו בקדנציה הבאה, כפי שהיה גם בעת כהונת הממשלה הקודמת. כך לדוגמה, מחיר למשתכן שהיא תכנית הדגל של הממשלה הנוכחית, מתקדמת בטווח הקצר ויוצרת בעיות רבות לטווח המאוד ארוך. המיקוד של המתכננים במחיר למשתכן גורם להזנחת הצורך בהתחדשות עירונית בהיקפים גדולים.הצורך לספק מלאי מהיר מאוד של דירות על כל קרקע פנויה לבנייה הזמינה בטווח הזמן המידי לא מלווה בהשקעה מקבילה בתשתיות כמו תחבורה, כבישים, רכבות שמקלות את ההגעה לפריפריה, וכמובן תשתיות שלהן קשר ישיר לאזורי המגורים כגון חשמל, מים ועוד. הרשויות המקומיות שזקוקות לתקציבים ממשלתיים שיוכלו לתמוך בתשתיות לא רק שלא מקבלות אותו, אלא שהתקציבים הבסיסיים שלהם חסרים מאוד, כך שצוואר הבקבוק של הגידול הצפוי בהתחלות הבנייה עלול להיגמר במשבר חמור מאוד של עיכובים באכלוסן של אותן הדירות שאמורות לכאורה לפתור את משבר הדיור. 
 
אולי בממשלה הזאת יהיה אחרת?
כבר כיום ניתן להיווכח בבעיות התכנון הקיימות שיצרו הממשלות הקודמות. שר השיכון, יואב גלנט, התבטא באחרונה בנושא וציין כי כיום נבנות 8,000 יחידות דיור חדשות בראש העין ובעיות תשתיות חמורות של חשמל ומים מביאות לעיכובים חמורים ופגיעה בתושבים. למרות שכל ממשלה מבטיחה ומציינת שאצלה זה יהיה אחרת, נראה שהשכונות הנבנות כיום במסגרת פרויקטי מחיר למשתכן יהיו בשלבי בנייה מתקדמים בעוד 3 שנים, כאשר אלה שקיבלו את ההחלטות בממשלה הנוכחית כנראה יתחלפו לאחר קיום של בחירות לכנסת. שרים חדשים יבואו עם תכניות חדשות וכך הבעיות הישנות שלא זוכות למענה מוחרפות.מיותר לומר כי קניית הקרקעות מצד היזמים בפריפריה נמצאת כרגע בקיפאון, לאחר שיזמים מצאו עצמם ''תקועים עם קרקעות יקרות'' לאחר שהמינהל שחרר קרקעות סמוכות לאלפי יחידות באותם אזורים. נראה שאף יזם בר דעת לא ימשיך לקנות קרקעות כאשר המדינה "תתחרה" בו בקרקעות בחצי מחיר שיש להן קשר ישיר למחירי הדירות. ככה עושים עסקים בישראל 2016? המדינה מוכרת ביוקר ודקותיים אח''כ מוכרת בזול?

טרם בניית יחידות דיור והפשרת קרקעות, על הממשלה להפנות תקציבים ייעודיים לאותן ערים ורשויות מקומיות שבהן צפויה בנייה מאסיבית. נראה כי השקעה כזו בתשתיות לא תתבצע מאחר שהיא לא נראית בעיני משרד האוצר כחיונית לפתרון הבעיות בשטח, כל זאת בשעה שהמחסור בתשתיות ובהשקעה בתכנון היא צורך ממשי.

בישראל ישנן שכונות שלמות וגדולות שנבנו לפני למעלה מ-30 שנה ומשוועות להתחדשות, בין אם במודל של פינוי בינוי או במודל של עיבוי בינוי. מי שנותן לאותן הדירות את המענה הם יזמים וקבלנים שרואים לנגד עיניהם את פוטנציאל ההתחדשות העירונית, אולם ללא תכנית והסברה ממשלתית היכולת של אותם יזמים לפעול גם ברמת המאקרו ולהשפיע על כל האזור והשכונה היא פחותה.

מה הפתרון למשבר הדיור מלבד תקצוב הרשויות והתשתיות? כדי להפחית את עומס הביקושים הפיקטיבי על ערי הפריפריה שדווקא זוכות להגירה שלילית של הדור הצעיר לטובת ערי המרכז, חייבים להוציא אל הפועל פרויקטים גדולים פינוי בינוי בשכונות במרכז הארץ. התחדשות של שכונות שלמות ותכנונן מחדש דורש גם הסכמה של חלק ניכר מתושבי השכונה, חתימה על חוזים מול קבלנים ומשאים ומתנים ארוכים, אך ללא התנעת תהליכים אלה כבר עכשיו, מלאי הקרקעות הזמינות לבניה ימשיך לרדת והממשלות הבאות יהיו בבעיה תכנונית כה עמוקה עד כדי פיצוץ.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

10 תגובות ב-8 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
8 חיימון 05/04/2016 09:53 רק מס רכוש על דירה שנייה ומעלה יפתור את הבעייה.
ובנוסף המשך בניית דירות בכמות גדולה יחד עם תשתיות מתאימות
7 יצחק 05/04/2016 09:41 לבנות ולחזק את הפרפריה
בשום פנים ואופן לא להעמיס עוד דירות על המרכז...יש לחזק את הפרפקיה למורת רוחם של היזמים (כדוגמת הכותב)שיסתפקו ברווח יותר קטן
6 רפי 04/04/2016 20:16 לא לתת מחיר להוריד חזק כמו ברכב
ואז כל הלחוצים יתקעו תנסו כולם בעחד לא לקנות בתים עש שהמחיר ירד בחצי כמו ברכבים המשומשים
5 אנונימי 04/04/2016 09:46 הכול שטויות , יגידלו את ההיצע והבועה תתנפץ.תנו זמן ...
הכול שטויות ,יגידלו את ההיצע והבועה תתנפץ.תנו זמן ...כחלון החל לעבוד ביולי 2015 ,מאז רק התקפות ,נגידת בנק ישראל משמשת תפאורה של הבנקים ,הקבלנים ,השמאים ,המתווכים םמנהלי הפרוייקטים , הרשויות כולם מושחתים,ממה כול ההתרגשות ,מאז שכחלון לקח לידיו את כול הסמכויות , תנו זמן יפנו שטחים , יביאו חברות נדל"ן מחו"ל ,עובדים זרים מיקצועיים , ההיצע יגדל כך בכלכלה והמחירים ירדו חדות ,מה אנחנו נמצאים ברברייה הצרפתית ,דירה ממוצעת בלב ברלין 4 חדרים שהיא העיר השלישית בטיבה בעולם עולה 580,000 ש"ח ,כאן כול היום שטיפות מוח ,נגידה ששומרת על הבנקים ולא עושה כלום בתחום המונאטרי שזה תפקידה ,כול היום מבקרת ,תתני פיתרונות זה כשל של 11 שנים ,תנו הזדמנות ,כול היום שטיפות מוח והפחדות , מה אתם לא חושבים על דור העתיד , רובם עוזבים את הארץ ,הגענו למצב שביבי ראש הממשלה מבקש לייבא עובדי היי-טק לארץ ,הצעירים עוזבים את המדינה ,מי עולה לארץ ,אנשים ברמה סציו אוקונמי נמוך ,הצרפתים מוכרים כאן את הדירות ולא מוצאים עבודה מהגרים לקנדה ,אוסטרליה ,איפה אתם חיים לקחת משכנתא ממוצעת של 900,000 אלף ש"ח , זוגות צעירים נמצאים בשבר , בושה.
4 יורם 03/04/2016 23:13 רדיפת בצע
כתבה מגמתית...הכותב הינו יזם בכובע של לוביסט המעוניין להנביט את התנאים להתעשרותו האישית.
כל מילה בסלע 03/04/2016 23:46 תן לחתול לשמור על השננת (ל"ת)
3 הוא אינטרסנט בנושא 03/04/2016 22:09 מחירי הנדל״ן עומדים בפני קריסה השוק כבר מוצף (ל"ת)
2 האמת 03/04/2016 17:26 טעות בגישה
הנסיון לבנות מהר יותר לא יעזור. יש לשנות יחס מוכרים/קונים כדי להוזיל!! לתת תמריצים לאנשים לחכות עם רכישת הדירה, ולהפעיל לחץ גדול על אחרים למכור נכסים
ישראלי 04/04/2016 09:59 לשנות יחס מוכרים קונים? גידול טבעי זה 50,000 יח"ד לשנה
אז אולי הפתרון שלא יעשו ילדים וכך בדור הבא לא יצטרכו דירות? הפתרון זה שיווק קרקעות מאסיבי ללא ספסרות של המדינה אלא שלמדינה אין די קרקעות מתוכננות, בירוקרטיה ישראלית וחוסר יעילות אופייני לנו.
1 8 03/04/2016 16:55 פירמידת הנדלן חיה על זמן שאול, סימני הפגיעה בכלכלה
כבר ניכרים בשטח, אנשים קורסים מנטלית כדי להחזיר משכנתא...משבר הדיור יהפך למשבר כלכלי מערכתי , השעון מתקתק.
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.