ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

והרי התחזית: משבר הדיור רק יחריף בשנים הקרובות

צחי אגסי, מנכ"ל משותף בחטיבת הנדל"ן של אלוני האפט הפועלת בפרויקטים של התחדשות עירונית, על בעיות הדיור במדינה, שלא משנה מה יחליטו בקבינט הדיור - הן רק יחריפו
צחי אגסי, צילום: יח"צ
מבול של הצהרות ושכנועים שוטף את הציבור הרחב מאז שנת 2010 וטוען כי משבר הדיור כבר זוכה לפתרון אמיתי בשטח. אותן הצהרות של ראשי קבינט הדיור וגורמים ממשלתיים מתמקדות אך ורק בשאלת המחירים, שהיא בפועל הבעיה המשנית. הבעיה האמתית שהביאה למשבר הדיור היא היעדר תכנון לטווח ארוך וללא מבט ארוך טווח על תהליכי התכנון, בעיקר באזור המרכז. נראה שבעיות הדיור במדינת ישראל רק ילכו ויחריפו ולא מדובר רק בבעיות הנוגעות למחירים.
לב בעיית מחירי הדיור נעוצה באותה החלטה ממשלתית משנת 2009, שמטרתה הייתה לעצור את התכנון באזור המרכז כדי ליישב את הפריפריה. אותה החלטה יצרה צוואר בקבוק תכנוני ענק שהממשלה הנוכחית מבקשת להגדילו ולהרחיב את הפער, ובכך להעמיק את הבעיה. למעלה מ-90% מיחידות הדיור המשווקות על ידי יחידות התכנון לא נמצאות כלל בלב ליבו של אזור הביקוש, כלומר, במעגלים הראשון והשני של תל אביב, ולכן הן מגדילות את צוואר הבקבוק. בעיה נוספת היא שהרחבת הבנייה בפריפריה דורשת בפועל השקעה אדירה בתשתיות תחבורה.
הבעיה הכי גדולה היא שהאופן שבו בחרה הממשלה לטפל בבעיות הקיימות בענף הנדל"ן רק יחמיר את הבעיות למקבלי ההחלטות שיגיעו בקדנציה הבאה, כפי שהיה גם בעת כהונת הממשלה הקודמת. כך לדוגמה, מחיר למשתכן שהיא תכנית הדגל של הממשלה הנוכחית, מתקדמת בטווח הקצר ויוצרת בעיות רבות לטווח המאוד ארוך. המיקוד של המתכננים במחיר למשתכן גורם להזנחת הצורך בהתחדשות עירונית בהיקפים גדולים.
הצורך לספק מלאי מהיר מאוד של דירות על כל קרקע פנויה לבנייה הזמינה בטווח הזמן המידי לא מלווה בהשקעה מקבילה בתשתיות כמו תחבורה, כבישים, רכבות שמקלות את ההגעה לפריפריה, וכמובן תשתיות שלהן קשר ישיר לאזורי המגורים כגון חשמל, מים ועוד. הרשויות המקומיות שזקוקות לתקציבים ממשלתיים שיוכלו לתמוך בתשתיות לא רק שלא מקבלות אותו, אלא שהתקציבים הבסיסיים שלהם חסרים מאוד, כך שצוואר הבקבוק של הגידול הצפוי בהתחלות הבנייה עלול להיגמר במשבר חמור מאוד של עיכובים באכלוסן של אותן הדירות שאמורות לכאורה לפתור את משבר הדיור. 
 
אולי בממשלה הזאת יהיה אחרת?
כבר כיום ניתן להיווכח בבעיות התכנון הקיימות שיצרו הממשלות הקודמות. שר השיכון, יואב גלנט, התבטא באחרונה בנושא וציין כי כיום נבנות 8,000 יחידות דיור חדשות בראש העין ובעיות תשתיות חמורות של חשמל ומים מביאות לעיכובים חמורים ופגיעה בתושבים. למרות שכל ממשלה מבטיחה ומציינת שאצלה זה יהיה אחרת, נראה שהשכונות הנבנות כיום במסגרת פרויקטי מחיר למשתכן יהיו בשלבי בנייה מתקדמים בעוד 3 שנים, כאשר אלה שקיבלו את ההחלטות בממשלה הנוכחית כנראה יתחלפו לאחר קיום של בחירות לכנסת. שרים חדשים יבואו עם תכניות חדשות וכך הבעיות הישנות שלא זוכות למענה מוחרפות.
מיותר לומר כי קניית הקרקעות מצד היזמים בפריפריה נמצאת כרגע בקיפאון, לאחר שיזמים מצאו עצמם ''תקועים עם קרקעות יקרות'' לאחר שהמינהל שחרר קרקעות סמוכות לאלפי יחידות באותם אזורים. נראה שאף יזם בר דעת לא ימשיך לקנות קרקעות כאשר המדינה "תתחרה" בו בקרקעות בחצי מחיר שיש להן קשר ישיר למחירי הדירות. ככה עושים עסקים בישראל 2016? המדינה מוכרת ביוקר ודקותיים אח''כ מוכרת בזול?
טרם בניית יחידות דיור והפשרת קרקעות, על הממשלה להפנות תקציבים ייעודיים לאותן ערים ורשויות מקומיות שבהן צפויה בנייה מאסיבית. נראה כי השקעה כזו בתשתיות לא תתבצע מאחר שהיא לא נראית בעיני משרד האוצר כחיונית לפתרון הבעיות בשטח, כל זאת בשעה שהמחסור בתשתיות ובהשקעה בתכנון היא צורך ממשי.
בישראל ישנן שכונות שלמות וגדולות שנבנו לפני למעלה מ-30 שנה ומשוועות להתחדשות, בין אם במודל של פינוי בינוי או במודל של עיבוי בינוי. מי שנותן לאותן הדירות את המענה הם יזמים וקבלנים שרואים לנגד עיניהם את פוטנציאל ההתחדשות העירונית, אולם ללא תכנית והסברה ממשלתית היכולת של אותם יזמים לפעול גם ברמת המאקרו ולהשפיע על כל האזור והשכונה היא פחותה.
מה הפתרון למשבר הדיור מלבד תקצוב הרשויות והתשתיות? כדי להפחית את עומס הביקושים הפיקטיבי על ערי הפריפריה שדווקא זוכות להגירה שלילית של הדור הצעיר לטובת ערי המרכז, חייבים להוציא אל הפועל פרויקטים גדולים פינוי בינוי בשכונות במרכז הארץ. התחדשות של שכונות שלמות ותכנונן מחדש דורש גם הסכמה של חלק ניכר מתושבי השכונה, חתימה על חוזים מול קבלנים ומשאים ומתנים ארוכים, אך ללא התנעת תהליכים אלה כבר עכשיו, מלאי הקרקעות הזמינות לבניה ימשיך לרדת והממשלות הבאות יהיו בבעיה תכנונית כה עמוקה עד כדי פיצוץ.
תגובות לכתבה(10):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 8.
    רק מס רכוש על דירה שנייה ומעלה יפתור את הבעייה.
    חיימון 05/04/2016 09:53
    הגב לתגובה זו
    1 0
    ובנוסף המשך בניית דירות בכמות גדולה יחד עם תשתיות מתאימות
    סגור
  • 7.
    לבנות ולחזק את הפרפריה
    יצחק 05/04/2016 09:41
    הגב לתגובה זו
    2 0
    בשום פנים ואופן לא להעמיס עוד דירות על המרכז...יש לחזק את הפרפקיה למורת רוחם של היזמים (כדוגמת הכותב)שיסתפקו ברווח יותר קטן
    סגור
  • 6.
    לא לתת מחיר להוריד חזק כמו ברכב
    רפי 04/04/2016 20:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ואז כל הלחוצים יתקעו תנסו כולם בעחד לא לקנות בתים עש שהמחיר ירד בחצי כמו ברכבים המשומשים
    סגור
  • 5.
    הכול שטויות , יגידלו את ההיצע והבועה תתנפץ.תנו זמן ...
    אנונימי 04/04/2016 09:46
    הגב לתגובה זו
    6 1
    הכול שטויות ,יגידלו את ההיצע והבועה תתנפץ.תנו זמן ...כחלון החל לעבוד ביולי 2015 ,מאז רק התקפות ,נגידת בנק ישראל משמשת תפאורה של הבנקים ,הקבלנים ,השמאים ,המתווכים םמנהלי הפרוייקטים , הרשויות כולם מושחתים,ממה כול ההתרגשות ,מאז שכחלון לקח לידיו את כול הסמכויות , תנו זמן יפנו שטחים , יביאו חברות נדל"ן מחו"ל ,עובדים זרים מיקצועיים , ההיצע יגדל כך בכלכלה והמחירים ירדו חדות ,מה אנחנו נמצאים ברברייה הצרפתית ,דירה ממוצעת בלב ברלין 4 חדרים שהיא העיר השלישית בטיבה בעולם עולה 580,000 ש"ח ,כאן כול היום שטיפות מוח ,נגידה ששומרת על הבנקים ולא עושה כלום בתחום המונאטרי שזה תפקידה ,כול היום מבקרת ,תתני פיתרונות זה כשל של 11 שנים ,תנו הזדמנות ,כול היום שטיפות מוח והפחדות , מה אתם לא חושבים על דור העתיד , רובם עוזבים את הארץ ,הגענו למצב שביבי ראש הממשלה מבקש לייבא עובדי היי-טק לארץ ,הצעירים עוזבים את המדינה ,מי עולה לארץ ,אנשים ברמה סציו אוקונמי נמוך ,הצרפתים מוכרים כאן את הדירות ולא מוצאים עבודה מהגרים לקנדה ,אוסטרליה ,איפה אתם חיים לקחת משכנתא ממוצעת של 900,000 אלף ש"ח , זוגות צעירים נמצאים בשבר , בושה.
    סגור
  • 4.
    רדיפת בצע
    יורם 03/04/2016 23:13
    הגב לתגובה זו
    1 4
    כתבה מגמתית...הכותב הינו יזם בכובע של לוביסט המעוניין להנביט את התנאים להתעשרותו האישית.
    סגור
  • תן לחתול לשמור על השננת (ל"ת)
    כל מילה בסלע 03/04/2016 23:46
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 3.
    מחירי הנדל״ן עומדים בפני קריסה השוק כבר מוצף (ל"ת)
    הוא אינטרסנט בנושא 03/04/2016 22:09
    הגב לתגובה זו
    3 4
    סגור
  • 2.
    טעות בגישה
    האמת 03/04/2016 17:26
    הגב לתגובה זו
    3 4
    הנסיון לבנות מהר יותר לא יעזור. יש לשנות יחס מוכרים/קונים כדי להוזיל!! לתת תמריצים לאנשים לחכות עם רכישת הדירה, ולהפעיל לחץ גדול על אחרים למכור נכסים
    סגור
  • לשנות יחס מוכרים קונים? גידול טבעי זה 50,000 יח"ד לשנה
    ישראלי 04/04/2016 09:59
    הגב לתגובה זו
    3 0
    אז אולי הפתרון שלא יעשו ילדים וכך בדור הבא לא יצטרכו דירות? הפתרון זה שיווק קרקעות מאסיבי ללא ספסרות של המדינה אלא שלמדינה אין די קרקעות מתוכננות, בירוקרטיה ישראלית וחוסר יעילות אופייני לנו.
    סגור
  • 1.
    פירמידת הנדלן חיה על זמן שאול, סימני הפגיעה בכלכלה
    8 03/04/2016 16:55
    הגב לתגובה זו
    7 3
    כבר ניכרים בשטח, אנשים קורסים מנטלית כדי להחזיר משכנתא...משבר הדיור יהפך למשבר כלכלי מערכתי , השעון מתקתק.
    סגור