ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

הגישה השגויה של ד"ר מיכאל שראל לשוק השכירות

אמנון פורטוגלי, חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר, במאמר תגובה לראיון עם ד"ר מיכאל שראל
אמנון פורטוגלי, צילום: אוראל כהן
בישראל יש בעיה רצינית בשוק הדיור בכלל ובשוק הדירות להשכרה בפרט, ולכוחות השוק ולשוק החופשי ממעורבות ממשלתית יש חלק ניכר ביצירת בעיה זו. אין מספיק דירות להשכרה בשכר דירה התואם להכנסה של ששת העשירונים מהשלישי עד השמיני, העונות לקריטריון של שכר דירה עד 30% מההכנסה החודשית, ולא קיימת כמעט שכירות ארוכת טווח (מינימום 3 שנים). כתוצאה מכך אין יציבות במגורים בשכירות.
בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות הרקיעו שחקים ומחירי השכירות עלו חדות, בעוד שהמשכורות של רוב בני המעמד הבינוני לא עלו כלל. האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה ללא עזרה מסיבית מהוריהם הפכה לבלתי אפשרית, ויכולתם לשכור דירה לטווח ארוך ובשכר דירה שפוי שלא יקצץ ביותר משליש משכרם הולכת ונעלמת.
 
לפתרון חלקי של בעיות אלו, חברת הכנסת סתיו שפיר ואחרים מנסים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת'. הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת הגבלה של העלאת שכר דירה בשיעור של עד 3% מדי שנה.
 
ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה ולשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתנגד להצעת החוק. מבחינת שראל אין בעיות מהותית בשוק השכירות, לדעתו יש שוק תחרותי שעובד, והבעיות שישנן הן 'כשלי שוק' שיפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור. את בעיית הדיור יצרה הממשלה שיצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה לשלוט בשוק הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי, שאינו מסוגל, מטבעו, לתת מענה למצוקת הדיור. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות הצעירים ולאוכלוסיות מוחלשות להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - השוק החופשי הוא הבעיה. 
 
לדברי שראל, "המדינה רוצה להתערב בשוק פרטי שעובד ויש בו תחרות, ולעשות רגולציה שתפגע באחד הצדדים ותעזור לצד השני מתוך אשליה שזה לא ישפיע על המחיר". ובהמשך "יש 200 אלף משכירים ו-800 אלף שוכרים, יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול".
 
שראל מכיר שיש בעיות מסויימות בשוק השכירות, לדבריו: "דרישה לערבות גבוהה או העובדה שלפעמים משכירים לא רוצים להשכיר ליותר משנה בחוזה מראש. התופעות האלה מתרחשות בגלל כשלי שוק וצריך לפתור אותן נקודתית ולא צריך לבוא עם רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה לפתור אותן. [...] כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה וכתוצאה מכך המשכירים לא רוצים לקחת סיכון ולהתחייב ליותר משנה. הפתרון הוא לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים שפוגעים במשכיר ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת".
בדבריו אלו, שראל נותן דוגמה מצויינת לכלכלנים שחיים בעולם כלכלי וירטואלי שהקשר שלו למציאות רופף או מקרי. דירה בשבילו היא מוצר שמחירו נקבע בשוק. אם "יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול" אז אין בעיה. לא עולה בדעתו שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית.
 
הקריטריון של שראל למערכת שכירות מתפקדת היא 'שוק פרטי תחרותי שעובד ואין בו מונופול'. לא ברור באיזה עולם חי שראל. שוק השכירות בארץ עובד בתיאוריה הכלכלית של שראל, אבל לא בעבור המעמד הבינוני בישראל. הבעיה היא שהשוק 'לא עובד' בעבור חלק ניכר מהמעמד הבינוני והזוגות הצעירים שצריכים לשלם שכר דירה לא שפוי, מעל לשליש מהכנסותיהם, את זה שראל אינו מזכיר. כנראה שלדעתו זה לא לעניין.
למעלה ממאתיים אלף ישראלים עזבו את ישראל בעשרים השנים האחרונות בעיקר בגלל מחירי הדיור. ישראלים שסיימו צבא ואוניברסיטה לא ראו אפשרות להתקיים בכבוד ולהקים משפחה ובית קרוב למקום העבודה שלהם, אין אופק ותקווה שמשהו ישתנה במחירי הדיור. זה לא נכנס למשוואות של שראל. ישנה תופעה של בודדים וזוגות צעירים שגרים בבית הוריהם מכיון שאין באפשרותם לשלם את מחירי השכירות הגבוהים או כדי לחסוך לרכישת דירה, אך התופעה אינה מוכרת כנראה לשראל. 
 
תופעות בשוק שאינן תואמות את התפיסה הכלכלית של שראל נקראות בלשון נקיה 'כשלי שוק'. שימוש במכבסת מילים מעניינת. לא התיאוריה הכלכלית שגוייה אלא המציאות כשלה. שראל מכיר במספר 'כשלי שוק' כאלו ומכיר בצורך לפתור אותם, אלא שהוא עושה תרגיל מעניין: לדעתו הפתרון לבעיות אלו צריך להיות נקודתי, אך לא פירש מה פירוש פתרון נקודתי אם לא רגולציה. וכאן שראל ממציא את המפלצת כאילו שהצעת החוק מדברת על 'רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה'. 
 
שראל מזהה בעייה רצינית בשוק השכירות: "כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה". צריך להרחיב זאת גם לשוכרים שמפירים את החוזה הפרה מהותית, לשוכרים שאינם מפנים את הדירה בתום תקופת השכירות וכו'. הפתרון הנכון ששראל מציע הוא "לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת". איך אפשר לאפשר פינוי מהיר של שוכרים אם לא בדרך של חקיקה, רגולציה ובירוקרטיה נוספת ששראל מתנגד לה?
 
הפתרון לבעיות בשוק הדיור להשכרה הוא יזמות ממשלתית/עירונית לבניה מסיבית של  דירות להשכרה לטווח ארוך ובדמי שכירות סבירים לכל נפש. במקביל יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל, בקווים כללים לפי הצעת החוק של סתיו שפיר.
תגובות לכתבה(12):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 12.
    תגובה ילדותית לבעיה רצינית
    יקי 14/08/2016 16:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אחת הדוגמאות: "לא עולה בדעתו שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית". שראל מעלה טיעונים רציניים מעוגנים במציאות (בלי להיכנס לסוגיית נכונותם), אתה פונה לרגש וחבל כי לא חסר טיעוני נגד
    סגור
  • 11.
    לממשלה אין זכות להתערב בשוק הפרטי
    יוסי 22/03/2016 08:44
    הגב לתגובה זו
    2 1
    כל זמן שמדובר בשוק תחרותי עם מאות אלפי משכירים ומאות אלפי שוכרים הממשלה אינה רשאית להתערב בשוק זה . תפסיק הממשלה המושחתת הזאת לחלק כספים למגזרים מועדפים פוליטית ותפנה משאבים לדיור ציבורי . המשכירים גם הם בני מעמד הביניים שרכשו דירות כדי להגן על חסכונותיהם מהרפורמות המטורפות של נתניהו בתחום הפנסיה וקופות הגמל . כל חקיקה תגרור הרס מוחלט של שוק השכירות ובעלי דירות להשכרה יצאו מהשוק מבלי שיהיה פתרון אחר . הרצון להיות נחמדים כלפי אוכלוסייה אחת לא יכול לבא על חשבון אוכלוסייה אחרת
    סגור
  • 10.
    פעולות הממשלה נגד המשקיעים גורמות למחסור בדירות להשכרה!
    בן אהרון 21/03/2016 06:31
    הגב לתגובה זו
    2 2
    במיוחד באזורי הביקוש, והתוצאה, החלשים ביותר שלא יכולים בשום מקרה לחלום על לקנות דירה אפילו לא בחצי מליון שקלים, הם נשארים גם בלי דירות להשכרה!!! כי הממשלה החליטה שצריך למנוע מהמשקיעים מלרכוש דירות ולהשכיר!!!
    סגור
  • 9.
    הבעיה זה מחסור בדירות קטנות של חדר עד שניים!!!
    בן אהרון 21/03/2016 06:28
    הגב לתגובה זו
    3 1
    יש מעט דירות חוקיות כאלה וחלק מהרשויות המקומיות מתנגדות לחלוקת דירות ליחידות משנה קטנות שציבור כל כך גדול זקוק להן!!! צריך לקוות שקבינט הדיור יבין שבהחלטה קטנה של אישור חלוקת דירות אפשר לפתור בעיות של מאות אלפים!!!
    סגור
  • 8.
    יש מקומות בארץ שיש עודף דירות להשכרה והשכירות יורדת!!!
    בן אהרון 21/03/2016 06:25
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אני מוכן לספר בכל מי שמעוניין מידיעה אישית!!!
    סגור
  • 7.
    הגישׁה השׁגוּיה שׁלֹ ד;ר מיכאלֹ
    לֹהרוּוּיח ביוּטריד 20/03/2016 18:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נמאס שׁכלֹ שׁני וּחמישׁי ממציאים דבר חדשׁ. ישׁ דרך לֹעשׁוּת זאת
    סגור
  • 6.
    זה מה שקורה כשפרופסור אקסבייר לא חובש את הקסדה....
    וולברין אקס מן 20/03/2016 16:57
    הגב לתגובה זו
    2 1
    הוא מתחיל לדבר שטויות. :--)
    סגור
  • 5.
    מאמר שגוי ודמגוגי
    מישהו 20/03/2016 16:55
    הגב לתגובה זו
    4 1
    בקיצור אכתוב כאן שהכותב מצביע על בעיה (מחיר גבוה), ופתרון (חוק "שכירות הוגנת"), אך אין כל קשר בין הפתרון לבעיה! חוק "שכירות הוגנת" לא יוריד, לא יכול להוריד, ולא מנסה להוריד את המחירים. כך שההצמדה של ה"פתרון" כביכול לבעיה (האמיתית) היא דמגוגיה במיטבה.
    סגור
  • 4.
    אולי האתר יעשה פעם כתבת תחקיר על מכון חזן ומכון מולד
    אחד 20/03/2016 14:43
    הגב לתגובה זו
    3 0
    לגבי מקורות המימון שלהם . לקורא התמים נראה שהנתונים שמוצגים פה הם אוביקטייבים, אבל למי שקצת חוקר על מכון מולד מכון חזן פרויקט 61 יכול לראות שיש קו אחד שמקשר את הנ"ל. ורצוי שהקורא יקרא את מאמרו של הנ"ל בביקורתיות הראויה . מדובר על ארגונים עם אגנדה פוליטית ברורה שמשפיעה על אופן ראיית המציאות שלהם.
    סגור
  • 3.
    אי אפשר לקרוא את השטויות שלך. ממשיך את הזיית הגז (ל"ת)
    מיכה 20/03/2016 13:35
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 2.
    שכירות
    אבי 20/03/2016 13:26
    הגב לתגובה זו
    2 0
    התערבות המדינה בשכירות תביא למצב שהשוכרים ישלמו את המחיר ושוק שחור שיפרח. המדינה הביאה למצב שאין הצע. הבעיה שאין מדינאים רק פוליטיקאים קטנוניים...
    סגור
  • 1.
    ליצור עודף דירות להשכרה והכוח יעבור לדיירים
    דני 20/03/2016 11:13
    הגב לתגובה זו
    6 0
    את זה עושים על ידי בניה מסיבית. אם משקיעים קונים את הדירות החדשות אז יהיו המון משכירים, אם צעירים יקנו את הדירות החדשות אז המון צעירים יצאו סופסוף מדירות שהיום הם גרים בהן בשכירות, ושוב הדירות האלה יהפכו להיות עודף היצע פנוי להשכרה. בשני המקרים כמות המשכירים תהיה גדולה מכמות המעוניינים לשכור והכוח לקבוע את תנאי החוזה יעבור לדיירים
    סגור