ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

90% משכנתא, בעצם למה לא?

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קהילות עירוניות בתהליך רכישה מיזמים, על ההתלבטות הכדאיות בהעלאת היקף המשכנתא ל-90% - האם מהלך כזה יגביר את הביקושים?
אסף אנגל, צילום: יח"צ
יש דברים שאנחנו יודעים שנשלם עליהם כל החיים, חשמל, דלק, מים, מיסים ועוד. במצטבר, אנחנו משלמים על כל אלה נתח משמעותי מההכנסות שלנו ובנינו, לא ממש עושים מזה עניין. משום מה, בכל העולם הוצאה על דיור נחשבת גם היא להוצאה שנמשכת לאורך כל החיים. כמעט חצי מתושבי העולם המפותח מתגוררים בשכירות כל חייהם הבוגרים, ואלה שרכשו דירה ישלמו משכנתאות ארוכות כי יותר נוח לפרוס את התשלום לתקופה ארוכה, ולא בגלל מחיר הדירה - ככה זה בעולם.
בימים אלה שב ועולה הדיון בהגדלת המימון במשכנתא ל-90%, כאשר שתי ההתנגדויות העיקריות למהלך היא רמת הסיכון של משק הבית, והשאלה האם מהלך כזה יגביר את הביקושים. כהרגלי, אני רוצה להעמיד בספק את שני הטיעונים האלה.
הבנקים, רואים במשק הבית הישראלי הממוצע סיכון אותו יש לחשב, למגר ולנהל, ומכאן נגזרו חוקי המשכנתא - לא יותר מ-75% מימון ולא יותר מ-30 שנה. למה? כי החוקים והנורמות שמנהלים את שוק המשכנתאות נקבעו לפני שנים רבות ומאז נמצאים במגמת החמרה. התוצאה של ניהול הסיכונים השמרני של הבנקים גורמת להדרה של עשרות אלפי משפחות צעירות, שלא מצליחות להגיע לסף הנמוך של המימון העצמי לרכישת דירה. לצדן של משפחות אלה, קיים עוד מספר לא מבוטל של משפחות שלוקח על עצמו סיכון מהותי באמצעות הלוואות להשלמת משכנתא, חלקן "זוכות" להלוואות מהבנק בו הן מתכננות לקחת את המשכנתא, תוך תשלומי ריבית שיכולים להביא לקריסה כלכלית. חלק אחר לוקח את הכסף במסגרות אחרות, שם תנאי ההלוואה והריביות קשים עוד יותר.
ומה קורה בפועל מסביבנו?
תוחלת החיים עלתה, מודל ההשתכרות השתנה ורבים מהצעירים בישראל מבינים שעדיף להם להיכנס לשוק כרוכשי דירות מוקדם ככל האפשר, בין אם בדירות יד שניה, בפרויקטים ייעודיים לצעירים ולסטודנטים או במסגרת מכרזי דיור למשתכן. שילוב שני הנתונים קורא לשינוי תפישתי בשוק המשכנתאות - שינוי שיאפשר לקבל משכנתא בסכומי מימון גבוהים ולתקופות החזר ממושכות יותר.
לדוגמא, זוג צעיר בגיל 27 יתבקש לעבוד עוד 40 שנה לפני היציאה לפנסיה. מדוע שתוחלת החיים של הפנסיה לא תוצמד לשנות ההשתכרות ותקטין את הנטל החודשי. יתר על כן, נתון מפתיע, שמרבית הישראלים מחסלים את המשכנתא בטווח של 5-10 שנים לפני תום תקופת ההלוואה.
עוד התנגדות מקובלת  למשכנתאות במימון של 90%, שאותן משכנתאות יצרו ביקושים שהשוק לא יעמוד בהם ויעלו את המחירים. יש לי חדשות בשבילכם, השוק כבר היום לא עומד בביקושים. למה? לא בגלל המשכנתאות, אלא בגלל הבירוקרטיה המשתקת בענף הנדל"ן. יתר על כן, הביקושים בקרב זוגות צעירים קיימים כך או כך. כל זוג צעיר בישראל רוצה דירה משלו. למה? כי הוא מניח שהמתכונת הנוכחית של מגורים בשכירות היא בלתי יציבה ובלתי צפויה, הרבה יותר ממשכנתא לכל החיים.
חשוב לזכור כי ביקושי הנדל"ן בישראל לא נובעים בהכרח רק משיקולים פיננסים, שמקבלים חשיבות יתרה ולא בצדק. למעשה, כשמסתכלים על ביקושי נדל"ן בישראל מתעלמים משיקולים כבדי משקל כמו שיקולים פסיכולוגים או חברתיים, שמכריעים ברוב המקרים את הכף.
אני סומך על מערכת החיתום הבנקאית שתדע לאשר כל בקשה באופן פרטני בהתאם ליכולות הפיננסיות של המבקש, ויותר מכך על המשפחות הצעירות שרוצות להתחיל את החיים שלהם ולעלות על דרך המלך. 
לסיכום, הצעת האוצר היא התחלה טובה, אבל רק התחלה. הגיע הזמן לשנות את הפרדיגמות בכל הנוגע למשכנתא הישראלית, לביקושים בשוק הנדל"ן לפסיכולוגיה של רוכשי הדירות בישראל. 
נכון להיום, 75% מימון מהווה חסם בפני כניסת זוגות צעירים לבית משלהם. הוא לא משפיע על הביקושים אלא רק מקשה עליהם. סביר להניח שהגדלת אחוזי המימון תסייע להביא לצמצום הפערים החברתיים ותאפשר לשכבות אוכלוסייה שונות לרכוש דירה בהישג יד.
תגובות לכתבה(14):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 12.
    מה יצא למשקיע מכל העלאת ה
    רוחה 02/03/2016 14:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כשהריבית תעלה המשקיע יוציא עוד 1,500 במשכנתא ויעלה שכ"ד המס אולי יעלה את שכר הדירה באחוזים בודדים, אך העלאת ריבית עשויה לייקר את שכר הדירה ב 1,500 שקל.
    סגור
  • 11.
    התיאשנו
    אשתי ואני 02/03/2016 01:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נראה לי שאבדנו את הדרך ואבדה התקווה
    סגור
  • 10.
    אנחנו על פרשת דרכים
    יואל 01/03/2016 05:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה עושים? איך נדע לפעול בתקופה שכזאת? כתבת בעבר,באחת הכתבות בטור שלך ש"אם המחירים לא יורדים, לפחות נהיה כנים עם מי שמתלבטים בסוגיית הרכישה וניתן להם את הכלים להחליט באופן עצמאי ושקול האם לרכוש דירה כעת או להמתין." איך?מה?וכמה? מה אתה ממליץ? איך אתה מכוון אותנו?
    סגור
  • 9.
    תלך לראות את הסרט מכונת הכסף ואז תבין למה לא... (ל"ת)
    אלון 28/02/2016 01:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    אוטוטו.....
    נחמן 26/02/2016 23:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כולנו מחכים להורדת המחירים של הדירות. וכשאנחנו שומעים הצהרות שהנה, אוטוטו המחירים יורדים, אנחנו נזכרים בביאת המשיח של קהילת חב"ד.אוטוטו הוא מגיע בנתיים כולנו מחכים לבוא המשיח
    סגור
  • שמענו כבר על המשיח (ל"ת)
    יוכי בן אברהם 01/03/2016 05:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    לא רק הגדלת המשכנתא
    אבי 25/02/2016 06:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא רק הגדלת המשכנתא - שוק הדיור בישראל דורש טיפול יסודי והתוצאה המיוחלת תראה בעתיד. טיפול אמיתי יביא תוצאות רק בעוד כמה שנים. אך יש בעיה: המבנה הפוליטי בישראל אינו מאפשר לאף שר אוצר עם רעיונות כאלה ואחרים, לדחות את ההצלחה. - כי איך הוא יוכיח את השגיו והצלחותיו בשנתו הראשונה?
    סגור
  • 6.
    כשמחירי הדירות יהיו בירידה, בני 27 לא יזדרזו לקנות....
    התנהגות עדר 23/02/2016 13:44
    הגב לתגובה זו
    1 1
    ואז לא משנה כמה משכנתא יתנו, המחירים ימשיכו ליפול לאור ביקוש נמוך (מי רוצה לקנות נכס שמחירו צפוי להמשיך לרדת?) ולאור היצע גבוה (כל מי שלא גר בדירה והיא לא "בית" בשבילו, דהיינו משקיעי נדלן וגם צעירים ששוכרים ומשכירים במקום אחר, יזדרזו למכור כשיראו שהמחירים בירידה, והנה לנו היצע מסיבי. כמו בבורסה, אין צורך להנפיק המון מניות חדשות כדי לגרום להיצע גדול שמוריד מחירים. מספיק שאנשים מוכרים את המניות שלהם בכמות גדולה
    סגור
  • בארץ שלנו אין אפשרות להוריד את מחירי הנכסים והדירות (ל"ת)
    יעלה 25/02/2016 06:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    לא פופוליסטי לטעון שרוב האנשים מעוניינים באמת לחסוך לה
    חסכן צעיר שקנה דירה 23/02/2016 09:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    צעירים משכילים ואחראים יכולים להגיע להון עצמי!!! מגיל 20 עד 30 ניתן לחסוך 150 א שח בכיף , 2 בני זוג = 300 א שח ->הון עצמי שמספיק לדירה קומפקטית לתחילת החיים המשותפים. הרוב מעדיפים לשכור דירות בתל אביב, לטוס לדרום אמריקה,סקי, תאילנד, בגדים , מסעדות יוקרה ואז להתלונן שקשה לחיות פה. זה לא שהמדינה נקייה מאשמה, אבל כולם דואגים לדבר רק על המחירים היקרים ולא על אחריות הצעירים לבעיה הנתונה.
    סגור
  • 4.
    לא מסכים
    א 22/02/2016 12:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חוקי ביקוש והיצע פשוטים. אם קבוצה מסוימת היום לא מסוגלת לרכוש דירה כי היא יקרה מדאי עבורם, כך יהיה גם עם 90% משכנתא. הרי ה90% משכנתא לא מייצרים עוד דירות. מספר הדירות נותר קבוע (ההיצע), ולכן שהשוק יתאים את עצמו כך שמספר הרוכשים יתאים למספר הדירות, וזאת על ידי העלאת המחיר כך שגם עם 90% משכנתא אותה קבוצה שלא מצליחה כיום לרכוש דירה לא תוכל לרכשה.
    סגור
  • 3.
    כנראה שלא שמעת על המונח ניהול סיכונים הא?
    ו 21/02/2016 16:21
    הגב לתגובה זו
    9 0
    שינוי בכלכלה המקומית ו/ או העולמית יפיל את כל מגדל הקלפים....אז אתה עוד רוצה 90 אחוז לתת לאנשים? כמה האינטרס יכול להוליך אתכם,כמה?
    סגור
  • 2.
    ברור למה הוא בעד
    משה 21/02/2016 16:07
    הגב לתגובה זו
    12 0
    הוא רוצה למכור וביוקר אבל משכנתא של תשעים אחוז כלומר מליון שקל לדירה רגילה שמחירה מליון ומאה אלף בריבית של 7,5% לשלושים שנים התשלום החודשי כששת אלפי שקלים אז לא יותר עדיף לשכור דירות דומות כיום שנידרש רק שלושת אלפים לחודש וזה בדוק
    סגור
  • 1.
    דיור
    אמיר 21/02/2016 14:27
    הגב לתגובה זו
    12 0
    כותב מאמר יוצא מהנחה מאוד אופטימית לגבי עתידה כלכלי של מדינה , בלי לחשב מה טומן עתיד . האם מובטח שבעוד 10-15 שנה תהיה אבטלה של 5 אחוז או ריבית תהיה אפס ?ואם לא- רבבות לא יעמדו בחוב ייפילו בנקים ואיתם כלל ציבור . דעתי - מי שלא יכול לשלם 50 אחוז משווי של דירה , עדיף שלא יקנה .
    סגור