19:09 אדובי: הכנסות של 8.7 מיליארד דולר לשנת 2018, מניית החברה מטפסת 11% >>

17:52 נתון חיובי: תביעות ראשוניות לדמי אבטלה ירדו ב-22 אלף, הרמה הנמוכה ב... >>

16:16 הדולר היציג נקבע על 3.50 שקלים, האירו על 4.14 שקלים

15:34 ירושלים: חרדים מפגינים בכיכר השבת וחוסמים את תנועת הרכבת הקלה

14:36 בולטות בת"א: כיל יורדת 2.2%, דלק קבוצה יורדת 1.5%

12:52 רשות ני"ע הגישה לביהמ"ש בקשה להארכת ההגבלות על פילבר >>

12:16 מניית פרוטרום עולה 0.8% ומשלימה עלייה של 40% מתחילת השנה

12:13 מניית סודהסטרים יורדת 2.5% ומשלימה ירידה של כ-5% בחודש האחרון

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

זו הדרך היחידה לפתרון בעיית השכירויות, שגם תוריד את מחירי הנדל"ן

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קהילות עירוניות בתהליך רכישה מיזמים, מביא את הפתרון לבעיית שוק השכירויות, וכפועל יוצא מכך גם יוריד את מחירי הדירות
 |  9
Share
על פי רוב אינני כותב על נושא השכירות. אולם הפעם בחרתי לעשות כן במטרה מאוד ברורה - הדגשת הקשר בין הבעיות הקיימות בשוק השכירות בארץ לבעיית מחירי הדירות המאמירים כל העת. ההקשר בין בעיית שוק השכירות לעליית מחירי הדיור הוא פשוט וניתן לתמצת אותו  לכדי למשפט אחד - ככל ששוק השכירות יהיה מוסדר ויציב יותר - כך יהווה אלטרנטיבה ראויה לרכישת דירה בעבור הציבור. בעקבות זאת, הביקוש לרכישת דירות יצטמצם, ובהתאם מחירי הדירות ירדו.


בהמשך לכך ניתן לשער כי פתרון הבעיות הפוקדות את שוק השכירות יסייעו בהורדת מחירי הדיור, או לפחות במיתון עלייתם. שוק השכירות בארץ מכיל מספר בעיות מרכזיות, אשר ביניהן נמנות בעיית רגולציה (אסדרה) שפועל יוצא שלה הוא פגיעה במידת היציבות של השוק וחוסר וודאות אצל השוכרים. מחסור בחקיקה משפיע על כך שלא יתפתחו הסכמי שכירות לטווח ארוך וההבנה הציבורית לפיה רק על ידי רכישת דירה נוכל להשיג וודאות ולא יוכלו לקחת לנו את הבית.

בעיה נוספת המאפיינת את שוק השכירות בארץ היא בעיית ההיצע. במקומות רבים בארץ קיים מחסור בדירות המיועדות לשכירות. המחסור הזה גורם לעליית מחירי השכירות בערים ומביא למצב של חוסר יציבות בשוק. לדעתי ישנו מתווה פתרון אפשרי לבעיית ההיצע בשוק השכירות, ומקורו בשיפור התכנון העירוני, או ליתר דיוק הכללת אזורים המיועדים לצורך שכירות כחלק מהתב"ע (תכנית בינוי עיר).ראשית חשוב לציין כי התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה שנקבעה בשנת 2014 מגדירה את האפשרות, לפיה חלק מסוים בפרויקט או מבנה יכלול חלקים אשר ייעודם הוא השכרה. הבעיה בכך טמונה שחובה זו לא חלה על תב"ע, אך כן חלה על פרויקטים ספציפיים בהם הוחלט בצורה וולונטרית על ידי הרשות המקומית. על מנת לשפר את בעיית ההיצע בשוק השכירות יש לשקול לקבוע בחוק באופן קשיח את החובה לכלול בתוך כל תב"ע אזורים המוקצים לטובת מגורים בשכירות, אך ישנם מספר נושאים אותם צריך להסדיר במקביל להחלת צעד זה על מנת שיהיה ישים וריאלי.תחילה יש לגבש מסמך מדיניות עירוני - על כל רשות מקומית להכין מסמך מדיניות הקובע את הצורך המקומי של אותה הרשות בשכירות. טבעי שרשויות מקומיות שונות יזדקקו לכמות שונה של שטחים המיועדים לשכירות מתוקף המשתנים הרבים שמפיעים על צורך זה, דוגמת חוסן כלכלי של תושבי הרשות, המצאות מוסדות אקדמיים ועוד.

כתיבת מסמך מדיניות לכל רשות מקומית שישמש אותה בתיאום הציפיות ובהגמשת החוקים בעבודה מול הרשויות המחוזיות. לאחר מכן יש להגדיל את מידת הגמישות בתכניות הרשות המקומית מול הועדות המחוזיות. כאמור, על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית של היזמים יש צורך לעשות שינויים אשר יביאו להגדלת התשואות שלהם, דוגמת הגדלת זכויות הבנייה.

החסמים העיקריים בהם נתקלות רשויות מקומיות במקרים מסוג זה מקורם בחוסר גמישות מצד הוועדות המקומיות ובחוק עצמו. על מנת לאפשר גמישות בהחלטות הוועדות המחוזיות, שלא יכבלו את ידי הרשויות המקומיות, יש לקיים מנגנוני פיקוח על הרשויות המקומיות כדי לשמור על טוהר המידות של השינויים שהן מעוניינות לעשות - כך נמנע מצב בו הרשות המקומית עושה שינויים בתב"ע ומטיבה עם יזמים מסיבות שאינן כשרות. דבר נוסף חיוני לצורך העניין הוא יצירת מנגנוני פיקוח על הרשויות המקומיות, אשר יתנו אסמכתא לוועדות המחוזיות על טוהר המידות באשר לשינויים אותן הרשות המקומית מעוניינת ליזום.

לבסוף כל התהליכים הללו יביאו ליצירת כדאיות כלכלית עבור היזמים. ניתן לשער כי החסם המרכזי ביותר ליישום הגדרת שטחים המיועדים לשכירות בתב"ע הוא יצירת כדאיות כלכלית עבור היזמים. נכון להיום, התשואה המתקבלת ליזמים ממבנים המיועדים לשכירות איננה גבוהה ואיננה יכולה להתחרות בתשואה של נדל"ן מניב או מסחרי. עובדה זו מביאה לכך שהרשויות המקומיות חוששות "לכבול את ידיהן" ביצירת תב"ע בה ישנם שטחים המיועדים לשכירות, ואף יזם לא יתעניין בהם מחמת חוסר כדאיות כלכלית. הפתרון לסוגיה זו נעוץ ביצירת תמריצים וכדאיות כלכלית. הדרך לעשות כן היא על ידי הגדלת התשואות של מי שיזמו את  הבנייה - ואת זה ניתן לעשות על ידי הגדלת זכויות הבנייה אשר תגדיל את הפריון שלהם מכל פרויקט.
 
לסיכום, הדבר המרכזי אליו אנו שואפים בשביל לקיים את הפתרון הוא יצירת אמון בין הרשויות המקומיות לבין הוועדות המחוזיות. ראשיתו של אמון זה במסמך המדיניות העירוני וסיומו בפיקוח על השינויים אותם מבקשת לעשות הרשות המקומית. האמון יאפשר את הגמישות מול החוק בהחלטות הוועדות המחוזיות, מה שיאפשר לקיים שינויים בתב"ע ולהיטיב עם היזמים. בהמשך לכך תגדל הכדאיות הכלכלית עבור היזמים והיצע הדיור להשכרה בערים יגדל.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

9 תגובות ב-6 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
6 נעמי ברוך 19/02/2016 04:38 כאשר ההון עצמי נמוך
זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה מגיע לעתים קרובות עם הון עצמי מועט. לכן השיקולים ברכישת דירה הם חשובים וקריטיים לעתיד, בעיקר כאשר מדובר בהחלטה לרכוש דירה שתשמש אותם להרבה שנים ובה יגדלו בעתיד את ילדיהם.על זוג כזה מוטלת אחריות כבדה בכל מהלך כמו לקיחת המשכנתא וכו.
שלומי 20/02/2016 06:12 והזוג הזה הוא אנחנוְ(אשתי ואני) (ל"ת)
5 יוסי 17/02/2016 06:18 להוריד את המחירים
התבשרנו על ירידת המחירים בתחבורה הציבורית - ולאחרונה (אולי מהיום - בכל הארץ.. זה עובד!!!! זה מצליח!!!!! למה שלא ינסו גם בדיור - להוריד את המחירים
4 דנית נתן 16/02/2016 03:10 להעביר את החיים בשכירות - ולא להכנס לקטע של קניית דירה
בארץ קשה לחיות לטווח ארוך בשכירות גם אני עברתי את כל המצבים כולל עזיבת דירה שהיתה בשכירות,שמכירה לא הפסיק לעלות כל רגע. אשתי ואני לא יכולנו לעמוד בזה
3 יואל 11/02/2016 15:21 מחכים...
הציבור לא יוכל לעזור ולתרום לירידת המחירים, כמו שנדמה היה מהכתבה הקודמת, כל מה שאפשר לעשות או לקוות יבוא מממשלה שמאצילה ונותנת תקווה לעתיד טוב - הכולל גם ירידת המחירים בשוק הנדל"ן
2 אורי... . 09/02/2016 09:45 הכלכלה הרותחת היא הגורם לכל העליות בנדל"ן כולל השכירות
לפני עשר שנים לא היה מחסור והיום למרות שבנו (ובונים) 100 אלף יחידות דיור יותר מהממוצע שוק השכירות ממשיך לעלות. מכוון שכירות היא לא לצורך השקעה המסקנה המתבקשת היא שלהרבה יותר אנשים יש הרבה יותר כסף שמאפשר להם לשדרג את איכות חייהם. לכן מעבר לחקיקה של השכרה הוגנת והכוונה לאיכות הדירות שיהיו מורשות להיכלל בשוק השכירות רק הגדלה של התחלות הבניה ל 55 אלף בשנה תמתן את השוק ותטיב עם השוכרים.
1 א 09/02/2016 08:55 רוב הדירות להשכרה בנות 60+
לא תוציא היום מבתיהם אנשים שגרים בדירות שרכשו ממיטב כספם. מספר הדירות החדשות הנבנות במרכז ת"א הוא בשוליים. אזרחים פרטיים שבונים היום ממנים לא פעם את הבניה מהלוואות שמוחזרות עם קבלת הדירה ומכירתה. חיוב אנשים שקנו מגרש לפני 40 שנה לממן מכספם בניה בלי לאפשר להם למכור את הדירה ירתיע רבים מלבנות
ענת סלע 11/02/2016 23:43 גיל הדירות ממש לא קובע - אלא כל מה שמעבר ... (ל"ת)
שלומית 15/02/2016 15:17 חדש או ישן
קשה להגיד שגיל הדירות לא משנה. אם אני היום זוג צעיר - היתי מעדיף איזור חדש ויוקרתי!!!
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.