ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

בתוך לחץ הנפילות הפתאומי - הנה מניית יתר שנראית זולה

מסחר בשוק ההון, צילום: Getty images Israel
בשבוע האחרון של דצמבר 2015 אמרתי לעצמי שהגיע הזמן לקנות מניות, אפקט ינואר בדלת והוא כבר יביא לנו לבדו עלייה במדדים ובשערי המחירים. בדיעבד התברר שהוא לא בדלת וגם כנראה לא בחלון. העצבנות בשווקים בחו"ל כתוצאה ממלחמת מטבעות וסחורות עולמית, חילחלו למשקיעים בת"א. והמדדים כמובן הגיבו בהתאם עם תשואות שליליות. השאלה הגדולה היא מה הלאה, השוק יעלה או ירד, למכור או לקנות?
הדעה שלי היא שתמיד יש מניות עם תמחורים אטרקטיביים ביחס למחירי השוק. בשביל למצוא אותן צריך לערוך מחקרים ומעקבים רבים ולהשוות בין מניות הפועלות בסקטורים דומים. התנודתיות הנוכחית בשוק שלחה אותי לחפש מניות בסקטורים דפנסיביים, אחד מהם הוא נדל"ן מניב. המודל הפיננסי בתחום הוא די פשוט, חברה קונה נכס שמניב תשואה X על מחיר הרכישה. הרכישה מתבצעת על ידי הון עצמי ומימון אשר עליו משלמים ריבית בשיעור Y. הרוכשת צפויה להרוויח כל שנה את המרווח בין התשואה שמניב הנכס לשיעור הריבית אותה היא משלמת לנותן המימון.
לאחר ההקדמה הארוכה, נתקלתי השבוע במסגרת החיפוש שלי במניית סלע נדלן +0.12% סלע נדלן 724.1 +0.12% סלע נדלן בסיס:723.2 פתיחה:723.7 גבוה:724.9 נמוך:723.7 תמורה:86,768 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: . סלע קפיטל נדל"ן היא קרן הריט הציבורית הנסחרת השניה בגודלה (מבחינת היקף נכסים ושווי שוק) לאחר "ריט1". קרן ריט היא קרן השקעות בנדל"ן מניב בעיקר, אשר מחוייבת לשמור על רמת מינוף הנמוכה מ-60%, לחלק את מרבית הכנסתה החייבת כדיבידנד למשקיעים ועוד פרט חשוב מאוד, הקרן אינה משלמת מס הכנסה על הרווחים.
מה שהכי מושך את העין במניית סלע, היא העובדה שהחברה נסחרת בדיסקאונט של כ-12% על ההון העצמי (נכון לסוף ספטמבר 2015), כאשר מרבית החברות בתחום נסחרות בקירוב או מעל להון העצמי. 

הדבר שמצביע כנראה על אחד משני דברים:
  • השוק מעריך שהחברה שילמה יותר מדי על נכסים או משערכת אותם יקר מדי בספרים.
  • יש פה פער הנובע מכשל שוק שאמור להיסגר בעתיד.
תיק הנכסים של סלע
נכון ל-30 בספטמבר 2015, פורטפוליו הנכסים של החברה כולל 24 נכסים מניבים בשטח כולל כ-168 אלף מ"ר, המשמשים כבנייני משרדים, מסחר, תעשיה, תחנות תדלוק ומלון. שווים ההוגן הכולל מסתכם בכ-1.71 מיליארד שקלים, והם מושכרים לכ-330 שוכרים עם שיעור תפוסה ממוצע של כ-93.5%. נכסי החברה מפוזרים גם מבחינה גאוגרפית וגם מבחינת שימושים.
על פי תוצאות החברה והצפי שלה לרבעון הרביעי של 2015, אני מעריך כי הנכסים הנוכחיים של החברה צפוים להניב תזרים מזומנים תפעולי (FFO) של כ-64 מיליון ש' ב-2016. המשמעות היא תשואה של כ-8.1% על השווי הסחיר של החברה. תשואה זו נחשבת ליחסית גבוהה בהשוואה לחברות נדל"ן מניב בסדר גודל דומה. כמו כן, בתור היותה קרן ריט, סלע מחויבית לחלק את מרבית הכנסתה החייבת, ולכן מרבית התשואה הנ"ל תחולק לבעלי המניות כדיבידנד.
מבט לעתיד
  • המשך צמיחה
על פי תכניות העבודה של החברה, היא מתכננת לרכוש נכסים נוספים בהיקף של כ-350 מיליון שקלים בשנת 2016, אשר ימומנו באשראי בהיקף של כ-200 מיליון שקלים.
  • שיפור בגמישות הפיננסית
באוקטובר האחרון מידרוג העלתה את דירוג האג"ח של סלע לדירוג A1, דירוג  אשר יעזור לה לגייס חוב בריביות נוחות בטווח הקצר-בינוני, ויאפשר לה מחזור חוב או רכישת נכסים חדשים.
  • כניסה אפשרית לת"א 100
שווי שוק החברה עומד ב-09/01/16 על כ-795 מיליון ש', החברה צפויה לגייס הון בהיקף של כ-150 מיליון שקלים בשנת 2016 על מנת לממן רכישת נכסים. במידה ויצא לפועל (בשווי השוק הנוכחי), הגיוס יגדיל את השווי ל-945 מיליון שקלים. שווי השוק של החברה שגם כעת עובר מספר חברות במדד הת"א 100, יגדל עוד וייתכן ויגרום להכנסת החברה למדד.

בשורה התחתונה: סלע היא חברה טובה וצומחת בסקטור דפנסיבי יחסית אשר נסחרת מתחת להון העצמי שלה. בעזרת יכולתה לגייס מימון בריביות נוחות והעובדה שהיא אינה משלמת מס על הרווחים, ההשקעה בחברה מקנה למשקיעים בה תשואה תזרימית יפה. בנוגע לשאלה האם כדאי להשקיע או לא, זאת אשאיר לשיקול דעתו של הקורא בהתאם לטעמיו האישיים.
מאת: דן צפריר, לשעבר אנליסט בכיר וכיום מנהל השקעות בחברה פרטית
*אתם מוזמנים להציף שאלות והתייחסויות בטוקבקים.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(15):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    גן שלמה 76802 (ל"ת)
    זאב גורן 12/01/2016 13:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 10.
    כדאי ללכת אול אין?
    smekintosh 11/01/2016 12:45
    הגב לתגובה זו
    0 1
    כתבה נהדרת ועניינית, אשמח לשמוע עוד מהבחור
    סגור
  • 9.
    רן
    הד״ר 11/01/2016 11:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יופי של כתבה. ניתוח מקצועי, ענייני וחד. כל הכבוד דן.
    סגור
  • 8.
    זהירות מסלע נדלן
    אברהם 10/01/2016 22:51
    הגב לתגובה זו
    0 1
    נכבדי הם יודעים כל כסף זר שניכנס, שמתי 500 שח למחרת המניה ירדה ועוד יום עד שהתייאשתי מכרתי, ברגע שמכרתי התחילה לעלות,לקנות מניות טובות ובטוחות,
    סגור
  • לצורך הדיוק
    דן צפריר 11/01/2016 08:42
    הגב לתגובה זו
    1 0
    רשום שהמניה נראית זולה, לא המלצתי לרכוש, וגם בסוף רשום שכל משקיע יחליט מה לעשות לפי טעמיו.. בכל מקרה שמשקיעים במניה חשוב מאוד להיכנס אליה כאשר היא נמצאית בתמחור נוח ולדעתי גם עם אופק השקעה לפרק זמן מינימלי, כמובן שיש עוד מניות וחברות טובות להשקיע בהן, מאחל לכולנו הצלחות בעתיד
    סגור
  • 7.
    סלע חברה טובה אבל ריט 1 טובה יותר (ל"ת)
    משקיע במניות נדל״ן 10/01/2016 22:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    דן שועל
    השולף המהיר 10/01/2016 20:06
    הגב לתגובה זו
    1 0
    דן צפריר מס 1 ! אם הייתי יכול לקנות הייתי קונה!
    סגור
  • 5.
    כותרות בומבסטיות בביז פורטל
    יורם 10/01/2016 17:41
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סוף סוף מישהו מעלה לכאן סקירה עניינית עם דגש להמלצה על סמך סימוכין .ולא כל מיני כותרות בומבסטיות חסרי תוכן...אני התחלתי לעקוב מקווה שגם תצדק
    סגור
  • 4.
    מעניין מאוד
    אלעד רונן 10/01/2016 16:02
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כתבה מקצועית
    סגור
  • 3.
    כתבה מעניינת ומקצועית (ל"ת)
    אלון 10/01/2016 15:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    קורעים את המשקיע במס בסלע נדלן
    רן 10/01/2016 15:33
    הגב לתגובה זו
    2 0
    בגלל שהקרן לא משלמת מס הכל מגולגל למשקיע תמוה בעיני שלא מוזכר הדבר הזה שכן זה מגיע גם ל 40% מס
    סגור
  • ריט 1
    ביבי 10/01/2016 16:41
    הגב לתגובה זו
    0 1
    משלמים על דיבידנד כמעט --50%
    סגור
  • בחברה רגילה משלמים מס פעמיים
    דן צפריר 10/01/2016 15:43
    הגב לתגובה זו
    3 0
    פעם אחת ברמת החברה ופעם אחת המשקיע שמקבל דיבידנד, אז זה יוצא 26.5% ועוד מס הון על הדיבידנד שמחולק, בסלע רק מס על הדיבידנד שמחולק...בכל מקרה שיעור המיסוי של אנשים וחברות המחזיקים שונה, במקרה זה דיברתי רק על העובדה שהחברה עצמה לא משלמת מס חברות
    סגור
  • 1.
    יש מניות אטרקטיביות ממנה
    פנקס הקטן 10/01/2016 15:25
    הגב לתגובה זו
    3 1
    מבטח, נאוי, נובה
    סגור
  • זה לא אותו התחום. (ל"ת)
    תקרא שוב 10/01/2016 17:08
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור