18:35 מסיבת העיתונאים שהחריפה את הלחץ הערב במדדים >>

18:01 מניית פייסבוק מאבדת 3.5% הערב, זאת כנראה הסיבה >>

17:06 השערים היציגים: הדולר נקבע על 3.512 שקלים, האירו על 4.170 שקלים

16:41 בולטת באדום - מניית פייסבוק נופלת 2.5% בפתיחה בוול סטריט

15:29 דודו מזרחי מונה לתפקיד משנה למנכ"ל בקבוצת תנובה >>

14:20 ארדואן על משאל העם בעיראק: "חיילנו ערוכים לתגובה בגבול"

13:38 מניית איידיאו מאבדת 2.55% במחזור ער

13:04 יפן: ראש הממשלה הכריז על הקדמת הבחירות לחודש הבא

12:25 בולטות בת"א: פורסייט טסה 9%, קרדן אן.וי מזנקת 13.2%

11:57 מחאת הנכים: המשטרה חילקה דוחות למוחים שחסמו את כביש 1

10:47 סיטיגרופ: "הרוכשים בפועלים רואים בעסקה כהשקעה לטווח ארוך" >>

10:21 מניית ארפורט סיטי יורדת 2.3% ומשלימה 4 ימי ירידות רצופים

10:20 בולטות בת"א: אל על עולה 1.7%, פרוטרום עולה 1.3%

10:10 המשטרה החלה לחלק דו"חות לנכים שחוסמים את כביש 1 >>

08:44 כוחות צה"ל עצרו הלילה 20 מבוקשים ביהודה ושומרון

08:21 הדולר מאבד 0.4% ונסחר סביב 3.50 שקלים

08:18 עיראק: היום ייערך משאל העם לעצמאות הכורדים

07:53 האירו נחלש הבוקר 0.1% מול הדולר ונסחר סביב 1.193

07:52 מדד הניקיי היפני עולה 0.4%

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
הבתכב תוריינ

ניירות בכתבה

BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

בתוך לחץ הנפילות הפתאומי - הנה מניית יתר שנראית זולה

 |  15
שורה שלישית
Share
בשבוע האחרון של דצמבר 2015 אמרתי לעצמי שהגיע הזמן לקנות מניות, אפקט ינואר בדלת והוא כבר יביא לנו לבדו עלייה במדדים ובשערי המחירים. בדיעבד התברר שהוא לא בדלת וגם כנראה לא בחלון. העצבנות בשווקים בחו"ל כתוצאה ממלחמת מטבעות וסחורות עולמית, חילחלו למשקיעים בת"א. והמדדים כמובן הגיבו בהתאם עם תשואות שליליות. השאלה הגדולה היא מה הלאה, השוק יעלה או ירד, למכור או לקנות?


הדעה שלי היא שתמיד יש מניות עם תמחורים אטרקטיביים ביחס למחירי השוק. בשביל למצוא אותן צריך לערוך מחקרים ומעקבים רבים ולהשוות בין מניות הפועלות בסקטורים דומים. התנודתיות הנוכחית בשוק שלחה אותי לחפש מניות בסקטורים דפנסיביים, אחד מהם הוא נדל"ן מניב. המודל הפיננסי בתחום הוא די פשוט, חברה קונה נכס שמניב תשואה X על מחיר הרכישה. הרכישה מתבצעת על ידי הון עצמי ומימון אשר עליו משלמים ריבית בשיעור Y. הרוכשת צפויה להרוויח כל שנה את המרווח בין התשואה שמניב הנכס לשיעור הריבית אותה היא משלמת לנותן המימון.

לאחר ההקדמה הארוכה, נתקלתי השבוע במסגרת החיפוש שלי במניית סלע נדלן (+0.03%) סלע נדלן 708.4 +0.03% 17:24 25/09/2017תל אביב הוסף לתיק האישי סלע נדלן בסיס:708.2 פתיחה:709 גבוה:711.8 נמוך:708 תמורה:643,777 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות . סלע קפיטל נדל"ן היא קרן הריט הציבורית הנסחרת השניה בגודלה (מבחינת היקף נכסים ושווי שוק) לאחר "ריט1". קרן ריט היא קרן השקעות בנדל"ן מניב בעיקר, אשר מחוייבת לשמור על רמת מינוף הנמוכה מ-60%, לחלק את מרבית הכנסתה החייבת כדיבידנד למשקיעים ועוד פרט חשוב מאוד, הקרן אינה משלמת מס הכנסה על הרווחים.מה שהכי מושך את העין במניית סלע, היא העובדה שהחברה נסחרת בדיסקאונט של כ-12% על ההון העצמי (נכון לסוף ספטמבר 2015), כאשר מרבית החברות בתחום נסחרות בקירוב או מעל להון העצמי. 
הדבר שמצביע כנראה על אחד משני דברים:
  • השוק מעריך שהחברה שילמה יותר מדי על נכסים או משערכת אותם יקר מדי בספרים.
  • יש פה פער הנובע מכשל שוק שאמור להיסגר בעתיד.
תיק הנכסים של סלע
נכון ל-30 בספטמבר 2015, פורטפוליו הנכסים של החברה כולל 24 נכסים מניבים בשטח כולל כ-168 אלף מ"ר, המשמשים כבנייני משרדים, מסחר, תעשיה, תחנות תדלוק ומלון. שווים ההוגן הכולל מסתכם בכ-1.71 מיליארד שקלים, והם מושכרים לכ-330 שוכרים עם שיעור תפוסה ממוצע של כ-93.5%. נכסי החברה מפוזרים גם מבחינה גאוגרפית וגם מבחינת שימושים.

על פי תוצאות החברה והצפי שלה לרבעון הרביעי של 2015, אני מעריך כי הנכסים הנוכחיים של החברה צפוים להניב תזרים מזומנים תפעולי (FFO) של כ-64 מיליון ש' ב-2016. המשמעות היא תשואה של כ-8.1% על השווי הסחיר של החברה. תשואה זו נחשבת ליחסית גבוהה בהשוואה לחברות נדל"ן מניב בסדר גודל דומה. כמו כן, בתור היותה קרן ריט, סלע מחויבית לחלק את מרבית הכנסתה החייבת, ולכן מרבית התשואה הנ"ל תחולק לבעלי המניות כדיבידנד.

מבט לעתיד
  • המשך צמיחה
על פי תכניות העבודה של החברה, היא מתכננת לרכוש נכסים נוספים בהיקף של כ-350 מיליון שקלים בשנת 2016, אשר ימומנו באשראי בהיקף של כ-200 מיליון שקלים.
  • שיפור בגמישות הפיננסית
באוקטובר האחרון מידרוג העלתה את דירוג האג"ח של סלע לדירוג A1, דירוג  אשר יעזור לה לגייס חוב בריביות נוחות בטווח הקצר-בינוני, ויאפשר לה מחזור חוב או רכישת נכסים חדשים.
  • כניסה אפשרית לת"א 100
שווי שוק החברה עומד ב-09/01/16 על כ-795 מיליון ש', החברה צפויה לגייס הון בהיקף של כ-150 מיליון שקלים בשנת 2016 על מנת לממן רכישת נכסים. במידה ויצא לפועל (בשווי השוק הנוכחי), הגיוס יגדיל את השווי ל-945 מיליון שקלים. שווי השוק של החברה שגם כעת עובר מספר חברות במדד הת"א 100, יגדל עוד וייתכן ויגרום להכנסת החברה למדד.


בשורה התחתונה: סלע היא חברה טובה וצומחת בסקטור דפנסיבי יחסית אשר נסחרת מתחת להון העצמי שלה. בעזרת יכולתה לגייס מימון בריביות נוחות והעובדה שהיא אינה משלמת מס על הרווחים, ההשקעה בחברה מקנה למשקיעים בה תשואה תזרימית יפה. בנוגע לשאלה האם כדאי להשקיע או לא, זאת אשאיר לשיקול דעתו של הקורא בהתאם לטעמיו האישיים.

מאת: דן צפריר, לשעבר אנליסט בכיר וכיום מנהל השקעות בחברה פרטית
*אתם מוזמנים להציף שאלות והתייחסויות בטוקבקים.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

15 תגובות ב-11 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
11 זאב גורן 12/01/2016 13:18 גן שלמה 76802 (ל"ת)
10 smekintosh 11/01/2016 12:45 כדאי ללכת אול אין?
כתבה נהדרת ועניינית, אשמח לשמוע עוד מהבחור
9 הד״ר 11/01/2016 11:46 רן
יופי של כתבה. ניתוח מקצועי, ענייני וחד. כל הכבוד דן.
8 אברהם 10/01/2016 22:51 זהירות מסלע נדלן
נכבדי הם יודעים כל כסף זר שניכנס, שמתי 500 שח למחרת המניה ירדה ועוד יום עד שהתייאשתי מכרתי, ברגע שמכרתי התחילה לעלות,לקנות מניות טובות ובטוחות,
דן צפריר 11/01/2016 08:42 לצורך הדיוק
רשום שהמניה נראית זולה, לא המלצתי לרכוש, וגם בסוף רשום שכל משקיע יחליט מה לעשות לפי טעמיו.. בכל מקרה שמשקיעים במניה חשוב מאוד להיכנס אליה כאשר היא נמצאית בתמחור נוח ולדעתי גם עם אופק השקעה לפרק זמן מינימלי, כמובן שיש עוד מניות וחברות טובות להשקיע בהן, מאחל לכולנו הצלחות בעתיד
7 משקיע במניות נדל״ן 10/01/2016 22:11 סלע חברה טובה אבל ריט 1 טובה יותר (ל"ת)
6 השולף המהיר 10/01/2016 20:06 דן שועל
דן צפריר מס 1 ! אם הייתי יכול לקנות הייתי קונה!
5 יורם 10/01/2016 17:41 כותרות בומבסטיות בביז פורטל
סוף סוף מישהו מעלה לכאן סקירה עניינית עם דגש להמלצה על סמך סימוכין .ולא כל מיני כותרות בומבסטיות חסרי תוכן...אני התחלתי לעקוב מקווה שגם תצדק
4 אלעד רונן 10/01/2016 16:02 מעניין מאוד
כתבה מקצועית
3 אלון 10/01/2016 15:49 כתבה מעניינת ומקצועית (ל"ת)
2 רן 10/01/2016 15:33 קורעים את המשקיע במס בסלע נדלן
בגלל שהקרן לא משלמת מס הכל מגולגל למשקיע תמוה בעיני שלא מוזכר הדבר הזה שכן זה מגיע גם ל 40% מס
ביבי 10/01/2016 16:41 ריט 1
משלמים על דיבידנד כמעט --50%
דן צפריר 10/01/2016 15:43 בחברה רגילה משלמים מס פעמיים
פעם אחת ברמת החברה ופעם אחת המשקיע שמקבל דיבידנד, אז זה יוצא 26.5% ועוד מס הון על הדיבידנד שמחולק, בסלע רק מס על הדיבידנד שמחולק...בכל מקרה שיעור המיסוי של אנשים וחברות המחזיקים שונה, במקרה זה דיברתי רק על העובדה שהחברה עצמה לא משלמת מס חברות
1 פנקס הקטן 10/01/2016 15:25 יש מניות אטרקטיביות ממנה
מבטח, נאוי, נובה
תקרא שוב 10/01/2016 17:08 זה לא אותו התחום. (ל"ת)
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.