זו הדרך שקבינט דיור יעזור לחלום תמ"א 38 של מדינת ישראל להתגשם

צחי אגסי, מנכ"ל משותף בחטיבת הנדל"ן של קבוצת אלוני האפט - כיצד פנטזיית תמ"א 38 תחזור לקרום עור וגידים בערי ישראל?
צחי אגסי, צילום: יח"צ

למרות שממשלת ישראל אישרה הקמת רשות להתחדשות עירונית, שמטרתה לקדם פרויקטים של תמ"א לסוגיהם בעיקר באזור המרכז, בשטח עצמו רק חלק קטן מאוד מהפרויקטים מגיעים לשלב הביצוע. תכניות ההתחדשות העירונית יוצרות אתגרים תשתיים גדולים מאוד הנוגעים למשולש: הרשויות העירונית, הממשלה והיזמים. בניית כמות של יחידות דיור חדשות בשכונה קיימת, דורשת לעתים הרחבה של כבישים ותשתיות עירונית, אך הבעיה המשמעותית ביותר היא החניה.

<
ערכנו בדיקה עד כמה נושא החניה הוא מהותי בעיכוב ההגשה ואישור תכניות להתחדשות עירונית בערי המרכז, בהן המחסור ביחידות דיור הוא המשמעותי ביותר. גילינו כי מרבית הבעיות נוגעות לנושא פתרונות החניה. רק 15% מתוך מאות בקשות לפרויקטים של התחדשות עירונית באזור המרכז מוגשות לוועדות התכנון, זאת בשל היעדר מענה לדרישות החניה של יחידות הדיור החדשות.

<
מבחינת יזמי התמ''א, מחסור מקומות חניה הוא הפסד כפול. כדי שהפרויקט ייצא לדרך הם נדרשים לתשלום כופר חניה לרשות המקומית בעלות של 60-80 אלף שקל ליחידת דיור. בנוסף, עליהם לספוג הפחתה משמעותית במחיר שהם יכולים לקבל תמורת הדירה, מאחר ומכירתה לא כוללת חניה צמודה. כאשר משכללים את הנתונים אפשר לראות שעל כל מקום חניה ההפסד ליזם מסתכם ב-200 אלף שקל ליחידת דיור ספציפית, חיבור של מספר יחידת ביחד יגרום להפחתה משמעותית ברווחיות הפרויקט, וברוב המקרים יביא את הפרויקט מתחת לאחוז הרווחיות המינימלי הנדרש כדי להשיג ליווי בנקאי - 15%. אם היזם לא יצליח להשיג ליווי בנקאי, הפרויקט לא יוכל לצאת אל הפועל.

<
אחת הערים היחידות בהן ניתן לשאת בעלות כה כבדה של כופר חניה היא תל אביב, אך במרכז העיר מעטים האזורים שפנויים לבניית יחידות דיור חדשות, מבלי לדאוג לפתרונות חניה חדשים, ולכן פתרון כופר החניה לא יכול להיות מיושם בתל אביב.
 
על פי מחירי הדירות הגבוהים בה ומספר גדול יחסית של בניינים בני למעלה מ-30 שנה, תל אביב הייתה אמורה להיות פנינת התמ"א של מדינת ישראל. בפועל, ערים אחרות הסמוכות לה מובילות בהיקף יחידות הדיור הנבנות במסגרת פרויקטי תמ"א, מאחר והן צפופות פחות וניתן ליישם בהן את כופר החניה. אך נראה שפתרון זה פחות עדיף על כל הצדדים.

<
במקום להגביר את הצפיפות, אחד הפתרונות החדשניים למצוקת החניה הוא מודל B.O.T. במסגרת המודל, הקבלן ייבנה חניות תת קרקעיות בשטחים המוגדרים בשפה המקצועית כ'חומים' של הרשות העירונית, ומיד בתום הבנייה גם ישלים במימונו בנייה מחדש של המבנה העירוני. החניות התת קרקעיות תהיינה משויכות לדירות החדשות, אך הדיירים ישלמו תמורת אחזקתן דמי שימוש חודשיים. התכנית הזו כבר קורמת עור וגידים וממתינה לקידום מצד ממשלת ישראל. בבת ים כדוגמא, נבנה חניון תת קרקעי של 240 מקומות חניה מתחת לגן משחקים ישן במסגרת פרויקט שער הים. בגמר בניית החניון יחודש הגן לרווחת תושבי כל השכונה שחודשה בינתיים וגם לדיירים החדשים יהיו מקומות חניה.

<
כעת, אם קבינט הדיור רוצה להגדיל את היצע הדירות באזורי המרכז, ברור כי לא יוכל לעשות זאת רק באמצעות הפשרה מאסיבית של קרקעות שאורכת שנים ארוכות. על קבינט הדיור לפתור את בעיות החניה המונעות מחלום התמ"א 38 של מדינת ישראל להתגשם והאפשרות הסבירה והנראית לעין היא בנייה של חניות תת קרקעיות. 

תגובות לכתבה(2):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 2.
    חניה זה תירוץ, העיריות מכשילות תמ"א 38 בגלל הפטור
    ברגר 21/07/2015 18:24
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מהיטל השבחה. הדרך היחידה היא לקבוע בחוק כי על וועדת תכנון לאשר תוך 3 חדשים כל תכנית תמ"א 38 ללא תנאים , ולא, 3 שנים מאסר.
    סגור
  • 1.
    לא עדיף...
    שמיל 19/07/2015 21:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפתח תחבורה ציבורית ראויה יותר ונגישות גבוהה יותר לאופניים חשמליות?
    סגור