מהי בעצם האג'נדה האמיתית של פקידי האוצר?

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קהילות עירוניות בתהליך רכישה מיזמים, על הצעדים של הממשלה החדשה בשוק הנדל"ן
אסף אנגל, צילום: Bizportal

לרגע אחד היה אפשר לשכוח שאנחנו במדינה בעלת אג'נדה קפיטליסטית. לרגע אחד, היה אפשר לשכוח שבעל הבית כאן, מר בנימין נתניהו, הוא ממתנגדי הכבדת נטל המיסים, לפחות ברמה ההצהרתית. האמת, כולנו מצפים לתכנית לפתרון משבר הדיור, להצהרה חדשה שתבוא עם קום הממשלה החדשה. קצת הופתעתי מהתזמון ובעיקר מהנחישות של אנשי האוצר לייצר אג'נדה כלכלית משלהם - קבוצת פקידים בכירים שלא נבחרו על ידי העם וכל עניינם טמון בשמירה על קופת המדינה.

<
בתחילת השבוע התעוררנו לידיעה המרעישה על הכוונה להעלות בצורה גורפת ואגרסיבית את המיסוי על "משקיעים" (בעלי דירה שניה ויותר) ולמסות את שכר הדירה מהשקל הראשון. כמה קל לפתור כל בעיה בהעלאת מיסים גורפת, העניין הוא שאני לא רואה שום טיפול בבעיה לשמה התכנסו (משבר מחירי הדיור), אלא שוב, עושרה או גרעונה של קופת המדינה.

<
בואו נפרק אחת ולתמיד את נושא מיסוי המשקיעים - רעיון שלו היה מקבל מענה, בחינה מדוקדקת ומס דיפרנציאל, אינו פסול כלל, אלא שהכלה גורפת שלו תסב בהכרח נזק גדול לשוק הדיור. כאשר מעלים מיסים על חלב למשל, ברור לכל הצרכנים כי לא תאגידי המזון (תנובה או שטראוס כדוגמא) ולא רשתות השיווק יישאו בעלויות, אלא אלה יגולגלו ישירות לסל הקניות של צרכן הקצה - אנחנו הרוכשים את הקוטג' בסופר. ככה זה בשוק חופשי שאינו מטיל חסמים (וטוב שכך) על המחירים.

<
מדוע, אם כן, לא ברור לכולנו ולפקידי האוצר כי העלאת המיסים למשקיעים תגולגל לפתחם של צרכני הקצה, הלוא הם שוכרי הדירות. ייתכן והם תופשים בצורה שגוייה את המונח "משקיעים". בשוק בו אנשים בעלי דירה והון נוסף של 500 אלף ש', כמעט נדחקים לרכוש דירה. בהיעדר אלטרנטיבה פיננסית למשקיע הסופר סולידי, כל העלאת מיסים כזו לא תרחיק אותם. הרי בסביבת הריבית הנוכחית, האפשרויות של להרוויח על כסף היא פחות או יותר כלום. לעומת זאת, בהיות רובם (כמובן שישנם משקיעים מתוחכמים בשוק ועיקרם מתרכזים בתל אביב) מחפשים תשואות סולידיות של 3%-5%, הם יעשו את החשבון של עלות הדירה כולל המס החדש, וישכירו את הדירה באופן יחסי שישמור על אותה רמה של תשואה.

צריך לזכור, כי אותם משקיעים פשוטים, שאינם עוסקים בנושא ביום יום, הם אלו המייצרים את הדירות להשכרה עבור שוק השכירות, ואין שום סיבה הגיונית להרחיק אותם מהשוק הזה. אלא אם כוונת האוצר להכניס חברות גדולות לתחום (בדומה לארה"ב), שם התשואה שתידרש על ידי חברות אלו כבר תהיה כפולה. במקרה הטוב. הגדלת שוק השכירות בישראל היא אחת הפתרונות היותר יעילים לטיפול במשבר הנדל"ן, ומיסוי שלו יביא לתוצאה הפוכה. 

אז שוק השכירות יעלה וכשהוא עולה, גם מחירי הדירות יעלו

<
ככל שהשוכרים יעשו את החשבון שעלות התשלום החודשי לשכר דירה עולה ומתקרב לעלות ההחזר החודשי על משכנתא, יותר ויותר זוגות צעירים יינטשו את רעיון השכירות וירוצו לרכוש דירות. אם קהלים חדשים ירוצו לשוק, שבכל מקרה קיימים בו פערים גדולים מאד בין היצע וביקוש, הרי שגם כאן תחול עלייה במחירי הדירות על ידי היזמים.

<
מה יצא לנו מזה? אם התשובה אמורה להתייחס לשוק מחירי הדיור - לא הרבה, או יותר נכון, נשיג את תוצאה הפוכה. אם, וכאן אני חוזר לראשית דברי, עניין ההצהרה עוסקת בהעשרת קופת המדינה, הרי שהתכנית עשויה להצליח ולענות על ציפיותיהם של הוגיה.

<
וברשותכם, עוד מילה על הדרך. כן שוב אכתוב כאן על הדרך. על המשמעות הגדולה של התבטאויות חסרות אחריות. כפי שקרה בדיוק ההיפך עם תכנית מע"מ 0%, ששיתקה את שוק הדיור לתקופה של כמעט שנה, הרי שכבר מתחילת השבוע אני פוגש יותר ויותר אנשים, אלו המתוארים בעיני רוחנו כ"משקיעים" ובפעול מדובר באנשים הקרובים לגיל פרישה המעוניינים להשקיע את כספם בחוכמה. אלו נכנסו ללחץ ורצים למשרדי המכירות לרכוש דירה רגע לפני שיעבור החוק.

<
ספק גדול אם התכנית תעבור, אבל נסו אתם להמר על עשרות אלפי שקלים שלכם ותראו שלא צריך הרבה יותר מהצהרה כדי לגרום לאנשים לרוץ ולקנות לפני הכבדת נטל המיסים. ושוב, כן, שוב, כבר היום קיבלנו נהירה של רוכשים למשרדי המכירות. נהירה שכזו, כפי שדיברנו עליה עשרות פעמים, מביאה לעליית המחירים על ידי בעלי ההיצע, הלוא הם הקבלנים, שנכון לרגע זה, נמצאים בצד המחייך. כולם יחייכו על חשבון צרכן הקצה - אותם צעירים שמתגוררים בשכירות.

תגובות לכתבה(27):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 22.
    ממש לא בטוח ועם כל הכוונות הטובות והמצויינות של כחלון
    יהורם 06/05/2015 08:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עדיין הכל פתוח וכל הכוונות הכי טובות ושנוגעות גם לעתידנו - של כחלון יכולות לרדת לטמיון
    סגור
  • 21.
    כחלון - לא הכל בטוח - היום ההכרעה, בחצות 6.05.15 (ל"ת)
    שימי חורגמן 06/05/2015 07:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 20.
    לא אהבתי את הביטוי מן העיתון: "מקום טוב באמצע"
    שאלתיאל 06/05/2015 07:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    "מקום טוב באמצע "- למה הכוונה?
    סגור
  • 19.
    ועוד על כחלון
    שלומי 05/05/2015 22:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ועוד על כחלון - קרש ההצלה - הוא נזכר גם בכתבה הקודמת של אסף אנגל, ונראה שאסף בעצמו תולה בו תקוות בקשר לשי ויים בתחום הדיור.לפי מה שמסתמן עכשיו - כמה שעות לפני כינון הממשלה, כחלון כנראה לא יקח על עצמו את תפקיד שר האוצר.
    סגור
  • 18.
    ישראל במקום טוב באמצע
    יואל 04/05/2015 22:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בהשוואה בין לאומית ארוכת טווח יותר של מחירי הדיור הריאליים (מחודש מרץ 2000 עד חודש מרץ 2014) נמצאת ישראל במקום טוב באמצע.
    סגור
  • 17.
    הכל פוליטיקה - כבר אמרנו!
    רעות 04/05/2015 07:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עיקר תשומת הלב של כולנו היא בעזרה למחוסרי דיור, אולם במפלגה תומכים גם בחוק השכירות ההוגנת שאותו יזמה בכנסת הקודמת סתיו שפיר מהעבודה, ושיצא כתזכיר לחוק ממשלתי מצד משרדי האוצר והמשפטים. שפיר כבר הגישה את החוק מחדש.איך ישתלב בכל זה כחלון?
    סגור
  • 16.
    עליית מחירי הדירות במרכז תל אביב
    יואב חדד 03/05/2015 12:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תל אביב הופכת עם השנים לשמורה עבור עשירים בלבד, יש מקומות שננטשו בעקבות עליית המחירים לאחר שבני ה-20-30 ובני ה40 עזבו לכיוון השכונות הדרומיות של העיר לאחר עליית מחירי הדירות במרכז העיר. עוד מעט נדבר גם כאן על פריפריה בתוך תל אביב
    סגור
  • גם אני קראתי את הידיעה הזאת
    מתי 03/05/2015 13:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שמתפרסמת בעיתון ביז-פורטל וחשבתי לעצמי שהנה יש לנו פריפריה בעיר תל אביב. מי היה מאמין!
    סגור
  • 15.
    שוב ושוב כחלון מככב בחדשות
    נועה 02/05/2015 19:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אולי הוא באמת יביא את הבשורה לנו הזוגות הצעירים. מקווים להגיע למחירים נמוכים וזה אפשרי ואפילו בממשלה קפיטליסטית זה אפשרי. נראה את כחלון....
    סגור
  • 14.
    האם להמתין עם קניית הדירה?
    איתי תורג'מן 02/05/2015 08:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בואו לתכנן תוכניות פופוליסטיות "מבריקות" להוזלת מחירי הדיור, בואו נזעק מעל כל במה "אל תקנו חברים, תיכף נוריד את המחירים במאות אלפי שקלים ואז תקנו ותזכו ...."
    סגור
  • טען עוד
  • 13.
    מי פועל לטובתנו?
    חיים 02/05/2015 02:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא כדאי לאבד סבלנות בואו נראה מה יביא העתיד עם כחלון כדאי להיות אופטימיים. ונראה שאפילו שר האוצר בסופו של דבר פועל לטובתנו
    סגור
  • אני כבר איבדתי את הסבלנות (ל"ת)
    יולה 03/05/2015 12:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    הכל פוליטיקה, לא הבנתי את כל המהלך - אולי כחלון יצליח
    יונית דגן 01/05/2015 21:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא הבנתי את כל המהלך, אנחנו בידי הפוליטיקאים: משרד האוצר ממליץ לכחלון טיפול אגרסיבי ביותר במשקיעי הדירות – הטלת מס רכישה של 20% על דירות להשקעה החל מהשקל הראשון. לפי ההערכות, הצהרה על כיוון זה התקבלה במסגרת ההסכם הקואליציוני שנחתם עם הליכוד ביום ד'.(מן העיתונות)
    סגור
  • 11.
    כולנו מחכים
    דיאנה 01/05/2015 02:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כולנו מצפים לתכנית לפתרון משבר הדיור, למדיניות חדשה שתבוא עם קום הממשלה החדשה. עדיין אין ממשלה וכולנו מחכים.
    סגור
  • ממשלה עד יום רביעי
    יוני 02/05/2015 07:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עד יום רביעי תקום לנו ממשלה חדשה.זה התאריך האחרון נראה אם היא תקום נראה אם הממשלה תראה אותנו
    סגור
  • 10.
    יש כשל שוק והמדינה חייבת להתערב!
    כלכלן 30/04/2015 08:17
    הגב לתגובה זו
    1 0
    הנדל"ן מיועד למגורים. לא להשקעה. בפועל שכשליש מהדירות בשנה נרכשות כהשקעה. השוק לא סובל מחוסר היצע. הוא סובל מעודף ביקוש. מניעת ביקושים מיותרים אלה תשפר את תועלת הציבור, לכן נכון להטיל את המיסים הנוספים.
    סגור
  • 9.
    דירה בארצנו
    חנן 30/04/2015 00:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חוסר היכולת לקנות דירה במדינת ישראל . לבעיה היסודית, הלאומית והעמוקה הזאת אין מענה ותשובה.היום לבעיה הזאת פיתרון
    סגור
  • לחנן:מה הפתרון? אולי כחלון... (ל"ת)
    עמית 30/04/2015 17:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    כשהיינו זוגות צעירים
    מוותיקי הישוב 29/04/2015 09:09
    הגב לתגובה זו
    2 0
    אסף כתבת שככל שהשוכרים יעשו את החשבון שעלות התשלום החודשי לשכר דירה מתקרב לעלות ההחזר החודשי על משכנתא,יותר זוגות צעירים יעברו מהשכירות לרכישת דירות. זה רעיון ישן נושן - עוד אנחנו כשהיינו זוגות צעירים חשבנו בכיוון הזה.
    סגור
  • האם פעם היה יותר טוב? (ל"ת)
    ליאן 02/05/2015 11:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    מכון טאוב הסביר למה שכר הדירה לא יעלה בגלל המס:
    ציפורה 29/04/2015 08:16
    הגב לתגובה זו
    2 0
    כנס לקישור הבא, שוק הדיור בישראל, של נעם גרובר ממכון טאוב. תקרא את הפרק על מיסוי ההכנסה משכירות, עמוד 28-32 (זה עמודים 106 עד 110 של המסמך). קישור: http://taubcenter.org.il/wp-content/files_mf/thehousingmarket2014hebrew.pdf
    סגור
  • 6.
    המס לא יגולגל על השוכרים, וימנע את ה "משקיעים בתחפושת"
    דורון 29/04/2015 08:12
    הגב לתגובה זו
    2 1
    אני שוכר היום דירה ב 6,300 שקל בתל אביב. בעל הבית שלי משלם כל חודש 630 שקל מס ולכן מרוויח רק 5,670 שקל. נניח שמחר מבטלים את המס. תראו לי משכיר דירות אחד, אבל אחד, שמרים טלפון לדיירים שלו ואומר להם שהוא מוזיל להם את שכר הדירה מ 6,300 ל 5,670 כי המדינה כבר לא גובה ממנו מס. תראו לי אחד כזה!!! שכר הדירה היום הוא נקודת מפגש מדויקת בין רמת הביקוש לרמת ההיצע. אם בעל הבית אכן יפחית שכר דירה, מה שיקרה זה שעוד אנשים שעד היום לא יכלו להרשות לעצמם לשכור דירה ולצאת מבית ההורים (או לעבור ממגורים עם שותף לדירה לבד) פתאום יגלו שהם כן יכולים. בבת אחת הביקוש עלה. אבל מספר הדירות בתל אביב לא יכול להשתנות אלא רק על פני שנים של בניה! לכן מייד יהיה עודף ביקוש והמחיר יעלה שוב, ויעצר על אותם 6,300 שקל שאני משלם היום. ולכן אותו הדבר מסביר למה נסיון לייקר את שכר הדירה לא יצליח. חלק מהשוכרים (לא הרוב) יקרוס כלכלית ויחזור להורים (או יחזור להצטופף עם שותף). מייד יהיו דירות ריקות כי אין מספיק אנשים עם כסף שיכולים להרשות לעצמם לשכור אותן. בעלי הדירות יאלצו להוריד את המחיר בחזרה.
    סגור
  • 5.
    מיסוי נכסים יקטין הביקוש והמחיר יפול. התשואה תחזור ל 8%
    דני 29/04/2015 08:10
    הגב לתגובה זו
    1 1
    במוצר כמו דירה, שעלות יצורה כ 6,000 שקל למטר רבוע (עלות הבניה + מימון + שיווק) , המחיר נקבע לפי תחרות בין הקונים על הדירות הטובות (מול הים למשל) או על מה שהם חושבים שיהיו דירות טובות בעתיד (קונים כל דירה שהמחיר שלה לדעתם צפוי לעלות), או לפי התשואה שהנכס צפוי לתת להם כשישכירו אותו. המחירים בתל אביב היום נעים מסביב ל 40,000 שקל למטר רבוע, כלומר פי 7 מעלות הייצור של הדירה. במקרה זה הטלת מס לא תעלה את עלות הייצור אלא דווקא תוריד את המחיר שמוכנים לשלם עבור הנכס, כי עכשיו הוא מניב פחות (חלק משכר הדירה לא מגיע לבעלי הדירה אלא למשרד האוצר...). אם המחירים ירדו לחצי, (עדיין פי 3 מעלות הייצור של הדירה) אז התשואה מהשכרה תוכפל, ותגיע ל 6% ובאזורים מסוימים בארץ גם 8%. כאשר התשואה תגיע למספרים כאלה, גם גופים מוסדיים וחברות גדולות ירצו להיכנס לשוק ההשכרה וייצרו פה שוק השכרה לטווח ארוך שיתן למשפחות בישראל יציבות רבה, גם אם הם חיים בשכירות. זאת ועוד- העובדה שיש מיסוי גם על אנשים פרטיים שמשכירים, הכרחית לצורך כניסתם של חברות לשוק ההשכרה. היום על חברות יש המון מסים ועל משקיעים פרטיים קטנים יש המון פטורים
    סגור
  • 4.
    הייתי רוצה להיות בצד המחייך (ל"ת)
    נוי 28/04/2015 23:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    מהצהרה לרעיון, ולהגשמת הרעיון
    יואל 28/04/2015 22:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כולנו מחכים להצהרה חדשה שתבוא עם קום הממשלה החדשה. הצהרה שתביא עימה גם רעיון חדש וגם דרך חדשה להגשמת הרעיון.אני מאחל לכולנו שנזכה עוד בימינו אלה לראות בהגשמת הרעין, בהגשמת החלום אמן
    סגור
  • 2.
    אני לא הופתעתי
    יהורם 28/04/2015 21:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    האם זאת הפתעה"כולנו מצפים לתכנית לפתרון משבר הדיור, להצהרה חדשה שתבוא עם קום הממשלה החדשה. קצת הופתעתי מהתזמון ובעיקר מהנחישות של אנשי האוצר לייצר אג'נדה כלכלית משלהם " והיא קפיטליסטית לעילא ולעילא
    סגור
  • 1.
    דיי ברור שאתה לחוץ מאד , כל דקה אתה טורח להסביר בכתבה
    מק 28/04/2015 18:32
    הגב לתגובה זו
    11 2
    אחרת כמה "כלום לא יעזור" וכמה "המחירים רק יעלו".....יאללה חלאס. אתה מתיימר להציג עצמך כידען כל יכול שיודע בדיוק איך הכל יעבוד ולא יעבוד. עשה טובה ושחרר אותנו. חשבתי שאתה "בעד הצעירים" לא ? כן ממש....בוא תגלה לנו איך בדיוק אתה מרוויח בתחום הנדלן ? קדימה אני מחכה לשמוע , ממה אתה גוזר קופון ? היכן גילוי נאות?
    סגור