רגע האמת: 3 נקודות שאתם חייבים לבדוק - לפני רכישת דירה

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קבוצות בתהליך רכישה מיזמים, מציג את שלושת הסעיפים הראשוניים בתהליך רכישת דירה
 |  (41)
לאור החזרה של משפחות רבות למשרדי המכירות, העלייה במספר העסקאות שהחלה עם קבורת תכנית מע"מ 0% ונמשכת בהיעדר אמון בהצהרות השואפים להנהגת המדינה בבחירות הקרובות, ישנה תכונה של בהילות בקרב הרוכשים. בהילות היא כמובן קרקע פורייה לביצוע החלטות שגויות, וכאשר מדובר ברכישת דירה, השלכותיה אף עשויות להיות הרות גורל.

אם כן, מה הם הגורמים המרכזיים אליהם רצוי לשים לב?
מובן כי בעסקה מורכבת, כמו רכישת דירה, ישנם עשרות רבות של שיקולים ודילמות, ובכל זאת, קיימים עוגנים שראוי כי יהוו תנאי בסיס בארגז הכלים של זוגות צעירים ומשפחות בעת קבלת החלטות ברכישת דירה. עוגנים אלו יאפשרו "סינון" ראשוני של דירות או פרויקטים רלוונטיים.

אלו הם תנאי הבסיס, המנותקים מהשיקולים האמוציונליים בבחירת דירה, שבוודאי יש להם מקום ועוד יצוצו בהמשך תהליך בחירת הדירה.

- תקציב . ככל שזה ישמע מוזר לחלק מהקוראים, רבים מתחילים את התהליך בבחירת הדירה, ובשלב השני נגשים לבדוק האם היא מתאימה לתקציב שלהם. הגיע הזמן להטיל וטו על סדר הדברים הזה ולהעלימו מן העולם: ראשית, ישנו תהליך של התאהבות בחלום אשר גורמים לנו למתוח את התקציב ולהסתכל על היכולות הפיננסיות שלנו דרך הרצון בדירה ספציפית. זהו שיבוש מוחלט של היכולת לקבל החלטות בנקודת המוצא החשובה ביותר שלנו.

מרגע שבחרתם להתחיל בחיפוש אחר דירה, ודאו כי הפעולה הראשונה שאתם מבצעים היא לגשת לסניף הבנק או לחברת ייעוץ בתחום המשכנתאות, בדקו והגדירו תקציב שאתם יכולים לחיות אתו וקבעו אותו כנתון קשיח: הדירה לא במסגרת התקציב? לא קונים. כך תגלו שלא רק שההחלטה תהיה נכונה יותר, היא גם תהיה קלה הרבה יותר כאשר הצבתם לכם גבולות ברורים. לשיקול התקציב חשוב לשים לב לעלויות הנלוות למחיר הדירה, העשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים - קחו הכל בחשבון.

רמת הוודאות בעסקה . במידה וזוהי דירתכם הראשונה, עולה הצורך ברמת הוודאות בעסקה. יתרה מכך, לרמת וודאות יש שווי כספי ובמקרים רבים עדיף את ההוצאה הנוספת על חוסר וודאות - זוהי "פרמיית הוודאות". תנאי בסיס לעסקה ברמת וודאות מינימלית היא כי זו נערכת תחת הגדרות חוק מכר הדירות, ומתנהלת בליווי וערבויות בנקאיות.

לצד היזם בעסקה מולכם, חשוב לבדוק את זהות הקבלן המבצע: האם מדובר באותה חברה (היתרון הטמון בכך הוא שמדובר בכתובת אחת במקרה של תקלה)? האם מדובר בקבלן מוכר ובעל ניסיון רלוונטי? ואולי אף, ייתכן וזהותו של קבלן עוד לא נבחרה על ידי היזם בשלב חתימת החוזה. בעסקאות הנערכות טרום קבלת היתר בנייה (לגיטימי לחלוטין), הקפידו לקבל מידע ברור מהו גבול ההתחייבות של היזם בחוזה למועד קבלת ההיתר ומשך זמן הבנייה מרגע זה.

סביבה . בעיקר בעת רכישת דירה חדשה מיזם, אנחנו רוכשים דירה בשכונה חדשה אשר עדיין נמצאת בשלבי תכנון והתשתיות נבנות במקביל: אחת הפעולות החשובות היא להכיר את התכנית הסביבתית על ידי הכרת התב"ע (תכנית בניין עיר), בה תוכלו לראות את סמיכות הדירה שלכם למוסדות חינוך, תחבורה, מרכזי מסחר, ומנגד, באתר הרשות המקומית תוכלו לקבל אינדיקציה טובה על הארנונה שתצטרכו לשלם - מהתשלומים המרכזיים בהתנהלות השוטפת והיומיומית שלנו.

יש לראות מבעוד מועד סמיכות למפגעים סביבתיים כגון מפגעי רעש, מפגעים בריאותיים ועוד. קשה לתאר עד כמה ההשפעה של אלו תהיה מכרעת על איכות חיינו לאחר המעבר לדירה החדשה. הכירו את הסביבה היטב.

לסעיף הסביבה קיים היבט נוסף ומשמעותי לאחר המחיר: השכנים, אותם אנשים שילוו אתכם יום ביומו בשנים הקרובות. אך כאן לא ניתן לכמת את הבדיקה ולהגדירה כרציונלית. משום שכך, לא אוכל להמליץ על סוגיית השכנים כעוגן מרכזי בהליך קבלת ההחלטות, אבל אוכל להציע טיפ יעיל ביותר, שעבורי, מוכיח עצמו פעם אחר פעם, שנים רבות בליווי רוכשים מול עשרות משרד מכירות בשטח: "פני השכן כפני איש המכירות". את הפרשנות למשפט הזה אשאיר לפעם אחרת, אך בהחלט אמליץ לכם לבדוק ולא להתעלם מחשיבות הכימיה בינכם לאיש המכירות.

בניגוד למוכרים בחנות בגדים למשל, המסייעים גם לאחרים אותם סביר שלא תפגשו אף פעם, אלו הרוכשים מאיש המכירות שאתו אתם עובדים, יהיו דמויות חשובות בחייכם בעתיד.

לסיום, חשוב לשים דגש - רק לאחר שוידאתם כי כל שלושת התנאים מתאימים לכם ונוח לכם בם, רק ורק אז - תוכלו להמשיך בתהליך המורכב והסבוך של רכישת הדירה. בהצלחה
תגובות לכתבה(41):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 34.
    הורדת מחירי הדירות בישראל
    דנה 07/02/2015 03:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ועכשיו באמת דיברו על הורדת מחירי הדירות - כן בישראל. אמרה הנגידה פלוג שאם יעלו את הריבית אולי ירדו מחירי הדירות (אני לא הבנתי, אבל...
    סגור
  • 33.
    וועדה שתפעל בהליך מזורז
    יואל 02/02/2015 05:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תהיה וועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל - כבר יש שם לוועדה סימן שזה רציני...) החליטה היום לאשר להפקדה תוכנית של רשות מקרקעי ישראל לבניית שכונת מגורים חדשה. האזור לא ידוע אבל... יש התקדמות
    סגור
  • אצלנו בישראל אין הליכים מזורזים! כל וועדה לוקחת
    חמי 04/02/2015 01:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נשימה עמוקה לבדיקת כל הנתונים בשביל מציאת הפיתרון.אם היא תמצא או לא זאת השאלה. לרוב ממנים וועדה נוספת לבדיקת הוועדה והנתונים האשונים וכך ממשיכים - ואנחנו ממתינים...
    סגור
  • 32.
    עוד בעניין הורדת המחירים
    יורם אליעזר 01/02/2015 17:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נראה לי שהכותב הקודם - חזי , צודק. אין אפשרות בארץ ישראל להוריד סתם כך את מחירי הדיור. הרי הם נקבעו על סמך נתונים אמיתיים מן השטח.רק שיטה או נוסחה ש מוצנחת על כל הענף הדיור תצליח להוריד באחת את המחירים.
    סגור
  • 31.
    מע"מ 0% ישוב אלינו
    חזי 01/02/2015 03:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לדעתי תוכנית מע"מ 0% עדיין לא "נקברה" כמו שכותב אנגל במאמרו המצויין. התוכנית הזאת שאולי הסבה נזקים לענף הנדל"ן - יש לה פוטנציאל חיובי בקשר להורדת המחירים. אין אפשרות אחרת להורדה גורפת של המחירים.
    סגור
  • 30.
    בחיי היום יום אנחנו בפריפריה מסתמכים ונעזרים בשכנינו (ל"ת)
    א 31/01/2015 01:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • השכנים הם האחים והאחיות, למעשה המשפחה שלי (ל"ת)
    שרית 01/02/2015 03:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • מצטרפת לקודמתי - אין כמו השכנים שלי (ל"ת)
    עלמה בארי 02/02/2015 03:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 29.
    חבל שלא מדברים על ענייני המשכנתא
    נעמה גורן 30/01/2015 06:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    העיסוק ב"שכנים"מסתיר את הבעיה האמיתית שעומדת בפנינו :איך לעמוד בהחזר המשכנתא.על זה לא מדברים כאן. חבל...
    סגור
  • 28.
    שמעתי שכנים והגעתי
    ruth 29/01/2015 07:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מנסיוני שכנים טובים יוצרים את האווירה הנעימה בבניין
    סגור
  • טען עוד
  • 27.
    דיברו על שכנים...
    אילה חיון 29/01/2015 01:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אם מתכוננים לקנות דירה כדאי להתארגן ביחד ולרכוש במשותף, והכוונה לרכישת דירות מאורגנת ע"י הרוכשים עצמם שהם שותפים מלאים לא רק בתיכנון הבית, הדירה אלא גם בבחירת השכנים.שכנם הם יכולים להיות חברים לשנים ארוכות
    סגור
  • 26.
    שכנים שכנים
    גבריאלי 26/01/2015 23:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אסף אנגל כותב "השכנים, אותם אנשים שילוו אתכם יום ביומו בשנים הקרובות. אך כאן לא ניתן לכמת את הבדיקה ולהגדירה כרציונלית. משום שכך, לא אוכל להמליץ על סוגיית השכנים כעוגן מרכזי בהליך קבלת ההחלטות,(אם לקנות או לא לקנות דירה מסויימת...)ואני אומרת שיותר טוב שכן קרוב מאח רחוק
    סגור
  • 25.
    מה חשוב לנו בעת רכישת הדירה
    יעלי 26/01/2015 20:20
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בעת רכישת דירה חדשה בשכונה חדשה אשר עדיין נמצאת בשלבי תכנון והתשתיות נבנות במקביל: אחת הפעולות החשובות היא להכיר את התכנית הסביבתית על ידי הכרת התב"ע (תכנית בניין עיר), בה אפשר לראות את סמיכות הדירה למוסדות חינוך, תחבורה, מרכזי מסחר, ואפילו קרבה לתחנת רכבת...
    סגור
  • לי חשובים גם השכנים שגרים בבניין
    מיכל 29/01/2015 01:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    וראיתי לשמחתי שיש עוד התייחסויות לצד הזה
    סגור
  • 24.
    לחשוב קדימה לאחרי החג(פסח)
    רינה בן גל 26/01/2015 05:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אחרי פסח...כדאי וצריך להעביר את כל חלומותינו למודיעין או ראש העין - כנראה שאחרי החג יתחיל עידן חדש.
    סגור
  • 23.
    התערבות מכוונת מטעם הממשלה
    בן ציון 25/01/2015 22:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    האם יש מקום להתערבות מכוונת מטעם הממשלה בתחום הבניה? לא כדאי לערב את הממשלה או שר האוצר במה שקורה בענף הנדלן לא נראה לי שיש מקום להתערבות כזאת. כולנו נצא מופסדים האם הממשלה תבחוש בכל מה שקורה. לדעתי יותר טוב שתהיה תחרות חופשית בה כל הגורמים ינווטו בשוק החופשה. י ויהיו נתונים לתחרות חופשית. ממש לא נראה לי שיש מקום להתערבות מכוונת מטעם הממשלה
    סגור
  • 22.
    נחזור ונלמד מפי אבותינו
    קרן מהמרכז 24/01/2015 23:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כדאי לשוב וללמוד מפי אבות האומה, הפתרונות שלהם היו מלאי שאר רוח. הם לא חשבו על עצמם או איך הם נראים,אלא חשבו לטובת האומה(העם).
    סגור
  • 21.
    שוב מדברים כאן על פריפריה
    נירית בר יוסף 24/01/2015 13:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחירי הדירות בפריפריה נמוכים - זה נכון אבל מה עם התעסוקה? הממשלה היתה צריכה לפתח מרכזי תעסוקה ולמשוך לכאן (אני מתגוררת בדימונה)את הצעירים מחוסרי הדירות.
    סגור
  • 20.
    הפתרון למצוקת הדיור ע"פ בן גוריון
    יואל 24/01/2015 12:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני מקריא לכם מהעיתון: הפתרון למצוקת הדיור נמצא בחזון ראש הממשלה הראשון של מדינת ישראל-בן גוריון - פיתוח שני מוקדי על של אוכלוסיה אחד בצפון ואחד בדרום...
    סגור
  • 19.
    הפתרון למצוקת הדיור
    יואל 24/01/2015 11:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני מקריא לכם מהעיתון: הפתרון למצוקת הדיור נמצא בחזון ראש הממשלה הראשון של מדינת ישראל- פיתוח שני מוקדי על של אוכלוסיה אחד בצפון ואחד בדרום...
    סגור
  • 18.
    הפוליטיקאים חדי הלשון - מה יביאו לנו
    אבינועם 23/01/2015 22:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הממשלה אשרה לאחרונה את תכנית מחיר מטרה שכל כולה נועדה להוזלת מחירי הדיור. כל הפוליטיקאים התייצבו מול המצלמות כדי לספר עד כמה דואגים הם לזוגות הצעירים. בימים אלה של טרום בחירות כל הפוליטיקאים הם חדי לשון אף יותר מהרגיל.
    סגור
  • 17.
    וגם אני אהבתי
    רעות 23/01/2015 01:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    את המאמר והכתיבה - לא את המצב
    סגור
  • 16.
    אהבתי
    אוחיון רועי 22/01/2015 02:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אהבתי את הכתבה והיא מזכירה לי שנים עברו...
    סגור
  • 15.
    סוף כל סוף
    ירון 21/01/2015 17:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מישהו מדבר לעניין וממליץ מה לעשות. כל מי שכותב על נדל"ן סתם כותב על השוק ועל מה שקורה שבדרך כלל לא עוזר למשקיע הממוצע. אני גם יישמתי את העצות הללו על הדירה שקניתי. כל הכבוד על האומץ לכתוב אותן כאן!
    סגור
  • 14.
    מכרו לי דירה ״עם נוף פתוח״, בנו לי עוד 5 בניינים ממול (ל"ת)
    כולם מבטיחים הבטחות 20/01/2015 22:15
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • דירה בת-א
    רננה 22/01/2015 00:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני מוכן ללכת על דירה קטנה בת-א ולא איכפת לי כלום
    סגור
  • 13.
    כל מילה בסלע
    מנפגעי הקבלנים 20/01/2015 19:51
    הגב לתגובה זו
    0 1
    לא כל מי שקורה לעצמו קבלן גם יודע לעמוד מאחרוי ההבטחות שלו. חשוב מאוד לבדוק לעומק את הנקודות שאסף העלה וגם לראות את הדברים בשטח בעיניים.וגם להכין בחוזה תרחיש שיגן עליכם ביום גשום, אחרי שחותמים והדברים מתהפכים אתם שווים רק את הדיו שחתמתם איתה על החוזה.
    סגור
  • 12.
    כתבה חשובה ומעניינת (ל"ת)
    א.פ 20/01/2015 19:20
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 11.
    רגע האמת
    אליהו שמש 20/01/2015 15:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אכן רגע האמת ,מסכים
    סגור
  • 10.
    הנקודות ברורות אבל
    נינה 20/01/2015 09:11
    הגב לתגובה זו
    1 0
    תמיד טוב להדגיש בתקופות מבלבלות שהרכישות הן אמוציונליות.
    סגור
  • 9.
    יש קונים שנהנים לראות דירות ולקבל תשומת לב ויחס מהמתווך
    והם לעולם לא יחליטו 20/01/2015 08:00
    הגב לתגובה זו
    2 1
    כי זה בדיוק מה שחסר להם . מכיר כאלה שעוברים ממתווך למתווך ככה כבר שנים.
    סגור
  • 8.
    תגובה לכתבה מעניינת
    מירי מחדרה 19/01/2015 21:20
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אין ספק שכל ההקודות שצויינו חשובות מאודרק קשה לדרג מה קודם למה
    סגור
  • אהבתי את הכתבה שלך,אסף
    ראובן 22/01/2015 06:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נקווה שתשנה את המציאות
    סגור
  • 7.
    שיקולים נכונים
    בוריס 19/01/2015 21:10
    הגב לתגובה זו
    0 1
    באמת אלו שלושת הדברים המרכזיים. לחלק נראה ברור מאליו, אבל לחלק ממש לא. כמובן שיש עוד הרב שיקולים בדרך, אבל זה הבסיס הנכון.
    סגור
  • 6.
    שכנים, שכנים ורק שכנים (ל"ת)
    תאיר 19/01/2015 20:34
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • שכנים קרובים ללב
    דורית 21/01/2015 18:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שכנים לפעמים קרובים יותר מאחים אצלנו בבניין זה ככה...
    סגור
  • 5.
    בסוף הכל נופל בגלל שכנים מעפנים... (ל"ת)
    עידו 19/01/2015 16:31
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 4.
    חשבתי שהכותב הוא נציג החצר של הקבלנים
    אורי 19/01/2015 14:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה קרה שהתהפך?
    סגור
  • 3.
    אם לקחתי מיליון שקל בריבית משתנה, זה נחשב ודאות?
    רוכש דירה 19/01/2015 14:36
    הגב לתגובה זו
    4 2
    איך אני יודע היום אם במשך השנים אחזיר 1,300,000 שקל או שהריבית תשתנה וההחזרים יגיעו ל 2,000,000 שקל ?
    סגור
  • 2.
    שי גבסו
    שי גבסו 19/01/2015 13:39
    הגב לתגובה זו
    1 1
    יש אומנם עוד הרבה דברים להוסיף אבל ענייני ומתומצת. נהניתי מאוד לקרוא.
    סגור
  • 1.
    כתבה מעולה ומדוייקת (ל"ת)
    תמיר 19/01/2015 13:28
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור