ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

הרפורמות תקועות ומחירי הדירות צפויים לרדת - מה יעשו המשקיעים?

רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת CityR, חברה לנדל"ן מניב בארה"ב, על החלופות של המשקיעים אל מול שוק הנדל"ן המעורער
רועי מרציאנו, צילום: יח"צ
שוק הנדל"ן הישראלי עובר עוד זעזוע, בעקבות הציפיות ליישום התכניות מחיר מטרה מחד, ומע"מ 0 שירדה מהפרק לפחות בזמן הקרוב. בעוד שזוגות צעירים, שהאמינו למקבלי ההחלטות וישבו על הגדר ברובם, הקבלנים היססו לקחת על עצמם התחייבויות ובפועל היצע הדירות הצטמצם. כך קורה, שבניגוד לכל הגיון כלכלי, מחירי הדירות דווקא חוו עלייה נוספת.

בטווח הזמן הקצר, ניתן לזהות שני כוחות מנוגדים שישפיעו על שוק הדיור המקומי. מצד אחד, נראה שהמחירים יוסיפו לעלות, שכן זוגות צעירים ומשפרי דיור יבינו שאין להם למה להמתין ויחדשו את המרוץ לרכישת דירה. מצד שני, צעדים שננקטו השנה על ידי הובילו לצמצום הרכישות של דירות להשקעה, ומגמה זו צפויה להמשך.

למעשה, המשקיעים מתמודדים כיום עם שוק השקעות בעייתי ומאתגר: הריבית בבנק אפסית, הבורסות בשיא ולא נראות יציבות מספיק, הנדל"ן בישראל שובר שיאים, ומשקיעים, כידוע, לא נוטים להשקיע במחירי שיא.
בישראל, מחירי הדירות נקבעים, כמו כל מוצר בכלכלה חופשית, על פי המפגש בין עקומות הביקוש לבין ההיצע, אך הם גם חייבים להיות נגזרת של הכנסות משקי הבית ויכולת החזר המשכנתא שאלו נוטלים על עצמם. על פי נתוני הלמ"ס, בעשור האחרון חלה שחיקה ריאלית של השכר בישראל, בעוד שמחירי הדירות ברוב חלקי הארץ - דווקא הוכפלו.

התפתחות בועת נדל"ן
אז האם מתפתחת כאן בועת נדל"ן? המציאות מצביעה על כך שהתשובה חיובית. אלא שהבועה הזו מעט יותר מורכבת ממחיר שאינו משקף ביקושים, כי ביקוש לדיור לא חסר פה. החשש מבועת הנדל"ן המקומית, שנוצרת מול עינינו, נובע מתסריט דומה לזה שקרה בארה"ב, אנגליה, אירלנד ומדינות אחרות ב-2009. בתסריטי קיצון, כפי שחוו אזרחי המדינות המוזכרות, חלק מרוכשי הדירות הפכו חדלי פירעון, והבנקים נאלצו לעקל נכסים ולמכור אותם במחירי הפסד.

נתוני התמ"ג לרבעון השלישי של שנת 2014 שפורסמו לאחרונה, הממו את השוק כשהצביעו על כך שישראל הולכת לכיוון של מיתון. בשוק הישראלי הקטן, מיתון ישפיע באופן מיידי על התעסוקה - מה שמאיים על היכולת של משקי הבית לעמוד בהחזרי משכנתא הקיימים ולקחת התחייבויות משמעותיות חדשות. רוכשי דירות שנטלו משכנתא, עלולים לעמוד בפני חוסר יכולת לעמוד בתשלום, כמו גם אל מול עלייה בתשלומי המשכנתא במידה והריבית תתחיל לעלות. במצב כזה עלול להיווצר קיפאון בשוק, שעלול להוביל למפולת מחירים. נפילת מחירים עלולה להותיר משפחות צעירות עם התחייבות העולה באופן ניכר על שווי הנכס העדכני.

שמרנותה היחסית של מערכת הבנקאות הישראלית מנעה מצב זה בעת המשבר של 2009, וכנראה שגם בעתיד הקרוב - כך יהיה הדבר. לכן אפוא, גם ללא התפוצצות דרמטית של בועת הנדל"ן, בטווח הבינוני נראה שהמחירים בשוק יאלצו לתקן כלפי מטה כדי להגיע לאיזון בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית. זהו כמובן תרחיש חיובי עבור משפחות המבקשות לרכוש נדל"ן למגורים בישראל.

אולם, לצד זוגות צעירים שציפו לרכישת דירה ראשונה עם כניסתן לתוקף של הרפורמות, ישנם גם המשקיעים המחפשים חלופה אטרקטיבית לריבית הנמוכה במשק ולהקשחה הרגולטורית. על רקע העובדה שמחירי הדירות בישראל צפויים לרדת, אפשר שהשקעה בנדל"ן בארץ אינה האפשרות הטובה ביותר בזמן הקרוב.

יש לציין, שגם שוקי הנדל"ן במדינות אחרות חוו בשנים האחרונות משברים והתפוצצות של בועות, אבל דווקא אלה שהמשבר מאחוריהם עשויים להוות אלטרנטיבה ראויה. כזה הוא למשל השוק האמריקני שחווה פריחה מחודשת לאחר המשבר הגדול של 2008.

בשורה התחתונה, גם אם בועת הנדל"ן המקומית לא תתפוצץ בטווח הזמן הקרוב מאוד, הרי שבטווח הארוך תנאי השוק יכתיבו, ככל הנראה, ירידה במחירי הדירות בישראל. רוכשים המבקשים לקנות נדל"ן למגורים עשויים להמתין במידה והמצב מאפשר להם, ואילו רוכשי הנדל"ן להשקעה ימצאו את עצמם נודדים לשווקים שכבר חוו את התיקון, אפילו מעבר לים.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(2):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 2.
    כתבה מקצועית כל הכבוד
    נתן 15/12/2014 12:46
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מקצוען
    סגור
  • 1.
    חותם על כל מילה.
    ירון 14/12/2014 21:48
    הגב לתגובה זו
    6 1
    חותם על כל מילה
    סגור