ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

מה 'תוקע' את שיעור ההיוון של חברות הנדל"ן המניב?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן, מזרחי טפחות, דנה בסיבות הגורמות לפער שבין שווי השוק לשווי ההון העצמי בחברות הנדל"ן המניב בישראל
אתי אגא, צילום: Bizportal
במצב שיגרה שווי שוק של חברת נדל"ן מניב טיפוסית נוטה להיות דומה לשווי ההון העצמי שלה. כלומר, היחס בין שווי השוק לבין ההון העצמי ("מכפיל ההון") יהיה על פי רוב 1. מדובר בחברות שהדוחות הכספיים שלהן נכתבים לפי שיטת ה-IFRS. אולם, היום כמעט לכל חברות הנדל"ן המניב המקומיות ב מדד ת"א 125 +0.54% מדד ת"א 125 1,301.09 +0.54% מדד ת"א 125 בסיס:1,294.06 פתיחה:1,295.07 גבוה:1,301.55 נמוך:1,292.97 תמורה:1,024,492,753 לעמוד ציטוט חדשות גרפים הרכב מדד ביצועים כתבות נוספות בנושא: , שווי השוק גבוה משווי ההון העצמי. כך קורה שאצל רובן המכריע מכפיל ההון גבוה מ-1, ולכך ישנן שתי סיבות אפשריות:

- ישנה פעילות יזמית שצפויה להציף ערך מעל השווי בספרים.
- השוק צופה ירידה בשיעור ההיוון מעבר לספרים. התרשים המצורף מראה זאת היטב.
*מתבסס על נתוני מאזן: 30.06.14.
*מתבסס על נתוני מאזן: 30.06.14.

מחיר ההיוון "תקוע"
חברות הנדל"ן המניב בישראל נהנות זה זמן מירידה חדה בעלות גיוס החוב, תוצאה של הריבית המזערית במשק. אך שיעור ההיוון של נכסיהן יורד בשיעור נמוך מכך, לכן המרווח שהן משיגות על פעילותן הולך וגדל.
הדבר מפתיע, שכן לנוכח ירידת הריבית העקבית, היינו מצפים לראות ירידה משמעותית יותר בשיעור ההיוון, דבר שהיה גורם לשיערוכים גבוהים יותר של החברות, לעלייה בהונן העצמי ובסופו של דבר - להצטמצמות המרווחים, כפי שקרה בארה"ב.

מה גורם לכך?
הסבר אחד נוגע להערכות השווי של הנכסים, המופיעים במאזני החברות. ההערכות הללו נעשות לרוב על ידי שמאים חיצוניים, שאומדים את הנכס תוך התבססות על מרכיבים כגון שכר הדירה, שיעור התפוסה, סוג החוזה, המיקום הגיאוגרפי ועוד. כמו כן, נלקח בחשבון מרכיב חשוב נוסף - השוואה לעסקאות נדל"ן אחרות בשוק. אולם, כיום אין כמעט עסקאות כאלו ובהיעדר בסיס להשוואה, נותרים שיעורי ההיוון ללא שינוי ניכר, בעוד הריבית ממשיכה לרדת.

פערים גדולים בין הקונים למוכרים הם הסיבה למיעוט העסקאות. למוכרים לא כדאי למכור כל עוד הריבית האלטרנטיבית נמוכה בהרבה מתשואתו השוטפת של הנכס המניב, המגיעה היום לטווח של 7%-9%. מי שבכל זאת מוכר, דורש שיעור היוון נמוך בהרבה מזה הרשום בספרים, כזה שישקף את הריבית ועלות החוב הנמוכות ויפצה אותו. הקונים (החברות הציבוריות) מבינים כי כל רכישה לפי שיעור היוון נמוך מהספרים תחייב אותם, לפי כללי ה-IFRS, לבצע שערוכים ומחיקות מיד אחרי ביצוע העסקה, מהלך שאינו רצוי להן.

הסבר אפשרי נוסף לכך ששיעורי ההיוון יורדים כה לאט, הינו חשש מהאטה במשק וגידול בהיצע, שיגררו ירידה במחירי השכירויות, בשיעורי התפוסות ועלייה ברמת התחרות, שיקזזו, כאמור, את השפעת הירידה בשיעורי ההיוון.

האם מציאות זו תאריך ימים?
כנראה שבשוק ההון חושבים אחרת. חברות הנדל"ן המניב המקומיות מתומחרות כאמור מעל ההון העצמי שלהן, כך שמדובר לדעתם באנומליה שתתאים את עצמה ותוליך לירידה במחירי ההיוון. אם תהיינה לבסוף עסקאות רבות יותר, במחירי היוון נמוכים יותר, ניתן לומר שרוב החברות כבר מגלמות זאת היום בשווי השוק שלהן עד לרמה מסוימת.

אני סבורה ששיעורי ההיוון בספרים לא ירדו, כל עוד אין עסקאות בשטח. בנוסף, חשוב לציין כי היעדר ההתאמה של שיעור ההיוון לירידת הריבית נותנת למשקיעים "הגנה" בתרחיש בו עליית הריבית תתחיל בקצב מדוד והדרגתי.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(4):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 4.
    אין עוד מקום לעליות
    פליפר 03/10/2014 10:08
    הגב לתגובה זו
    1 0
    השוק לפני נפילה....הוזהרתם
    סגור
  • 3.
    האנוומליה הזו לא יכולה להימשך עוד הרבה זמן (ל"ת)
    יוסי 02/10/2014 13:57
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 2.
    מעניין!
    ניסים 02/10/2014 12:17
    הגב לתגובה זו
    2 0
    תודה.
    סגור
  • 1.
    השאלה רק מתי הריבית תעלה?! (ל"ת)
    שחר 02/10/2014 10:10
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור