18:36 ירידות קלות בוול סטריט: אפל מאבדת עוד 1.7%, מדד הפחד קופץ 4% >>

18:26 טסלה משלימה ירידה של 8% מהשיא בתחילת שבוע, הזדמנות או סכין נופלת? >>

16:48 מדד הפחד (הויקס) קופץ 3.5% עם פתיחת המסחר בוול סטריט

16:00 תיק המניות של קרן הגידור הגדולה בעולם הגיע השבוע לטריליון דולר >>

11:11 סגירה שלילית בבורסות אסיה: האנג סנג איבד 0.8%, ניקיי ירד 0.25% >>

08:46 היורו מטפס 0.3% מול הדולר ל 1.19 דולר ליורו

08:22 בורסות אסיה: מדד ההאנג סנג מאבד 0.8%

20:56 ענקית החיפוש רוכשת את חטיבת הפיתוח של HTC תמורת 1.1 מיליארד דולר >>

18:26 בורסות אירופה: הקאק מטפס 0.6%

15:39 רשות ניירות הערך האמריקאית: האקרים פרצו למאגר וגנבו מידע פנים >>

09:54 הזהב נופל מתחת ל-1300 דולר ברקע לזינוק בתשואות

08:51 ביל גרוס: "אם הפד' ימשיך לדבוק במדיניותו, ארה"ב בדרך למיתון" >>

08:22 מגמה חיובית הבוקר בבורסות המזרח: הניקיי מטפס 0.3%

23:05 סגירה מעורבת לאחר הצהרת הפד': מניות הטכנולוגיה משכו למטה, הבנקים עלו >>

17:57 אפל מאבדת 2.7% ברקע לביקורות מאכזבות על מוצר הדגל >>

11:48 אחד הסקטורים הבולטים של השנה האחרונה ממשיך להיחתך, הזדמנות קניה? >>

15:47 הערב ב-21:00: הנה התחזיות לקראת האירוע המרכזי של החודש בשווקים >>

11:54 הפאונד הבריטי קופץ 0.5% מול הדולר ל 1.35 דולר לפאונד

10:21 בורסות אירופה: המסחר נפתח בירידות שערים קלות, הקאק מאבד עד 0.1%

08:19 בורסות אסיה: מדד הונג קונג מטפס 0.3%

08:07 האירו עולה 0.1% מול הדולר ונסחר ברמה של 1.2 דולר לאירו

19:46 מנהל קרן הגידור הגדולה בעולם - "ביטקוין זו בועה" >>

16:09 מנכ"ל חלל תקשורת דוד פולק נחקר במסגרת פרשת בזק >>

15:41 בולטות בת"א: טבע נופלת 3%, פלוריסטם יורדת 4%

13:51 פרשת בזק: הותר לפרסום - גם מנכ"ל חלל תקשורת נחקר >>

13:00 כחלון חתם על צו שיאפשר נסיעה חינם בקו כרמיאל - אחיהוד >>

12:45 בולטות בת"א: טבע נופלת ביותר מ-4%, ארית מזנקת 7%

10:53 יציבות בבורסות אירופה - הדאקס משיל 0.15%

08:19 הניקיי היפני משלים פערים - מזנק הבוקר 1.7%

08:18 טאואר חוזרת עם פער שלילי של כ-0.5%

22:18 ברקע לזינוק בתשואות: הזהב ממשיך לאבד גובה ויורד 1.2%

21:20 חובות צריך לשלם, וזה מתחיל להעיק על הצרכן האמריקני, האם אנחנו בדרך... >>

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
הבתכב תוריינ

ניירות בכתבה

BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

מה 'תוקע' את שיעור ההיוון של חברות הנדל"ן המניב?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן, מזרחי טפחות, דנה בסיבות הגורמות לפער שבין שווי השוק לשווי ההון העצמי בחברות הנדל"ן המניב בישראל
 |  4
Share
במצב שיגרה שווי שוק של חברת נדל"ן מניב טיפוסית נוטה להיות דומה לשווי ההון העצמי שלה. כלומר, היחס בין שווי השוק לבין ההון העצמי ("מכפיל ההון") יהיה על פי רוב 1. מדובר בחברות שהדוחות הכספיים שלהן נכתבים לפי שיטת ה-IFRS. אולם, היום כמעט לכל חברות הנדל"ן המניב המקומיות ב מדד ת"א 125 (-0.2%) מדד ת"א 125 1,295.33 -0.2% 17:24 19/09/2017 הוסף לתיק האישי מדד ת"א 125 בסיס:1,297.97 פתיחה:1,297.41 גבוה:1,299.34 נמוך:1,294.23 תמורה:750,382,902 לעמוד ציטוט חדשות גרפים הרכב מדד ביצועים , שווי השוק גבוה משווי ההון העצמי. כך קורה שאצל רובן המכריע מכפיל ההון גבוה מ-1, ולכך ישנן שתי סיבות אפשריות:

- ישנה פעילות יזמית שצפויה להציף ערך מעל השווי בספרים.
- השוק צופה ירידה בשיעור ההיוון מעבר לספרים. התרשים המצורף מראה זאת היטב.
*מתבסס על נתוני מאזן: 30.06.14.
*מתבסס על נתוני מאזן: 30.06.14.

מחיר ההיוון "תקוע"
חברות הנדל"ן המניב בישראל נהנות זה זמן מירידה חדה בעלות גיוס החוב, תוצאה של הריבית המזערית במשק. אך שיעור ההיוון של נכסיהן יורד בשיעור נמוך מכך, לכן המרווח שהן משיגות על פעילותן הולך וגדל.
הדבר מפתיע, שכן לנוכח ירידת הריבית העקבית, היינו מצפים לראות ירידה משמעותית יותר בשיעור ההיוון, דבר שהיה גורם לשיערוכים גבוהים יותר של החברות, לעלייה בהונן העצמי ובסופו של דבר - להצטמצמות המרווחים, כפי שקרה בארה"ב.


מה גורם לכך?
הסבר אחד נוגע להערכות השווי של הנכסים, המופיעים במאזני החברות. ההערכות הללו נעשות לרוב על ידי שמאים חיצוניים, שאומדים את הנכס תוך התבססות על מרכיבים כגון שכר הדירה, שיעור התפוסה, סוג החוזה, המיקום הגיאוגרפי ועוד. כמו כן, נלקח בחשבון מרכיב חשוב נוסף - השוואה לעסקאות נדל"ן אחרות בשוק. אולם, כיום אין כמעט עסקאות כאלו ובהיעדר בסיס להשוואה, נותרים שיעורי ההיוון ללא שינוי ניכר, בעוד הריבית ממשיכה לרדת.

פערים גדולים בין הקונים למוכרים הם הסיבה למיעוט העסקאות. למוכרים לא כדאי למכור כל עוד הריבית האלטרנטיבית נמוכה בהרבה מתשואתו השוטפת של הנכס המניב, המגיעה היום לטווח של 7%-9%. מי שבכל זאת מוכר, דורש שיעור היוון נמוך בהרבה מזה הרשום בספרים, כזה שישקף את הריבית ועלות החוב הנמוכות ויפצה אותו. הקונים (החברות הציבוריות) מבינים כי כל רכישה לפי שיעור היוון נמוך מהספרים תחייב אותם, לפי כללי ה-IFRS, לבצע שערוכים ומחיקות מיד אחרי ביצוע העסקה, מהלך שאינו רצוי להן.

הסבר אפשרי נוסף לכך ששיעורי ההיוון יורדים כה לאט, הינו חשש מהאטה במשק וגידול בהיצע, שיגררו ירידה במחירי השכירויות, בשיעורי התפוסות ועלייה ברמת התחרות, שיקזזו, כאמור, את השפעת הירידה בשיעורי ההיוון.

האם מציאות זו תאריך ימים?
כנראה שבשוק ההון חושבים אחרת. חברות הנדל"ן המניב המקומיות מתומחרות כאמור מעל ההון העצמי שלהן, כך שמדובר לדעתם באנומליה שתתאים את עצמה ותוליך לירידה במחירי ההיוון. אם תהיינה לבסוף עסקאות רבות יותר, במחירי היוון נמוכים יותר, ניתן לומר שרוב החברות כבר מגלמות זאת היום בשווי השוק שלהן עד לרמה מסוימת.אני סבורה ששיעורי ההיוון בספרים לא ירדו, כל עוד אין עסקאות בשטח. בנוסף, חשוב לציין כי היעדר ההתאמה של שיעור ההיוון לירידת הריבית נותנת למשקיעים "הגנה" בתרחיש בו עליית הריבית תתחיל בקצב מדוד והדרגתי.***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

4 תגובות ב-4 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
4 פליפר 03/10/2014 10:08 אין עוד מקום לעליות
השוק לפני נפילה....הוזהרתם
3 יוסי 02/10/2014 13:57 האנוומליה הזו לא יכולה להימשך עוד הרבה זמן (ל"ת)
2 ניסים 02/10/2014 12:17 מעניין!
תודה.
1 שחר 02/10/2014 10:10 השאלה רק מתי הריבית תעלה?! (ל"ת)
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.