חשיבות הגורם הניהולי: על הדגשים הקריטיים בהערכת נכס

אודי קושל, אנליסט נדל"ן וחוב במגדל שוקי הון, מביא להשוואה שני פרויקטי נדל"ן ומצביע על חשיבות הגורם הניהולי בהצלחת ההשקעה
אודי קושל, צילום: יח"צ
בואו ואספר לכם סיפור: שני פרויקטים יוצאים לדרך, לצורך הדוגמא נניח כי מדובר בשני מגרשים זהים שסמוכים אחד לשני, בעלי חזיתות דומות והיקף זכויות בניה זהה למגורים. שני היזמים שקנו את הנכסים בהפרשי זמן קצרים, ונניח במחירים דומים, מציגים תחזית הכנסות והוצאות. יש להסיק כי תחזית ההכנסות וההוצאות של שני היזמים תהיה דומה, אולם, סבירות גבוהה כי התוצאות הסופיות והרווחיות הסופית של שני הפרויקטים תהיה שונה.

האם בבואנו להעריך את השווי הכלכלי של הפרויקט, נעריך את שני הפרויקטים באופן זהה?
כל עוד הנכסים נמצאים במצב של קרקע טרום תחילת פרויקט והתקשרויות מחייבות, הרי סביר לאמוד את שני הנכסים באופן זהה. כלומר, בבואנו להעריך קרקע לרוב נשתמש בגישת ההשוואה, קרי בוחנים ומנתחים עסקאות נדל"ן דומות ככל הניתן. במצב בו אין נתוני השוואה, בוחרים בגישת החילוץ בה מעריכים את שווי הפרויקט כגמור, מנכים רווח יזמי המקובל לסוג במבנה המיועד וכן את עלויות ההקמה והכלליות.

כל הפרמטרים הנ"ל הינם פרמטרים אובייקטיביים וזהים לכל היזמים. במידה ויוצאו למכירה בשוק, סביר להניח כי שני היזמים יקבלו מחירים דומים עבור המגרשים. ואולם, מרגע שהפרויקט יצא לדרך, יש להביא בחשבון פרמטרים רבים נוספים בהערכת השווי הכלכלי של כל אחד מהם.

אין מחלוקת, על מנת לקבל תוצאות מיטבית בפרויקט נדל"ן נדרשת רמת ניהול גבוהה. מרכיב הניהול משפיע על כל שלב בהליך הרכישה, התכנון הביצוע והמימוש של פרויקט נדל"ן.

ככל שהפרויקט יתקדם, השוני וההשפעה של המרכיב הניהולי ילך ויתעצם, ובהתאם לכך גם הפרמטרים השונים, הן של הפרויקט עצמו והן של מרכיבי אי הוודאות שעלולים להשתנות, יחד עם הפערים הכלכליים

יש להניח כי שני היזמים יבחרו בתכנון דומה אך לא זהה. ניהול טוב יותר יתכנן תכניות עם מינימום שטחי בניה , תכנון דירות יותר אטרקטיבי, והעמדה נכונה של המבנה (היצול חזיתות). כמו כן, פרמטר נוסף, תחת ניהול איכותי, זו היכולת למזער עלויות מבלי לפגוע באיכות, על ידי בחינת עלויות ניהול הסכמים בעלויות נמוכות יותר שמבטיחים איכות ועמידה בלוח זמנים.

ניהול איכותי במהלך הבניה יודע לפקח כאמור על לוח הזמנים ולהתאים את עצמו במהירות לאירועים בלתי צפויים, שהינם דבר שכיח בפרויקט בניה. שיווק ממוקד, מכירת המוצר, בחירת העיתוי של מבצעי שיווק לטפל בלקוחות ועוד, הינם פרמטרים חשובים - וניהול איכותי יידע לבצע את אותם המהלכים במינון ובזמן הנכון.

איכות הניהול, שכפי שציינתי כוללת בתוכה עמידה בלו"ז , הקטנת עלויות, שיווק ומכירה ויכולת תמרון במצבי משבר, תניב בסופו של דבר רווח גדול יותר ולעיתים אף משמעותי מהפרויקט השני. לכן בבואנו להעריך פרויקט עוד בשלביו הראשנים, חשוב לבצע בחינה של ניסיון היזם באופן כללי, ובפרויקטים דומים בעיקר. יש להראות האם כבר בנה פרויקט דומה, האם שיווק בסביבה הספציפית או בסביבה בעלת חתך אוכלוסיה וקהל יעד דומה, האם עמד בלוחות זמנים, האם תוצאות הסופיות של הפרויקט תאמו את התחזית הראשונית ועוד. ככל שנעמיק ונחקור ונכיר את היזם, נוכל יותר להישען על תחזיותיו.

מנגד, ככל שהיזם דל ניסיון בתחום ו/או אנו רואים סטיות מהותיות לרעה מהתחזית הבסיסית, עלינו לאמוד את השווי הכלכלי של הפרויקט ולקחת בחשבון מקדמי אי וודאות גדולים יותר שמבטאים התמשכות הקמת הפרויקט, אי עמידה ביעדי מכירת, גידול בהוצאות (הן בשל התארכות והן בשלב פיקוח לא הדוק ועוד).


***יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא.
תגובות לכתבה(0):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה