ניתוח מצב: זה מה שקורה למחירי הדירות בישראל שנה אחרי מלחמה

גיל עובדיה, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן היילנד משיב על השאלה האם צוק איתן הוא מכה בכנף של שוק הנדל"ן הישראלי בהסתמך על מבצעי עבר
אי וודאות בנדל"ן, צילום: Getty images Israel
הציפייה לאישור חוק מע"מ אפס גרם להאטה משמעותית של שוק הנדל"ן, כאשר מתחילת 2014 רושמים נתוני הנדל"ן ירידות. כמות העסקאות בשפל, כמות הדירות הלא מכורות בשיא, ויזמים האטו את קצב הבנייה. על הרקע של נתונים אלה בא "צוק איתן", 50 ימים בהם ישראל הייתה במערכה מול החמאס בעזה, שבפועל שיתקה או האטה חלקים נכבדים מהמשק הישראלי. הנתונים המתייחסים לחודש יולי מראים ש"צוק איתן" חיזק את המגמה הכללית בשוק הנדל"ן, וקיימות הערכות שהמצב יוביל להעמקת הקיפאון בשוק הדיור ואולי אף לירידות מחירים. האמנם?

משברים ביטחוניים בישראל, כך נלמד מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לא הובילו לירידת מחירי הדירות, להפך. בדיקה רוחבית של שוק הנדל"ן בישראל בתקופות מלחמה מלמדת כי מחירי הנדל"ן המשיכו לשמור על יציבות.
מלחמת יום הכיפורים – 1973 – אף שכלכלת ישראל באותו זמן הייתה שרויה במשבר עמוק ושיעור האינפלציה הגיע לכ-56%, שנה בלבד לאחר המלחמה זינקו מחירי הדירות בכ-39%. גם בשנת 1975 המשיכו מחירי הנדל"ן לטפס והפעם בשיעור של כ-28%.

במלחמת לבנון הראשונה - 1982 - נמשכת אותה מגמה. המשק סבל מהיפר של מאות אחוזים לשנה, ומחירי הדירות לא נותרו מאחור ועלו בשנת 1983 ב-130%, ובשנת 1984 המחירים טיפסו ב-381%.

גיל עובדיה, קרדיט: יח"צ
ב-1987 נרשמה עליה בשיעור של 16%, זאת למרות פרוץ האינתיפאדה הראשונה באותה תקופה, כשבשנת 1989 הגיעה עליית מחירי הנדל"ן לשיעור של כ-35%. מלחמת המפרץ הראשונה שמרה על אותה מגמה גם במהלך תקופת הלחימה, אז מחירי הנדל"ן עולים בשיעור של 34-30 אחוז בין השנים 1991-1992. שנה בלבד לאחר המלחמה, שוק הנדל"ן עולה בשיעור של 10% והוא ממשיך להכפיל את שיעור העלייה גם בשנים שלאחר מכן. בשנת 1994 העלייה במחירי הדירות הגיעה לשיא של העשור ונרשמת עליה במחירי הנדל"ן בשיעור של 29%.

האינתיפאדה השנייה, שתחילתה בשנת 2000, קטעה את רצף עליות המחיר, כאשר שנת 2003 רושמת את "שיא" צניחת המחירים בשיעור של 6%, שיעור הירידה החד ביותר שנרשם במחירי הדירות בישראל מאז 1962. ירידה זו נגרמה על רקע הצפת השוק בדירות לצורך אכלוס מאות אלפי עולים חדשים שהגיעו מספר שנים קודם מברית המועצות לשעבר. גם מלחמת לבנון השנייה ב-2006 לא יצרה מציאות חדשה, כאשר שנה לאחר מכן מחירי הדירות ירדו בשיעור מזערי של 1.6 אחוז בלבד, מגמה זו השתנתה בשנה שלאחר מכן כאשר המחירים רשמו עליה בשיעור של כ-7%.

גם מציאות החיים ביישובי עוטף עזה ניפצה את כל התחזיות. החיים בצל איום טילים מתמשך של למעלה מעשור לא הצליחו לבלום את עליות המחירים ומנתוני משרד הבינוי והשיכון מאז 2008 ועד היום זינקו מחירי הדירות ביישובי עוטף עזה בשיעור נומינאלי של 89%. כך לדוגמא, בעיר שדרות דירה ממוצעת נמכרה ב-2008 תמורת כ-267 אלף שקלים לעומת כ-700 אלף שקלים היום.

נראה שמקבלי ההחלטות יחד עם הזוגות הצעירים אינם צריכים לסמוך על המשבר הביטחוני האחרון שישמש כזרז לירידות מחירים. ניתן להניח כי ביקושים גדולים, היצעים נמוכים, חוסר הוודאות שנוצר סביב יוזמת מע"מ אפס ותחושת חוסר האמון הציבורי, יגברו על תחושת ההאטה שיצר מבצע "צוק איתן". בסופו של יום, אם נלמד מההיסטוריה, אזי המציאות הביטחונית לא תזעזע את שוק הנדל"ן, ותחושת ההאטה שנוצרה בשוק לא תהיה יותר ממכה קלה בכנף.

*גיל עובדיה הוא מנכ"ל שותף בחברת ייזום ושיווק הנדל"ן היילנד

תגובות לכתבה(20):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 14.
    לא הגיע הזמן להביא את הסינים לבנות כאן??
    שוזי 16/09/2014 14:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שיקימו כאן יח' דיור בסדרי גודל פסיכיים ללא תלות בקבלנים הזדים שלנו.
    סגור
  • 13.
    בכל מקרה השוק נעצר עוד לפני צוק איתן ולפני 0% מע"מ
    יוני 12/09/2014 17:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ההאטה בשוק החלה כבר לפני 8 חודשים. אלו סתם תירוצים.
    סגור
  • 12.
    הכותב לא מבין מה ההבדל בין ערך ריאלי לנומינלי.
    יוני 12/09/2014 16:58
    הגב לתגובה זו
    1 0
    תת רמה.
    סגור
  • 11.
    אלוהים איזה תת רמה של ניתוח.... ביזפורטל החזקתי ממכם...
    תומר 09/09/2014 17:23
    הגב לתגובה זו
    11 1
    כתוב לנו פה על עליות נומנליות במחיר, בזמן שיש אינפלציה של 100% בשנה... אגב, עליה של 50% כשהאינפלציה היא 60% זה אבדן ערך... אם היו עושים את הניתוח הזה במונחים של כמה משכורות דרושות התוצאות היו שונות לגמרי. שכחו גם להזכיר את העליה מרוסיה שהגדילה בבת אחת את האוכלוסיה אחרי מלחמת המפרץ, את הורדת הריבית הדראסטית אחרי עופרת יצוקה, ואת הורדת הריבית ההדרגתית אחרי עמוד ענן.... בקיצור, תת רמה.
    סגור
  • מה אתה רוצה? כשכל מתווך נדל"ן
    מנטה 10/09/2014 00:53
    הגב לתגובה זו
    5 0
    קורא לעצמו "מנהל משרד שיווק נדל"ן" ומקבל במה בביזפורטל כאילו היה פרופ' לכלכלה, זו הרמה. אכן תת רמה של ניתוח. היילנד, עוד משרד תיווך עלק.
    סגור
  • 10.
    רק שכחת שמחירי נדל"ן היו 80% פחות
    דוד 09/09/2014 16:37
    הגב לתגובה זו
    6 1
    רק שכחת שמחירי נדל"ן היו 80% פחות. מכאן המחירים רק יפלו! חוק טבע - כל מה שעולה - יורד!!
    סגור
  • 9.
    עוד כתבה של נדלניסט בלחץ
    ד"ר פאניק 09/09/2014 14:46
    הגב לתגובה זו
    10 1
    בלי סוף כתבות מטעם. הלחץ הולך וגדל
    סגור
  • 8.
    לבנות והכלכלה תשתפר!
    דני ל. 09/09/2014 14:32
    הגב לתגובה זו
    4 1
    לבנות והכלכלה תשתפר! מכל הכיוונים זה יועיל למשק כי כשבונים לכולם אז צורכים יותר מוצרים כמו מיטות, ביגוד, ארונות, מכשירים חשמליים וכולי. טעות של הממשלה שבזבזה זמן על שטויות פוליטיות ובפרט לפיד שלא מבין כלום!!
    סגור
  • 7.
    איזו טעות עשינו שלא קנינו לפני שנתיים דירה
    זו צעיר בשכירות 09/09/2014 11:55
    הגב לתגובה זו
    8 13
    קראנו בגוגל לפני שנתיים באתר של צביקה דורון את התוכן שלו, וזלזלנו בו. כעת אנחנו רואים כמה טעינו. הפסדנו עליית מחירים של 15% ועוד שילמנו שכירות שנתיים. אל תעשו את הטעות שלנו ואל תחכו בלי סוף.
    סגור
  • זהו צביקה? אתה ואנני מתחזים לזוג צעיר? פתטי (ל"ת)
    בושה של טוקבק 10/09/2014 08:52
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • מנסים למכור דירה ולא מצליחים?
    יוסי 09/09/2014 21:06
    הגב לתגובה זו
    5 2
    קבלנים/משרדי תיווך?
    סגור
  • 6.
    מסכן... אין עבודה, אז כותבים כתבה... (ל"ת)
    מצעמם 09/09/2014 11:34
    הגב לתגובה זו
    15 2
    סגור
  • 5.
    שיא האובייקטיביות והיעוץ לשם שמיים.
    מרוגש עד דמעות 09/09/2014 11:10
    הגב לתגובה זו
    13 0
    צדיקקק טהוררררר תמיםםםםם חף מאינטרססס דואג לצעירי ארצנו כי המחירים עומדים לעלות בפראות ועדיף היום מאשר מחר אני כולי נפעעם מרוגששששש מעוצמות טוב הלב של הבחור
    סגור
  • תתחיל בדירה קטנה בחיפה ובעתיד תתקדם
    יועץ נדל"ן 09/09/2014 12:08
    הגב לתגובה זו
    4 7
    חייבים להתחיל לשים דריסת רגל בשוק הנדל"ן, קיטורים ובכי לא יעזרו לך.
    סגור
  • 4.
    האינפלציה תישאר מאוד נמוכה בשנים הבאות ואז
    צביקה דורון יועץנדלן 09/09/2014 10:47
    הגב לתגובה זו
    4 12
    אני צופה המשך עלייה מתונה במחירי הדירות לאורך 40 השנים הבאות, עם תיקונים קלים מידי מספר שנים
    סגור
  • כיתות א' מלאות אצלנו בבי"ס מלא ילדים בישראל
    רוחמה, פתח תקווה 09/09/2014 11:50
    הגב לתגובה זו
    7 1
    שיעור הגידול של האוכלוסייה מצריך הרבה מחשבה על מחירי הדירות בעתיד
    סגור
  • 3.
    מנסים לפמפם את הנדל"ן שוב ושוב
    צביקה דורון יועץנדלן 09/09/2014 10:44
    הגב לתגובה זו
    17 3
    אבל זה לא יעזור. שוק הנדל"ן בדרך לירידת מחירים חדה.
    סגור
  • תקרא את תגובה 4 של צביקה דורון האמיתי
    יודעים שאתה מתחזה 09/09/2014 11:26
    הגב לתגובה זו
    3 8
    ארה"ב מייצרת נפט בכמויות אדירות מה שישאיר את האינפלציה ברמה נמוכה בעשרות השנים הבאות. מגיב 3 אתה ממורמר ברמות גבוהות. חבל על הבריאות שלך חמוד...
    סגור
  • 2.
    עליית מחיר נומינלית היא לא עליית מחיר ראלית כאשר האינפל
    עמך 09/09/2014 10:37
    הגב לתגובה זו
    20 0
    האינפלציה היא מאות אחוזים לשנה! "בשנת 1984 המחירים טיפסו ב- 381% " בכמה עלה המדד באתה שנה? ב 450%? בקיצור חצי אמת גרוע משקר.
    סגור
  • 1.
    ביקושים הם ספקולטיביים, ברגע שמס הכנסה יגיע למשקיעי נדל
    pan 09/09/2014 09:58
    הגב לתגובה זו
    14 3
    נדל"ן שכברו בנדל"ן הון שחור שלהם, משקיעים יברחו ויהיו היצע גדול וביקוש ירד בהרבה
    סגור