מחכים לירידה במחירי הדירות, שימו לב לנתון הבא

אסף אנגל, מנכ"ל גדות נדל"ן, חושף את הנתון שנעלם מעיני הציבור ועלול להביא לעליית מחירי הדירות
אסף אנגל, צילום: Bizportal
קשה מאד לשכנע את הציבור הרחב, שפעולה שנתפשת פשוטה כל כך, כמו הורדת המע"מ, תגרום דווקא לעליית מחירים. לא כי הציבור לא מבין, אלא כי ברגע שמגישים לנו "תקווה" - אנחנו נאחזים בה, בצדק מוחלט יש לומר. על אחת כמה וכמה, אותם אלו שרואים עצמם היום "" ע"פ התכנית. ואולי בכל זאת שתי אנקדוטות, שיבהירו, כמה המצב רחוק מלהיות כפי שהוא מתואר לנו כתקווה לגיטימית.

את מי היזמים סופרים?
במהלך השבוע האחרון, במסגרת אחת מפגישותיי, ישב מצידו השני של השולחן אחד היזמים הגדולים, המפורסמים והיותר אמינים עליי, ודיבר "בחדר סגור" על ההתמודדות שלו עם המצב שנוצר. ראשית, הוא אמר, "עד שיובהר לאן אנחנו הולכים, פשוט הפסקנו אפילו לחפש קרקעות חדשות לבניה. אנחנו לא ניגשים לאף מכרז באקלים בו שר האוצר קורא לנו למכור דירות בהפסד."

את המידע הזה אני יודע מהיום הראשון בו פורסמה התכנית, אבל לשמוע אותו מפיו של בעלי חברה גדולה, שמשווקת מאות ואלפי יחידות דיור, גורמת לך להבין בצורה עמוקה עוד יותר, עד כמה חלה פגיעה קשה בצד ההיצע. עד שהחוק יעבור, אם יעבור, הביקוש יהיה כל כך גדול ביחס להיצע שבכוחו לבטל לחלוטין ואף להביא לעליית מחירים.

כאשר הוא נשאל, כיצד הוא מתמודד בימים אלו עם הדירות שכן עומדות למכירה, הוא ענה בפשטות, “בלית ברירה, הפסקנו את הפנייה למי שרואים עצמם זכאים או שחושבים שהמחירים ירדו. למעשה, המצב שנוצר, מחייב אותנו לפנות לקהל המשקיעים, שרובו רואה איתנו עין בעין את המצב, ומבין שעבורם זו דווקא הזדמנות. פעולה נוספת שעשינו", הוא ציין, "הקפאנו את הציפייה התריזמית למכור את הדירות הזולות, ואנו מתמקדים בדירות היותר יקרות שלנו."

גם כאן, קשה לומר שהופתעתי, שוק הנדל"ן, שמתנהל בין היזמים למשרד האוצר ובנק ישראל, פשוט לא סופר את מרבית אזרחי ישראל. יש מספיק אנשים, ולא צריך הרבה, כאמור, כדי להמשיך במשחק הזה שנקרא מחירי הדיור. ולצערי, היד עוד נטויה.

את מי המדינה באמת סופרת?
ובאותו הקשר, הנה משהו מקומם במיוחד שיסביר טוב יותר, עד כמה אנחנו, מרבית האזרחים הנאבקים בחיי היום יום לרכוש דירה - פשוט לא רלוונטים. בשקט בשקט, בניגוד מוחלט להרעשה הכבדה היוצאת ממשרד האוצר בעניין תכנית מע"מ 0%, הוציאו והמפקח על הבנקים עדכון למערכת הבנקאית. הם בראייתם דואגים ליציבות המערכת הזו ולא בהכרח מסתכלים על היכולת של הפרט לקנות דירה.

מה היא אותה הוראה?
בסעיף 3.9, מעדכן המפקח, כי הבנקים יכולים החל מעתה, להסתמך בחישוב כח ההחזר של לווה, על שכר הדירה כהכנסה נוספת. הוא אינו מסתפק בכך, ומוסיף כי הבנקים יכולים מעתה לשכלל בעת מתן הלוואה לרכישת דירה גם שכר דירה עתידי לדירה שעדיין לא נבתנה (“על הנייר"). למעשה, בנק ישראל נותן רוח גבית למשקיעים לחזור ולמנף את כספם ע"י לקיחת הלוואות גדולות יותר לרכישת דירות.

ברור לחלוטין כי תפקידו של המפקח הוא לדאוג ליציבות המערכת הבנקאית. הוא מודאג כי הקיפאון שנוצר, עקב קריאת שר האוצר להקפיא את רכישת הדירות, יביא לפגיעה בצריכה ובכלכלה. לכן הוא מקדם מהלך בו יוכלו אזרחים ללוות יותר כספים מהבנקים.

אלא שבמצב בו שר האוצר מוותר על טיפול אמיתי בהיצע ומנסה "לטפל" במחירי הדיור על ידי פגיעה בביקושים, בנק ישראל פועל בדיוק ההיפך ומזרים לשוק ביקושים נוספים של אותם שחקנים שכבר נמצאים בשוק - וזו, לא פחות משערוריה.

אז בפעם הבאה שאתם טוענים שבסוף ייגמר לאנשים הכסף לקנות דירות, תזכרו שתמיד יהיה מי שיבוא ויאזן את המצב, כי הבעיה היא בשיטה - מצד אחד קמפיינים מתוזמרים היטב לנטיעת תקווה בקרב רוכשים מצד משרד האוצר ומנגד, העברת הוראות שעה שהלכה למעשה מרחיקה את המעוניינים מהחלומם - רכישת דירתם הראשונה.

עד כמה לא רוצים שנדע על מהלכים כגון אלו: הנה ציטוט מטיוטת העדכון שהוציא המפקח על בנקים בפתח דבריו. "התשובות הכלולות בקובץ זה מבטאות את עמדתו ופרשנותו המחייבת של המפקח להנחיותיו
בנוגע להלוואות לדיור. קובץ זה אינו דן בסוגיות הקשורות לאופן ההצגה בדיווח לציבור” - אף אחד לא דן ולא הביא אותו לידיעת הציבור. כשירות לציבור, הנכם מוזמנים לקרוא את המסמך המלא באתר בנק ישראל.

אז בשיחה הבאה שחברים שלכם ישכענו אתכם ששווה לחכות, תזכירו להם שבנק ישראל התיר את הרסן והחזיר בגדול את שוק המשקיעים, והממנפים והדירות להן הם מחכים לא נועדו להם בכלל, לא בהיצע הקיים.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(28):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 24.
    הנחה לכולם
    אולגה וייס 05/06/2014 06:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כדאי למצוא נוסחה שתתאים לכל אוכלוסיית ישראל כולל המגזר הדתי והערבי - וגם לתת הנחה משמעותית ואמיתית.האם זה אפשרי?
    סגור
  • 23.
    יש להגדיל את מספר הדירות
    יוסי 03/06/2014 06:20
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שר האוצר מוותר עלינו - כשהוא עסוק רובו ככולו בהורדת המחירים (על ידי וויתור על המע"מ)במקום להגדיל את כמות הדירות .
    סגור
  • 22.
    שוק הנדל"ן
    אריאן 02/06/2014 23:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שוק הנדל"ן, שמערב את משרד האוצר , פשוט לא רואה את מרבית קוני הדירות בישראל ולא שם לב אליהם. יש מספיק אנשים, ולא צריך הרבה, כאמור, כדי להמשיך בקטע הזה שנקרא מחירי הדיור.
    סגור
  • 21.
    חלון הזדמנויות
    לאה 02/06/2014 07:27
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כבר אמרתי בעבר:יש כרגע חלון הזדמנויות ,דווקא עכשיו יש לנו הזדמנות לרכוש דירות במחירים סבירים, כי כעת יש לנו כח קניה טוב יותר. האם אני צודקת?
    סגור
  • 20.
    מי סופר את מי
    חיה זכאי 02/06/2014 00:02
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אנחנו לעולם לא נוכל להגיד שאנחנו לא סופרים את הקבלנים או את משרדי המכירות או את הממשלה - והם...
    סגור
  • 19.
    ירידה לשם עליה
    אבתיסם 01/06/2014 07:01
    הגב לתגובה זו
    1 0
    איך קורה שהורדת המע"מ, תגרום דווקא לעליית מחירים?זה באמת דבר והפוכו - ונראה שכל ה"אפליקציה" הזאת מופנית לרעתנו
    סגור
  • 18.
    הפרויקטים הבאים
    לנה 01/06/2014 02:41
    הגב לתגובה זו
    1 0
    איפה הם הפרויקטים ששר האוצר, שר השיכון וראשי הערים מבטיחים להקים.(רק שלא יהיו בסוף פרויקטים צפופים, חנוקים ושאינם מתאימים לנו)
    סגור
  • 17.
    תגובה ל - 15
    rachamim 30/05/2014 03:40
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מישהו כתב כאן על "כמה חברות - סיניות והכל יפתר' חבל חבל חבל שאלו המסקנות שמגיעים אליהן לאחר 66 שנות עצמאות כאן במדנית ישראל
    סגור
  • 16.
    סוף סוף על דיור להשכרה
    שושנה חיון 28/05/2014 22:08
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אם לוקחים את הצעתו של לפיד לדיור להשכרה, אז מדובר ב־150 אלף דירות שיבנו בתוך עשור, שיועמדו להשכרה ויהפכו את שוק ההשכרה הישראלי לבלתי נסבל.
    סגור
  • 15.
    כמה חברות סיניות והכל ייפתר
    ארז 28/05/2014 11:14
    הגב לתגובה זו
    1 0
    יתחילו לבנות פה כמו משוגעים וכל בעלי האינטרס שמנסים לצמצם היצע ע"מ למקסם מחיר יישרו קו, כלומר, יתחילו לבנות במחירים נמוכים יותר ולא יבכו או יעשו הסבת מקצוע. רק זה הפתרון.
    סגור
  • טען עוד
  • 14.
    קשקוש
    נדלניסט 28/05/2014 10:34
    הגב לתגובה זו
    3 3
    ברגע שהריבית תעלה המחירים יירדו כי הביקוש יירד (לא כולם יעמדו בהחזרי המשכנתא). הריבית היא הגורם שיצר את עליות המחירים המטורפות והיא זו שתוריד את המחירים.
    סגור
  • 13.
    גם אני נאחזת בתקווה
    רותה 28/05/2014 04:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כתבתי והזכרתי בעבר בתגובה למאמרך בעבר (בתקווה אבל לא בהמנון שלנו...) איך אפשר בלי קצת אופטימיות
    סגור
  • 12.
    אז עכשיו אפילו מהאשליה לא נותנים לנו להנות?
    כולם בוחשים לנו! 27/05/2014 23:12
    הגב לתגובה זו
    0 1
    צריך תרשים זרימה גרפי שיסביר את כל המהלך הזה. כבר איבדתי את הרצף. הנה רעיון, אסף - צייר לי גרף!
    סגור
  • 11.
    מזמן פחותמעל20%=בועהמעל50%=דור צעיר עני=סיכון קיוםמדינה (ל"ת)
    דמגוג הרצה פראייר 27/05/2014 13:17
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 10.
    דוחה ומסוכן
    מירה 27/05/2014 12:57
    הגב לתגובה זו
    2 1
    פשוט להקיא מאיך שהמדינה הזו מזלזל באדם הפרטי משלם המיסים. חוץ מזה זו החלטה אומללה להסתמך על כושר החזר ספקולטיבי מזכיר פרשה כואבת מעבר לים "אנרון" אני לא אתפלא אם בסוף גם נצטרך לשלם על השגיאה בעוד מיסים
    סגור
  • 9.
    אין ברירה- להביא יזמים סיניים, ולהגדיל מס על משקיעים
    צעיר 27/05/2014 12:29
    הגב לתגובה זו
    7 1
    אם המשקיעים כל כך מתלהבים לקנות, אז אפשר להטיל עליהם מס גדול ובכך להשיג 2 מטרות: לנצל את ההתלהבות שלהם למילוי הקופה הציבורית של כולנו, וגם לצנן קצת את ההתלהבות שלהם ולכן גם את מחירי הדירות. לגבי היזמים שלא בונים, הם יורים לעצמם ברגל כי הם צעקו שלא צריך סיניים והם יודעים לעשות הכל טוב ובזול בדיוק כמו הסינים. עכשיו מסתבר שהם משחקים אותה כאילו הם אלון חסן.
    סגור
  • אתה מציע לבטל את שוק דירות להשכרה בישראל ? (ל"ת)
    קונים בלבד 28/05/2014 09:16
    הגב לתגובה זו
    0 3
    סגור
  • ומי יתן דירה בשכירות ? (ל"ת)
    אני 28/05/2014 09:05
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 8.
    לכותב:
    משה 27/05/2014 11:44
    הגב לתגובה זו
    10 0
    דבריך טובים ונכונים. אך לדעתי הם חלקיים לתמונה השלמה: עקומת הביקוש וההיצע מתנהגת כך שככל שהמחיר עולה כך קטנה כמות העסקאות. הגורם העיקרי להקטנת העסקאות הוא המחיר ולא אף גורם אחר. ככל שמחיר עולה יש פחות ופחות רוכשים פוטנציאליים עם כמות הכסף הנדרשת.וברה המצרפית הלאומית- כוח הקניה של הציבור מסויים וסופי, והוא מושפע מגורמים רבים, כאשר גובה ההכנסה הפנויה המצרפית הוא הראשי שבהם. בקיצור, עם ישרואל לא מרוויח ברובו הגדול מספיק כסף כדי לשלם מחירים כאלה. במיוחד כאשר אין צמיחה ברמת השכר החציוני, ובכלל הפעילות הכלכלית במדינה בנסיגה לפי מדד האינדיקטורים הכללי. כאשר כמות העסקאות תרד לתחום מסוכן מבחינת כושר הישרדותם של כמות גדלה והולכת מבין הקבלנים, תחל ירידה במחיר כדי להגדיל את כמות העסקאות. עקב הפער העצום בין רמת המחירים לכושר ההשתכרות של רוב הציבור ועקב העיסוק הקבוע בתודעה הציבורית במשבר הדיור, סביר יותר שתחול ירידה חדה במחירים. יהיה מעין מדרון חלקלק בו הקונים לא ימהרו לקנות כאשר הקבלנים ימצאו בנחיתות עצומה מבחינת כוח המיקוח שלהם, והתקשורת תלבה את המשבר בכותרות ענק.
    סגור
  • 7.
    מנכ"ל חברת נדל"ן בעל אינטרס ברור, שוב מבלבל את השכל. די
    בסוד העניין 27/05/2014 10:52
    הגב לתגובה זו
    5 2
    לא יעזור לכם. החגיגה ניגמרה. אם לא תסתגלו למצב החדש אזי יגיעו לפה חברות בנייה סיניות. המשוועות לעבודה - הרבה יותר מהר ממה שאתה חושב.
    סגור
  • מנכ"ל חברת נדל"ן ?
    אבי 27/05/2014 12:30
    הגב לתגובה זו
    1 1
    שניה לפני שאתה קופץ, כנס לאתר של החברה הזו, שהוא אחד השותפים בה, ככל הניראה, ותיראה שהם לא משווקים דירות ולא יוזמים כלום, הם מלווים רוכשים טיפשים כמוך לקנות עם קצת יותר שכל. ובתור אחד שעבר שם את התהליך הזה אני יכול להגיד לך שהמשפט הראשון שתשמע מהם (את אסף לא פגשתי), זה שלא כדאי לקנות, אבל אם החלטת שכן, לפחות בוא נמצא אלטרנטיבה נכונה. אני לא קניתי בסוף בזכות המלצה שלהם.
    סגור
  • 6.
    ובטור השבועי לעידוד רכישת דירות ממתווך...
    מוסדי 27/05/2014 10:43
    הגב לתגובה זו
    2 3
    תמיד יהיה מי ש"ימנף" את כספו ? לרכישת דירות אחרי עלייה של 90% בחמש שנים ובתשואה הנמוכה בהיסטוריה של מדינת ישראל ? שוק הדיור הוא פסיכולוגיה נטו, והפסיכולוגיה התהפכה
    סגור
  • 5.
    קריסה
    אבנר 27/05/2014 10:06
    הגב לתגובה זו
    5 0
    אוי מיתון מיתון אנא ממך תהיה רחמן ותפיל כמה שפחות יזמים וקבלנים
    סגור
  • 4.
    כל הכבוד לבנק ישראל!!
    סאב פריים גרסת ישראל 27/05/2014 09:50
    הגב לתגובה זו
    4 1
    בנק ישראל מעדיף להפיל משקיעים תמימים שמביאים איתם הון עצמי של 50% מאשר ליפול עם זוג צעיר שמביא רק 25% וגם זה לפעמים בעזרת הלוואות ללא מטרה, כי הוא יודע שמחירי הדירות הולכים לרדת ואז הוא יימצא בסיכון גבוה יותר כי היקף ההלוואה עלול לעלות על שווי הדירה
    סגור
  • 3.
    אסף נמאס כבר מעצות אחיתופל מבעל עניין
    יוני 27/05/2014 09:44
    הגב לתגובה זו
    14 2
    בתור מי שפרנסתו תלויה בעסקאות נדלן זה ברור שתמצא כל סיבה שבעולם כדי לעודד אנשים לרכוש דירות מעבר ליכולתם. יש נתון אובייקטיבי: מספר המשכורות הממוצעות לרכישת דירה ממוצעת, עם זה לא תוכל להתווכח... ובאמת שלאנשים אין כבר כסף גם אם הריבית עכשיו אפסית (על אחת כמה וכמה כאשר היא תחזור לרמתה הנורמלית).
    סגור
  • 2.
    הטענה לא ברורה (ל"ת)
    yudkr 27/05/2014 09:42
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 1.
    כן ירבו משקיעים, רק מגדילים את ההיצע להשכרה
    שוכר 27/05/2014 09:35
    הגב לתגובה זו
    5 1
    גם ככה היום לוקח חצי שנה למצוא שוכר... וכשיהיו מספיק מכרזים להשכרה של לפיד אני רוצה לראות את כל הארחי פרחי למיניהם עושים חוזים ארוכים ל5-10 שנים כמו שמציע לפיד, אני חושב שהסטנדרט החדש בשוק ישאיר רק את המשקיעים האמיתיים שרצים לטווח ארוך ויעיף את החזירים לבורסה שתלך ותשבור עוד הרבה שיאים עד אז.
    סגור
  • הכותב מתוך פוזיציה
    רועי 28/05/2014 10:31
    הגב לתגובה זו
    1 1
    ברור לחלוטין שיש שורה של כותבים סמויים מ"טעם" שמנסים לעודד את הרכישות ולמנוע את ירידת המחירים. גם הכתבה הזו נועדה לכך!
    סגור