ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

עודפים בלי מכירות: השפעת יוזמות הנדל"ן על חברות הסקטור

אודי קושל, אנליסט נדל"ן וחוב במגדל שוקי הון, דן בהשפעת יוזמות שרי האוצר והשיכון על חברות הקטנות - בינוניות בסקטור הנדל"ן
אודי קושל, צילום: יח"צ
בשנים האחרונות ניכרה עלייה משמעותית בהיקף האשראי החוץ בנקאי שניתן לחברות נדל"ן המקימות פרויקטים מגורים. האשראי האמור שימש ברובו את רובד ההון העצמי שדורש הבנק מהיזם. כפי שכבר כתבנו בעבר, במקרים האמורים במידה וחלה הרעה במצב הפרויקט, הרי שבסבירות גבוהה לא יהיו רווחים לפרויקט ואף שחיקה ומחיקה של חלק מההון העצמי.

בימים אלה, בהם ממתינים הן הרוכשים והן היזמים להחלטות של הצמרת הכלכלית לעניין נושא המע"מ, גדלה בצורה משמעותית אי הוודאות השוררת בענף ממילא, וכתוצאה מכך ישנו קיטון משמעתי בהיקף העסקאות. אין ספק כי יש באמור בכדי לפגוע משמעותית באיתנות הפיננסית של חלק מחברות הנדל"ן בכלל וחברות הנדל"ן הקטנות בפרט.

חברות גדולות ובעלות איתנות פיננסית גבוהה יכולות לצלוח תקופה זו, גם בלי מכירה של דירות. כמו כן, סביר כי בחברות האמורות ישנו תמהיל גדול של דירות וחלק לא מבוטל מהמלאי הינו סוגי דירות בהן לא אמור השינוי בנוגע למע"מ לפגוע, בעיקר בגלל ששוויין גבוהה מהרף המוצע לביטול המע"מ כעת.

גם חברות שמכרו חלק ניכר מהמלאי שלהן אינן צפויות להיפגע משמעותית בזמן אי הוודאות, חברות האמורות ממשיכות בבניית הפרויקטים ומנגד רוכשי היחידות מחויבים בעמידה בלוחות הזמנים של תשלומי הרכישה.

עיקר הבעיה צפויה בקרב חברות קטנות, עם מספר פרויקטים קטן ואיתנות פיננסית לא גבוה, ה"חמצן התזרימי" של החברות האמורות, הינו אותן מכירות דירות ספורות שמתבצעות מדי חודש. לגבי חברות כאלה עצירה במכירות ומנגד החובה להמשיך בהקמת הפרויקטים יכולה להיות משמעותית ואף קטלנית.

לכן בבואנו לבדוק את האיתנות הפיננסית של החברות נדל"ן ו/או את יכולת הפירעון של מגובות בטחונות בדמות שהונפקו יש לבדוק את:
- היקף הפרויקטים בהקמה.
- היקף מלאי הדירות הלא מכור המצוי בטווח השינוי בנוגע למע"מ.
- המכירות שבוצעו בכל פרויקט ומה היקף המכירות הנדרש לנקודת האיזון.
- השווי הכלכלי של החברה - ככל ששווי גבוה יותר, לבעל השליטה יהיה אינטרס להזרים הכספים לחברה.

ההנחה הינה כי אי הוודאות האמורה תסתיים בטווח של 3 חודשים, הקבלנים מצידם טוענים כי בגמר התקופה תחול "התנפלות" על הדירות מצד הביקוש העצור. עוד לפני ההחלטות בעניין המע"מ, שוק הנדל"ן משול לקפיץ מתוח - האם הוא יישאר חזק גם בעתיד או יתפרק? רק ימים יגידו.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(1):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 1.
    ההשפעה גם על דירות יקרות יותר!
    אורי... . 18/05/2014 08:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לדעתי גם משקיעם ורוכשים שאינם קשורים להטבות המע"מ מרשים לעצמם לקחת זמן למעקב להתלבטות ותוך כדי בחינה מחודשת של התמחור בשוק הנדל"ן. להזכירך שלא רק המע"מ נכנס כשחקן חדש, כשחקנים חדשים נכנסו גם הסכמי הגג, ועומדים להכנס גם הקצאות כספי ממשלה לתמ"א 38. ולזה יש להוסיף את השנה הרביעית של בניה מעל הגידול הטבעי שגם היא עלולה להשפיע / לפגוש את הביקוש.
    סגור