בעניין מע"מ 0%, הנה ההסבר לקביעת מחיר דירה

אסף אנגל, מנכ"ל גדות נדל"ן, שומע את הכרזותיו של השר לפיד על מע"מ 0% וטוען - זו לא הדרך הנכונה לפיתרון. אז מהי דרך המלך?
רגע לפני פרסום המלצות קבינט הדיור, מחירי הדיור הם סוגיה פוליטית ושלא יעבדו עלינו. בניגוד להולדת תינוק, הולדתה של יחידת דיור כרוכה בהריון של שנים רבות. ראשיתו, במנהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, האחראים על הצפת השוק בקרקעות. לתהליך זה מצטרף משרד האוצר בקביעת המיסוי ועיצוב תצורת המכרזים (מכרז "כל המרבה במחיר", למשל, הוא הנפוץ ביותר).

בהמשך ניגשים היזמים (קבלנים) למכרז במטרה לרכוש את הקרקע. כבר בנקודה זו אנו נתקלים בשני גורמים מהותיים המשפיעים באופן ישיר על מחיר הדירה: הגורם הראשון, כמות הקרקעות המוצעת המייצרת דינמיקה של היצע והביקוש. הגורם השני, רמת המיסוי שהמדינה משיתה על הקרקע, בהמלצת האוצר. ככל שהמיסוי גבוה יותר - הקבלן משלם יותר, ועלות זו מגולמת במחיר הסופי של הדירה.

אולם כאן לא נגמר הסיפור. מלבד המינהל והאוצר, נכנסות לתמונה הועדות המחוזיות והמקומיות, אשר כפופות למשרד ולשר הפנים. בעיקרון, מרגע שקרקע נרכשת ע"י יזם, יש לו אינטרס להגיע לשלב המכירה במהירות המירבית. אלא שהמציאות שונה לגמרי - הועדות המחוזיות מתכנסות אחת לחודש ועל שולחנן מאות רבות של תכניות. בעדינות אעריך, כי בניין רב-קומות סטנדרטי - במידה ויקבל היתר תוך 5 שנים - יוגדר כנס.

מרגע התשלום עבור הקרקע ועד קבלת ההיתרים, ובהמשך מכירה ואכלוס היחידות, עובר זמן רב. הזמן הזה, עולה ליזם הרבה כסף, מימון וסיכון, הרבה מאד. הבירוקרטיה הארוכה בוועדות משפיעה ישירות על ההוצאות של היזם, ולכן, ראש הממשלה הנוכחי מתייחס לועדות אלו כאל אחד הגורמים הראשונים שצריכים לעבור רפורמה.

בעת מכירת הדירה חוזר משרד האוצר לקידמת הבמה בקביעת המיסוי על רכישה/מכירה של מקרקעין, כידוע כיום, כלל המיסוי, החל מהקרקע ועד הרכישה, מהווה רכיש של 50%-60% ממחיר דירה.

גורם נוסף שמשפיע רבות על מחירי הדיור, בעיקר על ההיצע והביקוש, הוא , אשר קובע את הריבית המשק. ככל שהריבית נמוכה יותר, נוצרת נהירה של רוכשים לעסקאות נדל"ן עם רמת מינוף (משכנתא) גבוהה. לכן כדאי להשקיע בהן.

היבט נוסף בו בנק ישראל משפיע בצורה מהותית, הוא ההגבלות שהוא מטיל על הרוכשים בכל הנוגע למשכנתא. בשנה שעברה הגביל בנק ישראל את אחוז "ההשתפות" של הבנקים ברכישת דירה והוריד אותו ל-66% לרוכשי דירה ראשונה, ומקסימום 50% עבור דירה שנייה. למעשה, היה זה נסיון להקטין את רמת הביקושים בשוק ולהתאימה להיצע.

עד כאן, ספרנו את שר האוצר, שר הבינוי והשיכון, שר הפנים, יו"ר מינהל מקרקעי ישראל ובנק ישראל. לחבורה זו ניתן לצרף גופים רבי השפעה נוספים כגון משרד רה"מ בעתות משבר, הרשויות המקומיות וכמובן המוכרים (היזמים) והקונים. בקיצור, המון גורמים מעורבים בתוצאה אחת - קביעת מחיר הדירה.

מכל המתואר מעלה, אנו מסיקים כי שום פעולה בודדת, מבורכת ככל שתיתפש בעיני הציבור, לא תוכל להשפיע באמת (במקרה הטוב), או ליצור נזק (במקרה הרע). כעת נוכל להבין מדוע קפצו כל הכלכלנים בהודעת שר האוצר על תכנית המע"מ 0 לדירה ראשונה, וזעקו שהגדלת הביקושים בלבד, ללא טיפול בהיצע הדל, תייצר תוצאה הפוכה להצהרת השר.

סוגיית מחירי הנדל"ן אינה סוגיה כלכלית או חברתית שניתן לפתרה בהינף יד. חוסר היכולת לטפל במשבר הדיור היא סוגיה פוליטית גרידא, ולראיה שר אוצר ששולף תכנית גרנדיוזית ונעימה למראה, מבלי לשתף את שר השיכון, שפרסם תכנית דומה בשנה שעברה והעמל כעת על יוזמות משלו. ושר הפנים, מצידו, פועל לקידום רפורמות בוועדות שכפופות לו - כל אחד עושה זאת מסיבותיו האישיות - בין עם מתוך הצדקה פנימית או למטרת רווחים פוליטיים. כולם רוצים להיזכר כ"סופר טאנקר" של עולם הנדל"ן. כולם רוצים בקרדיט שלנו. על חשבונינו. את כל הרעיונות שמענו, את ההצהרות כבר הקלטנו שנים וכלום לא קרה.

משבר הדיור, יוכל לזכות למענה אמיתי, רק כאשר נזכה לנס פוליטי בו יתיישבו כל אותם גורמי השפעה, יוותרו על האגו שלהם, וירקחו תכנית שתיתן מענה לכל היבטים כולם. רק לחץ כבד מצד הציבור על הממשלה והעומד בראשותה, לקחת אחריות כוללת על משבר הדיור, עשוי להניב תוצאות חיוביות עבור הרוכשים. וגם אז חשוב לזכור, כל שינוי אחראי ומהותי - לא יקרה ולא יכול לקרות בין לילה - מדובר בתהליך ארוך ומורכב שישפיע על כל המשק והכלכלה הישראלית.

אוטופיה פוליטית? נאיביות? ככל הנראה כן, אבל באמת שאין לנו ברירה אלא להיות נאיבים ולדרוש את השינוי האמיתי היחידי המתבקש - לא עוד רפורמת פרגולות, או הפחת מע"מ, לא עוד זירוז היתרים באזורים מסויימים לצד רעיונות לשוק השכירות - הפתרון היחידי הוא פתרון כולל.
תגובות לכתבה(35):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 35.
    עליית המחירים
    מנוחה 01/04/2014 07:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חוסר הוודאות יוביא בטווח הקצר לעליות מחירים .המצב כיום לא ברור ואחר כך מי יודע?
    סגור
  • 34.
    תושבי הפריפריה(הקריות)רחוקים אבל נמצאים ממש באותם
    ציפי כהן 29/03/2014 23:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הקשיים. אמנם יוקר המחיה נמוך יותר - וכך מחירי הדיור אבל גם יכולת מציאת עבודה המפרנסת בשכר גבוה גם היא לא בהישג יד כך שאנחנו מופלים פעמיים.
    סגור
  • 33.
    ההפליה בחוק החדש של המע"מ כנגד המגזר הדתי אינה מוצדקת
    אמונה 29/03/2014 23:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ההפליה בחוק החדש של המע"מ כנגד המגזר הדתי אינה מוצדקת אני בטוחה שהצלחתי להרגיז רבים וטובים - אבל הצדק החברתי והשוויון חייב להיות מעל לכל
    סגור
  • 32.
    המשבר בנדל"ן
    רעות 29/03/2014 21:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    משבר הדיור,ועל כך כבר כתב אסף אנגל (בעל הטור)- יוכל למצוא פיתרון רק באיחוד כל ראשי החברות ו"המושכים בחוטים" אנשי כלכלה ופוליטיקה. בנתיים הם לא מראים נכונות...ובנתיים גם אני ובן זוגי ללא פיתרון
    סגור
  • 31.
    לא נשאר לנו אלא לצאת לרחובות
    אנונימי 29/03/2014 21:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כל עניין מחירי הנדל"ן הוא משחק של ענקי ועשירי חברות הבניה וזאת ממש בעיה כלכלית וסוגיה פוליטית - שכולנו לא נוכל לה ללא התאגדות והפגנות ויציאה לרחובות כמו פעם
    סגור
  • 30.
    סוגיית מחירי הנדל"ן אינה סוגיה כלכלית או חברתית
    nir 29/03/2014 06:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כתבת שסוגיית מחירי הנדל"ן אינה סוגיה כלכלית או חברתית והוספת שהיא סוגיה פוליטית - וכולנו בעצם נתונים בצבת הפוליטית הזאת. שתבינו הם שאוחזים בצבת לא מסכנים את ביתם דירתם נכסיהם.אנחנו כאן בסיכון תמידי נתונים לגחמותיהם(...בקטע של מחירי הנדל"ן
    סגור
  • 29.
    אני רק רוצה לראות את בתי והחתן מסודרים (ל"ת)
    אמא 26/03/2014 23:33
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 28.
    שומעים רוחות חדשות
     לירון 26/03/2014 23:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא יודעים למה להאמין. איך לקבל את הזמן החדש עם ההגבלות והטבות שבאות עלינו לטובה
    סגור
  • 27.
    נראה שהמטרה - הדירה - הולכת ומתרחקת
    lior 26/03/2014 00:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    פתאום כל העולם הפך את פניו - כבר הכל לא ברור. האם אתם אומרים שכדאי לחכות להורדת המחירים או לנסות ולהגיע עוד עכשיו לקניה - עוד לפני הבלגן של עליית המחירים
    סגור
  • 26.
    האם נשב על הגדר ונחכה?
    הלל 25/03/2014 17:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה עומד לקרות מחר?אני כבר לא יודע מה לחשוב. איך לנתח את המצב והנתונים. מזל שאסף אנגל כותב לנו.אבל גם אסף אומר שזאת לא המלצה לחיי היום יום.
    סגור
  • טען עוד
  • 25.
    קבוצת רכישה
    לי 25/03/2014 17:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כדאי שוב להתלכד ביחד לקראתקניית דירה. קבוצות הרכישה שהיו כדאיות לכולם חוץ מלמדינה.
    סגור
  • 24.
    קניתי לפנ שנה דירה יפהפיה ביבנה
    ייני 25/03/2014 17:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זוגות צעירים כמונו שקנו דירה ראשונה בחייהם בשנה האחרונה הם הנפגעים הגדולים. ערך דירותיהם שנקנו בזמן האחרון ירד ואי מי שיפצה אותנו
    סגור
  • 23.
    האם קניתם דירה בתקופה האחרונה?
    מתי 25/03/2014 16:56
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כל אלו שקנו דירה לאחרונה אכלו אותה...
    סגור
  • 22.
    האם הרפורמה תחול גם מעבר לקו הירוק?
    יובל מאריאל 25/03/2014 15:34
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש כאלו שקנו ומכרו כבר כמה פעמים דירות עם כול הרפורמות והחידושים ועשו כמה מהפכים ועדיין ידם נטויה זאת אומרת הם שורדים - אבל הם לא אנחנו.
    סגור
  • 21.
    להמתין על הגדר - לא כדאי
    יובל מאריאל 25/03/2014 15:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מי שימשיך להמתין על הגדר כמו בעבר בלי לפעול ובלי להביע את דעתו פשוט חבל עליו...הגיע הזמן להתחיל ולצאת לפעולה -אולי אפילו התארגנות של כולנו
    סגור
  • 20.
    הפעם יותר מבעבר אנו חשים שידינו כבולות ואנחנו מובלים
    גידי 25/03/2014 11:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הפעם יותר מבעבר אנו חשים שידינו כבולות ואנחנו מובלים ומולכים ע"י כוחות עליונים(משרדי ממשלה ואנשים ושרים כוחניים)שחלק ניכר במחשבתם ובתיכנון הציבורי בעצם נתון לעצמם,במקום לראות אותנו
    סגור
  • 19.
    האם בשורה התחתונה
    ruth 25/03/2014 10:56
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש הבדל בין ההצעה של לפיד וההצעה של ביבי - מי יעשה עבורנו את החשבון
    סגור
  • 18.
    כוחן של הוועדות - אסף אנגל - גילה לנו במאמר שלו
    עמירה 25/03/2014 09:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הועדות המחוזיות והמקומיות הם בעצם המכשלה (כשלון) לקביעת המחירים הסופיים - גם הוועדות גוזרות קופון... שימו לב
    סגור
  • 17.
    תגובה לבוני
    לואי 25/03/2014 05:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    התרגשות אחזה בנו - ואנחנו לא יודעים למה את הגלגל אין להשיב לאחור ואם מחירי הדירות יאמירו או יצנחו - את זה נדע רק בעתיד
    סגור
  • 16.
    תגובה לבוני
    לואי 24/03/2014 21:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    התרגשות אחזה בנו - ואנחנו לא יודעים למה את הגלגל אין להשיב לאחור ואם מחירי הדירות יאמירו או יצנחו - את זה נדע רק בעתיד
    סגור
  • 15.
    אולי יום היסטרי...
    תגובה לבוני 24/03/2014 18:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ביבי ולפידשני ענקי הכלכלה מתגוששים ביניהם.ועל מה המאבק: מי יקבל ריטינג גבוה יותר ואולי אפילו בבחירות. בקיצור כולנו בידיהם שפני ניסיון במהלך הזה - באמת פופולטי
    סגור
  • 14.
    ביקוש לעומת היצע בשוק הנדל,ן
    אליהו 24/03/2014 18:20
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הפתרון מצוי בצד ההיצע - כלומר בשחרור קרקעות וקידום הבניה - יאיר לפיד החליט להגביר את הביקוש. לאן כל זה יוביל אותנו? יש כאן קטע שאינו ידוע אפילו לכלכלנים ממשרד האוצר
    סגור
  • 13.
    החיים בסרט
    אבישי 24/03/2014 18:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המחיר של הדירות בממוצע עשוי לטפס בעקבות גל הקונים ולכן גם מחיר המקסימום יעלה. אבל מה זה כבר משנה אנחנו חיים בסרט
    סגור
  • 12.
    גם אני לא אוהב מהלכים פופוליסטים - אבל אולי נמצאה פריצת
    יוחאי ל. 24/03/2014 17:35
    הגב לתגובה זו
    1 0
    הדרך. אני רק שואל איפה הם היו עד עכשיו (לפיד וראש הממשלה)
    סגור
  • 11.
    התלבטתי אם להתחיל בכל התהליך של קניית הדירה (
    יפה 24/03/2014 17:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפני כמה שעות התלבטתי אם להתחיל בכל התהליך של קניית הדירה .נראה לי שאולי עכשיו הכל מתבהר
    סגור
  • 10.
    נראה לי שההצעות יצאו לדרך היום זה אולי יום היסטורי
    בוני 24/03/2014 17:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    גם של לפיד וגם של ביבי רק שלא יתרסקו
    סגור
  • 9.
    לא אוהב מהלכים פופולסטיים כאלו (ל"ת)
    אוהד נחמני 24/03/2014 15:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    ממה מתחילים , איך מבינים את המהלכים
    א.ב. 24/03/2014 07:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    של אותם קובעי המדיניות. היתי מוכן לקשור את העיניים ושמישהו יעביר אותי בחושך הזה. כל תפנית נתקלת במבוי סתום.
    סגור
  • 7.
    יש לי הרגשה מהטורים האלה
    חיים 24/03/2014 07:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מהטורים האלה שכותב אלינו אסף אנגל - יש לי הרגשה כמו קרש הצלה
    סגור
  • 6.
    תיכף נצא לעבודה- ונגרד עוד כמה שקלים שלא יעזרו במיל... (ל"ת)
    לינה 24/03/2014 06:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    למה הבירוקרטיה כל כך ארוכה ויקרה
    יעלי 24/03/2014 06:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הנה משהו שיכול היה להקל - ואולי לא היה נתקל בהתנגדויות כל כך רועמות - כמו הקטע עם מע"מ השוי במחלוקת.
    סגור
  • 4.
    אין למה לחכות לפי התמונה שמתבהרת עכשיו
    ידיד 24/03/2014 06:20
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה קורה כשהציבור ממתין? כל הזוגות הצעירים שהתחתנו ורוצים לקנות דירה, ממתינים עכשיו - ומה יקרה? המחירים למעלה או למטה נראה לי שכלום לא ישתנה....
    סגור
  • 3.
    כל הזמן מבשלים לנו תוכניות הצלה
    אהרוני 23/03/2014 21:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כבר לא מאמין לאף אחד. בטח לא ללפיד. נראה אם הוא יצליח לגייס מישהו מהחרדים.
    סגור
  • 2.
    תגובה
    מיכל 23/03/2014 17:26
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כל צעד הוא צעד פוליטי....אל תשלו את עצמכם
    סגור
  • 1.
    כמה פשוט. ככה לא יקרה אם
    אבנר 23/03/2014 13:21
    הגב לתגובה זו
    2 0
    לא נפנים: הם לא שם בשבילנו... הם בשביל החונטות שלהם
    סגור