ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

שימו לב - הדרך המהירה להביא לירידה משמעותית במחירי הדירות

אילת יצחקי, שותפה, מסים עקיפים BDO זיו האפט, מציעה דרך אחרת להוזלת הנדל"ן בישראל
אילת יצחקי, צילום: נתי חדד
מס ערך מוסף כמס עקיף החל על עסקה ומגולגל על הצרכן, עשוי לשמש כלי לעידוד מגזרים או פעילויות. כך למשל, בישראל, כמו במדינות רבות בעולם, חל מע"מ בשיעור אפס על הייצוא, כמו גם על פירות וירקות (באירופה מקובל לתת הטבה דומה על מוצרי מזון), בתחום התיירות ישנן הקלות ספציפיות (בשונה, אגב, ממקבילותיה האירופיות) ועוד.

מאידך, כאמצעי קל ויעיל להגדלת הגבייה ממיסים וצמצום הגרעון, משמש המע"מ חדשות לבקרים כלי זמין בידי קובעי המדיניות, בהעלאת שיעורו. שימוש מוגבר באמצעי זה מביא, ברוב המקרים, לעליית מחירים ועשוי להשפיע על האינפלציה.

בתחום הנדל"ן, ביקש המחוקק הישראלי להעניק תמריץ בדמות פטור ממע"מ, למשל, על שירותי הבניה או יחידת המגורים החלופית הניתנים ע"י היזם, בתמורה לדירות מגורים במתחמי פינוי בינוי, התחדשות עירונית ומתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק (תמ"א 38). כמו כן, כדי לעודד בנייה להשכרה למגורים הוענק פטור ממע"מ במכירת החלק שהושכר לפי חוק עידוד השקעות הון ועומד בתנאים הקבועים בחוק. לאחרונה אף נשמעות קריאות להחלת פטור ממע"מ על מכירת דירות מגורים.

ראוי להזכיר, כי הועלו טענות רבות בדבר חסרונות ההקלות בתחום המס לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, למרות שלרבים נדמה היה כי מדובר בפתרון קסם. בתחום המע"מ, נטען כי לא הוענק תמריץ ממשי. הסיבה לכך, שבעסקה פטורה מהתייקרות העלויות הכרוכות בה בגובה המע"מ על התשומות המשמשות בביצועה. זאת בהעדר זכות קיזוז מס תשומות. לגבי שירותי הבניה הפטורים, מדובר במע"מ על תשומות הבנייה הישירות, וככלל גם על חלק יחסי בהוצאות התקורה.

להמחשה, במקרה קיצון בו נקלע הקבלן לפרויקט מפסיד, פטור ממע"מ לא רק שלא מסייע, אלא אף עשוי לגרום נזק - כאשר סך התשומות עולה על סך העסקאות, עקב הפטור, הקבלן צריך לשאת בעלות המע"מ על עודף התשומות על העסקאות, בעוד שבעסקה חייבת, המאפשרת קיזוז מס תשומות, חבות המע"מ מסתכמת לגובה מחיר העסקה, גם אם מדובר בהחזר מס התשומות העודף.

ראוי לציין, כי לגבי בניית בניינים להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון, חרף החיסרון האמור הגלום בפטור, ההטבה עדיין משמעותית ככל שהקרקע נרכשה בשווי נמוך או בקונסטלציה בה לא היתה עלות מע"מ בגינה. מס בשיעור אפס לעומת זאת, מאפשר קיזוז מלא של מס תשומות, בצד ההקלה של העדר חבות במע"מ, כך שבעסקה לא מגולמת כל עלות של מע"מ. יש לזקוף לזכותה של רשות המיסים, כי נבחנה אפשרות לתיקון חוק מע"מ אשר יחליף את הפטורים המוזכרים לעיל בהטבת מע"מ בשיעור אפס, ויש לקוות שאכן תעבור.

בהקשר של דירות מגורים, מע"מ בשיעור אפס עשוי להביא להפחתה מהותית של מחירי הדיור, גם אם לא תגולגל מלוא ההטבה לכתפי הצרכן, והיזם ישאיר בידיו חלק ממנה. לכך ודאי תהיה השפעה לא רק על אותן דירות חדשות שיהנו מההקלה אלא על השוק כולו, לרבות דירות יד שניה, למרות שברכישתן נספגה עלות מע"מ.

מה קורה מעבר לים?

אם נשווה לדינים שמעבר לים, נראה כי מודל של מע"מ בשיעור אפס במכירת דירות מגורים חדשות, קיים באנגליה ומדינות נוספות באירופה. באנגליה, חל מע"מ בשיעור אפס על מכירת דירת מגורים חדשה, בניגוד לפטור או מע"מ מלא החלים על עסקאות נדל"ן אחרות שם. יצוין, כי להגשמת תכלית החקיקה לעידוד בניית דירות מגורים מהיסודות, לעומת הסבת בניין שאיננו למגורים לבניין למגורים, קבע המחוקק האנגלי תחולה רחבה יותר של מע"מ אפס למקרים הנכללים בקטגוריה הראשונה.

בסיכומו של דבר, עידוד בניית דירות מגורים חדשות והטבת מע"מ אפס במכירתן, הוא מכשיר מוכר ואפקטיבי בהפחתת מחירי הדיור. טוב יעשה המחוקק הישראלי אם ישכיל "לייבאו" לישראל (ללא מע"מ ביבוא).

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 17.
    יאיר לפיד מחכים לבחירות
    איש 15/03/2014 18:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחכים לבחירות יאיר לפיד
    סגור
  • 16.
    רק ריבית גבוהה במשק (ל"ת)
    הדרך היחידה להוריד 10/03/2014 21:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    משרד השיכון צריך לבנות בעצמו
    קרטל הבניה 14 צודק 10/03/2014 20:25
    הגב לתגובה זו
    0 1
    בעלות קרקע 0 וצריך ליעד את הדירות במחיר מוזל ללוחמים
    סגור
  • 14.
    אין להם באמת אומץ להוריד את המחירים
    קרטל הבניה הישראלי 09/03/2014 23:55
    הגב לתגובה זו
    2 0
    הדרך הכי טובה היא להביא קבלן סיני שיבנה עבור משרד האוצר. אז יתברר שעלות דירת 4 חדרים אינו עולה על 0.5 מיליון שקל... אבל... הם מפחדים...
    סגור
  • 13.
    הפתרון הנכון הוא: הגדלת מספר מכרזי 'מחיר למשתכן'
    חיים 09/03/2014 20:07
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בכך ההוזלה מגיעה לכיס של הצרכן, והמדינה לא מפסידה כלום! (רק לא מספסרת בקרקעות)
    סגור
  • 12.
    מס על כל הדירות ה-2 עד ה-30
    יזם נדלן 09/03/2014 19:40
    הגב לתגובה זו
    1 1
    מי שיש לו עשר(10) דירות ישלם על כל דירה מס %10 .פרט לדירת המגורים. למה? כדי לצנן את המיליונרים לצבור עשרות דירות....בבורסה משלמים מס 25%.....צדק צריך שגם המיליונרים ישלמו מעט. הבעיה: לכל 120 גנבי הכנסת יש עשרות דירות...
    סגור
  • 11.
    ואיך ישלמו לעובדי השרות הציבורי משכורות? ופנסיות?
    התמים 09/03/2014 18:37
    הגב לתגובה זו
    1 0
    לא, זה לא על חשבון הצעירים שמשתעבדים למשכנתא לכל החיים שלהם! לא יכול להיות שהמדינה מעבירה כסף מאנשים שבקושי חיים ומשועבדים לכאלו שחוגגים כמו חברת חשמל נמלים פקידי האוצר שופטים אוניברסיטאות עובדי מערכת הבטחון חברי הכנסת-סה"כ 800 אלף אוכלי חינם אוכלים לצעירים את הלב וגומרים להם את החיים
    סגור
  • 10.
    כל הטבה תגיע לכיס היזמים/קבלנים בלבד
    RC 09/03/2014 16:07
    הגב לתגובה זו
    5 0
    כל הטבת מס, מענקים, הוזלות של הקרקע יגיעו לכיס היזמים/הקבלנים בלבד והציבור לא יהנה מהם אלה רק ישלם עליהם במיסים. הדרך היחידה היא הגדלת היצע וזה יכול לקרות באחת משתי דרכים: 1. הצפת השוק בקרקעות תוך חיוב היזמים/קבלנים לבנות תוך זמן מוגבל. 2. קטסטרופה כלכלית אשר תגרום לאנשים לאבד את הדירות שקנו (כאשר קפצו מעל הפופיק במשכנתא) אני מאמין שהשני מבין השניים יקרה וכנראה בקרוב שלא תתבלבלו נכול להיום כל חברות הבניה הגדולות מחזיקות מלאי של קרקעות מופשרות לבניה אבל אין להם שום אינטרס לבנות (ומבחינתם בצדק) אבל אם מישהו ישים חרב על צווארם בדמות "אם לא תבנו תאבדו את ההפשרה" אז כבר נראה פה שינוי.
    סגור
  • 9.
    למה לא לבטל היטלי השבחה?ארנונה מופרזת מספיקה.
    אפשר לבנות במרכזי 09/03/2014 15:45
    הגב לתגובה זו
    2 2
    בערים לגובה.
    סגור
  • הורדת מס שבח לאנשים שרכשו בשנות השישים
    א 11/03/2014 02:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ומשלמים מס של 50% עבור כל השנים מ 1960 עד 2001. וזאת כאשר בגלל האינפלציה מחיר הקניה של המגרש נחשב בערך 0 ומס רכוש ששילמו כל השנים מחושב לא במדד האמיתי אלא במדד שרירותי שקבע האוצר הגוזל גם הוא את המוכרים
    סגור
  • 8.
    ביטול המעמ יבוא על חשבון משלם המיסים לטובת היזמים (ל"ת)
    +מה עם מי שקנה אשתקד 09/03/2014 15:42
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 7.
    מספר 1 צודק במאה אחוז. זה לא רק תמחור. (ל"ת)
    יוס 09/03/2014 14:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    הוזלה במחיר
    אלי 09/03/2014 14:12
    הגב לתגובה זו
    2 0
    כול היועצים למינהם לא מבינים!!!!!!!!! המדינה צריכה להקים עוד שתי ערים בפריפריה -יש הרבה שטח מת בין רמלה למודעין לדוגמא. קרקע במחיר אפסי עלות בניה 600-800 אלף לדירה והופ-יש לנו ירידת מחיר. מיליון יהודים -מיליון יועצים.
    סגור
  • 5.
    רק יעודד את צד הביקוש לדירות להשקעה
    לא פתרון 09/03/2014 14:06
    הגב לתגובה זו
    2 0
    צריך לטפל בביקושים ובהיצעים במקביל בכיוונים הפוכים .
    סגור
  • 4.
    שיבטלו מעמ לנזקקים ויפסיקו לדבר על הורדת מחיר הדירות
    hguy 09/03/2014 13:58
    הגב לתגובה זו
    1 2
    מה השטות הזאת של הורדת מחיר הדירות באופן מלאכותי וגרימת נזק למליוני משפחות, לבנקים, לממשלה וכו, אם יש קבוצה שעבורה רוצים להוזיל את הדירות שיבטלו המעמ על רכישת דירות על ידם ו/או מיסים נוספים ויורידו את מחיר הדירות עבורם באופן מיידי ללא נזקים אדירים ואף קבלן לא יוכל לקזז הירידה כי הדירות הללו יהיו מתוך מכירה רגילה במחיר השוק והורדת .או החזר המעמ יהיה שמי ולפי קרטוריונים. תנו לשוק לעבוד ותדאגו שיהיו אדמות בנייה זמינות ותהליכי אישור זריזים. בכל מה שהממשלה עושה אין וודאות שהמחירים ירדו . ואם יירדו הדבר ייקח שנים והזוגות הצעירים כבר יזקינו. מספיק עם ההצהרות הלא יעילות ומסעות איסוף הקרדיטים תעשו משהו מעשי ומהיר לפתרון בעיית הזוגות הצעירים.
    סגור
  • 3.
    מעמ אפס
    טווח ארוך 09/03/2014 13:47
    הגב לתגובה זו
    3 0
    היזם לא ניזוק ברווח ואפילו מגדיל אותו המדינה נדפקת ברווח של היזם הלקוח קרי רוכש הדירה מקבל הנחה של 2 % ,לא רציני ממשרד כזה ,הצעה פופוליסטית שבאה להיטיב עם היזם ולא אם אף אחד אחר . אפילו לא רשמו את גובה ההנחה שאמורה להיות כי זה מסתכם באוחז שנים מקסימום
    סגור
  • 2.
    הממשלה לא מעוניינת בהוזלת הדיור.נקודה.....
    xxxxx 09/03/2014 13:27
    הגב לתגובה זו
    9 0
    מה לא ברור ,הם צריכים "מיסים, ועוד מיסים" על האזרח בכדי שיהיה להם ,הם, מה לבזבז.
    סגור
  • גם הממשל בארה"ב לא רצה שמחירי הדיור בארה"ב יירדו
    שונא טיפשים 09/03/2014 13:57
    הגב לתגובה זו
    3 0
    נו אז מה? הם לא ירדו? כמו שהממשלה לא שלטה על עליית המחירים כך היא לא תצליח לשלוט על ירידת המחירים
    סגור
  • 1.
    עוד חוכמולוגית, "מעוז" "לפיד", שלא מבינה נדל"ן
    האמת 09/03/2014 13:19
    הגב לתגובה זו
    8 3
    כדי לטפל בשוק הנדל"ן צריך להבין נדל"ן ולהיות מולטידיסציפלינרי. לדוגמא, להבין שיש טעות כרונית של הממשל בהערכת הביקושים (ראו גם ספריו של פסיג) או לשים לב שתשתית התעבורה הקלוקלת הפכה מקומות קרובים לרחוקים ויצרה לחצי ביקוש. אז זהו, פרופסור שלמה מעוז, וגאון בגרוש יהיר לפיד שלא מבין ניהול, ודומיהם. זה לא מע"מ, זה לא בניה יזומה וזה אפילו הרבה מעבר לריבית. תחזרו לתחילת התגובה ותבינו.
    סגור