חוסר היצע בדיור: עד כמה כדאי פיתרון פינוי בינוי?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן במרזחי טפחות, עוסקת בכדאיות הפיתרון של פינוי - בינוי על בניית בניינים חדשים לגמרי
אתי אגא
בשנת 1998 הפך הפינוי בינוי למדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון. המטרה הייתה לפעול להתחדשות עירונית, תוך שימור שטחים ירוקים מחד, ומיצוי פוטנציאל קרקעות בעלות מבנים ותשתיות מנגד. לצורך כך הוחלט לנצל היטב את הקרקעות, לשפר תשתיות, כבישים ומדרכות, לבנות לגובה, להעשיר שטחי בניה במרחבים ירוקים ולהרחיב את מוסדות הציבור.

מבחן המדיניות הינו יכולתה להחיות שכונות מזדקנות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים דיור איכותי ומודרני, בסביבה מטופחת. נסיקת מחירי הדירות בשנים האחרונות היא הזדמנות לקידום פינוי-בינוי. בנסיבות אלו, מודל של הריסה ובנייה משתלם הרבה יותר לצדדים הקשורים במדינה המשדרגת את תשתיותיה, ומגדילה את היצע הדירות ללא הוצאה כלכלית. הרשויות המקומיות יוצרות עתודות מגורים, שומרות על שטחים ירוקים ומשפרות את תדמית העיר. בעלי דירות ותיקים נהנים מהשבחת הפער בין ערך דירתם החדשה לערך הדירה הישנה ללא הוצאה מכיסם הפרטי. היזמים מוכרים דירות נוספות ונהנים מהקלות מס בביצוע הפרויקט.

ברור לכולם שזה אחד הפתרונות היעילים ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש. והנה, ניתן לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שהושלמו במסגרת פינוי-בינוי. מדוע איננו עדים לתנופה המתבקשת?

ראשית, מבחינה כלכלית פרויקט כזה יהיה כדאי יותר ככל שיבנו יותר דירות ומחירן הממוצע יעלה (מרכיב הקרקע, הניתנת ליזם בחינם, נעשה חלק משמעותי ממחיר הדירה). במרכז יש צורך לפחות בזכויות בניה של פי 3 או 4 מהשטח הבנוי בפועל. בפריפריות, היכן שמחיר הדירה נמוך בשל מרכיב הקרקע, אין לכך הצדקה כלכלית.

שנית, ביצוע פרויקטים כאלו מצריך מפגש אינטרסים של היזם, הדיירים והרשויות המקומיות. אולם, כדי למנף את השטחים המיועדים לפינוי בינוי ניתנות זכויות בנייה והטבות מיסוי (כגון פטור מהיטל השבחה( והן באות על חשבון הרשויות.

הוצאת התוכניות לפועל כרוכה במספר קשיים:
א. השגת הסכמת הדיירים עלולה להיות מסובכת ומייגעת. לרוב קשה להשיג לכך רוב. רבים ינסו להכשיל את העסקה עקב ניגודי אינטרסים או מטעמים אחרים.
ב. היזם זקוק לאישור הרשויות המקומיות ומעוניין לבנות מהר ככל שניתן, אך העירייה צריכה להתחשב בכל תקני הבנייה ולעיתים מקשה על המהלך מחשש שהכנסותיהן, מהיטל ההשבחה (יחסית לבנייה חדשה), תיפגענה.
ג. פינוי בינוי נעשה לרוב בשכונות או אזורים דלילים נמוכים מבחינה חברתית וכלכלית. שכונות עם אוכלוסייה ענייה, או ממעמד כלכלי נמוך, מצריכות התמודדות עם דיירים בעייתיים, דירות עמידר (חוק דיור ציבורי), בעיות מס ועוד. הרווח מהפרויקט חדש יקטן לרוב ב-5% בגלל "הסטיגמה" המיוחסת לשכונה ועוד.
ד. פינוי בינוי כולל לרוב הריסת מבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר, כך שמספר התושבים גדל ומצריך תשתיות משופרות, פתרון בעיות תנועה, הקמת מוסדות חינוך ועוד. כך, המתאר התכנוני מורכב וממושך יותר מהקמת פרויקט חדש.
ה. ההוצאות הכספיות של היזם כבדות: הריסת מבנה קיים, מתן שכ"ד לדיירים וותיקים, בניית בניין מגורים שלם ומכירה רק של חלק מהדירות ועוד. לכן, הצלחת הפרויקט תלויה רבות באמידות הקבלן המבצע.

שנים ארוכות השכילה רק חברת מצלאוי 0% מצלאוי 450 0% מצלאוי בסיס:450 פתיחה:450 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: לקדם פינוי-בינוי בהיקף גדול (בלב העיר קרית אונו). בנווה מונוסון יש פרויקט גדול נוסף בשלבי ביצוע, בהולכת החברות ענב ואשדר. לאחרונה החל פרויקט בנווה שרת: הריסת 10 בניינים ישנים והקמת 6 מגדלים במקומם. היום, הודות להכרה בחשיבות הנושא לפתרון מצוקת הדיור, אנו עדים סוף-סוף לגידול ניכר באישורים לפרויקטים כאלו, אך אינו עדיין מספיק.

אני רואה בפינוי-בינוי פתרון עדיף על פני בניית שכונות חדשות. לדעתי, יגדל היצע יחידות הדיור החדשות מהר יותר בדרך זו, והיא תהיה אף זולה יותר מפתרונות אחרים. פינוי בינוי זו הדרך האפקטיבית ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש, היא יכולה להיות מקור זול, מהיר וחברתי להגדלת ההיצע.

לדעתי, הממשלה תטיב אם תקל עוד על אישור ותכנון פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, במקום דרכים יצירתיות אחרות. ככל שהממשלה תתעדף התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי ובינוי), כך יגדל הפוטנציאל להגדלת היצע הדיור.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(10):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    ולהלן תשובות לבעיות שהועלו:
    אייל 11/03/2014 17:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הכול ניתן לפתרון במסגרת מקל וגזר לדיירים ולעיריות: א. חיוב חוקתי לביצוע ברוב מחייב שח 51%. דיירים שיסרבו יחוייבו בעלות שיפוץ המבנה כולו. ב. עיריה יהיה עודף הכנסות מריבוי הדירות היקרות וחיזוק תדמית העיר כולה. ג. כול הבעיות הללו נמוגו בפרוייקט כזה שבוצע בראשל"צ וערך האזור עלה משמעותית. ד. אלו סוגיות הקשורות בכול בניה חדשה ומבוצעות גם ללא שום הכנה, כך שאין שום סיבה שלא יבוצעו באזור עם תשתיות מוכנות. ה. ניתן לביצוע בשלבים ע"י בינוי פינוי המותיר את הדיירים בדירתם עד המעבר לדירה החדשה ומפחית את החששות מצידם, כנגד היזם בונה שלב שלב ובכול שלב מפנה כמה בתים ומוכר חלק מהפרוייקט, ככול שהפרוייקט יהיה מתוכנן נכון ויעמוד בלוחות זמנים, כדאיותו תגדל וללא הוצאות שכ"ד לדיירים קיימים. סחבת מצד עיריות צריכה לגרור סנקציה של חיובן בשיפוץ הבתים והשכונות בעצמן, וסחבת מצד הדיירים תלווה בסנקציה של חיובם בשיפוץ המבנה בעצמם ועל חשבונם....
    סגור
  • 9.
    שכחת את מתחם ההסתדרות בגבעתיים
    דני 06/03/2014 20:04
    הגב לתגובה זו
    1 0
    שאושר במחוזית גב 431
    סגור
  • 8.
    נו מתי הממשלה תעשה משהו בנידון.......! (ל"ת)
    משה 06/03/2014 17:34
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 7.
    כתבה ברמה גבוהה
    אחיקם 06/03/2014 17:14
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סוף סוף משהיא כותבת דברים לענין
    סגור
  • 6.
    מאמר תמציתי וחכם (ל"ת)
    The New Torker 06/03/2014 15:45
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 5.
    סיכומים בסוף
    אליקו 06/03/2014 11:17
    הגב לתגובה זו
    3 0
    כרגיל ניתוח מעניין מקורי מעמיק ומרחיב אופקים. החכמתי. תודה.
    סגור
  • 4.
    מאמר מצויין
    ש.ל 06/03/2014 10:55
    הגב לתגובה זו
    3 0
    רואים שהגברת אגא מבינה היטב את התחום ויש לה השקפה מבוססת. חבל שאין לנו בממשלה שרים וחברי כנסת שיישמו את הדברים.
    סגור
  • 3.
    הבעיה שהממשלה הזאת מחפשת פתרונות לא ישימים (ל"ת)
    ירון 06/03/2014 10:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    יש הרבה חאפרים בתחום הזה
    מבין בתחום 06/03/2014 10:05
    הגב לתגובה זו
    5 1
    הם מספסרים בחתימות של הדיירים וזה יכול לעכב פרויקט שנים
    סגור
  • 1.
    מאמר רלוונטי
    מנטליסט 06/03/2014 08:56
    הגב לתגובה זו
    3 0
    מאמר חשוב בנושא מרכזי על סדר היום. אני מתרשם שהפתרונות הם בצד ההיצע ובמגרש הממשלתי ולכן כל רעיון שיגדיל את ההיצע, ומהר, הוא חשוב.
    סגור