ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

אין פתרונות מהירים ליוקר המחירים בנדל"ן בישראל

אורן מולקנדוף, מנהל השקעות, מגדל קרנות נאמנות, מציג את הדרכים הנכונות לפתרון בעיית הדיור בישראל
 |  12
Share
בעוד הוויכוח האין סופי בין אלו שחוזים שמחירי הנדל"ן אוטוטו יורדו, לבין אלו שבטוחים שהדרך לפסגת המחירים עוד ארוכה ותמשך, מעגל הישראלים ש'נשברים', ממנפים את עצמם לדעת וקונים דירה היום פן מחר יהיה קשה או יקר יותר, הולך וגדל.


מדובר על אותם אנשים שיושבים על הגדר כבר שנתיים, שלוש וארבע, ורואים איך למרות שכל האוחזים בהגה מבטיחים להם שמחירי הדירות בדרך למטה, בפועל המחירים ממשיכים לעלות והשוק 'בורח' להם מבין הידיים. על בסיס תחושות אלה הם עושים עסקה ל-15, 20 ואפילו 30 שנה, מפני שקשה להם להבין שפתרונות לבעיות תשתית, כמו דיור, לא עובדים בשיטת 'חמם והגש', ובישראל זה נכון שבעתיים.

והרי התחזית: קפוא
אומרים שאם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י או המנהל לשעבר) הייתה מעוניינת, היא הייתה מפשירה קרקעות לבניה כבר מחר. ובכן, במציאות גם כשהרשות משחררת קרקע, היא צריך לעבור את אותה ויה דולורוזה שעוברת אצל כל ראש עיר, יזם או מתכנן ערים בדרך אל אישור הפשרת הקרקע הנכסף.

הדרך כוללת את הסיבוב הרגיל בין הועדה מקומית לוועדה המחוזית. לעיתים יש התנגדויות ובתי משפט, לפעמים מצד הירוקים, משרד הביטחון, צה"ל או מי שאמון על נתיבי התעופה והתחבורה.

ראשי ערים שהתנהגו כמו בולדוזר והפעילו דרכים 'יצירתיות', שלא לפי הספר כדי להזיז את הוועדות, מצאו עצמם בסופו של דבר על ספסל הנאשמים ולא בכדי. תפקידו של הרגולטור הוא לשים את האינטרס הציבורי בראש. והאינטרס הציבורי היום הוא לייצר תכנון לטווח רחוק ולא לכבות שריפות. כלומר, לעודד פינוי בינוי, ליישם את תכניות התמ"א ולתמרץ בניית ישובים חדשים כמו מודיעין, שהיום מהווה כעיר ואם בישראל, אבל פעם הייתה בגדר תכנון. פעם, כשהיה לנו אוויר וחזון לתכנן ל-5-7 שנים מראש. שוק עבודה יציב+ ריביות נמוכות = המשך הביקושים
כל עוד שוק התעסוקה בישראל חזק והריבית נמוכה, המשוואה הזו תמשיך להתקיים. השינוי בביקושים יתרחש בקצב השינויים בשני חלקי המשוואה האחרים. במילים אחרות, זחילה איטית של המחירים כלפי מטה בשנים הקרובות או (פחות סביר) ירידה חדה במידה שנכנס למיתון שיזעזע את שוק העבודה.

יש רק מקום אחד בעולם שבו חסרים סינים
תמחור הדירה מורכב ממחיר הקרקע + עלויות ביצוע + רווח יזמי. הרווחים של הקבלנים, בגדול, לא עלו, למרות עליית המחירים. מה שאומר שמחיר הקרקעות עלה וכן מחיר עלויות הביצוע. העובד הסיני הוא העובד הכי מקצועי היום בתעשייה והכי יקר. מספרם מוגבל במכסות שלא עולות באופן סביר. להוריד את עלויות הדיור פירושו, בין היתר, לתת מענה גם למחסור בכוח אדם מיומן.

אין אלטרנטיבה אמיתית
מדוע כל ישראלי זקוק לבית משלו? ראשית, בשל הצורך הפסיכולוגי שעובר אצלנו מדור לדור, להכות שורש. שנית, בשל התנאים האובייקטיביים של העדר פתרונות ראויים לשכירות לטווח ארוך. שוק השכירות בישראל מתאפיין בכשל שוק, כאשר המחיר האבסולוטי של שכ"ד נמוך יחסית למחיר הנכס. מה שאומר שהתשואה מדירה כהשקעה נשחקת כל הזמן. שיווי המשקל הזה לא יחזיק מעמד זמן רב. יכולים לקרות שני דברים שיפתרו אותו, השכירות תעלה או שהמחירים ירדו.

בשורה התחתונה, אל תתבלבלו - טיפול בתשתיות ופיתוח אזורי זה משהו שלוקח זמן, אבל בסופו של דבר עובד. מה שהממשלה צריכה לעשות זה לתכנן לטווח ארוך. לדבר פחות ולעשות יותר. למפות את החסמים העיקריים ולהסירם, לתת תמריצים לקבלנים ולעבוד יחד עם העיריות לקדם פתרונות שכירות לטווח ארוך ולאפשר לכוחות השוק לפעול. עד אז הישראלים יסתערו על שוק הדיור ולא נראה שום שינוי מגמה באופק - כלומר לטפל הן בצד הביקוש ובעיקר בצד ההיצע.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

12 תגובות ב-12 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
12 עצמאי מהמשרד ממול 17/02/2014 08:53 עוד אחד שלא מבין ! רק מס על משכירי נדלן40% וכולם
מרוויחים והכסף זורם להשקעות חדשות ,בורסה עם סיכון מס לכל היותר 15% בפקדון שיקלי אפשר לקחת 20%
11 אלי 15/02/2014 19:13 אולי אין פתרונות מהירים אבל לפחות להזהיר
ע"י גוף רישמי שהמחירים מטורפים ושומר נפשו הכלכלית ירחק מרכישת דירה בזמן הזה.
10 חיים 14/02/2014 15:21 יש פתרון-מס על הכנסה משכר דירה.
ומס רכוש על דירות להשקעה.
9 קולגה 13/02/2014 16:23 יפה, אבל...
אורן תמיד היית מוכשר, שאפו. הנקודה שאתה ואחרים מפספסים היא שמה שאתה מגדיר סבירות נמוכה, קרי חולשה מהותית בשוק העבודה וכו' כבר מתרחש כנגד עינינו ועד שאתה וחבריך תזהו זאת, נהיה כבר עמוק במיתון. "תחושת העושר" המזוייפת מבורסה שעולה על ריביות 0 כבר נגמרה, דבר עם אנשים ברחוב, בכל המקצועות החופשיים ויגידו לך איך האויר נהיה דחוס יותר והחובות הולכים ומעיקים, אין ספק למי שעיניו בראשו - הנדל"ן בישראל בדרך לנחיתה קשה ולפנינו מיתון של 2-3 שנים. צר לי להיות נביא זעם, אך זה הכיוון חביבי.
8 בטיטו 13/02/2014 14:16 אני קורא באתרים ויש 20 כתבות על נדלן.
חצי אומרות שהנדלן יעלה וחצי אומרות שהוא ירד. בשביל שחצי יגידו ככה וחצי ככה לא צריך כלכלנים. אם לא יודעים לא אומרים. המצוע שלכם זה בלוף שאתם מבלבלים את המוח אבל בשורה התחתונה אין באמת יכולת לתת מסקנה אמיתית.
7 איציק 13/02/2014 13:58 כתבה מחמיאה ואיכותית
אמנם אף אחד לא קוסם וביום לא ישתנו וירדו המחירים, אולם אין ספק שיש הרבה עומק בדבריו של הכותב המוכשר
6 יאיר 13/02/2014 12:36 דבר אחד, כמעט ודאי
כשהמחירים ירדו הם ירדו בקצב הרבה יותר מהיר ממה שעלו עד לנקודה שיהיו זולים יותר מאלה ב-2007. זה יהיה אלים. לא תיהיה ירידה הדרגתית ומתונה כמו שרבים ממונפים ואינטרסנטים מקווים. לא יהיה זמן לעכל ולהגיב, אלא במחיר נמוך יותר.
5 משה 13/02/2014 12:32 עוד מומחה ואיך כתוב למטה?
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
4 מבין עניין 13/02/2014 10:21 ניתוח נכון ומדוייק. לפתרונות קסם לא תהיה תוחלת.
ותשכחו מריבית פקמ של 5 אחוז ומעלה. בכלכלה יציבה לא יקרה שתשבו בבית והכסף יעבוד.
3 מפוצץ הבועות 12/02/2014 22:29 יש ועוד איך פתרונות מהירים (!)
הריבית במשק היא כמובן הגורם המשמעותי ביותר, וזה נכון שהיא לא תעלה מייד. להזכירך הריבית בארץ היתה 13% לפני עשור בערך. אפילו אם הריבית תעלה לחצי מזה (וזה רק עניין של זמן עד שהריבית תעלה - מצב של ריבית ריאלית שלילית רחוק משיווי משקל כלכלי) זה יחתוך את הביקושים כי אנשים לא יעמדו בהחזרים, יחתוך את ההשקעות בנדל״ן כי אין סיבה להשקיע בתשואה נטו לאחר הוצאות של 2.5% כאשר פק״מ נותן 5%, ויוריד את המחירים. אבל המחירים יכולים לרדת גם לפני כן אם הממשלה תנקוט בצעדי מיסוי אגרסיביים כמו ביטול מע״מ על דירה ראשונה שימומן ע״י מס רכוש למשקיעים (דירה שניה ומעלה) על עצם החזקת דירה, בנוסף למס רכישה, שבח והשכרה. בנוסף, אם הממשלה תבטל אפשרות לקחת משכנתאות בריבית משתנה, הבנקים לא פראיירים והם יתנו משכנתאות בריבית קבועה גבוהה כי הם יודעים שהריבית הים לא נורמלית ורחוקה משיווי משקל. ואז, בריבית גבוהה שלוקחת בחשבון את העליות העתידיות תהיה בטוח שזה יחתוך חזק את הביקושים.
2 אנונימי 12/02/2014 16:55 הניתוח סביר אך הוא לא מציע גישה
כשם שבמקרה של משבר המניות הממשלה רכשה את הבנקים, הממשלה יכולה לרכוש את כל הדירות להשכרה במחיר קבוע ולהשכירם עד יעבור זעם. שליטה בשכירות תביא לפחות ביקש ברכישת דירות להשקעה ולהורדת מחירים כצעד משלים- להגביל בתקנה את עלית מחירי הקבלנים
1 כולם יועצים ומומחים 12/02/2014 16:11 עוד "כוכב" :)
דומה שמלבד אמא שלי (בת 70+ עד 120) והקופאית במכולת השכונתית שלנו - כולם כבר הצליחו לפרוס כאן את התאוריה שלהם בעניין מחירי הנדל"ן בישראל......(וגם לשלוח לאתר תמונה אישית בה הם מצולמים בפוזה של הוגי דעות...)
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.