אין פתרונות מהירים ליוקר המחירים בנדל"ן בישראל

אורן מולקנדוף, מנהל השקעות, מגדל קרנות נאמנות, מציג את הדרכים הנכונות לפתרון בעיית הדיור בישראל
אורן מולקנדוף
בעוד הוויכוח האין סופי בין אלו שחוזים שמחירי הנדל"ן אוטוטו יורדו, לבין אלו שבטוחים שהדרך לפסגת המחירים עוד ארוכה ותמשך, מעגל הישראלים ש'נשברים', ממנפים את עצמם לדעת וקונים דירה היום פן מחר יהיה קשה או יקר יותר, הולך וגדל.

מדובר על אותם אנשים שיושבים על הגדר כבר שנתיים, שלוש וארבע, ורואים איך למרות שכל האוחזים בהגה מבטיחים להם שמחירי הדירות בדרך למטה, בפועל המחירים ממשיכים לעלות והשוק 'בורח' להם מבין הידיים. על בסיס תחושות אלה הם עושים עסקה ל-15, 20 ואפילו 30 שנה, מפני שקשה להם להבין שפתרונות לבעיות תשתית, כמו דיור, לא עובדים בשיטת 'חמם והגש', ובישראל זה נכון שבעתיים.

והרי התחזית: קפוא
אומרים שאם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י או המנהל לשעבר) הייתה מעוניינת, היא הייתה מפשירה קרקעות לבניה כבר מחר. ובכן, במציאות גם כשהרשות משחררת קרקע, היא צריך לעבור את אותה ויה דולורוזה שעוברת אצל כל ראש עיר, יזם או מתכנן ערים בדרך אל אישור הפשרת הקרקע הנכסף.

הדרך כוללת את הסיבוב הרגיל בין הועדה מקומית לוועדה המחוזית. לעיתים יש התנגדויות ובתי משפט, לפעמים מצד הירוקים, משרד הביטחון, צה"ל או מי שאמון על נתיבי התעופה והתחבורה.

ראשי ערים שהתנהגו כמו בולדוזר והפעילו דרכים 'יצירתיות', שלא לפי הספר כדי להזיז את הוועדות, מצאו עצמם בסופו של דבר על ספסל הנאשמים ולא בכדי. תפקידו של הרגולטור הוא לשים את האינטרס הציבורי בראש. והאינטרס הציבורי היום הוא לייצר תכנון לטווח רחוק ולא לכבות שריפות.

כלומר, לעודד פינוי בינוי, ליישם את תכניות התמ"א ולתמרץ בניית ישובים חדשים כמו מודיעין, שהיום מהווה כעיר ואם בישראל, אבל פעם הייתה בגדר תכנון. פעם, כשהיה לנו אוויר וחזון לתכנן ל-5-7 שנים מראש.

שוק עבודה יציב+ ריביות נמוכות = המשך הביקושים
כל עוד שוק התעסוקה בישראל חזק והריבית נמוכה, המשוואה הזו תמשיך להתקיים. השינוי בביקושים יתרחש בקצב השינויים בשני חלקי המשוואה האחרים. במילים אחרות, זחילה איטית של המחירים כלפי מטה בשנים הקרובות או (פחות סביר) ירידה חדה במידה שנכנס למיתון שיזעזע את שוק העבודה.

יש רק מקום אחד בעולם שבו חסרים סינים
תמחור הדירה מורכב ממחיר הקרקע + עלויות ביצוע + רווח יזמי. הרווחים של הקבלנים, בגדול, לא עלו, למרות עליית המחירים. מה שאומר שמחיר הקרקעות עלה וכן מחיר עלויות הביצוע. העובד הסיני הוא העובד הכי מקצועי היום בתעשייה והכי יקר. מספרם מוגבל במכסות שלא עולות באופן סביר. להוריד את עלויות הדיור פירושו, בין היתר, לתת מענה גם למחסור בכוח אדם מיומן.

אין אלטרנטיבה אמיתית
מדוע כל ישראלי זקוק לבית משלו? ראשית, בשל הצורך הפסיכולוגי שעובר אצלנו מדור לדור, להכות שורש. שנית, בשל התנאים האובייקטיביים של העדר פתרונות ראויים לשכירות לטווח ארוך. שוק השכירות בישראל מתאפיין בכשל שוק, כאשר המחיר האבסולוטי של שכ"ד נמוך יחסית למחיר הנכס. מה שאומר שהתשואה מדירה כהשקעה נשחקת כל הזמן. שיווי המשקל הזה לא יחזיק מעמד זמן רב. יכולים לקרות שני דברים שיפתרו אותו, השכירות תעלה או שהמחירים ירדו.

בשורה התחתונה, אל תתבלבלו - טיפול בתשתיות ופיתוח אזורי זה משהו שלוקח זמן, אבל בסופו של דבר עובד. מה שהממשלה צריכה לעשות זה לתכנן לטווח ארוך. לדבר פחות ולעשות יותר. למפות את החסמים העיקריים ולהסירם, לתת תמריצים לקבלנים ולעבוד יחד עם העיריות לקדם פתרונות שכירות לטווח ארוך ולאפשר לכוחות השוק לפעול. עד אז הישראלים יסתערו על שוק הדיור ולא נראה שום שינוי מגמה באופק - כלומר לטפל הן בצד הביקוש ובעיקר בצד ההיצע.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(12):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 12.
    עוד אחד שלא מבין ! רק מס על משכירי נדלן40% וכולם
    עצמאי מהמשרד ממול 17/02/2014 08:53
    הגב לתגובה זו
    1 1
    מרוויחים והכסף זורם להשקעות חדשות ,בורסה עם סיכון מס לכל היותר 15% בפקדון שיקלי אפשר לקחת 20%
    סגור
  • 11.
    אולי אין פתרונות מהירים אבל לפחות להזהיר
    אלי 15/02/2014 19:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ע"י גוף רישמי שהמחירים מטורפים ושומר נפשו הכלכלית ירחק מרכישת דירה בזמן הזה.
    סגור
  • 10.
    יש פתרון-מס על הכנסה משכר דירה.
    חיים 14/02/2014 15:21
    הגב לתגובה זו
    5 1
    ומס רכוש על דירות להשקעה.
    סגור
  • 9.
    יפה, אבל...
    קולגה 13/02/2014 16:23
    הגב לתגובה זו
    2 0
    אורן תמיד היית מוכשר, שאפו. הנקודה שאתה ואחרים מפספסים היא שמה שאתה מגדיר סבירות נמוכה, קרי חולשה מהותית בשוק העבודה וכו' כבר מתרחש כנגד עינינו ועד שאתה וחבריך תזהו זאת, נהיה כבר עמוק במיתון. "תחושת העושר" המזוייפת מבורסה שעולה על ריביות 0 כבר נגמרה, דבר עם אנשים ברחוב, בכל המקצועות החופשיים ויגידו לך איך האויר נהיה דחוס יותר והחובות הולכים ומעיקים, אין ספק למי שעיניו בראשו - הנדל"ן בישראל בדרך לנחיתה קשה ולפנינו מיתון של 2-3 שנים. צר לי להיות נביא זעם, אך זה הכיוון חביבי.
    סגור
  • 8.
    אני קורא באתרים ויש 20 כתבות על נדלן.
    בטיטו 13/02/2014 14:16
    הגב לתגובה זו
    2 0
    חצי אומרות שהנדלן יעלה וחצי אומרות שהוא ירד. בשביל שחצי יגידו ככה וחצי ככה לא צריך כלכלנים. אם לא יודעים לא אומרים. המצוע שלכם זה בלוף שאתם מבלבלים את המוח אבל בשורה התחתונה אין באמת יכולת לתת מסקנה אמיתית.
    סגור
  • 7.
    כתבה מחמיאה ואיכותית
    איציק 13/02/2014 13:58
    הגב לתגובה זו
    0 2
    אמנם אף אחד לא קוסם וביום לא ישתנו וירדו המחירים, אולם אין ספק שיש הרבה עומק בדבריו של הכותב המוכשר
    סגור
  • 6.
    דבר אחד, כמעט ודאי
    יאיר 13/02/2014 12:36
    הגב לתגובה זו
    4 2
    כשהמחירים ירדו הם ירדו בקצב הרבה יותר מהיר ממה שעלו עד לנקודה שיהיו זולים יותר מאלה ב-2007. זה יהיה אלים. לא תיהיה ירידה הדרגתית ומתונה כמו שרבים ממונפים ואינטרסנטים מקווים. לא יהיה זמן לעכל ולהגיב, אלא במחיר נמוך יותר.
    סגור
  • 5.
    עוד מומחה ואיך כתוב למטה?
    משה 13/02/2014 12:32
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
    סגור
  • 4.
    ניתוח נכון ומדוייק. לפתרונות קסם לא תהיה תוחלת.
    מבין עניין 13/02/2014 10:21
    הגב לתגובה זו
    1 2
    ותשכחו מריבית פקמ של 5 אחוז ומעלה. בכלכלה יציבה לא יקרה שתשבו בבית והכסף יעבוד.
    סגור
  • 3.
    יש ועוד איך פתרונות מהירים (!)
    מפוצץ הבועות 12/02/2014 22:29
    הגב לתגובה זו
    4 1
    הריבית במשק היא כמובן הגורם המשמעותי ביותר, וזה נכון שהיא לא תעלה מייד. להזכירך הריבית בארץ היתה 13% לפני עשור בערך. אפילו אם הריבית תעלה לחצי מזה (וזה רק עניין של זמן עד שהריבית תעלה - מצב של ריבית ריאלית שלילית רחוק משיווי משקל כלכלי) זה יחתוך את הביקושים כי אנשים לא יעמדו בהחזרים, יחתוך את ההשקעות בנדל״ן כי אין סיבה להשקיע בתשואה נטו לאחר הוצאות של 2.5% כאשר פק״מ נותן 5%, ויוריד את המחירים. אבל המחירים יכולים לרדת גם לפני כן אם הממשלה תנקוט בצעדי מיסוי אגרסיביים כמו ביטול מע״מ על דירה ראשונה שימומן ע״י מס רכוש למשקיעים (דירה שניה ומעלה) על עצם החזקת דירה, בנוסף למס רכישה, שבח והשכרה. בנוסף, אם הממשלה תבטל אפשרות לקחת משכנתאות בריבית משתנה, הבנקים לא פראיירים והם יתנו משכנתאות בריבית קבועה גבוהה כי הם יודעים שהריבית הים לא נורמלית ורחוקה משיווי משקל. ואז, בריבית גבוהה שלוקחת בחשבון את העליות העתידיות תהיה בטוח שזה יחתוך חזק את הביקושים.
    סגור
  • 2.
    הניתוח סביר אך הוא לא מציע גישה
    אנונימי 12/02/2014 16:55
    הגב לתגובה זו
    0 4
    כשם שבמקרה של משבר המניות הממשלה רכשה את הבנקים, הממשלה יכולה לרכוש את כל הדירות להשכרה במחיר קבוע ולהשכירם עד יעבור זעם. שליטה בשכירות תביא לפחות ביקש ברכישת דירות להשקעה ולהורדת מחירים כצעד משלים- להגביל בתקנה את עלית מחירי הקבלנים
    סגור
  • 1.
    עוד "כוכב" :)
    כולם יועצים ומומחים 12/02/2014 16:11
    הגב לתגובה זו
    9 1
    דומה שמלבד אמא שלי (בת 70+ עד 120) והקופאית במכולת השכונתית שלנו - כולם כבר הצליחו לפרוס כאן את התאוריה שלהם בעניין מחירי הנדל"ן בישראל......(וגם לשלוח לאתר תמונה אישית בה הם מצולמים בפוזה של הוגי דעות...)
    סגור