18:02 הנשיא דחה את בקשת החנינה של אלאור עזריה

16:12 אל על תפצה את הנוסעים שנתקעו בציריך ב-10 אלף שקל לכל אחד

15:00 זימבבואה: הנשיא רוברט מוגאבה ואשתו הודחו ממפלגת השלטון

15:00 חוזר לשוק: אריק שור בדרך להקמת חברה להפצת מזון >>

13:42 עבר בממשלה: מתקן 'חולות' ייסגר תוך 3 חודשים

12:52 אינפימר עולה 2.7% ומשלימה עלייה של 68% מתחילת החודש

12:49 לאומי יורדת 0.6% ומשלימה 3 ימי ירידות רצופים

12:55 בשורה להורים: הקלות בקבלת נקודות זיכוי על ילדים נטולי יכולת >>

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תויגתב יכה
הכי בתגיות

מה מסתתר באחורי הקלעים של חברות הנדל"ן בישראל?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן, מזרחי טפחות, מתייחסת לדרך הנכונה שיש להשוות בין החברות בסקטור הנדל"ן
 |  5
Share
גם עם החשבונאות המתקדמת והיצירתית של היום, אין מנוס מלרחרח היטב בחדרי המדרגות, על מנת להבין מה בדיוק קורה במשכנן של חברות הנדל"ן. מהרבע הראשון של שנת 2008, החברות הציבוריות בישראל כפופות לתקינה החשבונאית הבינלאומית IFRS (International Financial Reporting Standards), שיתרונה הגדול הוא באימוץ מערכת כללים אחידים, האמורים להקל על השוואות בין דוחותיהן הכספיים של החברות השונות.


המעבר לשימוש בתקני ה-IFRS היתה מהפכה אמיתית בתרבות הדיווח החשבונאי בישראל, בפרט לגבי חברות הנדל"ן. אך בצד תרומתו לקריאת והבנת הדוחות, יש התפתחויות בשוק הנדל"ן שנותרו ללא מענה ועלולות להטעות את הקוראים. הנה ארבע מהן.

להוון או לא להוון - זו השאלה
ה-IFRS מאפשר להוון (להביא ערך עתידי למונחים של היום) את עלויות האשראי לנכסים במהלך הכנתם לשימוש, כל עוד מדובר בפרק זמן מהותי (מעל שנה). הרעיון לנהוג כך ב"נדל"ן בהקמה" בא מתוך כך שעלויות המימון הן חלק אינטגרלי מעלויות ההקמה ומהערך הכלכלי של הנכס.

מה מפריע בכך? ראשית, לכל חברה יש שיעור
היוון
היוון
פעולה אשר ממירה ערך כספי משתי תקופות זמן שונות. לדוגמא: סכום של 100 שקלים שיתקבל בעוד כשנתיים, שווה כיום לפי ריבית 3% (משתנה בהתאם למהוון) 94.2 שקל. הפעולה המתבצעת היא חלוקת הסכום המתקבל בריבית המועלת בחזקת מספר השנים
אחר, כתוצאה מרמות שונות של חוב, כך שאנו מתקשים להשוות ביניהן. לדוגמא, חברה המשתמשת בהון עצמי בלבד, לא תהוון מימון כלל. שנית, ההחלטה אם להוון או לא נתונה בידי החברה - והדבר מוליך לחוסר אחידות.

השימוש בהיוון עלויות האשראי מקטין למעשה את הוצאות המימון המדווחות ויוצר רווחי שערוך נמוכים יותר. ההשלכה לכך היא גידול בתזרים ה-FFO (תזרים שוטף ללא חד פעמי), המחושב לאחר
הוצאות מימון
הוצאות מימון
סעיף המופיע בדו''ח רווח והפסד וכולל הוצאות ריבית והפרשי הצמדה על הלוואות שלקחה החברה.
, אך מנטרל את רווחי השערוך. ישנם מצבים שחברות, שבוחרות לא להוון את הוצאות האשראי על נדל"ן בהקמה, מציגות לציבור FFO נמוך יותר ונפגעות מכך. זו נקודה חשובה, שכן מכפיל FFO נחשב אינדיקטור מוביל להשוואה בין חברות נדל"ן. לזרום עם המימון
עקרונית, תזרים המזומנים מהפעילות השוטפת אמור לנכות את כל ההוצאות (לא רק אלו התפעוליות), ובכללן הוצאות המימון. אולם, התקינה החדשה מאפשרת גמישות בהצגה: תשלומי הריבית, שבעבר נוכו מהתזרים השוטף, ניתן לכלול היום במסגרת תזרים המזומנים מפעילות מימון, לצד פירעון וקבלת מימון. התזרים מפעילות שוטפת כבר לא משקף את יכולת החברה לייצר תזרים מפעילות, אלא את יכולתה לייצר תזרימים לפני חוב. מעבר לכך, סיווג שונה בין חברות מקשה על ההשוואה בין תזרימי מזומנים של חברות הפועלות בענף אחד.

מתי עושים היכרות עם דמי השכירות (NOI)?
בתקינת ה-IFRS אין אחידות ברישום דמי שכירות. הם מוצגים לרוב בניכוי עלויות רלוונטיות (תחזוקה, מים, חשמל וכו'), אך לעיתים במונחי נטו ולעיתים במונחי ברוטו (בתוספת דמי ניהול, או בלעדיהם). כמו כן, דמי השכירות מחושבים לרוב בקו ישר על פני תקופת ההסכם, היות ו"שירות" זה "מסופק" באופן זהה בכל שנה.

אולם, אם דמי השכירות משתנים ואינם אחידים (נניח, שכר דירה העולה 3% בכל שנה במשך 30 שנים), אזי מכירים בדמי השכירות המייצגים לפי הממוצע הרב שנתי - דבר שיניב מראש דמי שכירות גבוהים יותר מאלו שיתקבלו בפועל, ובכך תאפשר להקדים הכרה בהכנסה. יצוין, כי הכרה בהכנסה מדמי שכירות מותנים (כמו בקניונים, על פי בסיס פדיון) מתבצעת רק במועד היווצרותה בפועל.

שיטת החילוץ
במקרה של נדל"ן בהקמה, נהוג להשתמש בשיטת ההשוואה, אך ברגע שנעשות פעולות שמשנות ומייחדות את פני הקרקע, לא ניתן להשתמש עוד בשיטה זו, ומחליפה אותה גישת החילוץ (היוון
תזרים מזומנים
תזרים מזומנים
דו''ח המרכז את תזרים הכספים של חברה לתקופה
עתידי לפי ציפיות לגבי הכנסות ועלויות). במבחינת ירידת הערך, ההכרה בהפסד בזו האחרונה, קמה ונופלת על אומדן ההנהלה לכך שתרחיש ההקמה הצפוי ישתנה.

לסיכום, IFRS אכן תרמה לחברות הנדל"ן בכך שהיא מסתמכת על שווי הוגן במדידת נדל“ן להשקעה ונכסים פיננסיים. מאז יושמה ניתן לראות שיפור ברלוונטיות של דוחות חברות הנדל“ן המניב דרך מכפילי ההון שלהם. אולם, המשקל הרב שהיא נותנת בהחלטות של הנהלות החברות, גורם לחוסר אחידות בהיבטים רבים שלה. במאמר זה הצגתי ארבע דוגמאות, אך היריעה קצרה מלהכיל.

הפתרון הריאלי ביותר להתגבר על חוסר האחידות, הוא לא לקיחת הדוח הכספי כפשוטו, אלא "לחפור" לעומק הדוח (בעיקר בביאורים), ולהבין באיזה שיטה נקטה כל חברה וחברה. כך נוכל להשוות בצורה טובה ונכונה יותר בין החברות השונות.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

5 תגובות ב-5 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
5 קליפ 08/02/2014 11:41 בזמן שאת "מרחרחת" בדוחות הקבלנים
יודעת שבנגב כל בדואי ייזם נדל"ן!!! השתלט וקיבל בכוח השמאל והערבים והתקשורת....מח"כ נוכלים 30 דונם לגולגולת. לאור שמש זורחת....מפקד משטרה יהודי התפאר שנסוג בבהלה כששמע יריות...."אף שוטר תינוק לא נפצע....התרברב בתקשורת.מתעסקים בטפל ומאבדים מדינה כבדרך אגב.הכל בביאורים.....
4 קליפ 08/02/2014 11:37 תודה!מה דעתך על מושג "חדר" בדירה?
האם ל-"חדר "יש מינימום? האם חדר יכול להיות 1מ"ר? האם נדרש מינימום גבה......? יש בכלל תקנות מחייבות או שכל קבלן מוזמן לרמות,לשקר,לסלף על פי חוק ודין!
3 מישהו 06/02/2014 17:04 בקיצור, עובדים עלינו. (ל"ת)
2 רוני 06/02/2014 09:59 מה עם הקבלנים
ה ifrs עשה עוול לדוחות הקבלנים...אי אפשר להבין כלום.
1 מנטליסט 06/02/2014 09:22 דברים שרואים מכאן...
נושא חשוב, שהרי הכל מסתכם לבסוף לשוויים כספיים ומתברר כי יכולים להיות הבדלים גדולים. ראוי להמשיך לעקוב אחר החידושים בנושא.
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.