האם כל "השומן" במניות הנדל"ן המניב בארץ כבר נאכל?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן בבנק מזרחי טפחות, מתייחסת למצבו הנוכחי של שוק הנדל"ן המניב בישראל וכדאיות ההשקעה בו
סקטור הנדל"ן בארץ ממשיך לרכז עניין ולהציג עליות חדות, בעיקר על רקע ירידת הריבית לרמות נמוכות. הרבית הנמוכה הקלה על הוצאות המימון של חברות הנדל"ן, שניצלו את ההזדמנות והחליפו חוב ישן ויקר בחוב חדש, זול יותר.

בנוסף, גררה הריבית תשואות פדיון נמוכות יותר על איגרות החוב, כך שהמרווח בין תשואת נכסיהן לעלות הגיוס של חברות הנדל"ן גדל, ושיעורי ההיוון ירדו (אם כי בשיעור מתון). זו והיעדר חלופות בשוק ניירות הערך (אחת מתוצאותיה) גרמו למניות הנדל"ן להיות אטרקטיביות ומחיריהן עלו בכ-50% בשנה האחרונה, בעוד מדד ת"א 100 עלה 15% ונותר הרחק מאחור.

האם לאחר גל עליות זה נותר מקום לעליות נוספות?
מחד, חברות הנדל"ן המניב נהנו משיפור של ממש בפרמטרים תפעוליים ובנכסים עצמם. מדובר בעלייה בשיעורי התפוסה, גידול בפדיונות של חנויות, עליה ב-NOI, תחלופה בתמהיל השוכרים וגיוס זול, שסייעו להן למנף את פעילותן העסקית ולשפר את מבנה ההון שלהן.

מאידך, בענף המשרדים התרבו התחלות הבניה והפיתוח. היצע חדש של בנייני משרדים בשלוש השנים הבאות יכביד על רמות המחירים, אך להערכתנו חלק מתוכניות הפיתוח לא יצא לפועל והנטל יהיה נמוך יותר. גם שטחי הנדל"ן המסחרי מתרחבים. רק לאחרונה נפתחו / הורחבו קניונים בבאר שבע, רמלה (בבניה), ר"ג (הרחבת קניון איילון), ת"א (הרחבה עתידית של מגדל עזריאלי) אשדוד (ביג) ועוד. לפי ההערכות, בשלוש השנים הבאות יתווספו שטחי מסחר בגודל של כ-1.2 מיליון מ"ר. במידה ותהיה האטה בתחום הצריכה, הדבר עלול לגרור ירידה בפדיון. עודפי ההיצע אף כרוכים בהוצאות הון מוגדלות, חידוש נכסים ישנים וצורך לסייע לשוכרים קטנים לעמוד בשכר הדירה.

לאחר מהלך של עליות דו ספרתיות, חברות הנדל"ן המניב המקומיות במדד נדל"ן 15, נסחרות כיום במכפיל הון ממוצע של קצת מעל 1. ביניהן, גב ים +1.51% גב ים 160,900 +1.51% גב ים בסיס:158,500 פתיחה:158,600 גבוה:162,000 נמוך:158,600 תמורה:540,424 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם מכפיל ההון הגבוה בסקטור של 1.35, משמע היא מתומחרת הרבה מעל ההון העצמי - אך זאת עקב שיעור ההיוון הגבוה ביותר מבין החברות. השוק סבור, כי שיערוך נכסיה צריך להיות בשיעור נמוך יותר, בנוסף יש לחברה את תשואת הדיבידנד הגבוהה בענף. הרחק מתחתיה נמצאת {נצבא} עם מכפיל של 0.85 - הנמוך ביותר מבין החברות. נראה כי בשוק חושבים שתמחור נכסיה גבוה משווים האמיתי. ייתכן כי הדבר קשור לנכסי החברה בצרפת, ולכך שאינה מחלקת דיבידנדים.

לעניות דעתנו, מחירי חברות הנדל"ן משקפות היום את שוויין הכלכלי. אפסייד עשוי להגיע מתחום הייזום שלהן, אך לא ברור אם תוכלנה לעשות זאת עם עודפי ההיצע שתיארנו. מנגד, בתחום הבנייה למגורים אין עודף היצע, ונצבא, לה חלק משמעותי בפרויקטים עתידיים למגורים, תוכל ליהנות מכך.

לסיכום, מניות הנדל"ן הסתמנו בתקופה האחרונה כאלטרנטיבה ראויה ועדיפה, אך כיום נראות במחירים מלאים. יש לציין כי ברגע שתעלה הריבית אנו עלולים לראות ירידת ערך בשווי הנכסים, אך אסור לנו לשכוח שחלק מהעובדה שהחברות בארץ לא הורידו את שיעורי ההיוון באופן דרמטי כמו ירידת שיעור הריבית, נותן לנו למעשה "הגנה" מסוימת מפני ירידה בפדיונות במקרה של האטה במשק וישמר את שווי הנכסים.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    חבל שלא צרפת לרשימה גם את ישרס
    dw 29/07/2013 18:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ישרס נסחרת באזור חצי מהונה העצמי, רווחית עם מכפיל נמוך, ומחלקת דיבידנד
    סגור
  • 12.
    עדיין ישנן מניות עם מכפילי הון מתחת ל-1 (ל"ת)
    עינת 29/07/2013 11:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 11.
    כל הכבוד
    אליקו 28/07/2013 15:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אתי ניהנתי לקרוא את המאמר המעניין והמחכים. כן ירבו כמוך
    סגור
  • 10.
    ניתוח מקצועי כל הכבוד (ל"ת)
    המאמן 28/07/2013 15:18
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 9.
    תלוי איפה
    רן 28/07/2013 15:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש עדיין מניות זולות בסקטור, צריך כמובן להיות יותר בררנים מבעבר
    סגור
  • 8.
    סוף סוף
    אחיקם 28/07/2013 14:22
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סוף סוף ניתוח אנליסטי כמו שצריך , זכינו.
    סגור
  • 7.
    צודקת - סוף סוף כתבה חדה וברורה בנושא
    ירון 28/07/2013 13:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מסכים עם הניתוח, נמתין לראות כיצד יתפתח בעתיד
    סגור
  • 6.
    מחיר מלא
    רותם 28/07/2013 13:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ברגע שעליית הריבית תתחיל, המדרון עלול להיות תלול ביותר...ראו הוזהרתם
    סגור
  • 5.
    ניתוח מעניין ויפה
    bbe3317 28/07/2013 12:09
    הגב לתגובה זו
    3 0
    חשוב לבחון את תשואת ה FFO של החברה ולראות מה התזרים הפנוי שנוצר לבעלי המניות. המימון הזול במיוחד עשוי להביא לתמחור אף גבוהה יותר במידה ולא נראה שחיקת מחירים משמעותית בנסי החברות.
    סגור
  • 4.
    עדיין אטרקטיביות
    אורי 28/07/2013 11:07
    הגב לתגובה זו
    2 1
    כל עוד הריבית נמוכה מניות הנדלן יהיו אטרקטיביות, פשוט אין אלטרנטיבה אחרת
    סגור
  • 3.
    צודקת מאוד
    א.א 28/07/2013 11:01
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אין ספק שמחירי מניות נדלן מניב בארץ הם על הקצה העליון של הסקאלה במיוחד בתחום במשרדים והמסחר
    סגור
  • 2.
    אז במה נשאר להשקיע? (ל"ת)
    ירון 28/07/2013 10:45
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 1.
    כתבה מעניינת ומקיפה
    מנטליסט 28/07/2013 10:23
    הגב לתגובה זו
    2 0
    תודה לכותבת על הטורים האחרונים בתחום חשוב ומעניין זה.
    סגור