2 סיבות לכך שגזירות לפיד יגררו עלייה במחירי הדירות

עו"ד בועז אופק, מנכ"ל DBO נדל"ן, מתייחס בטורו לחוק ההסדרים וגזירות הנדל"ן בתוכו ולהשפעותיו על מחירי הדירות להשקעה
 |  (13)
הגזירות החדשות בשוק הנדל"ן, אשר נוסחו על ידי משרד האוצר, הובאו לאחרונה לאישור הכנסת, עתידות להיכנס לתוקפן בתחילת 2014 אך עלולות להביא לעלייה במחירי הדירות בשוק, וביניהן הדירות אשר מוחזקות על ידי משקיעי הנדל"ן.

במסגרת הגזירות החדשות בשוק הנדל"ן המהווה חלק מחוק ההסדרים, המליץ משרד האוצר, לבצע בין היתר, שתי פעולות המשנות את גובה המס, החל על רוכשי ומוכרי דירה בשוק - פעולות אשר עלולות להשפיע באופן מיידי על מחירי הדירות בשוק בכלל ועל הדירות להשקעה בפרט.

ראשית, ביחס למס רכישה החל על רוכשי דירה, הומלץ כי כל רוכש דירה אשר אינו רוכש את דירתו הראשונה, דהיינו מחזיק ו/או החזיק בדירה נוספת במהלך חייו, אף אם מכר אותה בעבר - ישלם מס רכישה של 3.5% עבור מדרגת המס הראשונה, תשלום אשר יכול להגיע לסכום של 51,450 ש' - כתוספת למחיר הדירה הנרכשת.

שנית, ביחס למס שבח החל על מוכר דירה, עד היום היו רגילים מבצעי עסקאות הנדל"ן וביניהם משקיעי הנדל"ן אשר מחזיקים יותר מדירה אחת, לנצל את הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, ובכך לא לשלם ולו שקל נוסף לקופת המדינה בגין השבח שנצבר בעת תקופת החזקת הדירה.

כעת, לאור ההמלצות החדשות, מוכרי הדירה עשויים למצוא עצמם משלמים מס שבח יחסי עבור הדירה הנמכרת, בגין השבח שנצבר החל מיום 1.1.2014 וזאת גם אם המתינו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האחרונה. במידה ויאושרו אותן גזירות, הן עתידות להכניס לקופת המדינה לא פחות מ-1.05 מיליארד ש', ובכך לנסות ולכסות מעט את הגרעון הגדול שנוצר. אין ספק כי כיסוי הגרעון הוא יעד ראוי אשר יש לפעול בדרכים רבות על מנת לכסותו, אך האם התוצאות הנלוות של ההמלצות, במידה ויאושרו והשפעותן על מחירי הדירות, נלקחו גם הן בחשבון על ידי משרד האוצר?

התרחישים האפשריים לאחר אישור הגזירות
העלאת מס הרכישה לאלו אשר מוכרים דירה ורוכשים אחת אחרת תחתיה, בין למגורים ובין להשקעה, עלולה לגרום לכך שאותם רוכשי דירה, אשר מחיר דירתם עלה בכ-50 אלף ש' בעקבות שינוי מס הרכישה - בכובעם כמוכרי דירה, ימכרו את דירתם הישנה טרם רכישת זו החדשה או לאחריה, במחיר הגבוה בכ-50 אלף ש' ואף יותר, זאת על מנת לכסות את עליית מחיר הרכישה. אין ספק כי צעד כזה יגרום לעליית מחירי הדירות.

לשינוי ההוראה ביחס למס השבח בעת מכירת דירה, ישנם שני תרחישים. התרחיש הראשון, שמשקיעים רבים או מחזיקי דירה נוספת יעדיפו שלא למכור את הדירות הנמצאות ברשותם. כתוצאה מצעד זה יפחת מלאי הדירות הקיים בשוק, יעלה את מחירי הדירות הקיימים ואלה המוצעות למכירה עקב ירידה בהיצע ויעלה את מחירי השכירות לאחר רצונם של המשקיעים להשיא את תשואתם, גם במחיר של אי מכירה.

התרחיש השני, שמשקיעים רבים ומחזיקי דירה נוספת יבחרו למכור את הדירה אשר אינה זכאית לפטור מלא ממס שבח, אלא מחויבת במס שבח יחסי החל מיום 1.1.2014, ויגלגלו את ההוצאה על רוכשי הדירות עצמם - דבר אשר יגרום, פעם נוספת, להעלאות מחירי הדירות בשוק.

לדעתי האישית, אישור המלצות אלו במתכונתן הנוכחית, יביא לעלייה במחירי הדירות בשוק הנדל"ן בכלל ובמחירי הדירות להשקעה בפרט. הוא יגרום גם לעליית מחירי השכירות בשוק, עקב ירידת ההיצע ורצון המשקיעים להשיא את תשואתם מן הדירה, אשר ייתכן ורכשו במחיר גבוה יותר מזה אשר היה לפני מספר חודשים.

בסופו של עניין, יש לשאול האם היעד הראוי לכיסוי הגרעון הקיים, נשאר ראוי באותה מידה גם בעת פגיעה בשוק הדירות, דבר אשר יגרום, פעם נוספת, לעליות מחירי הדירות הנמכרות והמושכרות?

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    לדעתי התרחיש סביר...
    דניאל 08/07/2013 10:09
    הגב לתגובה זו
    2 0
    כמי שנמצא בימים אלו בתהליך של מכירה ורכישה לצורך שיפור דיור אסול לי להתעלם מהעובדה הפשוטה שהעסקה הבאה שלי תתייקר ביותר מ 51,000 ש"ח (לפני מס שבח) אני חייב להניח שהדירה אותה אני מתעתד לקנות תתייקר גם היא לכן עלי לייקר את הדירה שברשותי ב~50,000 ש"ח לפחות.
    סגור
  • 9.
    חובבן. (ל"ת)
    חנו 07/07/2013 15:40
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 8.
    בועז הזה ממש חמוד...
    לירון 01/07/2013 19:38
    הגב לתגובה זו
    3 0
    מעניין אם הוא נשוי.. :)
    סגור
  • 7.
    אין ספק כי כיסוי הגרעון הוא יעד ראוי - כך הוא כותב. הא
    אמיר 01/07/2013 10:06
    הגב לתגובה זו
    4 2
    אין ספק כי כיסוי הגרעון הוא יעד ראוי - כך הוא כותב. האומנם?? אני צריך לכסות פנסיות לגובניקים מגיל 45?? אני צריך לשלם משכורות עתק לא פורפורציונאליות לעובדי הנמלים, רכבות ,חברת חשמל ומקורות ?? אני צריך לשלם על מאות מועצות מקומיות מיותרות עם אבטלה גלויה ?? אני צריך לשלם על משרדי ממשלה הזויים ומטורפים שהומצאו כשוחד קואלקציוני ועל שרים וסגני שרים בלי תיק שמסתובבים בעולם ומבזבזים את כספי הציבור ??. הרי מאיפה מגיע כל הגירעון המפלצתי הזה. מהסקטור הציבורי השמן . אז לא אדוני הכתב - זה לא ראוי בכלל !! - זה גניבה!!
    סגור
  • 6.
    אם רק היו חושבים על זה קודם
    לאון 30/06/2013 23:38
    הגב לתגובה זו
    4 0
    ממשלת ישראל נוקטת בגישה של כיסוי גרעון על חשבון הציבור העובד. אם רק היו מקשיבים לדעות כאלו לפני חיקוק חוקים שרק פוגעים בשוק
    סגור
  • 5.
    השוק בועתי ויתרסק
    אין אפס 30/06/2013 19:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אם לא היום אז מחר.עדיף כמה שיותר מוקדם ,אחרת נהפוך לספרד עם 30 אחוז אבטלה
    סגור
  • 4.
    גם עם מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בתוך הקצר הם בסופו
    lionav 30/06/2013 16:39
    הגב לתגובה זו
    3 0
    ירדו והבוע תתפוצץ.. ככל שימשיכו לעלות כך הירידה תהיה חדה וכואבת או משמחת לאילו שממתינים על הגדר.
    סגור
  • 3.
    חובבן
    רמון 30/06/2013 14:31
    הגב לתגובה זו
    5 2
    מישהו צריך יהיה לממן את ה 50,000 הש"ח הנוספים, זה לא משחק סכום 0. רוכשי הדירה הראשונה, שגם ככה כמעט שאין בפשרותם למתוח עוד את החבל, לא יכולו לממן לאותם משפרי דיור עוד 50,000 בקנית דירתם. המחירים לא יעלו. המחירים גבוהים, השוק בועתי, ותתרחש התרסקות בקרוב, או בהמשך, זה בלתי נמנע.
    סגור
  • חובבן הוא בטוח לא (ל"ת)
    ניר 30/06/2013 23:33
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 2.
    מזה בדיוק DBO?...
    דנה 30/06/2013 13:21
    הגב לתגובה זו
    2 1
    מישהו יודע מה החברה עושה ובמה היא מתמחה?...
    סגור
  • לא יודע אבל זה באנגלית אז זה נראה חכם ורציני (ל"ת)
    עוד אחד שמבין משהו 30/06/2013 14:21
    הגב לתגובה זו
    2 3
    סגור
  • 1.
    הגזירות יובילו לקיפאון
    אנונימי 30/06/2013 12:20
    הגב לתגובה זו
    4 0
    והגזירות יגרמו לקיפאון שיוביל למיתון לבסוף להורדת מחירים
    סגור
  • נראה לך באמת?
    ניסן 30/06/2013 23:39
    הגב לתגובה זו
    3 0
    הקונים ימשיכו לשלם כל מחיר, כולל את כל העלויות הנלוות , כמו שכתוב כאן
    סגור