מחירי הדירות בשמיים, אבל המניות לא זזות - למה?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן, מזרחי טפחות, מתייחסת לשאלה, האם פעילות הרגולטורים בתחום הנדל"ן משפיעה על מניות הסקטור בבורסה?
אתי אגא
כולם מדברים על נדל"ן. המחירים עולים, בנק ישראל מוריד ריבית ואומר, "הממשלה תטפל בשוק הדיור". זו מצידה מקימה קבינט לדיור ובינתיים מטילה מיסים על דירות להשקעה ועל משפרי דיור. אך במקביל הביקוש לדירות נמשך, לקיחת המשכנתאות שוברת שיאים ומספר הדירות הפנויות מצטמצם והולך.

אנו שואלים - איך כל ההמולה הזאת משתקפת במניות חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה. כאן, מתברר, שקט יותר. ההמולה לא ממש הגיעה לאחד העם. מדוע? מספר סיבות:

משקלן נמוך יחסית
מי שמשקיע ב מדד ת"א 125 0% מדד ת"א 125 1,366.77 0% מדד ת"א 125 בסיס:1,366.77 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים הרכב מדד ביצועים כתבות נוספות בנושא: , דרך קרן עוקבת או תעודת סל, לא מרגיש במיוחד את התמורות במניות הנדל"ן, כיוון שמשקלן במדד אינו גבוה. חלקן ב מדד ת"א 35 +0.23% מדד ת"א 35 1,502.25 +0.23% מדד ת"א 35 בסיס:1,498.85 פתיחה:1,493.66 גבוה:1,502.25 נמוך:1,487.21 תמורה:902,561,229 לעמוד ציטוט חדשות גרפים הרכב מדד ביצועים כתבות נוספות בנושא: , המאגד את מניות השורה הראשונה במשק, נמוך מאוד - רק שתי מניות, עזריאלי קבוצה 0% עזריאלי קבוצה 17,350 0% עזריאלי קבוצה בסיס:17,350 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו גזית גלוב 0% גזית גלוב 3,537 0% גזית גלוב בסיס:3,537 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , נמנות על שורותיו ומשקלן הכולל עומד על 5% בלבד. אם נתקדם למניות השורה השנייה, הנמצאות ב מדד ת"א 90 0% מדד ת"א 90 1,107.06 0% מדד ת"א 90 בסיס:1,107.06 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים הרכב מדד ביצועים כתבות נוספות בנושא: , נגלה כי חלקן גדל משמעותית, והן הופכות לענף המוביל עם 20 מניות המהוות יחדיו כ-23%. אולם, בסיכום שני המדדים, משקלן של 22 מניות הנדל"ן עומד על 9% בלבד.

מעטות מהן עוסקות בנדל"ן למגורים
הציבור והתקשורת עוסקים בעיקר במחירי הדירות הגבוהים. אך אם נבחן את סוג מניות הנדל"ן הנסחרות בבורסה, נראה כי רובן המכריע של אלו השייכות למדד ת"א 100, הן חברות נדל"ן מניב העוסקות במסחר ומשרדים, ולא מניות נדל"ן למגורים, אותן תוכלו למצוא בעיקר במדדי היתר, הקטנים יותר.

הרכבן הריכוזי
כשאנו רוכשים את מדד הנדל"ן 15, המורכב מ-15 מניות, אנו מקבלים 5 מניות (עזריאלי, גזית גלוב, שיכון ובינוי 0% שיכון ובינוי 790.6 0% שיכון ובינוי בסיס:790.6 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , אלוני חץ 0% אלוני חץ 3,274 0% אלוני חץ בסיס:3,274 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו{נצבא}), שהן כמעט 2/3 מהמדד. מניות אלו הן שנותנות את הטון "הנדל"ני" בבורסה.

פחות תנודתיות מבעבר
מקדם התנודתיות של מדד הנדל"ן 15 היה פעם גבוה בהרבה מזה של השוק. והנה, ב-5 השנים האחרונות ירדה התנודתיות מ-1.84 ל-1.12 בלבד. לעניות דעתנו, הירידה ברמת התנודתיות והסיכון היא תוצאה של הצטרפות מניית עזריאלי למדד בשנת 2010. למניה גדולה ודומיננטית זו ביטא נמוכה מאוד ביחס לשוק.

תשואה נמוכה לאורך זמן
מדד הנדל"ן ידע עליות ומורדות מאז יצא לדרך בינואר 2005. אולם בשורה התחתונה עלה כ-44% מאז הנפקתו לפני כ-8.5 שנים (כ-5.2% בממוצע לשנה), בעוד מדד אג"ח ממשלתי כללי ומדד ת"א 100 עלו 7.6%ו-8.4% ממוצע לשנה, בהתאמה.

ניתן לומר כי כיום, מדד הנדל"ן 15 בהחלט "סולידי" יותר מבעבר, כשהושק בתחילת שנת 2005 - היו בו בעיקר חברות שפעלו בחו"ל. מאז, בצל משבר 2008 השתנתה התמונה. חברות רבות שעסקו בחו"ל נעלמו או התכווצו ( אפריקה 0% אפריקה 17.8 0% אפריקה בסיס:17.8 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , אלביט הדמיה 0% אלביט הדמיה 970.7 0% אלביט הדמיה בסיס:970.7 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , קרדן אן.וי 0% קרדן אן.וי 69.4 0% קרדן אן.וי בסיס:69.4 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , {דלק נדלן}, אלקטרה נדלן 0% אלקטרה נדלן 763.1 0% אלקטרה נדלן בסיס:763.1 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ועוד), ובמקומן הצטרפו חברות עם פעילות מקומית וסולידית יותר (עזריאלי, ארפורט סיטי 0% ארפורט סיטי 4,160 0% ארפורט סיטי בסיס:4,160 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , ביג 0% ביג 23,180 0% ביג בסיס:23,180 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ועוד).

בשורה התחתונה, כשמדברים היום על ירידת הפעילות בבורסה, מתברר כי למניות הנדל"ן יש כמה סיבות משלהן לא להתבלט.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(11):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    השקעה חברתית
    אפרת מנטוס 25/06/2013 21:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ...אם הממשלות היו מצליחות לשווק קרקעות בצורה נכונה, חכמה וכמותית וכן לחסל את הבורוקרטיה וכיסאולוגיה, אז המצב הדיור בארץ היה נורמלי ותקין. לא + 135 משכורות לדירה אלא 90-100 או פחות. המחירים היו גם פחות מנופחים ביחס לעלות הבניה וחומרים ונלווים. עדיין לא מאוחר לשנות ולהשתנות...
    סגור
  • 9.
    אם היו יותר מניות נדלן למגורים
    רותם 20/06/2013 23:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אם היו יותר מניות נדלן שמתמחות במגורים, בטח שוק הנדלן היה שובר שיאים, אולי ככה היינו מגדרים את עצמנו מפני עלייית מחירי דירות.
    סגור
  • 8.
    התשובה פשוטה מאוד
    אייק 20/06/2013 16:03
    הגב לתגובה זו
    2 0
    רוכשי הדירות (הנוכחיים) פראיירים, המשקיעים בבורסה (בדרך כלל) לא או קצת פחות !!!!!
    סגור
  • אתה פשוט צודק (ל"ת)
    טל 21/06/2013 12:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    השקעה במניות ספציפיות
    קוקי 20/06/2013 11:19
    הגב לתגובה זו
    0 1
    כל המדדים האלו בלוף, בנדלן בעיקר צריך להיחשף דרך מניות ספציפיות ולא דרך מדד, הוא ממש לא מפזר נכון את לך התיק.
    סגור
  • 6.
    אם רוצים להיחשף לנדלן צריך להשקיע במניות הקטנות יותר! (ל"ת)
    עינת 20/06/2013 11:12
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 5.
    ונוסיף שאני חושב שיש לה אנליזות מענינות מבחינה מקצועית (ל"ת)
    משה 20/06/2013 09:44
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 4.
    קו תחתון עולה סימן לעליות במדד הנדל"ן הקורולציה המתאמת
    משה 20/06/2013 09:39
    הגב לתגובה זו
    0 1
    בכתבה של אתי המסקרת את קרנות הריט קו התחתון בתמונה היה יותר נמוך וחשוף כאשר המגמה הייתה חיובית במאמרים האחרונים המגמה בקרנות הריט הפכה לשלילית לכן קו המחשוף עלה יש קורלציה בין המגמות התמונות
    סגור
  • 3.
    צודקת אבל..
    יניב המגניב 20/06/2013 09:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה נכון לגבי מניות הנדלן אבל בשוק האגח המצב שונה לגמרי
    סגור
  • 2.
    מעניין
    אנונימי 20/06/2013 09:22
    הגב לתגובה זו
    3 1
    אם כך אין קשר בין מדד נדלן 15 לשוק הדיור בישראל...
    סגור
  • 1.
    זווית ראיה מעניינת
    מנטליסט 20/06/2013 08:57
    הגב לתגובה זו
    1 1
    זווית ראיה מעניינת. כולם מדברים על הפעילות הנמוכה בבורסה והכותבת מראה שלמניות הנדל"ן יש כמה סיבות משלהן. מעניין כמה זמן יימשך הנתק בין השוק עצמו, שהוא תוסס ופעיל, לבין המניות שלו, שמשקיפות מהצד. תודה לכותבת.
    סגור