למה קרנות הריט בארץ לא ממריאות? כתבה שניה בסידרה

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן במזרחי טפחות, מתייחסת לסיבה האמיתית בגללה קרנות הריט בישראל אינן ממצות את הפונטציאל שלהן
אתי אגא
בטורי הקודם באתר זה כתבתי על כך ש קרנות ה-REIT (ריט) בעולם צוברות תאוצה . כיום, כ-30 מדינות מאמצות את המודל, כולל ישראל. אך לעומת זאת, אם בארה"ב החלוצה קרנות הריט הן המשקיע הגדול ביותר בנדל"ן מסחרי ואפיק השקעה דומיננטי, בישראל התחום עדיין בחיתוליו - הוא נמצא על מסלול ההמראה, אך עקב מבנה וריכוזיות שוק ההון המקומי, ייקח לו זמן להתבסס.

יריית הפתיחה של קרנות ריט בישראל נורתה במסגרת רצון הממשלה לאושש את שוק הנדל"ן בישראל, ובאה לידי ביטוי בשנת 2005 בתיקון פקודת מס הכנסה לחוק ני"ע, ובכך נוצרה התשתית החוקית להקמתן. הסנונית הראשונה הייתה כעבור שנה, קרן ריט1 הונפקה, אך מאז הונפקה קרן אחת בלבד: סלע קפיטל ב-2008. היו הרבה ניסיונות להקים קרנות נוספות, ביניהן של גופים המנהלים עשרות מיליארדי שקלים, אך אלו כשלו. להערכתי, העיכוב נגרם עקב רגולציה - מיסוי, דרישות פיזור והיקף נכסים ראשוני הנדרש מהן.

מיסוי . התקופה הנוכחית אינה כדאיות עבור חברות במשק להעברת נכסים לקרנות ריט - הדבר יוגדר כאירוע מס, למרות שמדובר בהליך טכני בלבד, ללא מפגש עם מזומנים (ההעברה לקרן היא כנגד הקצאת מניות בלבד). חברות שתעשיינה זאת צפויות לשלם מס רווחי הון בעת ההעברה. לגבי מס הרכישה, קרנות ריט משלמות 0.5% בלבד על רכישת מניות בשלב ההקמה, אך אח"כ ישוב המס ל-5%. חסמי מס אלו מהווים בלם עיקרי בפני הקמת קרנות נדל"ן בארץ, ומגבילים מאוד את יכולת התחרותיות שלהן.

פיזור . החוק בישראל אוסר על 5 מחזיקים להחזיק יחד מעל 50%, כך שחברות נדל"ן לא יכולות לשלוט בקרנות. זו מגבלה קשה שכן התרבות הנפוצה של בעלי שליטה בארץ היא להחזיק שיעור גבוה בחברות שלהן.

מגבלת היקף נכסים ראשוני של 200 מיליון ש' מונעת כניסה של גופים קטנים, שיבקשו להגדיל את היקף הנכסים עם הזמן, לכן היא מהווה חסם כניסה לענף.

קושי נוסף נעוץ ב הגבלת דמי הניהול של מנהלי הקרנות על 1% משווי נכסי הקרן (עד מיליארד ש'). עבור יזמים רבים התמורה לא שווה את המאמץ והסיכון.

לדעתי, במידה ויתוקן החוק, חברות הנדל"ן יחויבו לשלם מס רווח הון רק בזמן מימוש הנכסים שהועברו לקרנות (ולא במועד העברתם), וכך מגבלת הריכוזיות תוקל. הדבר יסלול את הדרך להקמת קרנות נוספות, ושוק הנדל"ן הישראלי יצא נשכר מכך.

עם זאת, גם אם יוקל המיסוי, לא תפעלנה בארץ קרנות רבות, שכן שוק הנדל"ן מוגבל גיאוגרפית. המועמדות הטבעיות להקמת קרן ריט הן גב ים 0% גב ים 164,000 0% גב ים בסיס:164,000 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , מבני תעשיה 0% מבני תעשיה 514.6 0% מבני תעשיה בסיס:514.6 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , אמות 0% אמות 1,921 0% אמות בסיס:1,921 פתיחה:0 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: השקעות, {נצבא} ועוד. אפשרות נוספת, שחברות וגופים מוסדיים מחוץ לשוק הנדל"ן, עם נכסים מניבים רבים בשווי של עשרות מיליוני שקלים, יעבירו את נכסיהן לקרנות ריט, כדרך נוחה להצפת ערך במניותיהן וגריפת רווחי הון.

*לדאבוני, תקנות הייעוץ הכללי החדשות של אוסרות עלי להתייחס לתגובות שלכם בעמוד זה

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 12.
    מס על דוידנד-
    ע.א 17/06/2013 11:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אולי מישהו יודע למה המס על דוידנד שונה כל פעם לדוגמא: - סלע- המס על דוידנד שישולם החודש הוא 30.4% ולא כפי הנהוג בחברות אחרות 25% על דוידנד או רווח הון בתודה מראש למשיב.
    סגור
  • 11.
    בעלי שליטה
    רונן טל 16/06/2013 07:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בעלי השליטה הם חסם העיקרי כאן, בעיה רצינית בכל המישורים בישראל.
    סגור
  • 10.
    עד שנהיה ארהב
    אחד שמבין 14/06/2013 08:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זהו מוצר מצוין למשקיע, בארץ עוד לא הפנימו את זה.. כרגיל יקח עוד הרבה מאוד זמן להפנים, פשוט ככה זה.
    סגור
  • 9.
    כתבה לעיניין (ל"ת)
    מבין 14/06/2013 00:41
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 8.
    כתבה מעניינת ומקצועית....כותבת לעניין!! (ל"ת)
    דנה 13/06/2013 16:05
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 7.
    כל הכבוד! כתבה עניינית וכתובה יפה (ל"ת)
    אנליסטית בחופשה 13/06/2013 14:08
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 6.
    מה הפלא שאין פה בורסה...
    bbe3317 13/06/2013 14:04
    הגב לתגובה זו
    0 2
    כתבה לעניין!! גם כאן חוסר יצירתיות ועודף רגולציה מונעים התפתחות של שוק בריא.
    סגור
  • 5.
    כותבת נהדר.
    עינת 13/06/2013 13:15
    הגב לתגובה זו
    2 0
    U go girl
    סגור
  • 4.
    כתבה מעניינת ומחכימה, יישר כח לכותבת!! (ל"ת)
    אא 13/06/2013 12:41
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 3.
    המצב לא ישתנה
    רון 13/06/2013 12:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יחד עם כל הרצון הטוב אני ממש לא מאמין שזה יפתר בקרוב, בארץ לוקח שנים לעשות שינוי...חבל
    סגור
  • 2.
    כתבה מחכימה ומאוזנת
    מנטליסט 13/06/2013 10:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מתקבל הרושם כי ניתן לשפר את מצב האפיק, אך לא לתלות בו תקוות גדולות מדי. יש גם הצעה אופרטיבית בסוף וזה תמיד דבר רצוי ומועיל. תודה.
    סגור
  • 1.
    יש לחייב את המוסדיים להשקיע בנדל"ן רק דרך ריט או סחיר.
    לא סחיר = בעיה 13/06/2013 10:08
    הגב לתגובה זו
    1 1
    אחזקת נכסים לא סחירים ישירות אינה מסוכנת ובעייתית מבחינת שערוך.
    סגור
  • לא סחיר = פרמיה בתשואה מעל שוק ההון!
    שושו הירוק 13/06/2013 12:21
    הגב לתגובה זו
    3 0
    מי שאומר שנכס שאינו נזיל ואינו סחיר הוא מסוכן ובעייתי לא מבין שאת מרבית ההון העולמי צברו אנשים כך! נזיל וסחיר הוא בקורלציה מלאה לשוק ההון וכל תנודה בשוק מעלה ומורידה את השווי. מה זה משנה אם יש לך שוכר טוב בחוזה ארוך טווח וכמובן מנהל טוב אם השוק יורד?? לא משנה כלל! בשוק סחיר השווי יורד. בשוק שאינו סחיר אין כלל בעיה. בסופו של דבר הכי חשוב הוא מנהל הנכס וחשוב שישקיע לצידך ויתוגמל רק על בסיס הצלחה. רק כך תבטיח זהות אינטרסים.
    סגור