קרנות ריט - לרכוב על תנופת הנדל"ן בארה"ב

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן, מזרחי טפחות, מתייחסת לדרכים והכדאיות שבהשקעה בקרנות ריט אמריקניות
אתי אגא
בחודשים האחרונים הולכים ומתרבים הסימנים לכך ששוק הנדל"ן בארה"ב נחלץ סוף-סוף מהמשבר המתמשך שפקד אותו. אנו עדים לעליות בהתחלות הבנייה, היתרי הבנייה, מכירת דירות חדשות ויד-שנייה ולעליות במחירי הדירות. אני מעריכה כי המגמה החיובית תימשך, לנוכח הריביות הנמוכות והשיפור הכלכלי והתעסוקתי בארצות הברית.

בהינתן החלופות המוגבלות והיקרות יחסית, שמציעים לנו שוקי ניירות הערך בארץ ובעולם, חשיפה לשוק הנדל"ן האמריקני נראית כדרך טובה לגוון את תיק ההשקעות ולהגדיל את תשואתו הפוטנציאלית. אולם, הריחוק מארצות הברית והחשש מסיכון גורם לנו להסס. מה ניתן לעשות?

אחת הדרכים האפשריות והמקובלות ליהנות מהשוק מחד ולהקטין סיכון מנגד הינה דרך השקעה בקרנות REIT, אשר מושכות עניין רב לאחרונה.

Real Estate Investments Trusts - "קופסא עם כללים ברורים וידועים מראש"
המושג "קרן ריט" נולד בארה"ב בתחילת שנות השישים של המאה הקודמת, על רקע חברתי על מנת לאפשר לציבור הרחב להשקיע בנדל"ן מניב. מדובר בגוף המחזיק ומנהל נדל"ן מניב (בנייני משרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשיה, דירות מגורים להשכרה ועוד) לצורכי רווח. הקרן מאפשרת למשקיעים פרטיים ולגופים מוסדיים להשתתף בהשקעה סחירה בנדל"ן מניב, עם ניהול מקצועי וזכאות להטבות מס שונות. בניגוד למשקיע הפרטי, קרן ריט היא חברה מקצועית, המתמחה בנדל"ן ויכולה לקבל אשראי נרחב (מהבנקים או מהציבור) ולהשקיע אותו בפורטפוליו נכסים מפוזר ואיכותי.

היא חייבת להשקיע לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב (בישראל - לפחות 75%) ולחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת בתור . בישראל, יש גם מגבלת מינוף מקסימלית של 60% חוב מהמאזן. בקרן אין שליטה (ל-5 מחזיקים אסור להחזיק יחד מעל 50%) והיא פטורה ממס חברות. השקעה ישירה בנדל"ן תחייב מס ברמת החברה ועם חלוקת הדיבידנד. לעומת זאת, בהשקעה בחברת ריט ישולם מס רק בעת החלוקה. למשקיע הפרטי בקרן יש יתרונות מס נוספים.

ריט - תעשיה בתנופה
היקף קרנות הריט האמריקניות גדל עם השנים בצורה משמעותית (יש 172 כאלה עם של 603 מיליארד דולר). הן הפכו למשקיע הגדול ביותר בנדל"ן מסחרי שם. בינתיים, עוד ועוד מדינות אימצו את המודל והיום יש 30 מדינות כאלה, כולל ישראל, בה פועלות שתי קרנות: ריט 1 וסלע קפיטל.
להערכתי, תהליך ה"ריטניזציה" יתרחש גם כאן, אך עלול לקחת זמן, עקב מבנה וריכוזיות שוק ההון הישראלי.

האם ואיך להשקיע?
כאמור, היתרון הבולט של קרן ריט, שמדובר במוצר עם כללים ברורים וידועים מראש (מגבלת מינוף, סוג נכסים, חלוקת דיבידנד ועוד), שלא נתונים לשינויים. למשקיע יש רמת בטחון גבוהה יחסית באשר לשימוש במשאבים, והוא לא ימצא את עצמו מושקע במקומות לא מתוכננים או מול הרעה במדיניות הדיבידנד. קרן ריט היא מעין רגילה, עם מאפייני והשקעה בה נותנת משוואת סיכון / סיכוי הוגנת.

מרבית התשואה הנובעת מהחזקת מניות ריט בארה"ב, מקורה מתשואת הדיבידנד שלהן, ופחות מרווחי הון, שכן הן נעות בקורלציה נמוכה יחסית עם שאר שוק המניות. מנגד, אין לשכוח שקרנות הריט, כמניות , אינן חסינות מפני תנודתיות - לראיה, משבר הנדל"ן של 2008 לא פסח גם עליהן.

משקיע המעוניין להיחשף לקרנות ריט בחו"ל יכול לעשות זאת באמצעות רכישה ישירה של מניות שלהן, או לרכוש תעודות סל (ETF), המשקיעה במספר קרנות ריט בו זמנית.

לדאבוני, תקנות הייעוץ הכללי החדשות של אוסרות עלי להתייחס לתגובות שלכם בעמוד זה

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(21):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    עיתוי המאמר ממש לא מוצלח...
    ofer952 02/06/2013 09:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תעוודת סל בתחום (כמו VNQ) צנחו בשבוע האחרון באופן חד (בין 8 ל 10% !) כתגובה לעליית תשואות האגחים של ממשלת ארה"ב. הכותבת משום מה התעלמה או לא שמה לב לקשר שבין התאוששות תחום הנדלן לבין החשש מהעלאת ריבית (שכבר גורמת לעלייה בתשואות).
    סגור
  • המאמר נכתב לפני הירידות בשווקים בבורסה אין עיתוי
    יוסי 13/06/2013 17:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עוד לא נולד אחד שיודע לתזמן שוק כראה שהכותבת מתכוונת לעיתו אורוך טווח
    סגור
  • 12.
    ציטוט ... '' או מול הרעה במדיניות הדיבידנד ''
    משקיע שפוי 27/05/2013 20:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ראה commonwealth reit סימבול CWH
    סגור
  • 11.
    עליית ריביות על האג"ח האמריקאיות היא הסיכון העיקרי.
    * הדוקטור * 27/05/2013 20:32
    הגב לתגובה זו
    1 0
    זאת בשל הפסקת ההקלה הכמותית ע"י הפד, מה שיגרום למשקיעים לוותר על הקרנות הללו לטובת השקעה באג"ח הבטוחות יותר, אם הריביות יהפכו ליותר אטרקטיביות.
    סגור
  • 10.
    כלל ברזל !!! [ 2 ]
    משקיע שפוי 27/05/2013 17:39
    הגב לתגובה זו
    1 0
    יש לחלק את הסכום המכוון ל 3 קרנות וזאת ככרית ביטחון נוספת השקעה בקרן ריט אינה אמורה להיות קצרת טווח ההתייחסות תהייה כאל קניית נדלן גופא
    סגור
  • 9.
    כלל ברזל !!! להשקעה בריט חו''ל
    משקיע שפוי 27/05/2013 16:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש לשים לב למינוף של קרן הריט הנבחרת ולהזהר מכאלה שמתעסקות ב mortage הואיל ו במצבי קיצון קיימת האפשרות לאבוד כל ההשקעה - יש להתיעץ עם היועץ בבנק לגביי הנכתב מעלה
    סגור
  • עפ אתה חושב היוהץ ההשקעות יודע יותר טוב ממך אתה טועה (ל"ת)
    יוסי 27/05/2013 21:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • על יועץ ההשקעות ...
    משקיע שפוי 27/05/2013 23:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מוטלת החובה במידה ויתבקש לבדוק את ההתניות [ קובננטים ] של קרן זו ו אחרת [ ראה '' כלל ברזל '' ] קרן ריט
    סגור
  • 8.
    כתבה מעניינת...החכמתי קצת:-) (ל"ת)
    דנה 27/05/2013 14:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    כתבה מקצועית עם ערך מוסף למשקיעים. תודה (ל"ת)
    מנטליסט 27/05/2013 07:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • טען עוד
  • 6.
    נשמע רעיון טוב למצב של היום
    יניב 26/05/2013 21:33
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אתה מקבל תשואה שוטפת במינימום סיכון ביחס לאלטרנטיבות
    סגור
  • 5.
    אכן חב' הרייט הן אופציה להשקיע בנדל"ן אמריקאי אבל...
    RealRecheck 26/05/2013 20:25
    הגב לתגובה זו
    0 4
    ... האם לא עדיף לעבור לפלטפורמה חדשנית המאפשרת עצמאות מלאה לרוכש וקוצצת בעלויות. הירידה הקיצונית במחירי הנדל"ן האמריקאי, מאפשרת לאיש מן השורה לנצל את ההזדמנות ולשדרג את הביטחון הכלכלי שלו. אנחנו בנינו פלטפורמה חדשנית, העוקפת את החיווט המחבר בין הגופים המוסדיים והפנסיונר העתידי ומחליפה את השיטה הישנה לרכישת נדל"ן. ראו אותנו בגוגל.
    סגור
  • 4.
    בדיחה, אשליה ותמימות
    אנונימי 26/05/2013 18:22
    הגב לתגובה זו
    2 0
    המשפט הנל "שכן הן נעות בקורלציה נמוכה יחסית עם שאר שוק המניות" הוא בדיחה נחמדה. כשהשוק ישנה כוון - גם קרנות כאלה נופלות כמו אבן. לא יאומן איזה תמימות. לפני המשבר של 2008 גם אמרו כנל על השקעה בתעודות סל של חברות מחלקות דיבידנדים - כשהגיע המשבר כול תעודות הסל היו מפוצצות בבנקים מורעלים. כנל אמרו שהשקעה בסחורות מגינה בתקופה של מפולת בשוק.
    סגור
  • תלמד שיורד גשם יורד על כולם והגשם יכול לפגוע גם בהשקעה
    22 27/05/2013 14:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נכסי נדל"ן פסיים כגון בית להשקעה או כל נכס אחר למטרת השקעה .זאת גם הסיבה שאתה מקבל תשורה גבוהה בהרבה ביחס למה שכל בנק נותן לך . דבר שני אתה לא צריך לפול לאשליה קצר רואי גם שאתה קונה דירה לא בהכרח לאחר שנה או שנתיים היא תעלה לכן גם עם אתה רוצה להשקיע בקרנות ריט קרוב לוודאי שלעתים תראה גם תיק מפסיד אבל בטווח הארוך של 4 עד 5 שנים יש לך הסתברות גבוה לתשואות גבהות . לכן עם אתה נמנה על אלה שהן שונאי סיכון אל תשקיע אין השקעות ללא סיכונים שים את הכסף שלך בבנק תקבל 2 אחוז בשנה במקרה הטוב תפסיד כל שנה מעל 1 אחוז ריבית ראלית ותישן בשקט אבל בטח זה לא בדיחה ואשליה ההסתברות שלך לטווח הארוךהיא טוב היא די גבוה אבל בטח לא וודאית .
    סגור
  • 3.
    תודה לכותבת ולמגיב מס.1
    אברי 26/05/2013 17:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    על המידע הכללי והמפורט . אל תתרשמו ממגיב מס. 2 - יתכן ואכן "עשה" 25% , אך עדיין השקעה כיום יכולה לתת תשואה הוגנת , ובעיקר תורמת לגיוון התיק ללא הרפתקאות וסיכון הקרן ע"י השקעות בגופים לא מוכרים בצחום הנדל"ן
    סגור
  • 2.
    עשינו מכה של 25 אחוז ועכשיו מממשים (ל"ת)
    קצת איחרת את מועד 26/05/2013 17:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 1.
    למי שמעוניין ETF קרנות ריט ונדל"ן להשקעה
    22 26/05/2013 14:54
    הגב לתגובה זו
    6 0
    ITB - אי שיירס דאו ג'ונס בנייה למגורים מדד העוקב אחר תשואת מגזר הבניה למגורים באמצעות חברות העוסקות בבניית בתים ויצרני בתים ניידים ומורכבים מראש IYR – אי שיירס דאו ג'ונס נדל"ן המדד עוקב אחרי חברות בענף הנדל"ן בשוק ההון האמריקאי וכולל חברות החזקה ופיתוח נדל"ן וקרנות השקעה בנדל"ן VNQ וגנר קרנות השקעה בנדל"ן ארצות הברית – ניהול פיתוח רכישת ומכירה נדל"ן כולל קרנות השקעה המארגנות ומלוות משכנתאות ריט RWR דאו ג'נס וולשר קרנות השקעה בנדל"ן - צפון אמריקה 100% החזקת מניות 82 – עוקב אחרי ניירות ערך של קרנות השקעה בנדל"ן ריט XHB ספיידר מגזר הבנייה - עוקבת אחרי מניות של חברות בתחום הבנייה קמעונאות חומרי גלם לבנייה שירותים וציוד לענף הבניה מניות הום דיפו ,לואוס , לנאר ,וקיי.בי.הום RTL איי שרייס פוטסי נדל"ן בארצות הברית המתמחה בנדל"ן עבור צרכים קמעוניים צפון אמריקה 100% החזקת מניות 24 RWX ספיידר וולשר נדלן בין לאומי - צפון אמריקה 7% אירופה 30% יפן 22% מזרח רחוק 33% החזקת מניות 133 FRI - פירסט-טראסט סטאנדרט ופור'ס קרנות השקעה בנדל"ן המדד כולל את מניות קרנות הנדל"ן ע"פ קריטריונים שקובעת החברה כגון סוג נכס מיקום גי
    סגור
  • ומי שמאמין בנדל"ן סין קרן שיש לה כבר ביצוע טוב מאוד
    22 26/05/2013 15:06
    הגב לתגובה זו
    3 0
    TAO נדל"ן מזרח רחוק 89% אמריקה הלטינית 11% החזקת מניות 39
    סגור
  • כשמשקיעים בנדלן רוצים דמי '' שכירות '' נורמליים
    דיבידנד אפסי 27/05/2013 12:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה מה יש בכל הרשימות שלכם שהצעתם פה
    סגור
  • גם שאתה משכיר דירה לפעמים אתה לא תקבל דמי שכירות ...
    22 27/05/2013 14:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    א.השוכר שלך יכול להפסיק לשלם ב.שום דבר לא עולה לנצח גם דמי השכירות בארץ ירדו באחד הימים לתסוגה לממוצע . ג.בו נשמע את ההצעה שלך מה לך יש טוב יותר ?
    סגור
  • להשקיע בקרנות ולא בתעודות הסל שלהן
    משקיע שפוי 27/05/2013 16:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    וזאת לאחר התיקון המבורך במחירים שיבוא גם יבוא דיבידנד פחות מ 5.5 אחוז שנתי = לא מעניין
    סגור