מתקנים עיוות: יש להשוות בין המס על נדל"ן לבורסה

ירון דייגי, מנכ"ל פסגות קרנות נאמנות, מתייחס להשוואת המיסוי המוטל על המשקיעים בנדל"ן למגורים למיסוי על שוק ההון אשר עשויה לתקן את העיוות הקיים ולקדם את החינוך הפיננסי בישראל
נתונים
השוואת המיסוי המוטל על המשקיעים בנדל"ן למגורים למיסוי על שוק ההון, עשויה לתקן את העיוות הקיים בין השווקים ולקדם את החינוך הפיננסי בישראל. בתקופה שבה הממשלה מבקשת למצוא דרכי מימון לכיסוי הגירעון התקציבי, חשוב למקד את החיפושים למקורות תקציביים במקומות שבהם חל עיוות שוק צורם - שוק הנדל"ן כדוגמא.

כיום בישראל, משקיעים בשוק הנדל"ן למגורים נהנים מתמריצים מיסויים שאינם ניתנים למשקיעים הפרטיים בשוק ההון. למשל, פטור ממס על השכרת דירה עד תקרה של 4,980 ש' לחודש (נכון לשנת המס 2013) ואפשרות לבחירה במסלול של מס מופחת (10%) על שכ"ד מעבר לכך. לעומת זאת, הכנסה מריבית או מדיבידנד בשוק ההון מחויבת לרוב בתשלום מס מלא (15%-25%, תלוי בסוג התקבול) החל מהשקל הראשון.

השוואת המיסוי בין שתי החלופות תחייב לבטל את הפטור הקיים על השכרת דירה ובמקביל, את העלאת המס על הכנסות משכ"ד לשיעור מס נומינלי של 15%, כפי שנהוג כיום על הכנסות מנכסים שאינם צמודים למדד (למשל פיקדונות ואג"ח שקליות).

תמריץ נוסף בשוק הדיור הוא הפטור ממס שבח, שניתן להקבילו למס רווחי הון בבורסה. בעוד משקיע בבורסה נדרש לשלם מס בשיעור של 25% על רווחיו מניירות ערך וממכשירים פיננסיים, בעל דירה להשקעה שממתין ארבע שנים למכירתה מהמועד בו רכש אותה, זכאי לפטור בגין עליית הערך של הדירה.

כידוע, בשנים האחרונות, בהן מחירי הדירות בישראל נסקו בשיעורים דו-ספרתיים גבוהים, מדובר בפטור שחסך עשרות רבות ולעתים מאות אלפי שקלים ממשקיעים בשוק הנדל"ן. לגבי מס השבח, אין ספק שיש מקום להשוות את תנאיו למס רווחי הון.

בסופו של דבר, השקעה בנדל"ן מניב הכנסה, כדוגמת דירה למגורים, מהווה חלופה להשקעה במניה או באגרת חוב. לכן, המיסוי על נכסים אלו נדרש להיות שווה. אחרת, נוצר תמריץ למשקיעים להעדיף אפיק השקעה אחד על פני משנהו ועלול להיווצר עודף ביקוש מסוכן באפיק מסוים, כפי שאירע בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. חלק ניכר מהמשקיעים הפיננסיים משכו את כספם מהבורסה והעבירו להשקעה בדירות.

בהקשר זה, חשוב להדגיש כי העלאת המס על רווחי הון בשנה שעברה מ-20% ל-25%, פגעה בהיקף הפעילות בבורסה המקומית וכפועל יוצא, גרעה הכנסות מקופת המדינה. יש מקום לשקול במקביל להטלת מס השבח על מכירת דירה את החזרת המס לקדמותו, כלומר 20%.

בנוסף, בתקופה הנוכחית בה משרד האוצר ובנק ישראל מנסים להטמיע את החינוך הפיננסי בציבור הישראלי, כדאי לשקול ליצור דיפרנציאציה במיסוי בהתאם למשך ההחזקה של הנכס. במילים אחרות, יש מקום להעניק תמריצי מס למשקיעים לטווח ארוך, כפי שקיים במכשירי החיסכון הפנסיוני. ניתן לקבוע שיעור שונה למס רווחי הון ולמס שבח הנוצרים מהחזקת נכסים לטווח קצרה יחסית, נניח שנה או שנתיים, לעומת מס מופחת למשקיעים שמחזיקים בנכס למשך תקופה ארוכה יותר.

השוני הקיים היום בין המיסוי בשוק ההון לבין המיסוי בשוק הנדל"ן למגורים מקשה לבחון את השורה התחתונה בכל אחת מן החלופות. אין ספק כי איזון תמריצי המס בין שוק הנדל"ן לשוק ההון יגרום למשקיעים בישראל לשקול נכונה את ההשקעה הכדאית עבורם כלכלית, ויצמצם מצבים של עיוותי שוק או היווצרות בועות בשוק הנדל"ן ובשוק ההון המקומי.

*ירון דייגי הוא מנכ"ל פסגות קרנות נאמנות. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא ואינו מהווה הצעה לרכישת ני"ע.
תגובות לכתבה(11):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 9.
    אם יטילו מס הכנסה על השכרה למגורים נעלה את שכר הדירה
    דן חסכן 06/05/2013 23:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בסופו של דבר ביטול הפטור ממס על שכר דירה עד 4980 ש"ח לחודש יביא לעליה מהירה בשכר הדירה, שכן הפטור גרם לרבים כמוני דווקא להוריד את שכר הדירה מתחת למחיר השוק אותו ניתן לקבל כדי לחסוך את העיסוק בדו"חות הכנסה. אבל אם מטילים מס יצטרכו גם להכיר בעלויות תחזוקה, ביטוח, שכר עורכי דין וכו. כדאי ללפיד להיזהר כי זה עלול לחזור כמו בומרנג!
    סגור
  • 8.
    ברור שאתה לא מבין עניין
    גונן 06/05/2013 09:30
    הגב לתגובה זו
    1 0
    איך אתה מסוגל להשוות ניר ערך לדירה מושכרת ברור שמעולם לא השכרת דיה לא טפלת בנזקים לא חזרו לך צקים לא סיידת דירה . פשוט קליק ומוכרים מניה קליק רווח ....תיקלטו מה עושים פה מחטף קפירסין רטרו גם על משקיעי העבר תבינו ...
    סגור
  • 7.
    ניתוח לא נכון של המצב
    מרדית וויטני 05/05/2013 19:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    היחידים שירוויחו מהמהלך הזה תהיה המדינה, הרי אין כאן שום פיקוח או הגבלות על שכר דירה, המשקיעים פשוט יגלגלו את המס הזה על שוכרים, ויזניק את מחירי השכירות. זה יכול לעבוד אם במקביל יגדילו כאן את ההיצע בצורה משמעותית או יסדירו איזשהו פיקוח על שכר דירה (כמו באירופה).
    סגור
  • 6.
    להוסיף מס רכישה בגובה 5% לרכישת מניות במעמד הרכישה
    אלון 05/05/2013 18:59
    הגב לתגובה זו
    2 2
    כמובן שאתה כותב מתוך פוזיציה של סוחר בשוק ההון, ובכל זאת אל תראה חלק מהתמונה: המיסוי על דירות למגורים חל עוד לפני שנכנס הרווח המדינה לוקחת את חלקה כבר ברכישה נראה כמה עסקאות בשוק ההון תצליח לבצע אם תצטרך לשלם 5 % על כל קניה של איגרת חוב/ מניה או סחורה... ואם אתה רוכש מעל 1 מיליון המיסוי עולה ל6% ...
    סגור
  • 5.
    פופוליזם בגרוש
    אחד העם 05/05/2013 18:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המיסוי מגלם את סיכון ההשקעה, בעוד שתיק השקעות ניתן לממש בשעה , ולעיתים ב5 דקות, לממש דירה לוקח הרבה יותר זמן, (בין חודשיים לחצי שנה) שלא לדבר על תחזוק ההשקעה. תמיד יש מקום להעלאות מיסים (בכל תחום), אבל חינוך פיננסי? ירון, מה אתה מבין בזה?
    סגור
  • 4.
    שינוי הכרחי ביותר
    מסכים 05/05/2013 13:55
    הגב לתגובה זו
    6 0
    נקווה שיהיה משהוא בפועל,בשורה התחתונה כולם ירוויחו יותר מהשינוי.[משקיעים יותר=יותר תשלומי מס]
    סגור
  • 3.
    יש להפחית מס בורסה
    לא למס שכ''ח 05/05/2013 12:08
    הגב לתגובה זו
    4 0
    יותר קונים ... יותר מוכרים הכל יותר ... העלאת מס שכר דירה = העלאת שכ''ח = קיטוב בעם הרבה יותר קל מאשר למכור דירה bare your mind !
    סגור
  • 2.
    אין סכוי שזה יקרה
    יוסי 05/05/2013 12:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אין לי מושג מדוע הרשויות מתחמקות מלמסות נדל"ן אבל זה מה שהן עושות תחת מיליון תרוצים.
    סגור
  • כי לביבי\לפיד\אולמרט יש הרבה דירות. (ל"ת)
    איש 05/05/2013 15:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 1.
    צודק. אגב, כמה דירות יש לביבי\לפיד\אולמרט? (ל"ת)
    למה יש פטור ממס? 05/05/2013 11:31
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • אל תדבר שטויות
    אחד העם 05/05/2013 18:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אין פטור ממס. מאיפה אתה מביא את השטויות האלה, תפסיק לקרוא עיתונים ותתחיל לקרוא את פקודות המס
    סגור