3 הסיבות שכנראה יצננו את מחירי הדירות בישראל

רונן מנחם, מנהל מחלקת השקעות ואסטרטגיה במזרחי טפחות, מתייחס לפירסומים האחרונים מאת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באשר לסקטור הנדל"ן המקומי. כיצד ישפיעו על מחירי הדירות בישראל 2013?
רונן מנחם
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (העשויים להתעדכן בדיעבד בהמשך), קפץ מדד מחירי הדירות בארץ בקצב שנתי של 10% בחמשת החודשים האחרונים, לאחר שבין אוגוסט 2011 ליוני 2012 לא עלה כלל. סעיף הדיור (שכר דירה), המהווה 0.25% ממדד המחירים לצרכן, עלה 3.3% בשנה שעברה - פי 2 מקצב העלייה במדד המחירים לצרכן. בד בבד, קפץ הביקוש למשכנתאות 13.7% בחודש דצמבר 2012 לבדו, והיה גבוה ב-45.3% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2011.

לנוכח הנתונים המוצגים, נשאלת השאלה החשובה, האם התנופה המחודשת בשוק הדיור תימשך בקצב מהיר כל כך גם בחודשים הבאים ותקשה על להתמיד עם המדיניות המוניטארית המרחיבה, הננקטת על ידו עקב ההאטה הכלכלית?

לכאורה, הנתונים מדברים בעד עצמם, אך אין למהר ולהשיב בחיוב על השאלה. ראשית, יש להכיר בכך ששוק הדיור בישראל תנודתי מאוד, לא קל לגבש הערכות לגביו והגורמים המשפיעים עליו רבים - הביקוש וההיצע, המצב המדיני - ביטחוני, הריבית הנמוכה, החקיקה, הוראות השעה וההגבלות של משרד האוצר ובנק ישראל בשוקי הבנייה, הדיור והמשכנתאות, שער החליפין של השקל כנגד הדולר של ארה"ב, תשומות הבנייה, החלופות (היקרות) בשוקי ניירות הערך ועוד.

פרט לכך, ישנה שונות גבוהה מאוד בנתונים, בהתאם למקורות המידע. לדוגמא, לפי משרד האוצר, המחיר החציוני של דירת חדשות שנרכשו בארץ ירד 8.7% בחודשים ספטמבר - אוקטובר 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2011. בהקבלה לחודש אוגוסט - לא השתנה המחיר כלל. האוכלוסיות ושיטות המדידה מגוונות מאוד ויש להן השלכות עצומות על התוצאות והכיוונים העולים מהן. לכן, קשה לדעת ברמה גבוהה של ביטחון מה מצב השוק וראוי לגלות זהירות וענווה במתן הערכות.

עם זאת, פטור בלא כלום אי אפשר. תחת אותן מגבלות, המדדים והאינדיקציות אחריהם אנו עוקבים בכל זאת לא מאותתים, עדיין, על עליות גבוהות כל כך בחודשים הבאים. נזכיר כמה מהם:

- מספר גבוה של חודשי היצע בבנייה הפרטית. המנה של חלוקת מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש נובמבר במספר הדירות שנמכרו בחודש זה עומדת על 11.6. מדובר במספר גבוה, דו ספרתי, שאינו משקף מחסור בדירות זמינות, ולכן אינו מאותת על לחצים של ממש על מחירי הדירות בבעלות דייריהן, לפחות במחצית הראשונה של שנת 2013. לשם השוואה, בארצות הברית תומך המספר הנמוך מאוד של חודשי ההיצע (פחות מ-5 בחודשים האחרונים) בהתאוששות במחירי הדירות שם. להערכתי, עד שמספר זה לא ירד בהתמדה אל מתחת ל-9 חודשי היצע, לא יתפתחו לחצי מחירים בשוק הדיור הישראלי.

- תקופת הימצאות ממושכת בשוק. בממוצע, דירות בבנייה פרטית נמכרו, בחודש שעבר, כ-10 חודשים לאחר שהוצעו. בגאות הקודמת בשוק הדיור נע המספר בטווח של 5-7 חודשים בלבד. בנוסף, הדירות העומדות למכירה וטרם נמכרו, מוצעות בשוק 13.8 חודשים בממוצע. תקופה זו היא הארוכה ביותר מאז אמצע שנת 2008. הדבר לא מצביע, בינתיים, על בהלה של קונים, או חטיפה של דירות, אלא על תהליכים מסודרים יותר של היצע, ביקוש וסגירת עסקאות.

- הקבלנים זהירים. לפי סקר המגמות בעסקים לחודש דצמבר 2012 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עמד הנטו של מנהלי החברות והעסקים בענף הבנייה לגבי השינוי במחירי הדירות בשלושת החודשים הבאים על 1.8% - הדבר אמנם משקף רוב לאלו הסבורים כי המחירים יוסיפו לעלות, אך רוב זה היה הקטן ביותר בששת החודשים האחרונים והוא אף ירד משמעותית בהשוואה לחודש שקדם לו. כמובן, הנתונים האחרונים יכולים לגרום לחברות הבנייה לשנות את דעתן, אך זאת נוכל לדעת רק בסקרים הבאים.

- משקי הבית מאופקים. לפי סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס, 80.1% ממשקי הבית בישראל טענו בחודש שעבר, כי כלל לא סביר שירכשו ב-12 החודשים הבאים, בית או דירה למגורים, לנופש או להשכרה. רק 8% השיבו כי הדבר סביר מאוד, או די סביר. אין בידנו נתונים על השנים 2008-2010, אך בכל זאת לא מסתמן כאן נחשול של רוכשים, המתעתד לרדת מהגדר בתקופה הנראית לעין.

כאמור, קשה מאוד לתהות על קנקנו של שוק הדיור בארץ. על פניו, נצטרך להמתין לפחות מספר חודשים, עד שנדע אם ההתעוררות של החודשים האחרונים אכן צוברת תאוצה. מעקב רצוף ומקרוב על הנתונים השוטפים יהיה חיוני. אולם, לפחות לנוכח אוסף המדדים והאינדיקציות שהצגתי לעיל, לא מן הנמנע שהעליות האחרונות תתמתנה בתקופה הקרובה.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תגובות לכתבה(9):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 4.
    כתב עם טעויות., סעיף הדיור מהווה 25% ממשקל המדד. (ל"ת)
    מומו 23/01/2013 13:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    במרכז תל אביב, דירות עומדות למכירה במשך חודשים
    ירון 20/01/2013 09:07
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ולא נמכרות. המשקיעים נעלמו, לזוגות צעירים אין כסף לקנות אפילו דירת 2 חדרים קומה רביעית בלי מעלית באבן גבירול. אם הדירה איננה בפריים לוקשיין, ומשופצת הסיכוי למכור במחירים של היום נמוך מאוד ואחרי הבחירות יהיה עוד יותר נמוך.
    סגור
  • 2.
    רונן, הנה עוד גורם פוטנציאלי לירידת מחירים
    תל אביבי 19/01/2013 14:05
    הגב לתגובה זו
    4 0
    בסקירה שלך ציינת דירות חדשות בלבד, אולם זה רק חלק קטן מהשוק. רוב השוק, בדירות בדיוק כמו ברכבים, הוא יד 2. קורת גג בסופו של דבר היא קורת גג, ולא כ"כ משנה מתי בנו אותה. באירופה יש בניינים בני מאות שנים, ולאף אחד אין בעיה עם זה. כעת שים לב לתופעה משונה אך זמנית, לפיה אלפי דירות משמשות בעצם מסתננים אפריקאים, במקום אזרחים ישראלים. זה המצב בדרום ת"א, אשדוד, ערד ואילת. הגדר בדרום הושלמה והגיע הזמן להתחיל לפנות את המסתננים למחנה סהרונים ליד גבול הדרום. הלא "פליט" אמור לגור במחנה פליטים, ולוא דווקא בדרום ת"א. מהלך כזה יוכל לשחרר לשוק אלפי דירות, קטנות ועממיות, בול מה שהמחאה ביקשה, ובכך לתרום להרגעת יוקר הדיור. מדובר בעצם במשאב דיור לאומי מבוזבז, שניתן להשמישו די במהירות.
    סגור
  • 1.
    לרונן - שאלה
    פרוג 17/01/2013 12:50
    הגב לתגובה זו
    4 0
    איך ייתכן שמדד המחירים עלה השנה רק ב 1.6%, כאשר יוקר המחייה עלה בטירוף??
    סגור
  • על ההבדל בין המדד לבין יוקר המחיה
    רונן מנחם 17/01/2013 13:14
    הגב לתגובה זו
    2 2
    מדד המחירים לצרכן מייצג סל מוצרים לפי משקלות ממוצעות שהלמ"ס מעדכנת כל שנתיים. כביכול מדובר בצרכן מייצג, אבל כל אחד מאיתנו שונה במשהו מהצרכן המיצג. לא כל המוצרים במדד סחירים. מי שלא משלם שכ"ד לדוגמא, 20% מהמדד לא נוגע לו במישרין. יש גם סעיף כמו תקשורת, שם ירדו המחירים בזכות הטכנולוגיה וזה לא דבר "שמרגישים יום יום. לכן, תמיד יהיה הבדל בין המדד המספרי היבש לבין התחושות כל אחד מאיתנו לגבי יוקר המחיה. יום טוב, רונן.
    סגור
  • תודה על התשובה
    פרוג 17/01/2013 14:13
    הגב לתגובה זו
    4 0
    תודה רבה על התשובה, אבל עדיין לא ברור כל כך כיצד ייתכן שמחירי הדיור/החשמל/המים/הדלק/המזון יתייקרו כל כך והמדד לא..
    סגור
  • קיזזו זאת אשתקד מחירי התקשורת (רפורמה/רגולציה)
    רונן מנחם 18/01/2013 07:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חינוך (חינם לילדים עד גיל 4) ירקות ופירות ועוד. פרט לכך, מחירי הדיור בבעלות לא כלולים במדד, אלא שכר דירה. השינוי במדד הוא התוצאה הסופית, כשכל סעיף משוקלל לפי סקר הוצאות דו שנתי של משקי הבית. בחלק מהסעיפים החישוב מסובך ותלוי בכל מיני הנחות. בברכה, רונן.
    סגור
  • לרונן
    פרוג 18/01/2013 11:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שוב תודה, יש תחושה שקצת משחקים עם המספרים בכדי לתת לציבור תחושה כאילו אנחנו חיים בסביבת מחירים נורא יציבה, ושכל המחאה שהיתה פה היא על כלום, כי "כלום לא התייקר פה", על אף שזוג אקדמאים שעובדים 9 שעות ביום עם ילד וכלב לא מצליחים לסגור את החודש, ועל הדרך להשאיר רת סביבת הריבית נורא נמוכה.
    סגור
  • זאת שאלת תם.המדד זה סטטיסטיקה. עם סטטיסטיקה ניתן לשחק. (ל"ת)
    זיו 17/01/2013 20:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור