החישוב לפיו מחירי הדירות צריכים לרדת - שטות גמורה

הספורט הלאומי בשנים האחרונות הוא לחשב את מספר המשכורות לצורך רכישת דירה. לוקחים את השכר הממוצע, מסתכלים עליו ביחס למחיר הדירה הממוצעת ונכנסים לדיכאון. המצב הנפשי מחמיר כאשר משווים את היחס אל מול המצב במדינות מערביות כמו גרמניה או ארה"ב. אכן מתסכל, אבל אם מישהו מגיע בעקבות ההשוואה הזו למסקנה שהמחירים חייבים לרדת, כדאי שיחשוב שוב.

לא מעט אנחנו עוסקים באתר הזה בנושאים הקשורים לתחום הגז-נפט, אז ניתן 2 דוגמאות דווקא מהעולם הזה. מחיר הגז הטבעי בארה"ב נגע במהלך 2012 במחיר שפל חסר תקדים של 2 דולר (ל-MMBTU), זאת בזמן שבארץ אנחנו משלמים מחיר של סביב 5-6 דולר ליחידת גז. מה הסיבה? גז בתצורתו הגולמית (מבלי להנזיל) הוא מוצר לשוק המקומי בלבד. בארה"ב מצאו המון גז ולכן מחירו נמוך. לנו זה לא עוזר, אבל הם נהנים שם.

דוגמא אחרת מאותו העולם - באיסלנד יש אנרגיה גיאוטרמית בשפע. בעוד אנחנו נאנקים תחת חשבוניות חשמל מפלצתיות, באיסלנד אפשר לייצר חשמל בלי סוף וממש בחינם. הבעיה - בשביל לייצא את החשמל הזה לאירופה צריך השקעה היסטרית בתשתיות, וזה לא משתלם. כלומר הם תקועים עם אין סוף חשמל חינם. הפיתרון שלהם היה לייבא מפעלי ענק זוללי חשמל. וככה למשל הגיע אליהם מפעל עצום בגודלו של ענקית האלומיניום האמריקנית אלקואה שמשלמת מס ומקבלת חשמל כמעט חינם.

ולענייננו, דירות כידוע זה עניין מקומי, בניגוד למקרה של איסלנד - לפי שעה קשה לייבא נדל"ן. אז ההשוואה בין הקושי לרכוש דירה בארץ לעמות בחו"ל היא אולי חשובה בכדי להמחיש למקבלי ההחלטות במגדל השן שמחיר הדירות בארץ איננו שפוי וכבר פוגע בשפיותו של האזרח, אבל בין זה לבין המסקנה שהמחירים צריכים לרדת בגלל שפה יותר יקר מבחו"ל או בגלל שהיום יותר יקר מאתמול - אין שום קשר למציאות. כי בשורה התחתונה - עד שלא יתחילו לבנות פה ומהר - אנחנו נמשיך להשוות ולקטר.

מאת: יוסי פינק, עורך ראשי - Bizportal
תגובות לכתבה(50):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 37.
    אי אפשר ליבא נדל"ן,אבל אפשר ליצא אנשים...נראה שיברחו
    כלכלן 16/01/2013 12:21
    הגב לתגובה זו
    0 1
    הטובים
    סגור
  • 36.
    רק שביבי יעוף מראשות הממשלה תיהיה הורדת מחירים
    אבי 14/01/2013 08:52
    הגב לתגובה זו
    1 1
    בוחרים בכל אחד רק לא את ביבי וחבורתו
    סגור
  • 35.
    הפתרון מתחת לפנס - והוא מתחיל להיות מיושם
    אחד העם 13/01/2013 12:32
    הגב לתגובה זו
    4 1
    למי שלא שם לב או לא יודע.... בגוש דן יש אלפי בניינים של 2 ,3 קומות עם 6 עד 12 דיירים. יש ליישם פינוי בינוי של אותם ביניינים ולהפוך אותם לביניינים חדשים עם תשתיות חדשות כאשר מחיר הקרקע הוא בעצם 0 המפתח ליזמים נכון להיום הוא 1 ל3 כלומר על כל דירה שהורסים בונים לפחות 3 חדשות כאשר 2 דירות הן לשיווק. (תיבדקו כמה ביניינים יש בצנרת בעיריית רמת גן ) בקיצור זה הפיתרון ויש להרחיבו ע"י חידוש שכונות שלמות לבניה חדשה ויש להרחיב את ההתרים ולאפשר בניה לגובה באמת ולא כמו היום עם הגבלה ל7 קומות ואז בוא ניראה עם לשוק בגוש דן יכנסו בוא זמנית אלפי דירות (להזכירכם : מחיר הקרקע אפס )אם המחירים לא יחזרו לשפיות...
    סגור
  • 34.
    הבעיה היא לא קצב הבניה
    ראש יהודי 13/01/2013 12:31
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אילו הבעיה היתה קצב הבניה חברות הנדלו היו מתעשרות. המאזנים של החברות הציבוריות מראים על התנהלות סבירה וממוצעת, כולל קריסה של חברות נדלו שהשקיעו במיזמים בחו"ל. העיה היא מונפול קרקע של מנהל מקרקעי ישראל הקובע מחיר התחתי גבוה ביחד עם עלויות פיתוח גבוהות שקובעת המדינה, מיסו גובה לכל אורךתהליך הבניה ותקני בניה מחמירים ויקרים . (ממדים, אין בניה בעץ בארץ ועוד).
    סגור
  • 33.
    כן אפשר להוריד מחיר דירה\זה תלוי ממשלה חדשה שאחראי\קיצו
    דוד-ים 13/01/2013 00:36
    הגב לתגובה זו
    1 1
    1.האומנם כל אדם אחראי רוצה להביא פרנסה\אבל תראה מה קרה,מעריב,מרקר,מפעל זכוכית,ועוד מפעלים נסגרו בדרום 2.איך ירד מחיר זה עיני עבודה משתפים פעולה-כל שקל יוצא מקופה שיהי לה פילטר 3.קיצוץ-10%בכל משרדים ורשיות-וכל מי קשור ישיר עקיפ יעני לתת הרגשה-משבר כלכלי ארה"ב הגיע לכאן 4.החומר גלם-מגיע מחול--זה אומר רק מי יש לו אפשרות לקנייה-זה לא כל כך זול--אבל הציא עדיר יורד גם אחרים כי קבלן קשור לבנק--ובנק ירצה-דינמיקה יתפשר גם פחות רוחים\\כן אפשר להוריד--כמו טלפונים-הכל תלוי לציבור איך ירד גבינה וקוטז-?!
    סגור
  • 32.
    אי אפשר לייבא דירות אבל אפשר לייצא אנשים (=הגירה)
    אלון 12/01/2013 20:52
    הגב לתגובה זו
    6 1
    מחירי הדירות הגבוהים בהחלט נותנים לאנשים דחיפה בכיוון של עזיבה, במיוחד לצעירים ובעלי מקצועות מבוקשים.
    סגור
  • 31.
    לא מדובר על מחיר אבסולוטי
    יוסי 12/01/2013 18:43
    הגב לתגובה זו
    3 0
    ולכן כל מה שכתבת לא רלוונטי. אם היה מדובר על השוואת מחירים אבסולוטית היה בדברך טעם, אך כאן מדובר ביחס בין מחיר למשכורת, ולכן ההשוואה מאד רלוונטית. אף אחד לא יכול לשלם על דירה סכום חודשי מעבר להכנסות שלו. מכאן שיש תקרה על המחיר.
    סגור
  • 30.
    מחירים גבוהים של דירות את מי זה סועד?
    אינעל אבוהום 12/01/2013 18:10
    הגב לתגובה זו
    2 0
    קודם כל את משרד האוצר המיסוי על דירה הפך בלתי נסבל אחרי משרד האוצר טפילי הבנקים והקבלנים אחרי הבנקים
    סגור
  • 29.
    אריק שרון התמודד עם בעית הדיור של מיליון עולים
    m2041 11/01/2013 22:48
    הגב לתגובה זו
    8 1
    לפני 20 שנה אריק שרון התמודד עם עליה ענקית של מיליון עולים . איך? 1. קרוואנים . 2. סבסוד שכירות. 3. משכנתאות באחריות ממשלה. 4. בניה מואצת במקומות שיש בהם תעסוקה. 5. שילוב עולים בשוק העבודה שיהיה להם מאיפה לשלם. מה שקורה כעת בארץ היא אפלייה: מנסים לתת לחרדים שאינם עובדים ואף פעם לא יעבדו דירות חינם. כל המאמץ והתקציבים מופנים רק לצורך זה: איך לתת לכל משפחה חרדית מתנה של חצי מיליון שקל ! שאר האוכלוסיה אוכלת אותה בגלל זה!!!!
    סגור
  • לכן הוא הבין שבמפלגת מילכוד כולם אפסים ועזב (ל"ת)
    זהירות עישוק 12/01/2013 10:52
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור
  • טען עוד
  • 28.
    מחיר בניית מ״ר סטנדרטי לא עובר את ה 4 אלפי שקלים
    אלון 11/01/2013 21:27
    הגב לתגובה זו
    6 2
    ראיתי יותר מהצעת מחיר אחת של חברות ביצוע גדולות לבנייה עד מפתח. כמובן אין מדובר על מגדלי יוקרה.
    סגור
  • 27.
    אהבתי. (ל"ת)
    עופר 11/01/2013 20:58
    הגב לתגובה זו
    0 3
    סגור
  • 26.
    הסבר פשוט למה מחירי הנדל"ן מנופחים
    אלון 11/01/2013 18:33
    הגב לתגובה זו
    5 1
    הנכס שווה הרבה, נכון? בא ננסה למשל לבטח דירה בכ"ס... ביטוח הדירה יכלול את עלות הבניין ולא עלות הקרקע (מה לעשות שהיא לא תעלם), והפלא ופלא, מחיר ביטוח דירה של 115 מ"ר עומד על 450,000 ש"ח... מה עלות הקרקע? במכרזים האחרונים בכ"ס מדובר על 600,000 ש"ח. אז מחיר הדירה לא גבוה מ 1,050,000 ש"ח (למרות שמבקשים על כזאת 1,500,000...). אתה יכול לומר שמדובר בכלכלה חדשה, אבל לא. אין ניסים כאלו, כפי שלא היו בשנת 2000...
    סגור
  • 25.
    ז"א מחירי הדיור הם תוצאה של היצע קטן, כלומר ענין טכני ל
    פינק 11/01/2013 16:30
    הגב לתגובה זו
    2 3
    בלבד ולא עלות אמיתית ,ברגע שההצע יגדל המחירים צירדו לערכם הראלי.
    סגור
  • 24.
    אחלה מאמר... (ל"ת)
    שני 11/01/2013 15:06
    הגב לתגובה זו
    0 4
    סגור
  • 23.
    שלטון שמעונין בפתרון-מייבא קראוואנים=זמני.עד לגמר הבניה
    כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:34
    הגב לתגובה זו
    0 1
    מייד לאחר יבוא הקראוואנים עודף הביקוש יעלם- והמשקיעם שיבינו שאין עודף ביקוש =הם ימהרו למכור= ואי לכך מחירי הנדלן ירדו ב 20-25% בתוך שנתיים, הכותבים הינם בעלי אינפורמציה בשוק הנדלן ומכאן שהם יודעים אצל מי הפקק = המכוון = השלטון מכוון לאלו שתורמים לו ולא . לא לחסרי כסף -או - אמצעי תיקשורת מכוונת , הם =לא יורידו מחירי הנדל"ן =. ההייפך הוא הנכון, רק עייר לא יבין זאת
    סגור
  • 22.
    ביבי הבטיח בבחירות האחרונות פתרון לנדלן=לא הבטיח לקיים= (ל"ת)
    כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:24
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 21.
    טעותו של הכתב-חובה לייבא קראוואנים- לשבור המחסור המכוון (ל"ת)
    כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:22
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • זה לא פתרון כי הציבור רוצה דירה ולא קראוון - ובצדק (ל"ת)
    קראוונים זה אקמול 12/01/2013 21:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 20.
    30000 קראוואנים-ב200$ לח לחסר דירה-יוריד בנדלן ב20%
    כותבי תרחישי12.12.12 11/01/2013 13:21
    הגב לתגובה זו
    2 0
    הפתרון למחסור - יבוא קראוואנים בתוך 6 חודשים ב100-200$לח המחסור : = מתוכנן ומבושל עי בעלי ענין + השלטון = בעלייה מחבר העמים נוצר מחסור של כ200000 אלף דירות- וגם עז הבינו שהבניה /הקבלנים הם הבעיה
    סגור
  • 19.
    מציע לביזפורטל להרים את הכפפה
    תמיר 11/01/2013 12:30
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ולבצע השוואה של מחיר דירה ממוצעת בישראל בשלושים השנה האחרונות אל מול מספר אונקיות זהב. השוואה לדולר, לשקל או למספר משכורות היא נחמדה אבל לא רלוונטית. בשנת 1983 דירה ממוצעת היתה שווה A אונקיות זהב. בשנת 1984 דירה ממוצעת היתה שווה B אונקיות זהב. בשנת 2011 דירה ממוצעת היתה שווה Y אונקיות זהב. בשנת 2012 דירה ממוצעת היתה שווה Z אונקיות זהב. תיווכחו שבקירוב A=B=C=D...=Y=Z תעשו בדיקה
    סגור
  • 18.
    51 million young EU adults lived with their parent(s) i
    א. ב. גימל 11/01/2013 10:35
    הגב לתגובה זו
    4 2
    http://epp.eurostat.ec.europa.eu/cache/ITY_OFFPUB/KS-SF-10-050/EN/KS-SF-10-050-EN.PDF
    סגור
  • 17.
    הביקושים גדולים ברדיוס של 10 ק"מ מעזריאלי. בקריות למשל,
    שומי 11/01/2013 10:30
    הגב לתגובה זו
    2 3
    שים 200 אלף ויש לך דירה 5 חדרים.
    סגור
  • היתרה במשכנתא כמובן (ל"ת)
    שומי 11/01/2013 10:36
    הגב לתגובה זו
    0 2
    סגור
  • 16.
    אתה מפספס את העיקרון מאחורי המדד
    דוד 11/01/2013 10:29
    הגב לתגובה זו
    6 1
    המחירים צריכים לרדת, יש גבול למחיר שאנשים יכולים לשלם. אחד המדדים לבחון כמה כסף אנשים יכולים לשלם על דירה הוא מספר המשכורות לדירה. ואם המדד גבוה היסטורית, יכול להיות שעברנו את הגבול.
    סגור
  • 15.
    פינקי בישראל יש 80% יהודים ובארה"ב רק 1% (ל"ת)
    בעז 11/01/2013 07:45
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 14.
    שטויות,היצע הדירות בסוף 2013 יהיה עשרות אלפים! (ל"ת)
    הרבה התחלות בניה 11/01/2013 00:45
    הגב לתגובה זו
    8 5
    סגור
  • אשרי המאמין. בעצם אתה צודק, ביבי הבטיח , לא ? (ל"ת)
    צביקה 11/01/2013 09:37
    הגב לתגובה זו
    3 3
    סגור
  • 13.
    השוואה בכלל לא דומה ולא במקום.
    פינק לכלכת 10/01/2013 23:41
    הגב לתגובה זו
    9 2
    אין ביקוש אמיתי, שמשקף מפגש בין רוכש למוכר, ברמות המחירים של היום. זה ביקוש מזויף שמכוסה מכספי ההורים של הרוכשים וכסף זול מאוד (כתוצאה ממדיניותו של הנגיד פישר).
    סגור
  • מדוייק!!! ריבית נמוכה ושלילית הביאה לזה.
    המשקיע בנדל"ן 11/01/2013 10:41
    הגב לתגובה זו
    10 2
    וההורים משלמים כי יש להם. אבל לקנות דירה היום בארץ זו שטות ממדרגה ראשונה, היום נכון להשקיע בדירות בחו"ל כי שם המחירים נמוכים מאוד.
    סגור
  • איך אתה אומר שהביקוש לא אמיתי ? הביקוש קים... אז הוא
    צביקה 11/01/2013 09:36
    הגב לתגובה זו
    3 9
    אמיתי. זה שהוא נובע מכסף של הורים או בגלל משכנתאות זולות זה מסביר את הביקוש - אבל שוב הוא קיים התשובה לביקוש היא רק אחת היצע....
    סגור
  • צביקה, אין סתם ביקוש יש עקומת ביקוש כתלות במחיר
    אלון 12/01/2013 21:00
    הגב לתגובה זו
    3 1
    המושג הכלכלי "ביקוש" מתייחס לנכונות וליכולת לשלם ולא סתם לרצון או לצורך.
    סגור
  • התשובה לביקוש: העלאת ריבית ומהר. (ל"ת)
    המשקיע בנדל"ן 11/01/2013 10:42
    הגב לתגובה זו
    6 2
    סגור
  • תל אביב
    ישראל 11/01/2013 11:41
    הגב לתגובה זו
    2 1
    הין אם הביקוש הוא לשכירות ובים אם למגורים - כל שנה צריך עוד 40,000 דירות ל-110,000 נפשות נוספות. כרגע בונים פחות מ-38,000 דירות בשנה. זה עד כדי כך פשוט.
    סגור
  • 12.
    פינק הפעם אתה טועה בגדול...... ואולי בענק (ל"ת)
    הקלפן מלוד 10/01/2013 22:41
    הגב לתגובה זו
    11 2
    סגור
  • 11.
    מרכז
    שמאי מקרקעין 10/01/2013 22:40
    הגב לתגובה זו
    3 6
    מחירי הדירות לא בועתיים ביחס לכסף שלנו אלה ביחס למשכורת שלנו. מדפיסים כסף והוא נשחק יחד עם המשכורת שלנו. אני זוכר שבשנת 2000 בייתי קונה יוגורט פרילי גדול ומאפה ב 4.2 ש"ח והיום אותו הדבר עובר את ה 10 ש"ח. המשכורת שלי ברוטו כמעט ולא השתנתה, היום אני מרוויח סכום דומה ויכול לקנות הרבה פחות נדל"ן והרבה פחות מזון באותו הכסף. ולכל החכמים שרוצים שהנדל"ן יתרסק כולנו ניפגע מכך. הפתרון הוא לטפל בהדפסת הכסף ושחיקת השכר. (מכאן כל אחד יכול לקחת את זה למקום שכואב לו)
    סגור
  • מה אתה מקשקש
    עמית 13/01/2013 09:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא מדפיסים שקלים כבר משנות ה80
    סגור
  • 10.
    שאלות ועוד שאלות ועוד שאלות
    davidis1 10/01/2013 21:34
    הגב לתגובה זו
    6 3
    מחירים בהשוואה לחול ,מי אמר שזאת הסיבה לכך שהמחירים ירדו, אולי אתה? ומה הקשר בין ההסבר של חומר אינפורמטיבי שאתה מעביר סתם בענינים אחרים כדי להסביר למה המחירים של הדיור לא יכולים לרדת? אתה לא רק שלא משכנע אלא שאתה גם מצחיק , למה אתה מקלקל את הרושם הטוב שעשית עד היום?
    סגור
  • 9.
    מה ??? עוד לא הבנתם ????
    שערוריה 10/01/2013 19:25
    הגב לתגובה זו
    5 1
    מה ??? עוד לא הבנתם ???? החישוב גרוע יותר ממה שוכם ... אם מחשבים לפי הכנסה פנויה המסכנה חמורה יותר . לא יעזור בהתאספות הראשונה של וקטורים בשוק המחירים יצנחו . לא יעזור שעבור הממשלה הנדלן הוא פרה חולבת !!! ה הסוד השמור ביותר בין הינהל לבין הממשלה שחס וחלילה ל יוצף השוק . אבלבסופו של דבר הגיון השוק ינצח והמחיר יצנח רק אהבה .
    סגור
  • 8.
    מה נהיה פינקי?
    הפנתר הוורוד 10/01/2013 19:15
    הגב לתגובה זו
    11 3
    עכשיו אתה חולק על גדולי הכלכלנים והמומחים? אין לך אלוהים הא?
    סגור
  • 7.
    אולי לא ניתן לייבא נדלן אבל להגר מפה ניתן, לא חושב?
    אמיר 10/01/2013 19:00
    הגב לתגובה זו
    18 4
    בכלל אני מתפלא עליך שטרחת לכתוב שטות גמורה כזו!!!!
    סגור
  • לא בהכרח להגר
    מ 10/01/2013 21:04
    הגב לתגובה זו
    5 3
    אבל כ-25 עד 30 אחוז מהשוק הוא משקיעים, כולל משקיעים זרים. ברגע שהתשואה לא אטקרטיבית הם ימשיכו הלאה למקום אחר.
    סגור
  • המשקיעים מוכרים לתמימים עכשיו. (ל"ת)
    המשקיע בנדל"ן 11/01/2013 10:43
    הגב לתגובה זו
    4 3
    סגור
  • 6.
    קשקוש. מה הקשר בין גז לנדלן. אין קשר
    א 10/01/2013 18:34
    הגב לתגובה זו
    14 0
    הנדלן יקר כי יש כאן מדינה מסריחה של פונקציונרים, ואוכלי חינם בקבע, ובמוסדות המדינה בנקים, נמלים וכדומה. בנוסף יש כאן שחיתות, כיבוש, דעות קדומות, והרבה רוע וטימטום. זאת הסיבה.
    סגור
  • אלמלא הכיבוש מחירי הדיור היו גבוהים בהרבה (ל"ת)
    אומלל 15/01/2013 18:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    מספר המשכורות רלוונטי למדידה. הפיתרון בידי הממשלה.
    גבי 10/01/2013 18:10
    הגב לתגובה זו
    10 0
    מספר המשכורות זו דרך מאוד רלוונטית למדידה. אמצעי הפיתרון בידי הממשלה – שיווק קרקעות וקיצוץ הבירוקרטיות. זה חומר נפץ פוליטי שיפיל ממשלה כשרמת המחירים כה גבוהה. כאן יש משאב טבעי מרכזי – הקרקע שאינו מנוהל כיאות. לו ניהול משאבי האנרגיה בחו"ל היה כושל הוא היה גורם לנפילת הממשלות שם כי גם שם זה היה בידן.
    סגור
  • 4.
    למה יש לי תחושה שהכותה הוא בעל דירה להשקעה...? (ל"ת)
    ערן 10/01/2013 17:22
    הגב לתגובה זו
    10 2
    סגור
  • 3.
    אז תקנה אתה במחירים האלו. (ל"ת)
    יואב 10/01/2013 17:19
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • 2.
    מעניין! (ל"ת)
    ירון 10/01/2013 16:58
    הגב לתגובה זו
    2 3
    סגור
  • 1.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ לגנבים בפנים! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 10/01/2013 16:52
    הגב לתגובה זו
    10 0
    סגור