ככה תשתלטו על נכסים דרך שוק האג"ח הישראלי

אודי קושל, אנליסט נדל"ן וחוב במגדל שוקי הון, בוחן הזדמנות השקעה מעניינית וייחודית ליזמים במסגרתה הם יכולים להשתלט על נכס דרך שוק האג"ח
 |  (8)
יזמים כבדרך הטבע מחפשים בכל עת הזדמנויות השקעה חדשות. במהלך חיפוש נכס, איתר היזם נכס מקרקעין של חברה ציבורית לאחר לימוד הנכס הסתבר ליזם כי הנכס משועבד כבטוחה למחזקי סדרת אג"ח.

במקרה זה, נוצרת ליזם הזדמנות השקעה מעניינית וייחודית, במסגרתה ביכולתו לרכוש את האג"ח ודרכו להשתלט על הנכס (כמובן במידה ויהיה אירוע דיפולט ו/או להבטיח לעצמו תשואה שעולה על התשואה שהנכס מניב).

דוגמא מספרית
• נניח ששוי הנכס 100 מ' ₪
• הנכס מניב NOI של 7.5 מ' ₪.
• סדרת האג"ח שהנכס מבטיח הינה: גודל הסדרה 100 מ' ע.נ; האג"ח נסחר במחיר 85 אג', קרי שווי השוק של הסדרה 85 מ' ₪ (100 מ' ע.נ * 85 אג'); האג"ח נסחר בתשואה של 10%; לצורך הדוגמא נניח כי היזם רכש מחצית מהסדרה תמורת 42.5 מ' ₪ (50 מ' ע.נ * 85 אג')

כאמור, היזם רוכש את האג"ח לפי שווי סדרה של 85 מ' ₪ אשר נמוך משווי הנכס (ההנחה הינה כי היזם ירכוש כמות מהותית מהנכס במחיר ממוצע של 85 אג'). לאחר ביצוע הרכישה, היזם אינו נדרש לעבוד ולעמול על שיפור וניהול הנכס אלא לעקוב ולהמתין לתשלומי האג"ח, במהלך ההמתנה תיווצר אחת מהאופציות הבאות:

• האג"ח יפרע במלואו - היזם הרוויח את התשואה שהיתה במועד רכישת האג"ח אשר עולה על התשואה שהיה מקבל לו היה רוכש את הנכס. לעניין שווי הנכס, במידה ושווי הנכס ירד ממועד ביצוע העסקה כי אז עסקת האג"ח הינה עוד יותר כדאית מאשר רכישת הנכס.

• במידה והאג"ח לא נפרע, הרי שאז מחזקי האג"ח יממשו את השיעבוד בדרך של פתיחת הליך משפטי ומינוי כונס נכסים. כונס הנכסים יציע את הנכס למכירה לכל מאן דבעי לרבות היזם.

במקרה זה קיימים מספר תרחישים לרבות התרחישים הבאים:
• המציע (צד ג') מציע מחיר העולה על שווי החוב המתואם של סדרת האג"ח – היזם מרוויח את התשואה שהיתה במועד רכישת האג"ח וכמובן מקבל את מלאו החוב המתואם (יש לציין כי במצב זה בו החוב מובטח, הריבית של האג"ח ממשיכה להיצבר).

• המציע מציע מחיר הנמוך מגובה החוב אולם גבוה משווי השוק בו רכש היזם את הסדרה (למשל לרכוש את הנכס ב- 90)– במצב זה מכירת הנכס למציע גורמת ליזם לרווח (מקבל 90*0.5=45 לעומת השקעה של 42.5, לצורך הדוגמא התעלמנו מעלויות מימוש) אולם הרווח נמוך מהתשואה החזויה שהיתה במועד רכישת האג"ח. בנוסף, כאמור לעיל, ליזם הזכות להציע הצעה ולרכוש בעצמו את הנכס. אם היזם יחשוב כי הנכס שווה יותר מההצעה שהוצעה כי אז הוא ירכוש את הנכס (נניח 92) ומחצית מכספי הרכישה (92*0.5) תחזור אליו בכובעו כמחזיק האג"ח.

• המציע מציע מחיר הנמוך משווי סדרת האג"ח במועד הרכישה (נניח 70) – במצב זה מכירת הנכס למציע גורמת ליזם להפסד (80*0.5=35 לעומת השקעה של 42.5). כאמור לעיל, ליזם הזכות להציע הצעה ולהתמחר על הנכס ובסופה לרכוש את הנכס. באם היזם רכש את הנכס כי אז סביר שרכש אותו במחיר העולה מעט על הצעה שהוצעה ע"י המציע (נניח 72) וגם חלק מחצית מכספי הרכישה (72*0.5) בכובעו כמחזיק אג"ח. כמובן שבמצב זה במידה ולדעת המשקיע הנכס שוו יותר מ- 85 (המחיר בו רכש את האג"ח) ביצע היזם עסקה הטובה עשרות מונים לעומת רכישת הנכס במחירו המקורי.

חשוב לציין כי באפשרות המשקיע (באמצעות השפעתו באסיפות האג"ח) אף לפנות לבימ"ש ולפתוח בהליכים משפטים ולהשתלט על החברה (סביר כי אם שווי נכסי החברה עולה על התחייבויתה בעלי המניות הנוכחיים התנגדו) אולם כמו תמיד ההחלטה נתונה אך ורק לכבוד בימ"ש.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל
תגובות לכתבה(8):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 5.
    חלק מהמידע שגוי ולא ריאלי
    דניאל 21/12/2012 17:56
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איך בדיוק האג"ח יכול לשלוט על החברה ? אין לו שום שליטה על החברה אלא על השיעבוד בלבד. ברוב המקרים לבנקים יש שיעבוד שוטף על החברה ולכן הם אלו שיכניסו אותה להליך 350.
    סגור
  • 4.
    השתלטות דרך אג"ח
    יהויכין 02/08/2012 10:51
    הגב לתגובה זו
    1 1
    את "הפטנט" הזה כבר ניסה כמוזכר מנדי ז"ל. מצד שני קיימים לעתים רחוקות מצבים בהם ערך הבטוחות עולה בהרבה על ערך האג"חים הנובע משער נמוך בהרבה מן הפארי ואז - כדאי לרכוש את האג"ח ולהחזיקו עד לפדיון. אז, אם האג"ח לא יפרע יחולטו הבטחונות ויכסו את מלוא הפארי או לפחות חלקו העשוי להיות גבוה בהרבה ממחיר הרכישה. מפתה - אך למקצוענים סבלניים בלבד!!!
    סגור
  • 3.
    לאגחיסט הנכבד מספר 1
    יואל והאוהל 01/08/2012 22:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מסתבר שאתה לא ממש רציני נשמע כמו ילד מתלהב. כך דוגמא בשנת 2008 נסחר אגח ב יאיר שמשועבד לו קנון הפסגה בתשואה של 20% נמוך משמעותית לכל הדעות מהשווי. או למשל ארקו אגח ב' המשועבד לליגד סנטר נסחר לפני שנה וקצת ב 15% תשואה ועוד דוגמאות רבות. כשיש כשלי שוק והיו כמה כאלה לאחרונה ניתן בהחלט להשתלט על נכסים איכותיים דרך האגח בתשואות יפות מאוד. אזי הנחות א ו ב שלך לא נכונות בהכרח. ולגבי אאורה האגח חי ובועט ואפילו סדרה ה נסחרת בתשואה שפויה יחסית. ערב טוב
    סגור
  • לא ולמד מי היה המחזיק הכי גדול בבית יאיר 2 (ל"ת)
    סוחר ותיק 02/08/2012 12:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • יואל מכובדי
    אגחיסט 01/08/2012 23:20
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תתפלא, אבל אני מכיר את כל הדוגמאות שנתת, אבל: האם במקרה של ב.יאיר-קניון הפסגה, ארקו-ליגד, אאורה-פרוייקטים, מישהו השתלט על הנכס דרך קנייה של סדרות האג"ח? התשובה היא לא. קניון הפיסגה נמכר למשקיע בעיסקה רגילה, אותו דבר במקרה של ליגד, המכירה איפשרה לשלם את האג"ח, זה לא המקרה עליו עוסקת הכתבה. לא היתה השתלטות על הנכסים דרך רכישה מאסיבית של סדרות האג"ח!!!!!!
    סגור
  • קניון הפסגה לא נמכר לאף אחד.. תעשה שיעורי בית (ל"ת)
    דוד 02/08/2012 09:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    זה שאתה לא זוכר דוגמאות לא אומר שלא היו (ל"ת)
    סוחר ותיק 01/08/2012 20:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 1.
    לא רציני, הסבר:
    אגחיסט 01/08/2012 16:43
    הגב לתגובה זו
    2 0
    א. לקנות חצי מהסדרה במחיר נמוך כשיש נכס ששווה כמו הפארי בערך זה בלתי אפשרי. ב. אם הנכס המגבה מכסה את החוב הסדרה תיסחר בפארי פלוס והתשואה תהיה נמוכה. ג. הדבר אפשרי במצב בו הנכס שווה פחות מהסדרה והחברה במצב זוועתי או לסדרות ללא בטחונות ספציפים. ד. השתלטות על חברות דרך האג"ח בוצע בעבר, ראו דוגמאות כמו דוראה ואאורה והסוף הטראגי שהמשקיעים הפסידו את המכנסיים ומנהיגם שם קץ לנפשו (מנדי ז"ל). לסיכום: דוגמאות לא ריאליות מוציאים את האוויר מבלון הכתבה.
    סגור