מה בין שוק הדירות בארה"ב ב-2006, לשוק בישראל היום?

עוה"ד דוד לוי עורך השוואה בין מגמת מחירי הבתים בשנים 2006-2007 בארה"ב למגמת מחירי הדירות בישראל בשנים 2011-2012
 |  (13)
מדד מחירי הדירות שפורסם לפני מס' ימים הצביע על עלייה של 1.4% במחירי הדירות בחודשים מארס - אפריל 2012. עלייה ניכרת זו הייתה לאחר דשדוש של שלושת המדדים הקודמים בהם המחירים ירדו ב-0.1% בחודשים דצמבר -ינואר 2012 ועלו ב-0.1% בשני המדדים הבאים.

עד כמה פירסום הנתון האחרון משקף את המגמה של מחירי הדירות? ומהו פשר אי העקביות של השינויים במחירי הדירות? לאן מועדות פני שוק הדיור האם לירידה או לעליה? והאם צניחת מחירים היא תרחיש הגיוני?

כדי לענות לשאלות אלו ערכנו השוואה בין נתוני שוק הדיור בארץ החל משנת 2011 (שנת המפנה במגמה של עליית מחירי הדיור) לנתוני שוק הדיור האמריקני החל משנת 2006 (שנת המפנה במגמה של עליית מחירי הדיור בשוק האמריקני).

סברנו שהתנהגות השוק האמריקני בשלוש השנים בהן התרחשה התפנית הגדולה במגמת העלייה במחירי הבתים והתחלפה בירידת מחירים מובהקת, יכולה ללמדנו את שעתיד להתרחש בשוק הישראלי. בחינת הנתונים הצביעה כי מחירי הבתים הממוצעים החלו לרדת בארה"ב כבר בחודש מארס 2006 ובצורה מובהקת יותר בחודש מאי 2006.

לגבי המגמה בארץ, הנתונים הצביעו על החלשות מגמת עליית מחירי הדירות בחודשים אפריל - יולי 2011 ועל ירידת מחירים החל מחודש אוגוסט 2011 ואילך. השוואת הנתונים בין ישראל לארצות הברית אף מלמדת כי בחודשים הקרובים צפוי שינוי משמעותי במחירי הדירות נוכח נתוני השינוי בארצות הברית בהמשך של התקופה המקבילה (אפריל 2007 - דצמבר 2008)' אשר מלמדים על המשך ירידה מובהקת במחירי הדיור.

להלן טבלה המפרטת את השינוי במחירי הדירות בארץ אל מול השינוי במחירי הבתים בארה"ב בתקופת שינוי המגמה בשוק הדיור (2006-2008):
השינוי במחירי הדירות בארץ מתחילת 2011 (שנת שינוי המגמה) מול השינוי במחירים הממוצעים של הבתים בארה'ב מתחילת 2006 (שנת שינוי המגמה)



את נתוני הטבלה שלעיל ערכנו בצורה גרפית על מנת לצפות בגרף המתאר את הנתונים ההשוואתיים שבין שוק הדיור הישראלי לשוק הדיור האמריקני:


השינוי במחירי הדירות בארץ בתקופה שמיום 1.1.11 ועד 15.3.12 בהשוואה לשינוי במחירי הבתים הממוצעים בארה"ב בתקופה 1.1.06 ועד 08 .1.12
אם נסכים לעובדה כי שנת 2011 היתה אכן שנת מפנה בשוק הדיור הישראלי(שינוי מגמה), נוכל למצוא הקבלה לנתוני שוק הדיור האמריקני בשנים 2006-2007 אשר יותר ממרמזים לנו כי שוק הדיור הישראלי ניצב בחודשים הקרובים בפני תפנית חדה מטה.

כדי להבין את פשר חוסר העקביות של השינויים במחירי הדירות עיינו בהסברו המאלף של אחד ממומחי הנדל"ן הטובים בעולם, אם לא הטוב שבהם, פרןפ' רוברט שילר האמריקני מאוגוסט 2007 במסגרת מאמר שכתב וניתח את התנהגות שוק הדיור האמריקני במחצית הראשונה של שנת 2007.

אנו סבורים כי מאמר זה מדבר בעד עצמו וניתן לקרוא אותו בשינויים המחויבים בהתייחס לשוק הנדל"ן למגורים הישראלי:

"עליית המחירים תגיע לסיומה בארצות הברית כאשר תפנית חדה במחירי הבתים תוכל להראות. דיווחים נקודתיים על ירידות מחירים בשנה האחרונה מרככים את עליית המחירים ואפילו מצביעים על מגמת ירידה במדינות שונות, אבל הממוצעים הארציים עדיין לא משקפים זאת ואולי אף ההיפך, במספר מדינות אף נראית עלית מחירים מהירה.

כאשר יש ירידות במחירי הבתים הן מן הסתם חלשות בהתחלה ומוסתרות ע"י גורמים שונים. המוכרים נוטים להחזיק את המחירים למעלה כאשר הם בצניחה. מאידך ירידה של 17% בהיקף העסקאות של מכירות בתים מאז השיא של שנת 2005 הינה הוכחה שמשהו קורה עכשיו.

שוק הדיור אינו עיקבי באופן ברור. הוא מראה מספר עצום של תנודות משנה לשנה. אנחנו מייחסים את העדר העקביות לנזקים הכספיים הגבוהים אשר עלולים להיגרם לגורמים שונים בגין השינויים ברמת המחירים בשוק אשר מביאים לעיוות הנתונים ולניצולם לרעה. זאת כדי להימנע מאותם נזקים כספיים".

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    לא נמאס לך לחזור על המנטרה שלך שוב ושוב ?
    א.ב.שוקי 25/06/2012 11:53
    הגב לתגובה זו
    2 0
    תקראו את היסטוריות הכתבות שלו, כבר 4 שנים הוא כותב על ירידות מחירים חדות שצפויות אוטוטו, נא להזהר מפרשנים שמתאהבים בתזה שלהם. ואגב השוואה לארה"ב היא תלושה מהמציאות, שם שוק הדיור סבל מבנית יתר גדולה, והוא גם משקף את חולשת הכלכלה האמריקאית בכלל.
    סגור
  • 9.
    הנדלן מת תסתובבו במשרדי מכירות ותבינו היטב מה עומק
    אברום בדבכט 25/06/2012 09:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    השבר הישראלים לא ישלמו את המחירים ההזויים אולי תושבי חוץ יבאו אבל כדי שתושבימ חוץ יבאו צריך שקט ביטחוני .באזורים שבנו הרבה כמו פ"ת נתניה אשקלון המפולת כבר בעיצומה וניתן לחתוך במחיר עד15%
    סגור
  • 8.
    מאמר מצוץ מן האצבע (ל"ת)
    המחירים עולים כל הזמ 24/06/2012 21:23
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 7.
    מה בין שוק הדירות בארה"ב 2006 לשוק הדירות בישראל היום?
    הותשובה היא: 24/06/2012 16:12
    הגב לתגובה זו
    7 2
    התשובה היא "כלום". אין שום קשר. והכתבה מראה את זה בבירור.
    סגור
  • 6.
    הנתונים שמוצגים בכתבה מוכיחים שעליית המחירים ממשיכה
    אנונימי 24/06/2012 15:41
    הגב לתגובה זו
    2 6
    אוי לנו יושבי הגדר שישבנו בשנה האחרונה וציפינו להתממשות תחזיותיו של האדבוקט שהכל מתרסק צריך להמתין ולאסוף את הדירות מהרצפה. בכל המאמרים האחרונים הוא הביא נתונים שהשוק יורד. ועכשיו הוא מביא נתונים הפוכים שהשוק ממשיך לעלות. על זה נאמר אמור לי מה האינטרס שלך ואדע מה יהיו תחזיותיך. הכותב המלומד מתפרנס מכינוסי נכסים. והוא שלוש שנים צועק ללא הרף שהכל מתמוטט. ואז הוא יוכל להתעשר מהתמוטטות שוק הנדלן. ענף עורכי הדין מוכן תמורת בצע כסף לשחרר אנסים רוצחים ופדופילים.כך שבמונחים השואתיים הכותב הוא צדיק
    סגור
  • 5.
    המגמות לא דומות
    tomerhorev 24/06/2012 13:48
    הגב לתגובה זו
    4 11
    בא האדון ואומר שימו לב המגמה דומה... עוד רגע מתפוצצת לנו בועת הנדל"ן. אתה מסתכל בגרף המגמה והמגמות בכלל לא דומות. יש לנו בועת נדל"ן והיא תתפוצץ... אבל עו"ד מתריע על כך כבר 3 שנים ועל זה אומר אבא שלי. גם שעון מקולקל מראה את השעה הנכונה פעמיים ביום!
    סגור
  • הוא כבר טוען את זה 4 שנים
    אבי 24/06/2012 15:04
    הגב לתגובה זו
    5 12
    שום דבר לא קורה. אבל מה הם שוב נותנים לו לפרסם את אותם מאמרים. זה כבר משעמם....
    סגור
  • 4.
    שינוי מגמה שהתרחש ב 2011 ?! לפי זה אתה בונה את המאמר?
    יניב 24/06/2012 12:21
    הגב לתגובה זו
    1 12
    לא הייתי נותן לך לייצג אותי בוועדת כיתה
    סגור
  • 3.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=חרםצרכן=העם לא פראייר!!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 24/06/2012 11:41
    הגב לתגובה זו
    13 1
    סגור
  • 2.
    מחיר הזוי מעל30-50%=חרם צרכן=סוף הדמגוגיה של ניצול העם! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 24/06/2012 11:33
    הגב לתגובה זו
    14 1
    סגור
  • 1.
    הנתונים שאתה מציג הם היסטוריה משרדי המכירות מלאים שוב (ל"ת)
    אנשים חזרו לקנות... 24/06/2012 11:12
    הגב לתגובה זו
    1 26
    סגור
  • תמשיך לספר לעצמך שקרים,בסוף עוד תאמין בהם (ל"ת)
    ייויו 25/06/2012 08:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • אם כך שתוק ולך למכור דירות יש תור ענק מחוץ למשרד שלך . (ל"ת)
    רון 24/06/2012 14:50
    הגב לתגובה זו
    10 2
    סגור