רוצים דוגמה למצב השברירי של המשק - תסתכלו על הנדל"ן

עוה"ד דוד לוי עורך השוואה בין האינדיקטורים הכלכליים ברבעון הראשון של שנת 2001 לאלו של שנת 2012
האם המשק הישראלי בדומה לכלכלה העולמית נמצא על סף האטה ומיתון במחצית הראשונה של שנת 2012, או שמא הכלכלה המקומית הינה "אור לגויים" ובניגוד לעולם מצויה על תוואי של המשך צמיחה והתאוששות?

החלטנו לבדוק שאלה זו בפריזמה של שוק הנדל"ן למגורים. לצורך כך נטלנו את תקופת המיתון והשפל הכלכלי הארוכה ביותר שחווה המשק הישראלי מאז קום המדינה (בשנים 2001-2002) והשווינו את האינדיקטורים הכלכליים של הרבעון הראשון בשנת המעבר (2001), לאלה של הרבעון הראשון של שנת 2012.

השוואת נתונים - 2001 מול 2012


אנו סבורים שהשוואת האינדיקטורים הכלכליים בין השנים המצויינות מדברת בעד עצמה. היא חושפת את המצב העדין והשברירי בו מצוי המשק הישראלי. יש לזכור כי בשנים 2001-2004 חווה שוק הנדל"ן למגורים ירידת מחירים ריאלית מתמשכת שמחקה את עליית מחירי הדירות הריאלית של השנים 1994-1998 אשר התרחשה בעקבות גלי העלייה מרוסיה.

הערכות כלכליות של גופים ומוסדות
כיצד מתיישבים נתונים בעיתיים אלו המופיעים בטבלה עם הערכות הכלכליות אשר נשמעות ע"י אישים ומוסדות כלכליים? דו"ח האורות האדומים האחרון של משרד האוצר מדווח על ירידה של 17% בהיקף העסקאות בחודש אפריל ביחס לחודש מארס האחרון. כן מדווח משרד האוצר כי ניכרת מגמה של יציאת משקיעים משוק הנדל"ן למגורים, עלייה בהיקף רכישת דירות זולות וחזרה של זוגות צעירים לשוק. משרד השיכון מדווח על מספר קבלנים אשר מחזירים את הקרקעות בהם זכו במכרזי המנהל למדינה עקב מצוקת האשראי.

במערכת הבנקאית מדגישים ראשי הבנקים וחטיבות המחקר את הנקודה של הירידה בהיקף התחלות הבניה ברבעון הראשון של שנת 2012 כסימן ראשון להקטנת ההיצע ולעליית מחירים צפויה במחירי הדירות תוך שהם לוחצים לכיוון של הרחבת האשראי למגורים.

הקיטון בהתחלות הבניה והגדלת האשראי לנדל"ן
לעניות דעתנו ירידה של 11% בהיקף התחלות הבניה ברבעון הראשון של 2012 לעומת שנת 2011 (ירידה של 1238 דירות) לא נובעת ממצוקת אשראי של קבלנים, אלא מהוראת השעה שחוקקה הכנסת בתחילת 2011 והעניקה פטור ממס שבח למוכרי דירות (עד לסך של 2.2 מיליון ש' לכל דירה) שימכרו דירותיהם עד סוף 2012. פטור זה עודד כמובן בעלי קרקעות (יחידים וחברות משפחתיות כלשון החוק) להתחיל בבניית דירות בתחילת 2011 על מנת להשלים את הבניה והמכירה עד סוף 2012 כדי ליהנות מהפטור ממס.

מטרת הוראת השעה הייתה כזכור הגדלת היצע הדירות בשוק. אולם
התחלת בניה בשנת 2012 ע"י בעלי קרקעות לא תאפשר סיום הבניה ומכירת הדירה עד סוף השנה. עובדה שהורידה את כמות התחלות הבניה בתחילת 2012 (ירידה של 801 דירות בסקטור הפרטי) בהשוואה לתחילת 2011.

יצוין בהקשר זה כי במחצית השנייה של 2012 ובעיקר ברבעון האחרון יפלטו לשוק דירות חדשות אשר הינן פרי חוק זה, אשר על מנת ליהנות מן הפטור ממס יהיו חייבות להימכר עד סוף שנת 2012 גם אם המגמה בשוק הדיור תהיה ירידת מחירים.

לסיום לא נוכל שלא להזכיר את הטעות הגדולה של נגיד הבנק האמריקני לשעבר, הכל יכול, אלן גרינספאן בשנים 2002-2005, אשר על מנת לחלץ את הכלכלה האמריקנית ממשבר הדוט קום הוביל מהלך מתמשך של שמירת נמוכה, שאיפשרה הזרמת אשראי לקבלנים כאשר מחירי הדיור היו ממילא גבוהים. את פצעי המהלך הזה מלקקת כלכלת ארה"ב עד היום ועימה הכלכלה העולמית כולה.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת
תגובות לכתבה(12):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 9.
    ניתוח יפה
    צדיק 11/06/2012 07:49
    הגב לתגובה זו
    4 0
    והמסקנה הבלתי נמנעת - המשך ירידת מחירי נדל"ן
    סגור
  • 8.
    מדוע הדירות חייבות לרדת ?
    אנונימי 11/06/2012 06:42
    הגב לתגובה זו
    9 0
    אם כיום מחירה של דירת 3 חדרים בת"א 2.000.000 ש"ח בממוצע .מה יהיה מחירה בעוד 4 שנים כאשר המדינה תכוון לצמיחה ?4.000.000 ???נראה הגיוני ?נכון שלא ?מה יהיה השכר הממוצע בעוד 4 שנים כדי שיוכלו לרכוש את אותה דירה ? אז ככה .כדי שהשוק יוכל לצמוח בגל הבא הדירות חייבות לרדת לפחות 40% על מנת שיהיה מאיפה לצמוח.קאפישי.מה שרוצה הנגיד שהירידות יהיו בהדרגה ולא בפעם אחת .כל שנה 10% וביחד לאחר 4 שנים 40% .כדי שהבנקים לא יפשטו את הרגל.
    סגור
  • 7.
    המגמה היא ירידת מחירים - וזה ברור לקונים ולמוכרים כאחד
    עדיין נשאר רווח גדול 10/06/2012 18:01
    הגב לתגובה זו
    6 1
    דירה שעלתה 70%-80% ב-5 השנים האחרונות, ותרד עכשיו 20% (מה שיקרה כמעט בטוח), עדיין משאירה את בעליה עם רווח יפה מאוד, של מאות אלפי שקלים.
    סגור
  • 6.
    מחיר הזוי מעל30-50%=חרם צרכן=העם לא פראייר!!!!!!!!!!!!! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 10/06/2012 12:35
    הגב לתגובה זו
    17 0
    סגור
  • העם כן פראייר!!
    מעמד הביניים 10/06/2012 16:02
    הגב לתגובה זו
    11 0
    וגם מטומטם... מרוצה מביבי עד הגג - כאשר כל מה שהוא והממשלה האכזרית והצינית שלו עשתה זה לקבור את מעמד הביניים ואת המעמד הנמוך... ביבי גילח לנו את הפנסיות עם ועדת בכר. ניפח כאן בועת נדלן בשביל לחלץ את בעלי ההון ע"ח הזוגות הצעירים. הוריד מיסי חברות והעלה את המיסים העקיפים. העיקר שהעם מרוצה... ורץ לקנות כל דירה מחורבנת במחיר אסטרונומי... כאילו מחר לא תישארנה יותר דירות... אז מי לא פראייר?
    סגור
  • 5.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל גנבים 10/06/2012 12:34
    הגב לתגובה זו
    17 0
    סגור
  • 4.
    אתם טועים.הטעות פשוטה
    ניר 10/06/2012 11:38
    הגב לתגובה זו
    0 26
    יש מחסור תמידי בדירות והקבלנים פה מורידים את הגז. הרוויחו יפה ב4 שנים האחרונות. אנחנו נכנסים לסייקל של ירידות מתונות עד דריכה במקום אבל המחירים לא יחזרו ל-2009 במקומות הטובים והמבוקשים בטח בגרעין הקשה של המרכז היקר כגון רמת השרון הרצליה הוד השרון והאזורים הטובים בתל אביב גבעתיים ורמת גן. בעוד כ4 -5 שנים אנחנו נכנסים לסייקל חדש של עליות מתונות פלוס במקומות הטובים ובאזורי ביקוש חדשים.בהוד השרון ובהרצליה במקומות הטובים אני צופה עליה חזקה משמעותית. בניני הבוטיק ,הביה היקרה יותר במקומות הללו ובמיקומים הטובים יותר יעלו משמעותית למכ חירים המזכירים היום את המקומות האיכותיים בתל אביב. בניה צמודת קרקע שתהפך נדירה ביותר אם בכלל בעוד 5- שנים ובטח יותר מאוחר מכך תכפיל את ערכה מהיום במיוחד במקומות כמו רמת השרון אבל יותר במקומות כמו הוד השרון שם יש עוד בשר רב לעליה בנישה ספציפית זו. בדרך ועם התגברות המשבר העולמי כנראה ב2013 ואף אולי כבר בסוף שנה זו כמובן שכולם ירטבו וגם נכבסים נדירים ואו צמודי קרקע במרכז יסבלו קצת.מי שידע לנצל וישב על מזומן בשנתיים הקרובות יעשה עיסקה טובה מאוד בלקנות נכסים .
    סגור
  • האעיות שבידך
    KKK 10/06/2012 12:30
    הגב לתגובה זו
    12 2
    כתיבתך נראית לכאורה עניינית למי שלא מכיר את השוק. אך כבר בשורות הראשונות מבצבצים אי-דיוקים. כך למשל דיברת על איזור השרון ושהמחירים אף פעם לא יחזרו ל-2009. בדוק למשל את הרעננה פלח של 4 חדרים באתר המדלן אשר מדווח את מחירי הסגירה של העסקאות. המחירים הרי כבר ב-2009 והיד עוד נטויה! אז לאחר אי-דיוקים (אם לא לאומר שקרים) כ"כ כבדים איך אפשר להאמין לכל השאר?
    סגור
  • חבל שאתה לא לוקח את המידע הזה ומתמקד בלסדר את הפנסיה
    ניר 10/06/2012 13:20
    הגב לתגובה זו
    1 2
    מה הקשר בין כל הדודמאות והקישקושים ביד 2 והמציאות.מי שמבין נדלן יודע שזה מומחיות מקומית ולא רק מדינות וערים אלה שכונות ,רחובות ואף הפרשים גדולים בין בית-בניין באותו הרחוב. במיוטחד בדירות גדולות,נדירות ,צמודי קרקע ובבניה רוויה בבניני בוטיק בהם דירות גן מיוחדות מיני פנטאהוזים-דופלקסים ועוד.זה הנישה שהפכה אותי אשתי וילדיי למסודרים.והיד עוד נטויה.אבל גם בדירות 4 חדרים שאחת כזאת מכרתי ב2009 יש הבדלים של אחוזים רבים בין רחוב לרחוב ומבית לבית.תפנים את מה שרשמתי ואולי תסדר את הנינים.בהצלחה. ושקרן זה מילת גנאי של כאלה שאין להם מיקוד והבנה ומתיחסים לדעה שמבוססת על הצלחה אמיתית בלי הבנה.או קנאה. זה פעם ראשונה שאני משתף ומי שיעשה מה שרשמתי יצליח.
    סגור
  • 3.
    כלומר: אתה צופה ירידה במחירי הדירות עד סוף 2012,
    ישראל 10/06/2012 11:22
    הגב לתגובה זו
    2 9
    ולאחר מכן עלייה במחירים החל מתחילת 2013?
    סגור
  • 2.
    הפסקה האחרונה בכתבה... כמו היהלום בכתר. (ל"ת)
    נאיל 10/06/2012 11:08
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • 1.
    פגעת בול
    גדי 10/06/2012 10:25
    הגב לתגובה זו
    28 2
    אין בכלל ספק שהמשק הישראלי הולך למיתון הקטלני ביותר מאז קום המדינה קריסת מחירי הדיור היא שאלה של זמן קצר יחסית אין שןם קשר בין כמויות התחלות הבניה לבין מחירי הדירות פשוט אי אפשר ליקנות דירה לזוג ממוצע ולכן המצב יהיה הרה אסון אני גם רואה סכ נה גדולה לבנקים אם אתם זוכרים גם שר האוצר יורם ארידור אמר ימים ליפני שהבנקים פשטו את הרגל שהוא היה קונה מניות של בנקים
    סגור