איפה צפויים מחירי הדירות לרדת? הנה הטבלה שמסבירה

עוה"ד דוד לוי מנתח את נתוני העלייה / ירידה של מחירי הדירות ב-4 השנים האחרונות תוך התייחסות למבחני רגישות לירידת מחירים באזורים שונים בארץ
דוד לוי
המושג "אזורי הביקוש" בשוק הנדל"ן למגורים הפך בשנים האחרונות למטבע לשון שמתאר את האזורים בהם מחירי הדירות האמירו בחדות ובקצב מהיר. כל זה היה בשוק עולה בו הביקוש עלה על ההיצע והמחירים האמירו בכל האזורים.

מה קורה כאשר הביקוש יורד, ההיצע גדל וסימני ירידת מחירים נראים באופק הקרוב? היכן צפויים, במצב כזה, מחירי הדירות לרדת בצורה מובהקת והיכן הם צפויים לשמור על יציבות יחסית?



לצורך בחינת הנושא ריכזנו את נתוני הלמ"ס המפרטים את עליית המחירים הממוצעת של דירות 3.5-4 חדרים באזורים שונים ברחבי הארץ בין השנים 2008-2010, על מנת לבדוק תחילה את שיעור עליית המחירים בתקופה זו ולהסיק מסקנות. התמקדנו דווקא בשנים אלו ולא כללנו את שנת 2011 משום שבשנת 2011 החלה המחאה הציבורית שיצרה שינוי במגמת המחירים בשנה זו.

מה הם הקריטריונים המנבאים עלייה/ירידת מחירים צפוייה?

עיון בטבלה מלמד כי שני קריטריונים מצטברים משפיעים על עליית/ירידת מחירים צפויה במחירי הדירות והם שיעור עליית המחירים המצטברת בשנים 2008-2010 ביחד עם הגובה המוחלט של מחיר דירת 3.5-4 חד'.

כך למשל באזורים בהם עליית מחירי הדירות בשנים 2008-2010, הייתה נמוכה ביחס לממוצע הארצי ולא עברה את ה-30%, כמו ירושלים (26%+) והצפון (28%+), טיפסו בשנת 2011 מחירי הדירות בצורה מובהקת באזורים אלו - ירושלים (10%+) והצפון (28%+).

לעומת זאת, תל-אביב אשר בה שיעור העלייה במחירי הדירות היה גבוה (35%+) בשלוש השנים האמורות (שווי דירת 3.5-4 חד' הגיע בה לשיעור גבוה ביותר - 2,363,500 ש'), סבלה ב-2011 מירידת מחירים מובהקת (9%-).

כמו כן גם אזור גוש דן שהורגשה בו עליית מחירים חדה (41%+) בשנים 2008-2010 ביחד עם מחיר ממוצע גבוה של דירת 3.5-4 חד'(1,436,800 ש') סבל בשנת 2011 מירידת מחירים (2%-).

מאידך, אזורים כמו חיפה, הדרום, הצפון והקריות, בהם שווי דירת 3.5-4 חד' לא הגיע למיליון ש' הרי שלמרות עליית מחירי הדירות בשיעור שבין 28%-34% בשנים 2008-2010 המשיכה בשנת 2011 עליית מחירי הדירות באזורים אלו בשיעור של 4%-24%, וזאת למרות המחאה הציבורית.

תהליך של התמרכזות במחירי הדירות ב-2011

הנתונים של שנת 2011 מעניינים גם בהיותם משקפים תהליך של התמרכזות במחירי הדירות בארץ. דהיינו, ירידה במחירי הדירות במקומות בהם המחירים האמירו למחירים מוחלטים גבוהים (כגון תל-אביב, גוש דן והשרון). מאידך, המשך עליית מחירים באזורים בהם השווי המוחלט של הדירות היה נמוך(פחות ממיליון ש') כגון חיפה, הדרום, הצפון והקריות.

זאת ועוד, שנת 2011 משקפת הסטת הביקושים מאזורי הביקוש המובהקים - תל-אביב, גוש דן והשרון, לאזורי ביקוש פחות מובהקים כמו חיפה, הדרום, הצפון והקריות. יש מקום להניח, שאת התרומה לתהליך של ההתמרכזות במחירי הדירות יש לשייך, בין היתר, לשיפור התשתיות והתעבורה (כביש 6, הרכבת) ולשמירה על רמת תעסוקה סבירה בפריפריה.

האזורים הרגישים לירידה בביקושים בהם צפויה ירידת מחירים?

על פני הדברים, ולפי הניסיון שנלמד משנת 2011, נראה כי אזורי הביקוש בהם מחירי דירות 3.5-4 חד' היו גבוהים באופן מוחלט כגון: תל-אביב (2,363,500 ש'), גוש דן (1,436,800 ש') והשרון (1,356,000 ש') ובנוסף מקומות בהם הייתה עליית מחירים בשיעור גבוה במהלך השנים 2008-2010 כגון: תל-אביב (35%+), גוש דן (41%+) והשרון (30%+) - אזורים אלו הינם בעלי פוטנציאל רגישות גבוה יותר לירידה בביקוש: תל-אביב(9%-), גוש דן(2%-), השרון(2%-), ולכן יסבלו בצורה מובהקת יותר מירידת מחירים בשנים הקרובות.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
תגובות לכתבה(21):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 15.
    הכותרת: הטבלא שמראה איך דוד לוי טעה והיטעה
    לא דוד לוי 29/04/2012 21:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    במשך שנים כתב אוטוטו הירידות מגיעות , הבועה תתפוצץ. מה שהתפוצץ זה בועת דוד לוי. איך פספס בגדול ומעניין שעדיין כותב ומפרסמים את זה. בזיון.
    סגור
  • 14.
    תגיד דוד, בכמה קנו אותך הקבלנים?? (ל"ת)
    שרון 29/04/2012 19:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    שינוי המגמה בולט לעין,
    א 29/04/2012 15:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כבר אין הבטחה בלתי מעורערת שהמחירים על סף קריסה אלא רק " פוטנציאל" . שינוי מגמה שמעורר אצלי תהיות. האם הכותב או עורך האתר נקרעים בין שני צידי המיתרס: רייטינג מול אחריות מקצועית? או האם אכן קרה משהו בלתי צפוי שגורם לכותב להטיל ספק בדברים שהוא עצמו אמר אין ספור פעמים רק לפני מספר שבועות ?
    סגור
  • התכוונת-" אמר אין ספור פעמים בשנים האחרונות... (ל"ת)
    תיקון 29/04/2012 22:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    קבלנים במצוקה
    ams 29/04/2012 14:06
    הגב לתגובה זו
    0 0
    העניין פשוט קבלן שלא יוריד בקרוב מאוד 10 - 15 אחוז מסתכן בפשיטת רגל(במיוחד הקבלנים בסדר גודל של קטן עד בינוני ) עכשיו זה עניין של זמן קצר עד שהראשון ירים דגל ויוריד מחירים , והגיוני להגיד שהקבלן שנשאר אחרון פשוט יקרוס נגמרו החגיגות
    סגור
  • 11.
    קיפאון, מדד גבוה והמשך בנייה -> ירידת מחירים
    רפי איש משפחה 29/04/2012 13:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אין פה יותר מדי חוכמות. וצר לי על כל התוקבטיסטים בתשלום שלא מצליחים לשכנע, אבל המחירים לא יוכלו לעלות כל עוד שהמדד בשמיים וההכנסות לא גדלות.
    סגור
  • אז זהו שהמדד לא בשמים ולא כולם בתשלום
    א 29/04/2012 15:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סלח לי רפי איש משפחה אבל הטענה שמי שלא חושב כמוך הוא בטוח שתול של הקבלנים או מקבל שלמונים (ממי?) מתאימה לילדים בגן. יש פה הרבה אנשים שחיכו להתגשמות הנבואות ומה לעשות שוב הוכח שחזלי" נו צדקו: מאז שחרב בית המקדש הנבואה ניתנה לשוטים. יש אלף ואחד פרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירות, תשע מאות תישעים ותשע מהם לא קשורים בכלל לנדל" ן.
    סגור
  • 10.
    המחירים לא ירדו - אינפלציה והדפסת כספים ... (ל"ת)
    נכסים עולים ועולים 29/04/2012 13:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 9.
    צריך לדעת גם להודות בטעויות
    רותם 29/04/2012 13:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    דוד , האם קראת את הטורים של עצמך בשנים האחרונות ? אתה טוען בקביות כבר קרוב ל- 4 שנים, שבועת הנדל" ן אוטוטו מתפוצצת, ושהמחירים ירדו בחדות. מה מתרחש בפועל הוא עליה מסוימת / שמירה על יציבות. אולי פעם אחת לשם שינוי תפסיק לשכנע את עצמך, ותודה בטעות ? אתה חייב לקחת בחשבון שאנשים קוראים ומפנימים, ןצערי מי שעשה זאת, המתין לירידות העתידיות המפורסמות ונשאר בשכירות- טעה בגדול. אחרי כל הרבה זמן, הגיע הזמן להתסכל לקוראים בעיניים ולהודות כי העניין מורכב, ושיקח זמן רב. מה אתה אומר ?
    סגור
  • רותם יקיר(ת)י
    אני מתפלא עלייך 29/04/2012 19:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הרי העו" ד המלומד מסיים כול טור בהערת האזהרה: כדלקמן הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ" י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת. אז את מצפה שהעו" ד המלומד יקח אחריות כלשהי על התחזיות המגוחכות שלו? חבר' ה, צאו מהסרט המחירים לא ירדו גם אם עו" ד לוי ימשיך לכתוב עוד חודשים ושנים.
    סגור
  • טען עוד
  • קבלנים בקריסה( כולם כאן מדברים מאינטרס )
    ams 29/04/2012 14:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    העניין פשוט קבלן שלא יוריד בקרוב מאוד 10 - 15 אחוז מסתכן בפשיטת רגל(במיוחד הקבלנים בסדר גודל של קטן עד בינוני ) עכשיו זה עניין של זמן קצר עד שהראשון ירים דגל ויוריד מחירים , והגיוני להגיד שהקבלן שנשאר אחרון פשוט יקרוס נגמרו החגיגות
    סגור
  • 8.
    לא נקנה דירות והמחירים יירדו המשוואה פשוטה
    ירושלמי מודאג 29/04/2012 12:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לקבלנים יש עודפים משנים עברו ולכן אם לא נקנה העודפים יישחקו במשך הזמ- עוד 6 חודשים של קיפאון והמחירים יהיו ברצפה http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
    סגור
  • 7.
    אתה תמיד טועה (ל"ת)
    מומחה 29/04/2012 11:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    אחרי עליה של כ40% יש מפולת של 2%
    הפתי 29/04/2012 11:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הביקושים הכבושים יתפרצו במהלך השנה הבאה.
    סגור
  • 5.
    4 שנים ממתין למפולת בעקבות ניתוחים של האדבוקט
    ממתין למפולת 29/04/2012 11:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בעקבות הכתבה שמפרטת את העליה הגבוהה במחירי הדירות בשנים שכותב המאמר פמפם על מפולת. בא לי לבכות.
    סגור
  • 4.
    יפה שפירסמת הטבלא, אבל טענת ב 3 שנים האחרונות
    r 29/04/2012 09:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שהמחירים ירדו. אז הנתונים מראים שטעית בגדול. מי שעקב אחרי כתבותיך יודע זאת ומי שסמך על מה שכתבת בשנים האחרונות והמתין נניח מ 2010 אכל אותה.
    סגור
  • קבלנים במצוקה חריפה (חגים מבצעים ואין קוני)
    ams 29/04/2012 14:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    העניין פשוט קבלן שלא יוריד בקרוב מאוד 10 - 15 אחוז מסתכן בפשיטת רגל(במיוחד הקבלנים בסדר גודל של קטן עד בינוני ) עכשיו זה עניין של זמן קצר עד שהראשון ירים דגל ויוריד מחירים , והגיוני להגיד שהקבלן שנשאר אחרון פשוט יקרוס נגמרו החגיגות
    סגור
  • 3.
    פרסום תרגיל שיווקי לפראייר=נתוני מחירי בלוף!! (ל"ת)
    פרסום נדלניסט= בלוף 29/04/2012 09:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 29/04/2012 09:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 1.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 29/04/2012 09:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • תמשיך לחכות לי
    המשיח 29/04/2012 13:39
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ואני לא בא כי במקום להתפלל אתה מטקבק
    סגור