מהפך! היצע הדירות עולה כעת על הביקוש - הנה לכם הגרף...

עוה"ד דוד לוי מנתח עבור ביזפורטל את התפתחות מגמות הביקוש וההיצע בשוק הנדל"ן למגורים בשלוש השנים האחרונות
אחרי שלוש שנים - מאז תחילת שנת 2009 - בהן הביקושים הגבוהים לדירות במדינת ישראל הזניקו את מחירי הדירות בלמעלה מ-50%, מסתמן מפנה ביחס שבין הביקוש להיצע בשוק הדיור, ההיצע עלה לראשונה על היקף הביקוש.

על פי הודעת הלמ"ס מיום 29.3.12 כמות הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2011 עמדה על 19,275 דירות, בשנת 2010 כמות הדירות הייתה 22,693 וב-2009 כמות הדירות החדשות שנמכרו הסתכמה ב-20,149.



מאידך, כמות הדירות החדשות הבלתי מכורות שנותרו למכירה הייתה 14,652 דירות בשנת 2009, 15,047 דירות בלתי מכורות ב-2010 ו-19,747 דירות בלתי מכורות ב-2011. להלן גרף הממחיש את המהפך שהתרחש בשוק הנדל"ן למגורים, לפיו בסוף 2011 עקף היצע הדירות החדשות הבלתי מכורות את ההיקף השנתי של כמות הדירות החדשות שנמכרו:

גם שנת 2012 נפתחה בסימן של המשך הירידה בביקוש לדירות. בחודשים ינואר - פברואר 2012 ירד הביקוש לדירות ל-6721 דירות חדשות, לעומת ביקוש של 7334 דירות חדשות בתקופה המקבילה ב-2011, דהיינו ירידה של 8%.

את נתונים אלו יש לבחון על רקע הודעת הלמ"ס מיום 29.2.12 לפיה כמות הדירות בבניה פעילה הקיימת בשוק נעמדת על 80,000 דירות - המספר הגבוה ביותר מאז יוני 1999.

הפתרונות המוצעים:

לאחרונה התבטא נגיד בעניין באומרו כי הקבלנים צריכים להתחיל להוריד את מחירי הדירות. סביר להניח כי נקודת המוצא להתערבותו של נגיד בנק ישראל בעניין רגיש זה נובעת מרצונו לשמור על היציבות הפיננסית של הכלכלה הישראלית ולמנוע נפילות חדות במחירי הדיור, שעלולות להפיל קבלנים רבים ולפגוע באיתנות הפיננסית של הבנקים.

הקבלנים, כך נראה, אינם שותפים לא להערכת המצב שנסקרה לעיל ולא לפתרונות הנדרשים. מסקירת התבטאויות הקבלנים בכל התקופה האחרונה עולה כי לפחות ראשי ארגון הקבלנים סבורים כי שוק הנדל"ן למגורים נמצא לפני עליית מחירים, או אם תירצו, לפני "פריצה" למעלה.

כך לדוגמא נשיא התאחדות הקבלנים אשר התייחס לאחרונה לשוק הנדל"ן למגורים טען כי "הרוכשים חוזרים למשרדי המכירות ואנו חשים שהשוק חוזר לרמת מכירות שפויה".

יש להניח שמטרת ראשי הקבלנים היא ליצור "אווירה" של עליית מחירים כדי לעודד את הציבור לבצע רכישה של דירות. אך למרות זאת, כאשר מגמת השוק המובהקת היא עלייה בהיצע וירידה בביקושים, יחסי ציבור טובים ככל שיהיו לא ישנו את מגמת השוק המבוססת מן הסתם על פרמטרים כלכליים.

ידוע לכל כי הכלל הבסיסי ביותר בכלכלה אומר שכדי לשנות את מגמת הביקושים היורדת יש להוריד את המחיר. יצירת "אווירה" של מחירים עולים ושוק לפני "פריצה" ,לכל היותר משכנעת את הקבלנים למזער את ההנחות ועל ידי כך משאירה את הרוכשים מחוץ לשוק.

עלייה ברמת הסיכון של הקבלנים הקטנים והממונפים:

לעניות דעתנו, גישת ראשי הקבלנים שמנסה להילחם במגמת ירידה בביקושים וירידה במחירי הדירות במקום לחבור אליה, הינה גישה מוטעית, שכן בכלכלה לא ניתן להילחם במגמת השוק ובאותה עת להרוויח כסף.

זאת ועוד, אותה גישה של ראשי הקבלנים לכאורה מקריבה את הקבלנים הממונפים והפחות חזקים שמצויים עם מלאי דירות גדול ובלתי מכור ועלולים למצוא עצמם מהר מאוד בקרב הישרדות קיומי.

אמרנו "גישה זו לכאורה מקריבה את הקבלנים הממונפים" מהסיבה שאם החוליות החלשות בשדרת הקבלנים יתפרקו, כדור השלג שיחל להתגלגל לא ייעצר בהם אלא יסחוף איתו את כל הענף. לפני מספר ימים, בנדל"ניאדה שנערכה התברר כי ההנחות המינוריות של הקבלנים הצליחו "לסחוף" 40 רוכשים בלבד מקרב אלפי המבקרים שפקדו את המקום. לנו נראה כי על הקבלנים "להחליף דיסקט" בכל הנוגע להנחות ומבצעים על מנת להחזיר את הקונים לשוק, ויפה שעה אחת קודם.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
תגובות לכתבה(28):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 22.
    נתוני אמת מהשטח
    איש שטח 16/04/2012 08:37
    הגב לתגובה זו
    0 1
    מחירי הדירות עלו בחמש השנים האחרונות בלמעלה ממאה אחוז .זוגות צעירים רבים גרים אם ההורים ורק מחכים שבועת הנדל" ן תתפוץ .מחיר השכירות מגיע לשכר עבודה חודשי .כל עוד דירות יהיו אובייקט למסחר בשיטה הקפטליסטית החזירית של ביבי אל תתפלאו אם הפנתרים השחורים יחזרו..
    סגור
  • 21.
    כתבה ועוד כתבה.בינתיים המחירים עולים ועולים (ל"ת)
    מחכה כבר כמה שנים 15/04/2012 21:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 20.
    היום ראינו איך המדד טס למעלה (ל"ת)
    המחירים עוד יעלו!!! 15/04/2012 18:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 19.
    אתה צודק אבל לא לקחת משתנים פסיכולוגים
    פסיכולוג 15/04/2012 16:51
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כולם חכמים בניתוח אבל לא לוקחים משתנים מעבר לתחום עיסוקם כלכלה זה גם חשבון אבל הרבה פסיכולוגיה לכן אתה טועה כבר שנים וגורם נזק לגרופיז שלך
    סגור
  • 18.
    עכשיו הדובים בבורסה והשוורים ירוצו לדירות (ל"ת)
    וטרינר 15/04/2012 16:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 17.
    דברי טעם אבל התוצאות הפוכות מה לעשות (ל"ת)
    אנליסט בשקל 15/04/2012 16:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 16.
    כשיש אינפלציה סמויה הדירות הן המפלט לכסף (ל"ת)
    ירידות בלה בלה בלה 15/04/2012 16:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    מספיק לבלבל ת' סכל רוצים תוצאות בשטח והאמת אין (ל"ת)
    סובל מטחורים 15/04/2012 16:34
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 14.
    lawyer bl..bla..bla..prices up..up..up..hole. (ל"ת)
    abbass 15/04/2012 16:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    תיאום בין קבלנים
    רון 15/04/2012 15:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ההתעקשות של כל הקבלנים לא להוריד מחירים, למרות שהרווח הגולמי על כל פרויקט הוא בסביבות 25% , מעלה חשד שיש ביניהם תיאום כדי להשיג מטרה משותפת.
    סגור
  • טען עוד
  • 12.
    האשמת שווא תמוהה
    ישראל 15/04/2012 15:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    רבים מהמגיבים מאשימים את דוד לוי שהוא מייחל לקריסה בנדל" ן. קריאה מדוקדקת של דבריו מבהירה שהוא מייחל לירידה עקבית ומתונה בנדל" ן, שזוהי הדרך היחידה למנוע קריסה.
    סגור
  • 11.
    עברית
    ישראל 15/04/2012 14:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עו" ד לוי , לתשומת לבך,דירות לא שוקלים אלא סופרים. לפיכך יש לכתוב " מספר דירות" ולא " כמות דירות" התוכן עצמו מלומד ומלמד
    סגור
  • 10.
    מאמר מתומצת וטוב. מעורר חומר למחשבה.
    ירושלמי 15/04/2012 13:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תודה.
    סגור
  • 9.
    טוחן לנו כבר שנים - אפס תוצאות!
    מי שקונה שמח 15/04/2012 13:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שרון עידן פרש, תפרוש גם אתה ותחליף מקצוע, השוק עומד לעלות על אפך ועל חמתך!
    סגור
  • תגובה ל9
    מחירי הדירות 15/04/2012 19:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    השוק עומד לרדת אבל לרדת בגדול על אפך וחמתך השוק כבר ירד קרוב ל20 אחוז תשאל את רוב הקבלנים הקטנים והגדולים יחד ואני לא איש נדלן או שמאי או כונס נכנסים אני אחד " עמך" ממעמד הביניים תבין פשוט המעמד " שלי" נפגע ואגיע הזמן שמחירות הדירות לא ירדו אלה יקרסו.ואצליח סוף סוף לקנות דירה נורמלית לא מבקש יותר
    סגור
  • גם אני רוצה אבל לא יוצא
    גם אני רוצה ירידות 15/04/2012 20:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תפנים זה לא מה שאנחנו רוצים אין לך שליטה וגם לא לי, איך שאני מנתח את המצב, הבריחה מהכסף כי האינפלציה משתוללת וזה לא נראה במדדי הלמ" ס מביאה את החכמים להגן על כספם בנכסים ריאלים נקודה. את תיסכולך תביע במחאה אבל כפי שזה נראה כרגע מי שקנה מגן על כספו.
    סגור
  • מי שקונה שמח - גם סטלן שמסניף שפיץ שמח
    אמיל 15/04/2012 14:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ומהר מאוד באה ההתפכחות שכואבת . כואבת מאוד.
    סגור
  • 8.
    סיפרי כונס נכסים
    אי 15/04/2012 11:06
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הוא מחכה כבר שנים לנפילות רק הוא שכח לציין שהביקוש האמיתי נמצא בסקרים ש20 אחוז חולמים לקנות דירה ויושבים על הגדר
    סגור
  • כמוני כמוך חולם לקנות מרצדס אבל רק חולם לא
    עמי מקסימוס 15/04/2012 14:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    קונה כי מאיפה כסף
    סגור
  • 7.
    היצע הדירות אמור להיות מגוון ולא רק מסוג אחד
    א.ק. 15/04/2012 10:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    היצע דירות יוקרה או למשפרי דיור לא יכול לאפשר לקבלנים המשך הרווחיות. הם חייבים להתחיל לבנות דירות במיצוב לכל פלחי השוק: רוכשים ראשונים, בודדים, זוגות, משפחות, משפרי דיור ועשירים. חייבים מגוון וסוגים רבים של דירות. לא מספיק 2,3,4,,5 חדרים. צריך: 1,2,3,4,5,6,7,8 חדרים בגדלים: 60 עד 1000 מ" ר. בתים ושכונות מגוונות. ככל שהגיוון יגדל הסיכוי שהשוק יהיה רווחי לקבלנים יגדל. דיור החל מ-1000 ש" ח למ" ר בניה ועד ל-10,000 ש" ח בניה למ" ר. גימור החל מ-100 ש" ח למ" ר ועד ל-1000 ש" ח למ" ר. מגוון מגוון מגוון. שמעתה ראש הממשלה ? מגוון !!
    סגור
  • 6.
    מהרס ענף הנדלן, ממיתון וקטסטרופה, אני איבנה
    הטפיל 15/04/2012 10:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ככל שעם ישראל יסבול ממיתון ומקריסה כך יטב לעורכי הדין שעוסקים בכינוסי נכסים. כעורך דין הוא מטיף לקריסה וקטסטרופה בשוק המשכנתאות כדי שיבנה כלכלית
    סגור
  • 5.
    כתבה עובדתית ומדויקת (ל"ת)
    אופיר 15/04/2012 09:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 15/04/2012 08:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)
    הבואה תתפוצץ,מיתון 15/04/2012 08:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    3 שנים אתה מדבר על מחר בבוקר הכל קורס-מספיק
    ירון 15/04/2012 08:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אתה גורם נזק לאנשים וגרמת נזק מוכח לאלה שרצו לקנות בזמנו
    סגור
  • הרבה נזקים נגרמו
    nael 16/04/2012 10:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לכל רוכש הגיוני ובר דעת . רק המשוגעים שקפצו למים בלי שום הגיון ..מחייכים .
    סגור
  • 1.
    צדק חברתי=חרם צרכני=ישראלי לא פראייר (ל"ת)
    ישראלי לא פראייר 15/04/2012 08:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • הגיון כלכלי פשוט
    חנן 15/04/2012 10:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המחירים גבוהים --> האנשים לא קונים --> קבלנים פושטים רגל --> המחירים יורדים
    סגור