הקבלן לחוץ למכור? 4 טיפים שיעזרו לכם לקבל הנחה אגרסיבית

להסתפק ב-5% או אולי 25%? ברוח התקופה, עוה"ד דוד לוי סוקר 4 גורמים שמכתיבים כעת את שיעור ההנחות. כמה אתם יכולים לקבל?
עו''ד דוד לוי
בשבועות האחרונים אנו עדים למבצעי מכירות של יזמי נדל"ן המעניקים הנחות משמעותיות במחירי הדירות לרוכשים. קבלן הבונה בתל-אביב הציע הנחה של כ-20% במחירי דירות ארבעה חדרים, קבלנים בפארק צמרת מציעים הנחות בשיעורים של כ-15% וקבלנים הבונים בהוד השרון מציעים הנחות בשיעור של 7%-10%.

מה מכתיב את שיעור ההנחות שמעניקים הקבלנים? ובאילו נתונים צריך הרוכש להצטייד בבואו לנהל מו"מ עם קבלן לצורך רכישת דירה על מנת לקבל את ההנחה המקסימלית?

מועד רכישת הקרקע

ככל שהקבלן רכש את הקרקע עליה נבנה הפרויקט מוקדם יותר, כך שולי הרווח היזמי שלו גבוהים יותר. קרקעות שנרכשו בשנים 2007-2008 מותירים לא אחת רווח יזמי בשיעור של 60%-70%. קרקעות שנרכשו בסוף שנת 2010 ובמהלך שנת 2011 מותירים לא אחת לקבלנים שולי רווח צרים של 10%-15%.

ניתן היה לחשוב שדווקא שולי רווח גבוהים מאפשרים מתן הנחות גדולות יותר, אך המציאות שונה. מי שלוחץ על היזם להעניק את ההנחות הוא הבנק המלווה. עקב זאת ככל ששולי הרווח גדולים יותר, הבנק רגוע יותר והיזם יכול להימנע ממתן הנחות גדולות. ככל ששולי הרווח צרים, הבנק חושש יותר ולכן לוחץ על היזם להעניק הנחות גדולות יותר.

וכך, עת מדובר בפרויקטים בהם נרכשה הקרקע לאחרונה, הקבלן יטה לתת הנחות, רק שהבעיה במקרה הזה היא הגבלת שיעור ההנחה שהקבלן יכול לתת בשיעור הרווח היזמי שלו בפרויקט (10%-15%).

מועד התחלת השיווק ומלאי הדירות

ככל שמדובר בפרויקט ששיווקו החל רק לאחרונה, הקבלן נמצא בפני ביקושים נמוכים שלא תואמים את התוכנית העסקית שלו (נעשתה במחצית הראשונה של שנת 2011 או לפני כן). במצב זה הבנק המלווה לוחץ על הקבלן להוריד מחירים כדי להגדיל את המכירות ולהימנע מהגדלת החשיפה והסיכון.

גורם נוסף שדוחק בקבלן להוריד מחירים במקרה של שיווק פרויקט שהחל לאחרונה הוא מלאי הדירות. שוק הנוכחי של מחירי הדירות במגמת ירידה, לכן הקבלן חושש, ובצדק, להיתקע עם מלאי דירות לא מכור בשעה שמחירי הדירות עלולים לצנוח בתוך חצי שנה בעוד 10%-15%. במקרה כזה ימצא עצמו הקבלן עם פרויקט הפסדי.

רמת המינוף של הקבלן

ככל שרמת המינוף של היזם-הקבלן גבוהה יותר, הלחץ מצד הבנק המלווה על הקבלן להוריד מחירים בימים אלו גדול יותר. זאת בשל הירידה בביקושים והניסיון להימנע מהגדלת החשיפה והסיכון. ככל שההון העצמי של הקבלן בפרויקט הספציפי גדול יותר או ככל שחוסנו הפיננסי הכללי טוב יותר, כך יהיה הקבלן פחות חשוף ללחץ הבנק המלווה להוריד מחירים.

זהות הבנק המלווה

ככל שהבנק המלווה של הפרויקט עומד בניצול מלא של מסגרת האשראי הנדל"ני המותרת לו ע"י , כך יגדל הלחץ על הקבלן בימים אלו להוריד מחירים, עקב הירידה בביקושים, אי עמידה בתוכנית עסקית והשפעת ירידת מחירי הדירות. לדוגמא, בנק לאומי +1.71% לאומי 1,962 +1.71% לאומי בסיס:1,929 פתיחה:1,938 גבוה:1,984 נמוך:1,933 תמורה:63,882,071 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מצוי כיום במצב של ניצול כמעט מלא של מסגרת האשראי שלו לנדל"ן. בנק ה פועלים +1.13% פועלים 2,410 +1.13% פועלים בסיס:2,383 פתיחה:2,383 גבוה:2,426 נמוך:2,383 תמורה:63,482,269 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: במצב מעט יותר משופר ובנק מזרחי טפחות +1.36% מזרחי טפחות 6,190 +1.36% מזרחי טפחות בסיס:6,107 פתיחה:6,107 גבוה:6,208 נמוך:6,102 תמורה:18,474,893 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: במצב טוב יותר מהשניים. לכתבה בעניין

מאת עו"ד דוד לוי - הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.

תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 14.
    כתבה איכותית כל הכבוד סקירה תמציתית (ל"ת)
    רמי 14/03/2012 10:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    צדק חברתי=חרםצרכני=הישראלי הפסיק להיות פראייר (ל"ת)
    ישראלי לא פראייר 05/03/2012 01:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    מחיר הזוי מעל 30-50%, הבועה יתפוצץ,מיתון !!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 05/03/2012 01:06
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 11.
    גולשים יקרים, בבקשה ספרו על אזור השרון !!
    עודד 04/03/2012 10:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אלו קבלנים באלו פרוייקטים יורדים יפה במחיר אחרי דיון של התמקחות??
    סגור
  • אלו שמפרסמים הרבה (ל"ת)
    איציק ר 04/03/2012 16:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • תגובות יתקבלו בתודה (ל"ת)
    עודד 04/03/2012 11:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 10.
    אני שהייתי קבלן ועכשיו אוספים אותי בשפכטל
    גם שם אין לי 04/03/2012 10:20
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מצדיע לך : קצר וכל מילה לענין.הייתי ראיתי חוויתי והתיאוריה כאן היא בדיוק המציאות
    סגור
  • 9.
    לא מבין אתה עו" ד או שמאי או כלכלן
    מרדכי מוטי אטיה 04/03/2012 10:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ידידי המלומד תעסק בהגנות משפטיות על ציבור הרוכשים מה לך ולניתוח כלכלי מה אתה מבין בכלל בהנחות תתעסק בזה שלא יהיו אנחות לרוכשים....טיפ אני יתן לך יש הבדל בין יזם/קבלן/חברה קטנה לבין חברה ציבורית שנסחרת בבורסה ...בחברה ציבורית המחויבות גדולה יותר לרוכשים והשקיפות גדולה יותר לכן תערוך מחדש את הכתבה שלך...(גלוי נאות אני משווק פרוייקטים למגורים)
    סגור
  • 8.
    כל האמת באתר " בועת נדלן" !!! (ל"ת)
    שרית 04/03/2012 09:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    צריך לסגור את כסף וללכת לשון בשנתיים הקרובות
    תקשיבו לתחושת הבטן 04/03/2012 09:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בתקווה שנתעורר למציאות חדשה: או שהמחירים ירדו לכח הקנייה של הציבור או שכח הקנייה יעלה ויתאים את עצמו לרמת המחירים :) בפועל השכר הראלי נשחק וימשיך להשחק כך שירידה ברמת החיים היא בילתי נמנעת - או כמו בארה" ב ישראל האנשים שמסרבים לרדת ברמת החיים פשות לוקחים חובות עצומים בתיקווה שהעתיד טומן בחובו עלייה ברמת החיים ומכאן את היכולת להחזיר את החוב - אבל במצואות והשכר הראלי רק נשחק וימשיך להשחק ומכאן הקושי להחזיר את החוב - אנחנו תמיד באיחור אופנתי אחרי ארה" ב אבל מישום מה זה לא עוזר לנו ללמוד מהטעויות שלהם וחבל.
    סגור
  • 6.
    עצות אחיתופל שגורמות לזוגות צעירים להמתין
    ידידי המלומד 04/03/2012 09:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מי שמדבר על הנחות של 15% . גורם לזוגות צעירים שמחפשים דירה להמתין. ואז גוזר עליהם חיי שכירות שהולכים ומתייקרים. מי שהמתין ע" פ המלצות הללו שמחבר המאמר ממליץ כבר 5 שנים. מורט את שערותיו מתיסכול.
    סגור
  • אנחנו זוג צעיר שמחפש דירה
    עצות אחיתופל 04/03/2012 19:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ככל שהזמן עובר מתווכים המחירים יותר נוחים. כל יום מתקשר אלינו מתווך/מוכר שהוא עידכן מטה את מחיר הדירה.
    סגור
  • ל כותב מספר 6
    מילה 04/03/2012 14:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אפשר לחשוב שזוגות צעירים לא קונים בגלל המלצות של מישהו.אין להם את ההון העצמי הנדרש לקנית דירה ויש יותר שכל .
    סגור
  • אתה מנותק!! המשחק השתנה והמחירים ממש יורדים
    דניאל 04/03/2012 10:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה שאתה כותב נכון ללפני 12 חודשים לא עכשיו המצב השתנה הקבלנים לחוצים המחירים יורדים. יש גם פטור ממש שבח רק עד סוף השנה ואחר כך מי שירצה למכור בפטור ממס יצטרך להמתין 8 שנים ולא 4 ולכן לקראת המשך השנה הלחץ למכירה מצד המשקיעים ומשפרי הדיור יגדל והמחירים ימשיכו לרדת ובגדול. אל תשכר שכל ירידה אפילו קטנה של 2 אחוז שווה לשכר דירה של חצי שנה לפחות וכל המומחים האמיתיים (לא הקבלנים והאינטרסנטים) אומרים שהמחירים ירדו לפחות עוד 10-15 אחוז אז תעשה לבד את החשבון מי שהמתין עד היום שווה לו להמשיך ולהמתין כדי שלא יעשה טעות כפולה= גם לא קנה לפני שנתיים וגם ימכור רק בתחילת הירידות ולא ימתין לירידה נוספת משמעותית
    סגור
  • 5.
    כשהשקל הופך לנייר טואלט (ל"ת)
    זה הזמן להשקיע בנדלן 04/03/2012 09:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    מסקנה אחת= הקבלנים לחוצים והמחירים יורדים
    ממתין 04/03/2012 09:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אז תמתינו לפחות עד סוף שנת 2012 ותראו בעצמכם הרווח כולו שלכם!!!
    סגור
  • 3.
    כתבה טובה אולי אתה יכל להיות יותר ספציפי. (ל"ת)
    hpv 04/03/2012 09:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    המחיר לאחר הנחה היום זה הבסיס להתמקחות מחר
    דיוויד עו" ד 04/03/2012 09:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שווה להמתין כי היום הם נותנים הנחה 10-20 אחוז ובעוד זמן קצר זה יהיה המחיר שממנו יתחילו את המו" מ ואפשר יהיה לחתוך עוד 10-20 אחוז הם לחוצים = זה הזמן להמתין !!!
    סגור
  • 1.
    מעולה הכתבה
    עירית 04/03/2012 09:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תודה תודה תודה
    סגור