המחדל המתמשך: "תשכחו מבניית דיור להשכרה, זה לא יקרה כשהאג"חים עדיפים"

שכר הדירה ההולך ומזנק מחמיר את מצב בני מעמד הביניים. ועדת טרכטנברג המליצה לקדם הקמת 2,000 יח"ד להשכרה תוך שנה. אך השאלה האם הדבר יעמוד במבחן המציאות כאשר האג"ח ממשלתי מניב יותר
 |  (11)
המחדל המתמשך: "תשכחו מבניית דיור להשכרה, זה לא יקרה כשהאג"חים עדיפים"
מצוקת הדיור בישראל אשר הובילה למחאה החברתית הגדולה נובעת לא רק מהמחסור בדירות לרכישה, אלא גם מהסדרה לקויה של שוק שכירויות ראוי.

דו"ח ועדת טרכטנברג אשר פורסם ב-26 בספטמבר הציע להנחות את מוסדות התכנון להחיל ייעוד של שכירות ארוכת טווח בכל תכנית גדולה למגורים ולנקוט בשורה של צעדים - בתחום הקרקע, התכנון, המיסוי ובתחום מערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר - על מנת להבטיח את התפתחותו המהירה של שוק זה בישראל.

לפי המסקנות, על מינהל מקרקעי ישראל לשווק קרקעות בייעוד מגורים להשכרה לטווח של 20 שנה כאשר הזוכה במכרז יתחייב בחוזה שלא למכור את הדירות מתוך הפרוייקט אלא להשכירן לתקופות הזמן האמורות. היזם יוכל למכור את הפרוייקט ובלבד שהתנאי של חובת השכרת כלל הדירות לטווח ארוך יישמר. בנוסף, במכרזי קרקע לדיור להשכרה לטווח ארוך לא ייקבע מחיר מינימום לזכייה, באופן שערך הקרקע יסבסד את הקמת הדירות להשכרה.

2,000 דירות להשכרה תוך שנה?
כדי שמשקיעים משוק ההון ייכנסו לשוק השכירויות, הוצע בדו"ח לפעול לתיקון עיוותי המס שבין משקיע פרטי למשקיע המוסדי והקונצרני, לפטור את הגופים המוסדיים ממס על הכנסות שוטפות משכר הדירה למגורים ולהסיר את המגבלות והחסמים של הגופים המוסדיים ברכישת קרנות להשקעה במקרקעין לעניין השקעתם בבניינים להשכרה למגורים, דבר שיפחית את כלל המיסוי על הגופים המוסדיים אשר ישקיעו בדרך זאת. מוצע לפעול לקידומם, בתוך שנה, של מכרזי קרקע להשכרה לטווח ארוך בהיקף של כ- 2,000 יח"ד וכי על הממשלה להציב יעד של כ-30 אלף יח"ד בסך הכול.

המסקנות שכאמור התפרסמו רק לפני חודש וחצי נתקלו בהוראת השעה עליה רק בתחילת השנה שר האוצר בכדי לצמצם את רכישת הדירות על ידי משקיעים ולעודד אותם למכור את נכסיהם. לצורך צינון המחירים בשוק הנדל"ן, הוכבד המס על רכישת דירה שנייה לפי שלוש מדרגות: מס בשיעור 5% על רכישה בסכום של עד מיליון שקל, 6% על החלק שבין מיליון לשלושה מיליון שקל ו-7% על כל סכום שמעבר לשלושה מיליון שקל. צעד זה אומנם פועל להורדת הכדאיות של משקיעים לרכוש דירות לצורך השגת רווח על עליית מחירי הנדל"ן אך מנגד צפוי להביא בסופו של דבר להחרפת המחסור החמור בדירות להשכרה ולעלייה משמעותית בשכר הדירה.

"מי שיורש דירה מהסבתא קובע את מחיר השוק"
עורך הדין רם א. גמליאל, העוסק בתחום הנדל"ן, מסביר כי לא מאפשרים מבחינה פרקטית להקים מיזמי שכירות רחבי היקף. לדבריו, בתחום המסחרי המצב מאוד פשוט, כל היזמים מתחילים באותה הנקודה הראשונית והבסיסית ומי שמקים פרויקטים בהיקפים גדולים זוכה ביתרון משמעותי. "אם יש לי חנות אחת להשכרה אני מודע לכך שלא אוכל להשכירה ביותר ממחיר השוק, בניגוד למצב במרכז קניות מבוקש בו לגודל יש יתרון. מנגד, בתחום הדיור, מי שקובע את מחיר השוק הם השחקנים המזדמנים, בעלי דירה שירשו מהסבתא או יחידים שרכשו דירה להשקעה. עבור דירה אחת הם לא צריכים לשלם מס כלל, וגם כשמשלמים מס עבור דירה שנייה או שלישית הוא יותר נמוך מהמס שמשולם עבור עסק של השכרת דירות."

"מחירי השכירות מול ההקמה בארץ סבירים", מציין גמליאל, "אולם כחברה להשכרת דירות אאלץ לשם של 25% וכדי להרוויח אצטרך לבקש שכר דירה גבוה בהרבה ממה שיבקש השוכר המזדמן. כדי להתחרות בשחקנים המזדמנים כרבע מהשוק יהיה צריך להיות בניהולן של חברות ניהול נכסים, אבל כרגע, כשיש מעט מאוד שחקנים בתחום, לא ניתן להגיע לכדאיות כלכלית. כשבוחנים את מיסוי המקרקעין ועלות הכסף בארץ מגיעים למסקנה שעדיף לקנות ממשלתי, אף אחד לא יעז לבנות דירות להשכרה."

"הבעיה תיפתר כשהיזם הראשון ייבנה"
גמליאל מציין כי גם אי קיומה של תרבות שכירות ארוכת מועד פוגעת בכדאיות הכלכלית. "אובדן ההכנסה מהשכרה קצרת טווח הוא עצום- בכל פעם שמסתיים חוזה צריך לחפש שוכר חדש והדירה נותרת ריקה, לעיתים אפילו חודש, על כל 7 שנות שכירות יש להפחית שנה הפסד של שכר דירה. באירופה אנשים שוכרים דירות לתקופות של לפחות 5 עד 10 שנים וההפסד נמוך בהרבה."

"המדינה צריכה להחליט שהיא רוצה לעודד שכירות, ניתן לעשות זאת במודל של עמידר או במודל של דיור מוגן", אומר גמליאל. "אין בושה בכך שהעסק יהיה רווחי וניתן להבטיח זאת באמצעות מתן הטבות מס והנחות משמעותיות על הקרקעות. כל הבעיה תיפתר כשהיזם הראשון ייבנה, כפי שהקניון הראשון בארץ ברמת גן היווה מודל עבור רבים נוספים. לדעתי כ-40%-50% משוק השכירויות יכול להיות מנוהל במסגרת חברות להשכרה."
תגובות לכתבה(11):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 8.
    משתלם הרבה יותר מאגח
    יהודה 08/11/2011 09:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יזם עם עשר מיליון שקל אמנם יכול לקבל 3.5% באג" ח, אבל יכול לבנות לגייס מהבנק עוד 50 מיליון, ולקבל תשואה של 5-6% על 60 מיליון, מה גם שתשואות האג" ח עוברות טלטלה, והשכירות עולה ועולה
    סגור
  • 7.
    אם פרופ' היה ראש ממשלה במקום בן גוריון אז...
    שחר 08/11/2011 09:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המדינה לא היתה קמה.עדיף שפרופסורים ישארו באוניברסיטה ולא יבלבלו לנו את המוח.
    סגור
  • 6.
    המדינה צריכה לשחרר קרקעות ולאלגנוב את הציבור
    ש.מ 08/11/2011 08:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ולמכור אותם למרבה במחיר. ברגע שהמדינה לא תרוויח מאות אלפים על יחידת קרקע גם מחירי הדיור ירדו וגם יהיה כדאי לבנות להשכרה(היזם יראה תשואה גבוהה יותר)
    סגור
  • 5.
    מגיל 3.
    ולא רוצים חינוך חובה 08/11/2011 08:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ילד בן 3 לא צריך לגדול בספרטה. זה לא דאגה לילדים אלא דאגה לעבדים החדשים שיצאו לעבוד למולך! ורצוי בשכר מינימום. ילד בן 3 לא צריך לגדול בגן עם אוכל בלי בשר ואוכל מלוכלך ולחטוף כל הזמן מחלות. ועוד בתור חובה!!!! העשירים ישאירו את הנסיך בבית ויביאו מטפלת ויזמינו שף להכין לנסיך אוכל (ראה ביבי ושרה). הילדים יגדלו להיות שמנים חולי סכרת בגיל 18
    סגור
  • 4.
    עם 3.5% תשואה אין סיכוי לבניה של דירות להשכרה
    כותבים שטויות במיץ 08/11/2011 07:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כדי שחברות יכנסו לשוק הדירות להשכרה, התשואה צריכה להיות 10% וזאת ע" פ הצחשיב הבא: עלות מימון 6% עלות אחזקה 2% רווח תפעולי 2% ... גם אם המדינה תעניק קרקע בחינם לכל תקופת ההשכרה, ודירה 4 חדרים בראש העין תעלה רק כ- 800,000 שקל ... השכירות החודשית תהיה 6,600 שקל לחודש ... וזאת בשעה שכיום שכירות חופשית לדירת 4 חדרים בראש העין עולה רק כ- 3,500 שקל לחודש
    סגור
  • ככה זה שמביאים מליונרים לתת דוח לעניים
    בדיוק 08/11/2011 08:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    טרכטנברג עשיר. הוא סתם עשה עבודה בשבועיים כזה גאון הבן אדם. הביא לנו את הישועה. מעניין שהגימיק הפרסומי שהבת שלו יושבת באוהלים עבד על העם. מסכנה עם משכרת עתק של אבא שלה היא לא מקבלת כסף לדירה? אז מה אנחנו נעשה עם 7000 שח לחודש? לעומת פרופ שמרויח 70 אלף לחודש? עבדו עלינו והמסקנה היחידה שתצא לפועל היא מס על הבורסה
    סגור
  • מה מפריע לך להיות פרופסור ולקבל 70 א' שח לחוד
    רותם 08/11/2011 08:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לחודש? הוא לא הגיע למעמד הזה תוך שניה. למד המון, עבד המון. מגיע לו. כשכל אחד כאן במקום להתבכיין יילך ללמוד ולעבוד , אז נראה מדינה פורחת. אבל יודעים רק לבכות.
    סגור
  • באם כולם יהיו פרופסורים ,אזי גם מנקה הרחובות
    פרופסור 08/11/2011 09:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יהיה פרופסור אך בשכר מינימום. בנוסף מי אמר שפרופסור צריך להשתכר שכר כל כך גבוה מרביתם משתכרים מחצית ואף פחות.
    סגור
  • 3.
    כשטיפש זורק אבן לבאר
    ככה זה 08/11/2011 07:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בגלל החידלון של המדינה עוד בתקופת שטרית שהיה שר השכון והחליט על דעת עצמו שהוא מפתח הארץ החדש והפסיק לבנות במרכז וגרם לעליית מחירים גם במרכז וגם בפריפריה כאשר מי שגר בפריפריה או שהוא מובטל או שהוא טיפש או שהוא עבד למכונית ולדלק ונוסע שעות לעבודה לא ריווחית. כשהוא חוזר הביתה הוא כזה עייף שבא לו חשק רק לישון ולא לקים אף פעם יותר. זה כמובן מביא יותר תחלואה אז מידי פעם הוא לא בא לעבודה. במקום שהממשלה תתחיל מיד בפרויקטים של פינוי בינוי כך שכולם יהיו מורווחים הם עוסקים בפטנטים כמו חושם שמנהל מדיניות לא הולך ככה מטילים מס לא עוזר עם המס מטילים מס על המס מענישים כל הזמן את הצבור על מדיניותם הכושלת. בקצור כך או כך העם ישלם אם לא בשכר דירה ומחירים גבוהים של דירות הוא ישלם הרבה יותר דרך מס על הבורסה ודך מס על דירות ומס על הסבתא ומס על אמא של ביבי ועוד
    סגור
  • 2.
    זה הסלמס החדש. עוד כמה שנים זה יהיה הבתים הכי
    בנינים בשכירות 08/11/2011 07:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מוזנחים והרוסים. נראה לכם שמישהו ישמור על הבתים? יהיו ליזמים הרבה חבלות. פה זה לא יעבוד
    סגור
  • 1.
    מי ששילם לו על הדוח זה ביבי
    טרכטנברג 08/11/2011 07:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אז ציפיתם ממנו למשהו? זה שהוא פרופ' לא אומר שהוא מבין משהו מהחיים שלו . כולו קשקושים. ההצעות שלו יפגעו רק במעמד הביניים. ביבי לא חלם להטיל מס על הבורסה באה דפני הטפשה וסידרה לו . היא והאדיוט שאוהב קוטג' נפלו בפח של ביבי. חבל שהעם טיפש. במקום לקנות קוטג' כשהיה יקר צריך היה לקנות גבינות ואז הם היו מורידים כך אני עשיתי לא קניתי. עכשיו דוקא הגבינות יקרות יותר והקוטג? לא כולם אוהבים. זהבית כהן לא אשמה במחיר ומה שגרם לירידה של המחיר זה הורדת החלב הגולמי. מה גם שהיא אמרה שכולם צריכים להשתתף, בהורדות. אז משהו קרה מאז? עובדים על העם בעיניים אפיולו הסופר של רמי לוי יקר וזו עובדה תבדקו מחירים. יצא לו שם של זול בגלל כמה מבצעים אבל הוא לא זול!!! העם עבר שטיפת מוח אז עכשיו הוא משלם לו.
    סגור