הגרף שחושף - מחירי הדירות בארץ למעשה כבר החלו לרדת

אלכס ז'בזי'נסקי, צילום: יח"צ
רגע לפני סוף השנה, הכלכלן הראשי במיטב-דש, אלכס זבז'ינסקי, פרסם השבוע תחזית כלכלית ל-2017. הנה מספר המלצות מתוך הסקירה:
איפה לשים את הכסף?
"זרם הכספים הנכנס לחסכון פנסיוני ממשיך לגדול במהירות. לפני שניגש אל המלצות ההשקעה, כדאי לדעת שזרימת כספי החיסכון לקרנות הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות (ללא הפוליסות המשתתפות) עלתה מכ-5 מיליארד שקל בשנת 2010-2012 לכ-52 מיליארד ב-12 החודשים האחרונים. היקפי כספים כל כך גדולים שנכנסים למוסדיים הופכים את השוק המקומי בכל אפיקיו למאוד דפנסיבי.
"הסכום הגדול ביותר של כ-12 מיליארד שקל הושקע בשנה האחרונה בהשקעות אחרות שכוללות הלוואות ישירות, השקעות בנדל"ן והשקעות אלטרנטיביות אחרות. כ-8 מיליארד ש"ח הושקעו בשוק המניות המקומי. קרוב ל-6 מיליארד ש"ח באג"ח הממשלתיות וכ-3.5 מיליארד בשוק הקונצרני. כ-2.5 מיליארד יצאו למניות (לא כולל החשיפה דרך חוזים) ואג"ח בחו"ל. המשקיעים המוסדיים הקטינו בכ-12 מיליארד ש"ח את יתרות המזומנים. בסה"כ, בשנה האחרונה גדלו ההשקעות בשווקים בישראל לעומת השנים הקודמות".
"שוק המניות עלול לאבד את הריבית האפסית ללא כוח תחליפי שיתמוך בו. על פי הניתוח של קרן המטבע הבינלאומית, רווחיות החברות בארה"ב מסבירה בשנת 2016 רק כ-19% מהביצועים של שוק המניות, זאת לעומת 26% בשנת 2015 ו-37% בשנים 2013-2014. מרבית התרומה לביצועי שוק המניות האמריקאי העניקו בשנה האחרונה הריבית הנמוכה ועלייה בפרמיית הסיכון בשוק המניות. בגרמניה רווחיות החברות מסבירה אפילו פחות מארה"ב והריבית הנמוכה היא הפרמטר העיקרי האחראי על עליות השערים, כאשר פרמיית הסיכון בשוק המניות דווקא שלילית. לפיכך, התעמקות בהערכות כדאיות ההשקעה בשוק המניות בכללותו באמצעות המכפילים השונים או שיטות כמותיות אחרות משתלמת פחות בתקופה זו. כדאי הרבה יותר להתמקד בשינויים הצפויים בריביות ובפרמיות הסיכון שירצו ליטול על עצמם המשקיעים. במצב זה, העובדה שבשנה הקרובה שוק המניות עלול לאבד את הריביות הנמוכות, "הזרז" העיקרי שדרבן אותו בשנים האחרונות עלולה להיות מסוכנת. האם הוא יקבל תמיכה מכוח אחר "שווה ערך"? יתכן, אך ממש לא בטוח".
" טראמפ מרחיב מניפת האפשרויות לשוק המניות לשני הכיוונים. כדי ששוק המניות יציג ביצועים גבוהים צריך להתרחש שיפור בכלכלה ובמצב החברות בלי עלייה גדולה מדי בריביות ובדולר ובלי שיקרו אירועים חריגים מחוץ לארה"ב. זה היה יכול לקרות גם בלי טראמפ, פשוט בהמשך למגמה החיובית שהתחילה להסתמן בכלכלה האמריקאית ובמדינות האחרות ובדוחות החברות. תוכניתו הכלכלית של טראמפ פשוט מרחיבה טווח האפשרויות לשוק המניות, הן לטובה, אך גם לרעה, מה שצפוי להגביר משמעותית תנודתיות. להערכתנו, בשלב זה עלייה בסיכונים גוברת על הסיכויים. לפיכך, מומלצת גישה שמרנית תוך החזקת חשיפה בינונית ומטה באפיק".
"התייקרות עלות העבודה בארה"ב צפויה להאט את הגידול ברווחיות החברות. מלבד סיכוני עליית הריבית והתחזקות הדולר והסיכונים מחוץ לארה"ב עולה גם הסיכון הכלכלי השגרתי לשוק המניות האמריקאי - ירידה ברווחיות החברות כתוצאה מהתייקרות המסתמנת בעלות כוח העבודה. ב-30 השנים האחרונות הקשר עבד די טוב ויתכן שנראה בשנה הקרובה ירידה ברווחיות החברות בעקבות עלייה בשכר. יש אפשרות שהקשר נחלש בגלל השינויים הטכנולוגיים, לפחות הוא היה פחות חזק בשנים האחרונות מבעבר."
"גם בשנה הבאה עדיף להיות חשוף בעיקר לשוק המניות האמריקאי וקצת ליפני . שוק המניות האמריקאי גם השנה הציג ביצועים עודפים על פני מרבית השווקים והרחיב את הפער שהתחיל להיפתח לטובתו לפני כ-5 שנים. בשנתיים הבאות הוא עשוי ליהנות מהתוכנית הכלכלית של הממשל החדש בארה"ב יותר מהשווקים האחרים שעלולים אף לסבול ממנה. אם התוכניות יכשלו, השווקים האחרים צפויים להיפגע לפחות כמו השוק האמריקאי או אף יותר. נזכיר גם שבארה"ב לבנק המרכזי יש קצת יותר מרחב תמרון אם יזדקק לו מאשר באירופה, בריטניה או יפן. מלבד השוק האמריקאי, אנו מעדיפים חשיפת יתר לשוק היפני. באירופה ובמדינות המתפתחות אנו מעדיפים חשיפת חסר."
"שוק המניות המקומי נהנה ממגמה חיובית בשנה האחרונה וצפוי להציג ביצועים טובים בהמשך. המניות בישראל הציגו בסה"כ ביצועים טובים מתחילת השנה. ביצועי המדדים העיקריים הוטו בגלל מניות הפארמה, אך ביצועי המדדים הענפיים היו טובים יותר ממרבית מדדי המניות העיקריים בעולם. הגורמים שצפויים לתמוך בשוק המניות המקומי:
1. מאז משבר 2008 הכלכלה הישראלית צמחה בקצב גבוה יותר מאשר המשק העולמי, אך מדדי המניות העיקריים בישראל הציגו תת ביצוע ביחס למדד המניות MSCI העולמי.
2. בשנה האחרונה הסתמנה זרימת הכספים אל שוק המניות המקומי הן של המוסדיים והן של קרנות הנאמנות. עודפי החיסכון בישראל גדולים מאוד יחסית לגודל הבורסה המקומית.
3. הריבית בישראל צפויה להישאר ברמה הנמוכה עוד זמן רב.
4. גל הרגולציה בענפים רבים עבר ומסתמנת וודאות יותר גבוהה בענפים כגון הבנקים, הגז, המזון, הביטוח ובחברות מסוימות שעמדו על הכוונת של המחוקק. "המטוטלת הרגולטורית" מתחילה אף לנוע חזרה. לאור המחזורים הנמוכים והמשך הקטנת מספר החברות הציבוריות תיתכן רגולציה מקלה על החברות בורסאיות.
מחירי הדירות בישראל ב-2017:
"שוק הדיור צפוי להתקרר לא רק מבחינת כמות העסקאות אלא גם המחירים. על פי הסימנים השונים, כגון הירידה במספר העסקאות וגידול בכמות הדירות הלא מכורות, שוק הדיור כבר החל להתמתן וצפוי להאט גם מבחינת עליית המחירים, עלייה משמעותית בריבית למשכנתאות והמשך גידול בהיצע הדירות יסייעו בכך. המחירים הממוצעים של הדירות בבעלות כבר החלו לרדת, למעט הדירות הקטנות בנות 1.5-2 חדרים (ראו גרף). הירידה כלל לא באה לידי ביטוי במדד מחירי הדירות. כנראה שבשנה האחרונה העסקאות נעשות בעיקר בדירות קטנות יותר, זולות יותר ובאיכות נמוכה יותר, אך המוכרים מקבלים עבורן מחירים גבוהים יחסית".

מקור: הלמ"ס, מיטב דש ברוקראז'
תגובות לכתבה(33):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 28.
    חחחחחח איזה בדיחות חמודי (ל"ת)
    צורי 28/11/2016 11:53
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 27.
    אולי ירידה בשיעור עליית המחירים
    שלומו 28/11/2016 09:52
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סתם כותרות למען כותרות חברי כח לו בכותרות
    סגור
  • 26.
    תמשיכו לשבת על הגדר ולשלם לבעל הבית את הפנסיה (ל"ת)
    shafik 28/11/2016 08:37
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 25.
    מה זה הגרף המפגר הזה (ל"ת)
    כותרת בומבסטית לשווא 27/11/2016 22:29
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 24.
    הגרף לא מראה מחירים יורדים
    גל 27/11/2016 11:21
    הגב לתגובה זו
    10 9
    זה גרף של ש י נ ו י. במחירי הדירות. זה לא גרף של מכירי הדירות. אם הערך עומד על אפס אז אין שינוי ואם הערך שלילי אז יש ירידת מחירים. במקאה של הגרף הזה אין שום ירידת מחיר. הדבר היחידי שאפשר לראות זה שהדירות מתייקרות בקצב נמוך יותר מבעבר, אבל הן עדיין מתייקרות והמחיר שלהן עולה
    סגור
  • נכון (ל"ת)
    דניאל 27/11/2016 14:35
    הגב לתגובה זו
    0 2
    סגור
  • 23.
    הקבלנים, הבנקאים והשמאים טוענים שהמחירים כלפי מעלה..
    אדם 27/11/2016 10:46
    הגב לתגובה זו
    12 3
    כמובן אצל האינטרסנטים כיוון המחירים רק כלפי מעלה ולעזאזל העובדות: א.משך מחירה של דירה בממוצע ארצי כ13 חודש?האם נתון זה תומך בעליות? ב.יש כ30,000 דירות לכניסה מיידית .האם זה תומך בעליות? ג. ריבית משכנתאות ל25 שנה מעל 5% ואילו התשואה באזור המרכז כ2.5%! האם זה תומך בעליות? ד. התשואה של אג"ח אמריקאי ל 10 שנים כ2.4% שזה נותן תשואה סולידית לכסף! שמדברים מפוזיציה העובדות לא רלבנטיות.
    סגור
  • 22.
    הנתונים לא ברורים וחסר הגרף.
    רן 27/11/2016 10:25
    הגב לתגובה זו
    7 6
    בהתייחסות למחירי הדירות, דומני שמה שהכתב בשורה וחצי האחרונות סותר את מה שנכתב קודם לכן. אם עיקר העיסקאות נעשות בדירות הקטנות, הבנויות באיכות נמוכה יותר ובמחירים גבוהים יותר, איך ניתן לאמר שהמחירים במגמת ירידה ???
    סגור
  • 21.
    הגרף הנעלם, כנראה שבכל זאת המחירים לא כ"כ יורדים (ל"ת)
    מאיר 27/11/2016 09:51
    הגב לתגובה זו
    3 6
    סגור
  • 20.
    ממליץ לכולם לחסל את תיק ההשקעות ולעבור להשקעה בנדל"ן.
    תעשו כמוני 27/11/2016 07:01
    הגב לתגובה זו
    14 17
    זה היה אחד הדברים הכי חכמים שעשיתי. כשהייתי בשוק ההון הייתי עוקב בצורה אובססיבית אחרי התנודות בשוק. הייתי כמו נרקומן שכל הזמן זקוק למנת הסם שלו. ברגע שזה נפסק זה כאילו האוויר התחיל להרגיש נקי יותר. הדבר היחיד שאני צריך לעקוב אחריו עכשיו זה שהצ'קים של הדמי שכירות נפרעים בסדר וטפו טפו טפו בינתיים לא היו בעיות.
    סגור
  • טען עוד
  • שוק הנדל"ן לפני התרסקות!!! (ל"ת)
    אחד העם 27/11/2016 17:34
    הגב לתגובה זו
    5 2
    סגור
  • 19.
    מחירי הדיור בקריסה
    דני 26/11/2016 23:02
    הגב לתגובה זו
    16 10
    לא צריך להיות מומחה גדול כדי להבין ששוק הדיור בקריסה , מס דירה שלישית עצר את המשקיעים, המשקיעים הציפו את השוק בדירות יד שניה, קבלנים עם פרויקטים חדשים ואין עיסקאות כמעט , מחיר למשתכן,והבאת חברות בניה זרות שיציפו את הארץ במאות אלפי יחידות כל זה יביא לקריסת מחירים
    סגור
  • 18.
    אותו כותרת של דש לפני שנה
    משה 26/11/2016 22:10
    הגב לתגובה זו
    7 2
    ממש אותו כותרת.מי שישמע לכם רק יפסיד.אלו אינטרסנטים הוא וצבי סטפק שדואגים רק לשוק ההון.מושחתים
    סגור
  • 17.
    כשהריבת תעלה הקונים של קח-לון לא יוכלו לשלם את המשכנתה
    שכיר קוע במיסים 26/11/2016 20:33
    הגב לתגובה זו
    4 4
    ואז יחקו להם את הבית, מהצפת הדירותהמחירים יירדו. בארה"ב זה נקרא משבר הסאב-פריים.
    סגור
  • 16.
    המחירים יורדים? תקנו עוד!!!
    אזרח מתון 26/11/2016 19:13
    הגב לתגובה זו
    4 10
    כל אזרח או משפחה זקוק לדירה משלו. לביטחון וכדי שיהיה ירושה לילדים.....!
    סגור
  • נו ואיזה בטיחון תשיג בקניית נכס בקריסה?! (ל"ת)
    אחד 27/11/2016 11:41
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 15.
    ללא ספק השוק לפני קריסה
    מתווך 26/11/2016 18:54
    הגב לתגובה זו
    22 7
    קשה מאוד לסגור עסקאות בחודשים האחרונים ואלו שנסגרות הן במחירים נמוכים! כנראה שאנחנו צריכים להתחיל להתרגל לתקופה אחרת
    סגור
  • 14.
    החלו לרדת.תגובות פוליטיות קנטרניות. (ל"ת)
    אזרח 26/11/2016 18:38
    הגב לתגובה זו
    0 3
    סגור
  • 13.
    מי שאין דירה יכול להתחיל עם דירת 3 חדרים ישנה !!!
    בן אהרון 26/11/2016 18:21
    הגב לתגובה זו
    13 6
    בתנאי שיש לו כסף שחסך!!! אם אין, שלא ירוצו לקחת משכנתא בכל מחיר ובסוף יפסידו את המכנסיים עם כל ההרפתקאה הזאת של לקנות דירה!!!
    סגור
  • 12.
    חחחח.... הגרף אכן חושף: המשך עליית מחירים!!!
    קלקלן 26/11/2016 18:21
    הגב לתגובה זו
    10 14
    ביזפורטל וזבז'ינסקי או הזויים או חובבנים או מטעים בכוונה (או כל קומבינציה של האפשרויות הנ"ל). הגרף מראה את שיעור עליית המחיר הממוצע בדירות בגדלים שונים. אין שום ירידה. אין אף שיעור שינוי שלילי. אולי קצב עליית המחירים מתמתן, אבל המחירים לא ירדו. ביזיון לביזפורטל על הטעיית הציבור.
    סגור
  • 11.
    כתבה מטעם בית השקעות שאוכל לציבור את הכסף (ל"ת)
    בעמלות תספורות והפסד 26/11/2016 18:07
    הגב לתגובה זו
    9 3
    סגור
  • 10.
    בנוסף להתייקרות השנה, המשכנתאות ייקרו את הדירות השנה (ל"ת)
    משה 26/11/2016 17:37
    הגב לתגובה זו
    12 3
    סגור
  • 9.
    הערות לכתבה
    משקיע 26/11/2016 17:31
    הגב לתגובה זו
    15 2
    ראשית , שוק המניות האמריקאי הוא היציב ביותר ונמצא בכלכלה היחידה שמשתפרת כל הזמן . שנית , הורדת מס החברות שרוצה טראמפ תאזן ותקזז את צמצום הרווחים בגלל העלאת הריבית הקרובה ובעתיד . שלישית , מהעלאת הריבית ייהנו הרבה חברות כמו בתחומי הפיננסים והביטוח ובחברות התשתיות שזה החלק השני של תכנית טראמפ . בארץ קשה נפשית להשקיע בגלל מחזורים קטנים בבורסה ומעוט שחקנים וגם בגלל המס הגבוה על רווחי ההון שאם יורידו אותו בסגנון טראמפ , יחזרו הרבה משקיעי נדלן לבורסה וזה גם יהיה טוב לתוכנית של כחלון להוריד את מחירי הדירות . אלא מאי , הפוליטיקה בארץ מלוכלכת ולצורך השקעות קשה לדעת מה ילד יום . השווקים באירופה עומדים להיכנס לטרמויל גדול בגלל הבחירות הקרובות באיטליה ובגרמניה ועליית הימין הקיצוני בכל המדינות . ועדיין הברקזיט אפילו לא החל בפועל . על השווקים המתעוררים לא הייתי משקיע יותר מ 10 אחוז מהפורטפוליו כי הם הוכיחו חוסר יציבות גבוה בשנה האחרונה ביחוד בסין שהיא ממשיכה להיות תעלומה בנתונים שהיא מפרסמת וזה בהחלט דוחה השקעות . בקיצור , רק באמריקה וקצת בארץ והכל סלקטיבי בפינצטה !
    סגור
  • 8.
    כחלון כישלון
    שמעון 26/11/2016 16:04
    הגב לתגובה זו
    13 15
    כחלון הזמין את הגרף הזה
    סגור
  • 7.
    גרף של כחלון
    אבי 26/11/2016 16:03
    הגב לתגובה זו
    10 15
    שמענו כבר המחירים עלו השנה כ 8 אחוז.לכלון מחירים משלו
    סגור
  • 6.
    הכלכלן הראשי זינסקי רוצה את כולם במניות
    אחד 26/11/2016 15:20
    הגב לתגובה זו
    8 14
    מפסידים את כספם אך אנשים יותר חכמים וממשיכים לקנות דירות להשקעה.המכירות קצת נעצרו אבל ברגע שיראו את הבלוף של כחלון המחירים יתפרצו שוב כמו בתקופה של לפיד.המחירים לעומת זאת המשיכו לעלות חזק גם השנה.
    סגור
  • 5.
    מכחלון ומוכרים דירות כדי להשקיע בבורסה להפסיד הכל
    כולם משקשקים 26/11/2016 14:51
    הגב לתגובה זו
    11 9
    ובמקרה הטוב לשלם דמי גניבה של 25% מס אם אכן מחירי הדירות ירדו בטוח אני אקנה דירה להשקעה עדיף להרויח 2800 שח לחודש על דירה מאשר להרויח בבורסה ולשלם לביבי וכחלון מיסים לבזבוזים .
    סגור
  • אוטוטו יהיה מיסוי על נדלן (גם על דירה שניה)
    מתווך 26/11/2016 18:56
    הגב לתגובה זו
    8 4
    זה הולך להיות הצעד הבא.. אין איך לברוח מתשלום מס
    סגור
  • 4.
    הגרף מראה ירידה בתקופת החורף המחירים כבר זינקו מאז (ל"ת)
    גרף עונתי 26/11/2016 14:46
    הגב לתגובה זו
    8 16
    סגור
  • 3.
    הדירות לא החלו לרדת והמניות לא עלו
    כתבה מטעם 26/11/2016 13:42
    הגב לתגובה זו
    16 19
    וכל מה שבמקרה עלה ירד בחזרה. מניות הפארמה הם דוגמא שכולם אוהבים לתת להצדיק את הטמטום שבדבריהם. מניות הפארמה הם השעיר לעזאזל. ושאר המניות הם דוגמא להפסדים. טבע, אפריקה, כיל, מניות הגז, מבטח שמיר, נאוי, אבוג'ן הכל שווה לתחת
    סגור
  • 2.
    גדל אבל המניות התרסקו וימשיכו להתרסק (ל"ת)
    שוק המניות 26/11/2016 13:14
    הגב לתגובה זו
    7 13
    סגור
  • 1.
    לא חסר דירות . יש המון דירות פנויות
    וגם 26/11/2016 13:10
    הגב לתגובה זו
    29 12
    רק שהמפונקים רוצים חדש מקבלן עם חניון תת קרקעי שומר ובחצי מחיר. ורצוי גם מתנה אוטו יוקרתי. כחלון גם יודע אבל התוכנית שלו להעביר את שוק שכירות למוסדיים ולגבות מיסים על הנדלן בעיצומה.
    סגור
  • מיטב דש
    משה 26/11/2016 17:56
    הגב לתגובה זו
    8 7
    אני לא מאמין לכם אתם שקרנים רוצים שנמכור דירות ונכניס את הכסף לבורסה ונפסיד
    סגור