רפי גוזלן: "שוק הנדל"ן פה מנופח, ורק דבר אחד יכול לשנות את כיוון מחירי הדירות"; ולא, זה לא הריבית - צפו בראיון

הכלכלן של IBI מתייחס לרגיעה בשווקים ("המצב שברירי") ולמחירי הדירות בישראל ("סיכון הריבית הוא לא רלוונטי")
רפי גוזלן, צילום: Bizportal

האם הרגיעה בשווקים היא שברירית לדעתך?
"שיווי המשקל מאוד זמני ושברירי. הוא נשען על רגיעה בענק הסיני שנכנס לתרדמה, השווקים פחות חוששים מזה. נושא הפיחות הסיני מאוד נרגע ושער החליפין הסיני יציב. כמו כן, הגדלת אשראי לייצור צמיחה זמנית, אך חשוב להבין שמודל הצמיחה הסיני מיצה את עצמו והשאלה כמה חזק יכה הסיפור הסיני בעולם".
"כמו כן, צריך לתת את הדעת בריבית בארה"ב. הפד העלה ריבית בסוף 2015, קיבל רעש גדול מהשווקים והשנה נפתחה בירידה חדות, וכרגע הפד מקבל סיגנלים חיוביים מבחינת היכולת שלו להעלות ריבית. אם נסתכל על השווקים הפיננסים, נראה שה-S&P500 משייט לו ברמות יחסית גבוהות, סטיות תקן נמוכות. יש ירידה משמעותית גם במרווחים הקונצרניים אז יש סיגנל חיובי גם בשוק האשראי. הדולר יחסית חלש, סביבת אינפלציה ושכר עלו מדרגה, וכל ההיבטים האלה מובילים אותי להערכה שמרווח הביטחון של הפד כדי לא להעלות ריבית הוא מאוד צר, ואחד מהשניים יקרה – או שנקבל יותר אינפלציה והפד יאלץ להעלות ריבית, או שנלך למצב הרבה יותר קשה בשווקים ואז הוא לא יוכל להעלות את הרבית".
 
המצב בסין הוא עדיין האיום הגדול ביותר?
"כן. צריך להבין שסין נמצאת במצב של מעבר בין מודלים של צמיחה, היא מיצתה את מודל היצוא ואת מודל ההשקעות, והם צריכים לעבור לשלב הבא ולפתח את הכלכלה בהיבט השירותים, וזה תהליך שיכול לקחת שנתיים שלוש. הם צריכים זמן, והם צריכים עולם רגוע כדי לעבור את התהליך בלי לזעזע את העולם, אך כרגע המצב בשאר העולם לא יאפשר לנו לעבור את התהליך הזה בשקט. ברור שבאוגוסט שעבר הם ניסו "לגנוב" פיחות כדי לשפר את רווחיות היצואנים שלהם, הם נסוגו בהם וחזרו לזה בינואר, והסיגנל שמקבלים מסין הוא שברור שהמצב לא בסדר ושהם מנסים להרוויח זמן. זו קניית זמן שברור שהיא מאוד מוגבלת ולכן הסיפור הסיני הוא הדומיננטי וזה שיחזור ויטלטל את השווקים, זה רק עניין של זמן."
 
למה השווקים לא צופים העלאת ריבית בארה"ב? 
"השווקים מתמחרים את הסיפור הסיני וזה בסדר. יש פער מאוד גדול בין התמחור של שוק האג"ח בהיבט של ריבית או תשואות ארוכות, הם מתמחרים תרחיש יותר פסימי ומתחברים לבעיות בסין. לעומת זאת, אם תסתכל על רמות המחירים בשווקים ועל המרווחים הקונצרניים, הם נותנים סיגנל שהכל בסדר גמור. הפער הזה מאוד מטריד. בטווח הקצר, אם השווקים ימשיכו להחזיק ברמות הנוכחיות, איום הריבית יותר אפקטיבי. בשלבים מתקדמים יותר של השנה הוא יהיה פחות אפקטיבי, מכיוון שסביבת העולם תוביל אותנו לתמחור נמוך בשווקים ולעליית מרווחים בקונצרנים בארה"ב וזאת סיבת המאקרו האמתית לדעתי."
 
כלומר השווקים גבוהים מדי?
"השווקים מאוד מתוחים, וזה בולט במיוחד על רקע חוסר המתאם בתרחיש של שוק האג"ח הממשלתי, המקלט הבטוח, שמתמחר תרחיש גרוע יותר – חד משמעית. השוק מתמחר את זה שהפד סיים את מחזור העלאות הריבית שלו, ויש מצב שבו המניות נמצאות לא רחוק מהשיא בארה"ב והמרווחים הקונצרניים משקפים כלכלה במצב טוב, והפער הזה מטריד. אם זה לא יבוא מכיוון סין שתערער, זה יבוא מכיוון הריבית בארה"ב שתעלה ותוביל לפגיעה בנכסי הסיכון. זה בלתי נמנע לדעתי, בהתחשב בסביבת המאקרו העולמית - משק עולמי שמאט. אנחנו רואים שהנתונים חלשים בסה"כ, וזה רקע הדברים. אפשר לראות זאת גם ברווחיות החברות – אנו בעונת דוחות ויש ירידה ברווחיות החברות. אני משער שבנקודה מסוימת נגיע לשיווי משקל ברמות מחירים שונות מהנוכחיות".
 
אתה מתרשם מנתוני הלמ"ס שמצביעים על התמתנות בעליית מחירי הדירות בישראל? 
"לא ממש. עדיין ממדובר בקצבים מאוד גבוהים. בשלב הראשון צריך להסתכל על קצב עליית מחירי השכירות, שם יש תמונה יותר מאוזנת של היצע וביקוש. קצב עליית מחירי השכירות התמתן ונע סביב 2.5%. אני משער שהקצב ילך ויתמתן כתוצאה מגמר הבנייה, אך זה אומר שאין בעיה של היצע בישראל – אם הקצב מתון זה אומר שאין עודף ביקוש בשוק הנדל"ן. מה שכן יש, זה פער בין משקיעים לבין רוכשי דירה ראשונה. יש רמת פעילות מאוד גבוהה של משקיעים והשוק מונע על ידם, הם אלה שלקחו אותנו לרמות המחירים שאנו נמצאים בהן. אנחנו נמצאים בפערים מאוד גדולים בין רמות המחירים לבין יחס ההכנסה והיחסים האלה מאוד קיצוניים בכל מדידה, בין אם מקומית, היסטורית או בינ"ל, וזה אומר ששוק הנדל"ן מאוד מנופח. אם שואלים מתי המחירים ירדו – סיכון הריבית לא רלוונטי והסיכון הוא שוק שמגיע למשק הישראלי מהעולם ומוביל לעלייה באבטלה, זה הסיכון היחידי שיוביל לירידת מחירים ובלי זה, מגמת העלייה תמשך".
תגובות לכתבה(20):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 12.
    לא מבין
    אחד 17/05/2016 13:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אז אם הריבית תעלה מחירי הדיור לא ירדו?
    סגור
  • תלוי איזה ריבית פה או שם?
    כותב 18/05/2016 07:53
    הגב לתגובה זו
    1 0
    ריבית עולה שם תייצר כפי הנראה ירידות של השווקים פה, פועל יוצא ירידת המחיר לנדלן ריבית עולה פה מלמדת על פעילות כלכלית עולה, פועל יוצא מחיר הנדלן עולה השוק הישראלי קרוב מאד לשוק דובי שורה תחתונה מה שיוריד את מחיר הנדלן זה מיתון ואבטלה גם פה וגם שם.
    סגור
  • 11.
    זה רצון הממשלה לנפח את מחירי הנדל"ן !!! (ל"ת)
    פונזי פוליטי !!! 17/05/2016 12:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 10.
    האמת שכרגע זה קבלנים מחול . אבל רפי יודע יותר טוב .
    בא 17/05/2016 10:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    למה שלא תגדל כנפיים ,רפי , ותעוף מכאן מהר .
    סגור
  • 9.
    רק דבר אחד שיכול להוריד את מחירי הדירות
    שגיא 16/05/2016 19:50
    הגב לתגובה זו
    8 1
    מס פרוגרסיבי על הכנסה משכר דירה!!
    סגור
  • אבל אין סיבה שמישהו יקח את היוזמה לכך
    כותב 18/05/2016 07:57
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מפני שבאוצר יודעים משהו שהציבור לא יודע, שהמצב מאד שברירי ממילא. נהפוך הוא יש להם אינטרס שאנשים ישקיעו ולא יברחו עם הכסף מפה,מה אכפת מהצעירים ממילא אין מחר בכלכלה הגלובלית.
    סגור
  • 8.
    ריבית משכנתה היום 4% קבועה, שכ"ד רק 2.5% ולא יעלה כי
    כבר היום 16/05/2016 18:37
    הגב לתגובה זו
    2 0
    קצב עליית מחירי השכירות מתייצב השנה ובשנים הקרובות יירד עקב היקפי בניה גבוהים
    סגור
  • 7.
    מה שהוא אומר זה שהריבית היא לא הטריגר
    גוני 16/05/2016 17:59
    הגב לתגובה זו
    4 0
    כי היא אמנם תעלה אבל לא לגובה שישנה את המגמה. מה שכן אם יהיה מיתון יש תרחיש של ירידה רצחנית. כבר שהיה מצב טוב הגענו לפיק הגבוה ועכשיו שנתונים ירדו יהיה קיפאון במכירות ברמות המחירים הללו. אם הקיפאון ימשך מעבר לכמה חודשים תהיה צניחה של מחירים שעוד לא ראינו. אבל זה יהרוס לא רק את מחירי הדירות אלא את כל המשק.
    סגור
  • היא לא תעלה , יש מלחמת מטבעות בעולם , ברוך הבא לכדור
    בא 17/05/2016 10:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הארץ גוני , מאיזה כוכב אתה?
    סגור
  • בא, צריך לדעת לקרוא
    לבא 17/05/2016 12:04
    הגב לתגובה זו
    1 0
    גם אם הריבית תעלה היא לא תעלה לגובה שישנה את המגמה או לחילופין לא תעלה זה לא משנה . המיתון הוא זה שיביא לקריסה אם מדינת ישראל תכנס למיתון יהיה פה בלאגן שישפיע לא רק על מחירי הדירות אלא על כלל המשק
    סגור
  • 6.
    נו באמת - זה אך ורק
    משקיע 16/05/2016 16:55
    הגב לתגובה זו
    3 1
    הריבית. כסף זול. העדר אלטרנטיבות. לא צריך להיות גאון גדול להבין את הקשר מר כלכלן ראשי
    סגור
  • במצב של דפלציה הכסף לא זול
    כותב 18/05/2016 08:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ושווה להחזיק בו במקום להשקיע
    סגור
  • 5.
    עוד פעם המשקיעים אשמים? (ל"ת)
    משה 16/05/2016 16:06
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 4.
    סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 16/05/2016 16:02
    הגב לתגובה זו
    9 0
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
    סגור
  • 3.
    הריבית ורק הריבית
    שמיל 16/05/2016 15:38
    הגב לתגובה זו
    15 2
    ברגע שהיא תעלה לרמה של 4-5 אחוז הנדל"ן יחתך בחצי .אה ...וגם הבורסה
    סגור
  • צודק 100 אחוז זה כוח השוק שיוריד את המחירים ...
    יוסף פותר החלמות 16/05/2016 16:21
    הגב לתגובה זו
    5 0
    ורבית עולה יעשה את העבודה חבל שלא ריסנו את המחירים לפני פיצוץ הבועה מכוון שהיא תהיה גם אורכית וגם מרחבית ותפגע כאפקט הדומינו בכול הנגזרים הכלכליים כולל התעסוקתיים
    סגור
  • 2.
    מה הפתרונות אנו במיתון ? אז רק שאלות ותשובות ידועות
    אנונימי 16/05/2016 15:30
    הגב לתגובה זו
    15 0
    לגבי שוק הנדל"ן תרשום בפניך באותיות קידוש לבנה,זו בועה שתתרסק , נכון אמרת שיש הפרש בין רמת השכר למחיר הדירה אבל הוספת שהירידה תהיה באם תהיה אבטלה ,אתה יודע הרי שנתוני האבטלה בארץ ובחו"ל הם לא על פי פרמטרים נכונים , אם האבטלה כל כך נמוכה או סבירה כאן בארץ או בחו"ל , אז איפה הצמיחה . אתה סותר את עצמך .בקצר כולם מבולבלים וכול מדינה סין אירופה ארה"ב דואגת לכלכלת ארצה וכאן יש התנגשויות כי היום הכלכלה העולמית היא גלובלית והיא קשורה זו בזו ,דבר שלא ציינת אלא במעט וזה מלחמת המטבעות העולמית כול מדינה מפחיתה את המטבע המקומי בכדי לייצא יותר שוק המניות כמו שוק הנדל"ן בארץ הוא בועה זאת כולם יודעים ,יש דעות לכאן ולכאן ,אבל דבר אחד ברור רווחי החברות הגדולות בעולם בירידה , לגבי הנפט זה הכול מסחר של ספלוקנטים ,כול העולם מוצף בנפט ,ולכן רואים את התנודתיות , שכחת לציין כמה פוזיציות שורט יש על מדדי ארה"ב בעיקר .כאן בארץ לא מזמן לפני שעה פורסם נתון צמיחה שואף לאפס ,מצב אזרחי המדינה לא טוב בלשון המעטה אבל כול זאת בעיני המתבונן למי שיש אז אומר הכול טוב למי שאין וזה אזרחי המדינה שהם המציאות האמיתית .
    סגור
  • 1.
    הוא אומר שזה לא הריבית כי זה כן הריבית (ל"ת)
    gg 16/05/2016 15:12
    הגב לתגובה זו
    10 0
    סגור
  • הוא אומר שריבית זה לא רלוונטי כי זה לא הולך לעלות בקרוב (ל"ת)
    אחד העם 16/05/2016 15:41
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • זה יבוא כרעם ביום בהיר .....
    יוסף פותר החלמות 16/05/2016 16:24
    הגב לתגובה זו
    7 0
    פתעום היא תתחיל לטפס ותגיע לקני מידה מפלצתיים כמו כדור שלג שתופח בזמן התגלגלותו מהמידרון
    סגור