בחצר האחורית: חברה בבורסה בת"א, עם 130 נכסים בארה"ב - ומה השווי?

Bizportal מנתח את החברה היחידה בת"א שמאפשרת למשקיעים חשיפה מלאה לנדל"ן מניב בארה"ב ושנסחרת לפי שווי של 75 מיליון שקל
 |  (8)
הרבור גרופ  טנסי ארה"ב, צילום: יח"צ
קרוב לוודאי שהמשקיעים הוותיקים בשוק ההון עדיין זוכרים את משבר הנדל"ן בארה"ב - המשבר אשר החל אי שם בשנת 2007 כשאז עוד קראו לזה סאב-פריים ובהמשך התגלגל לקטסטרופה של ממש - צניחה של מחירי הדירות והמשרדים בארה"ב בעשרות אחוזים.

המשבר פגע בכולם - טייקונים כמו יצחק תשובה, נוחי דנקנר ולב לבייב התפתו להשקיע במדינה ורשמו הפסדים כבדים. עם זאת, בשנים האחרונות חלה התאוששות בסקטור, הקונים חוזרים והפעילות הכלכלית בתחום הנדל"ן נראית היטב. מבחינת המשקיעים בבורסה עולה כי ישנה רק אחת אשר מציעה חשיפה מלאה לתחום הנדל"ן בארה"ב - חברת {נץ ארהב}.

מרבית המשקיעים כלל לא שמעו על החברה אשר נכנסה לבורסה לפני כמעט שנה באמצעות מיזוג עם שלד בורסאי והיום נסחרת לפי שווי של 75 מיליון שקל (לפי מחיר מניה של 127 אגורות). החברה נמצאת בשליטתם של נץ קבוצה 0% נץ קבוצה 42.5 0% נץ קבוצה בסיס:42.5 פתיחה:42.5 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ושל איש העסקים טוני אלישע המחזיקים ב-42% ו-31% מהמניות של החברה בהתאמה.

מי את נץ ארה"ב?

נץ ארה"ב מחזיקה ומנהלת כ-130 נכסים הכוללים 1,300 יחידות לדיור ומשרדים. החברה מתמקדת בשלוש מדינות בארה"ב - קונטיקט, אוהיו ובפלורידה. החברה מחזיקה בפורטפוליו של נכסים - חלק עם שותפים בשווי של כ-104 מיליון דולר אשר מאופיינים בשיעור גבוה של 95%.

במזרח ארה"ב מתמקדת נץ בתחום הנדל"ן המניב למגורים. בבעלות החברה כ-125 נכסי נדל"ן למגורים הכוללים למעלה מ-900 יחידות דיור. כמו כן בבעלות החברה שני נכסים מניבים במדינה. גם באוהיו החברה מחזיקה במקבץ נדל"ן למגורים אשר כולל כ-340 יחידות דיור. במיאמי שבפלוריסה מחזיקה נץ ארה"ב בשני נכסי נדל"ן מניב למשרדים.

החברה נהנית מיציבות גבוהה בשורת ההכנסות בשל הגורם אשר נקרא "Section 8" - דיירים אשר לשכר דירה או לערבות ממדינת ארה"ב. כ-35% מהכנסות (NOI) מגיעות מדיירים של Section 8. לרוב, מחירי השכירות של דיירים אלו גבוה משמעותית מדמי השכירות הממוצעים של דירות זהות.

יתרון נוסף של החברה הוא המינוף אשר אינו גבוה במיוחד. נכון לסוף 2013 השווי של הנכסים שבבעלות החברה (ללא השותפים) הסתכם ב-74.2 מיליון דולר וכנגדם עמדו הלוואות בהיקף של 35.8 מיליון דולר. חישוב פשוט מעלה כי יחס החוב לבין שווי הנכסים עומד על 48%.

מרחיבים את הפורטפוליו

בתחיחלת השנה השלימה נץ ארה"ב גיוס בהיקף של 70 מיליון שקל. הריבית על האג"ח שמשלמת החברה נקבעה על 7.45% (שקלית). כחלק מן ההתניות התחייבה החברה כי ההון העצמי המתואם של החברה יהיה גבוה מ-20 מיליון דולר.

עם הכסף שגויס החלה החברה להרחיב את הפורטפוליו של הנכסים. בפברואר השנה רכשה החברה את הזכויות של השותף שלה בנכס נדל"ן מניב אשר נמצא בקונטיקט וכולל כ-40 נכסים למגורים. סכום העסקה - 2.75 מיליון דולר. עסקה נוספת שביצעה החברה הוא רכישת 78 יחידות דיור בקונטיקט תמורת סכום של 4.5 מיליון דולר.

במאי האחרון ביצעה נץ ארה"ב עסקה נוספת של רכישת בניין משרדים בפלורידה תמורת סכום של 6.2 מיליון דולר ומניב כ-950 אלף דולר בשנה. חישוב פשוט מעלה כי הנכס נרכש בתשואה ברוטו של 15%, תשואה אשר נחשבת לגבוהה מאוד. נץ מתכננת להכניס לעסקה שותפים. כל העסקאות צפויות לבוא לידי ביטוי בדוחות הכספיים של החברה במשך השנה.

המבנה הפיננסי

כאמור, מבחינה פיננסית המינוף של החברה אינו גבוה. עם זאת, הדבר המרכזי שניתן לראות ממבנה ההון של החברה הן התמיכה של הבעלים אשר להם "חייבת" החברה 15.7 מיליון דולר. מדובר בהלוואות שהועמדו לחברה לטובת רכישת הנכסים ונושאות של 6%. כחלק מהנפקת האג"ח סוכם כי קרן ההלוואה לא תיפרע עד לסוף נת 2016. החל משנת 2017 היקף הפירעון יעמוד על מיליון דולר לשנה לכל היותר. אותן הלוואות בעלים נחותות למחזיקי האג"ח ולכן מבחינתם מדובר בתוספת להון העצמי אשר עומד על כ-11 מיליון דולר.

לאן החברה הולכת?

חברת נץ ארה"ב מספקת למשקיעים הזדמנות להיחשף לפורטפוליו מגוון של נדל"ן מניב בארה"ב - תחום אשר נמצא בהתאוששות מאז שנת 2011. מאז כניסתה לבורסה מספקים בעלי הבית תמיכה לחברה ורק לאחרונה רכשה נץ מניות ממספר משקיעים תמורת 113.5 אגורות למניה.

בשלב זה קשה לקבוע האם מחיר המניה הוא יקר או זול. החברה אמנם נסחרת במחיר הגבוה מההון העצמי, אך בחברה כבר הצליחו להוכיח יכולת גבוהה בהשבחה של הנכסים שבבעלותם. החברה רוכשת את הנכסים בארה"ב בתשואה (במונחי עלות) הגבוהה מ-10%, כאשר בקונטיקט שיעור התשואה המשוקלל עומד על 15%.

יתרון נוסף של החברה הוא חברת הניהול שלה - חברה מקומית בבעלות מלאה. מדובר ביתרון אשר מאפשר לנץ ארה"ב להקטין את עלויות התפעול של הנכסים ולעקוב אחר מצבם של הנכסים בכל רגע נתון. גם פורטפוליו הנכסים הרחב של החברה מהווה יתרון גדול עבור המשקיעים.

ככל שהמצב בארה"ב ימשיך להשתפר - נץ ארה"ב צפויה להמשיך וליהנות מהמצב ולהרחיב את תיק הנכסים. לעת עתה, קיבלה החברה את אמון המשקיעים אשר רכשו איגרות חוב של הקבוצה. האם המוסדיים גם יצטרפו להשקעה במניות של החברה? ככל הנראה - הדבר יקרה רק לאחר שהחברה תמשיך להרחיב את פעילותה ומנייתה תיכנס למדדים המובילים באחד העם.

הערה

בשוק המניות ישנן עוד מספר חברות נוספות אשר חשופות לסקטור הנדל"ן בארה"ב. כך למשל, ל גזית גלוב -0.46% גזית גלוב 3,235 -0.46% גזית גלוב בסיס:3,250 פתיחה:3,244 גבוה:3,259 נמוך:3,221 תמורה:6,316,022 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , אלוני חץ -0.53% אלוני חץ 3,365 -0.53% אלוני חץ בסיס:3,383 פתיחה:3,355 גבוה:3,408 נמוך:3,354 תמורה:5,137,311 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , כלכלית ירושלים -1.15% כלכלית ירוש 899.7 -1.15% כלכלית ירושלים בסיס:910.2 פתיחה:907 גבוה:907.3 נמוך:895.1 תמורה:1,664,439 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו אפריקה -0.68% אפריקה 14.7 -0.68% אפריקה בסיס:14.8 פתיחה:15 גבוה:15 נמוך:14.6 תמורה:46,022 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ישנה פעילות במדינה, אך מדובר בחשיפה מצומצמת לעומת יתר הנכסים. כמו כן, ישנן חברות הפועלות רק בארה"ב אך המניות שלהן אינן נסחרות אלא רק איגרות החוב - מדובר בחברות כמו דה-לסר ודה-זראסאי.
תגובות לכתבה(8):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 7.
    נדלן ארצות הברית במיתון תיזהרו..... (ל"ת)
    GOD BLESS USA 25/05/2014 15:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    סקירה יפה ותודה על ריכוז המידע
    etko inc 24/05/2014 20:19
    הגב לתגובה זו
    5 0
    ג.נ. מחזיק והרבה
    סגור
  • 5.
    אלוני חץ שמה אותה בכיס הקטן (ל"ת)
    'קכ 24/05/2014 13:43
    הגב לתגובה זו
    9 3
    סגור
  • 4.
    אם החברה נסחרת מעל ההון העצמי היא יקרה נקודה (ל"ת)
    די לפמפם 23/05/2014 16:55
    הגב לתגובה זו
    6 5
    סגור
  • 3.
    האגח הוא ללא תספורת יש כיסוי פלןס 7.5 אחוז זה ללא סיכון (ל"ת)
    אליהו 23/05/2014 13:55
    הגב לתגובה זו
    2 2
    סגור
  • 2.
    נכסים של דירות מחסן
    מכיר ויודע 23/05/2014 13:53
    הגב לתגובה זו
    7 1
    האם זה נקרא נכס הכל מתוזמן הכל נכסים בלי שליטה ודירות בודדות מתוך בנינים פיצפונים רק לנהל אותם אין רווח
    סגור
  • תגובה ל 2
    מכיר ויודע 23/05/2014 17:37
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אתה ממש לא יודע על מה אתה מדבר ההיפך הגמור. כל הנכסים שלהם
    סגור
  • 1.
    מאמין וותיק
    ארז 23/05/2014 11:56
    הגב לתגובה זו
    4 3
    מחזיק במנייה ומעוד מאמין בה
    סגור