שינויי המס ב-2014: מוכרים דירה? כך תתמודדו עם 'מס השבח'

בחודש הבא יכנסו לתוקף שינויי חקיקה; חברות נדל"ן מניב צפויות להיפגע מהמגבלות על חלוקת רווחים שנוצרו משערוך נכסים
עופר אלבוים, צילום: יח"צ
שלושה שבועות לפני שמספר שינויי חקיקה הכלולים בחוק ההסדרים יכנסו לתוקף, ניתן להיערך מראש ולהרוויח סכומים משמעותיים. שלושה שותפים בכירים במשרד עורכי הדין שקל, המתמחה במיסוי, מסבירים לגולשי Bizportal כיצד להתמודד עם שינויי המס בתחום המקרקעין, סיווג חברות משפחתיות, השינוי בחוק עידוד השקעות הון ומה הסעיף החדש של חלוקת דיבידנד מרווחי שיערוך.

עו"ד עופר אלבוים מסביר את שינויי המס בתחום המקרקעין בשנת 2014:

"החל מה-1 בינואר 2014 יבוטל הפטור ממס שבח שאיפשר למכור דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של המוכר, בכל ארבע שנים ללא חיוב במס. מטרת הרפורמה להשוות את המיסוי על ההשקעה בדירות מגורים למיסוי על השקעות באפיקים אחרים, מתוך שאיפה להוריד את מחירי הדיור."

"את הגלולה המרה בדמות ביטול הפטור הכללי, ממתיקה סוכרייה הטומנת בחובה הזדמנויות רבות: במסגרת הרפורמה נקבע כי על מימוש דירות שנרכשו לפני שנת 2014 ע"י בעל מספר דירות, יחול בתנאים הקבועים בחוק, מנגנון 'חיוב ליניארי' מיוחד, שפוטר את השבח הריאלי שנצבר לפני 1.1.2014 ומחייב את השבח הריאלי שנצבר ממועד זה ואילך במס בשיעור 25%. זאת בשונה מהמצב הנהוג עד לתום שנת 2013, שבמצבים מסוימים ימוסה מימוש אותן הדירות (אשר מוכרן אינו זכאי לפטור הכללי) בשיעורי מס גבוהים."

"הפטור ממס שבח לבעלים של דירת מגורים יחידה נותר בתוקפו והוא יחול על מי שבמשך 18 חודשים שקדמו למכירה הינו בעל הזכות בדירה ולא ניצל במשך תקופה זו פטור של דירה יחידה. עם זאת הפטור המלא הוגבל עד לתקרת שווי דירה של 4.5 מיליון שקל".

מקדמת מס שבח:

"כיום, בעסקת מכירה של נכס מקרקעין שאינה דירה למגורים, מחויב הקונה במקדמת מס שבח בשיעור של 15% מערך הנכס, אם היא נרכשה לפני 7 בנובמבר 2011 או במקדמה בגובה של 7.5%, במקרה שהנכס נרכש אחרי 7 בנובמבר 2011. ועדת הכספים של הכנסת נענתה לבקשת רשויות המס והאריכה את חובת תשלום 'מקדמת מס שבח' בעסקאות מקרקעין עד לתום 2013. הוראה זו שנקבעה לתקופת ביניים והוארכה מעת לעת מתעתדת להפוך להוראת קבע בספר החוקים בכפוף למספר שינויים שיבוצעו בה".

מס שבח יכול להגיע אפילו עד לשיעור של 50% מהרווח שהוא הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. שיעור המס נקבע לפי מספר פרמטרים בהם תלוי במועד הרכישה, עלות הרכישה, תמורת המכירה וגובה ההשתכרות.

עו"ד יניב שקל - מתמחה במיסוי ומשפט מסחרי
עו"ד יניב שקל

"במגבלות המס על חלוקת רווחי שערוך ישנה פגיעה אפשרית בתשואות חברות נדל"ן ויצירת 'רווחים כלואים'. במסגרת חוק ההסדרים, אשר נכנס לתוקפו ביום 1.8.13, בוצע תיקון לפקודת מס הכנסה, שבו התווסף סעיף חדש לפקודה שכותרתו: 'חלוקה מרווחי שערוך'.

הסעיף חל במקרה שבו חברה מחלקת דיבידנד מתוך רווחים שהינם 'רווחי שערוך' - רווחים שנרשמו על פי כללי החשבונאות, אך טרם חויבו במס חברות. הסוגים הספציפיים של 'רווחי שערוך' צפויים להיקבע בתקנות שיפורסמו, אך מהידוע עד כה צפוי שתקנות אלו יעסקו בעיקר ברווחים הנובעים משערוך נכסי נדל"ן ונכסים אחרים בישראל, אשר על פי כללי חשבונאות ניתן להעמיד את ערכם על שווי השוק (תוך רישום רווח).

ואולם לצרכי מס, רווח זה עדיין אינו מחויב במס, וזאת מאחר שטרם אירע אירוע של 'מכירה', שבגינו משולם המס בישראל. מקום שמחולקים רווחי שערוך כאמור, הרי שלצרכי מס רואים את הנכס כאילו נמכר ונרכש מחדש, תוך תשלום מס בגין הרווחים שחולקו.

מטרת החקיקה היתה למנוע תכנוני מס שונים, המבוססים על חלוקת רווחי שערוך כתחליף למס המשולם במכירת הנדל"ן, ואולם החקיקה שנקבעה בסופו של יום הינה גורפת, ומביאה למיסוי גם מקום שבו חלוקת הרווחים נעשית כעניין שבשגרה, שלא בהקשר למכירת נדל"ן.

תוצאת הדברים עלולה להיות שחברות נדל"ן מניב, הפועלות בישראל, יצמצמו את חלוקות הדיבידנד על ידן, ובכך עלולה להיות פגיעה בתשואת הדיבידנד של חברות אלו (אשר נהנתה בעבר גם מעליית מחירי נכסים מניבים שבבעלותן).

תוצאה נוספת הינה יצירת קטגוריה חדשה של 'רווחים כלואים', אשר חברות יעדיפו שלא לחלק, תוך פגיעה בתקבולי המסים מחלוקת דיבידנד שוטפת.
שיקולים אלו היו ידועים לרשויות המס עת נחקקה החקיקה, ואולם העמדה שאומצה היא עמדה לפיה חלוקת רווחי שערוך, הינה בכל מקרה פסולה, שכן היא מביאה לפגיעה ביציבות החברה המחלקת.

עמדה זו המשלבת גם שיקולים ערכיים מחוץ לתחום המס, כדוגמת האיזון בין יציבות החברה המחלקת ליציבות החברות מקבלות הדיבידנד, ובפרט שחוק החברות מאפשר חלוקת דיבידנד מרווחי שערוך, צריכה היתה להיבחן בוועדה ציבורית, ולא להיקבע בדרך של תיקון להוראות פקודת מס הכנסה, בהליך המזורז של חוק ההסדרים".

עו"ד איילת הלל ברנצוויג - מתמחה במס הכנסה:
עו"ד איילת הלל ברנצוויג

חברות משפחתיות: בעבר, ניתן היה לסווג את החברה בשנה מסוימת כמשפחתית לצרכי מס ובשנה העוקבת – לסווגה כחברה רגילה, וההפך בפשטות יחסית ובאמצעות הסיווג השונה לתכנן את המס באופן אופטימלי (תחת מגבלות מסוימות ולא מורכבות). בעקבות תיקון החקיקה, חברות היו צריכות להחליט עד לסוף חודש נובמבר, או תוך 3 חודשים לאחר התאגדות החברה, האם ברצונן להיות חברות רגילות או משפחתיות לצרכי מס, וכך הן תסווגנה גם בעתיד. לפיכך, על החברות לבצע תכנון מס ארון טווח בבחינתם כיצד כדאי להם לסווג את החברה. נקבעו גם הסדרים ביחס למכירות מניות של חברות משפחתיות ומיסוי דיבידנד.

היתרונות שהיו בעבר לחברה משפחתית - למרות שבעלי השליטה היו מאוגדים כחברה, המיסוי על ההכנסות היו כאילו כיחיד ואז היה יתרון במקרה של מימוש רווחי הון. רשות המיסים סגרה את הפירצה הזאת של שימוש בחברות משפחתיות.

הרעה בחוק עידוד השקעות הון: חברות הזכאיות להטבות מכוח חוק עידוד השקעות הון החל מיום 1.1.2014 יבוטל מתווה הורדת שיעורי המס כך שמתאריך זה יעמדו שיעורי המס על 9% (במקום 6%) באזור פיתוח א' ו-16% (במקום 12%) בשאר האזורים. שיעור המס בעת חלוקת דיבידנד יעלה מ-15% ל-20%.

עו"ד רו"ח בני טובי, מומחה במיסוי בינלאומי:

עו"ד בני טובי
"מיסוי נאמנויות ישתנה מהותית בינואר 2014. עד היום הנאמנויות סווגו בהתאם לתושבות של הנהנים והיוצרים וכך למרות שחלק מנהנים היו תושבי ישראל - הם לא שילמו מס בכלל ולעיתים אפילו לא היו חייבים לדווח על הכנסה.

מהיום והלאה ימוסו הנאמנויות בשני מסלולים: הראשון - כאשר יש יחסי קרבה משפחתית בין הנהנים ליוצרי הנאמנות ישולם מס של 25% או שישולם מס עתידי של 30% בחלוקת ההכנסה לנהנה. אם אין יחסי קירבה ישולם מס בישראל על מלוא ההכנסות.

כאשר יוצר נאמנות תושב נפטר ויש נהנה תושב ישראל הנאמנות הופכת לנאמנות ישראלית וכל ההכנסות ממוסות בישראל".
תגובות לכתבה(4):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 4.
    כמה תיקונים לכתבה
    אני 16/12/2013 11:38
    הגב לתגובה זו
    0 1
    לגבי מקדמת מס השבח- מדובר על7 בנובמ' 2001 ולא 2011 כפי שרשמתם בכתבה. מעבר לכך לגבי התשלום הלניארי במס שבח זה יחול לגבי 2 דירות בלבד ורק לגבי מי שעומד בתנאים הקבועים בתיקון
    סגור
  • 3.
    אבקש תשובה דחוף
    שלומי 15/12/2013 16:39
    הגב לתגובה זו
    1 0
    זוג שלפני הנישואים היה לכל בן זוג דירה ורוצים למכור דירה אחת אחרי שנת 2014 האם הם ישלמו מס .
    סגור
  • 2.
    מס השבח הלינארי "אוכל" חצי מהתשואה משכירות. חבות המס
    אזרח 15/12/2013 12:47
    הגב לתגובה זו
    1 1
    עולה בקצב מהיר, בעיקר אצל מי שרכש דירה בשנים האחרונות ואין לדירה הרבה "ותק" לפני כניסת החוק לתוקף. כמובן, זה נכון רק לכאלה שבאמת הדירה שלהם עלתה הרבה בערכה, למשל כאלו שקנו ב 2007-2009
    סגור
  • 1.
    " מחויב הקונה במקדמת מס שבח "? הסבר בבקשה (ל"ת)
    אלי 15/12/2013 09:24
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור