הכלכלן הראשי באגוד: "טועה מי שקונה עכשיו דירה להשקעה, אבל העם פועל פה בצורת עדר - ויש סיכון גדול להפסד"

בשיחה עם Bizportal אמיר חייק נחרץ בנושא הנדל"ן. "אסור לקנות על פי הטרנד החם ושיחות בערב שישי". מהי האלטרנטיבה שמציע?
 |  (31)
אמיר חייק
בנק ישראל הפחית השבוע את הריבית לרמה של 1.75%, ולפי שעה בשל החולשה הכלכלית המקומית וכיוון הריביות בעולם - נראה שהעלאות ריבית מצד פישר לא נמצאות באופק. הסיטואציה מקשה בעיקר על המשקיע הסולידי שרואה את התשואות באפיקים הרלוונטים עבורו הולכות ויורדות.

אמיר חייק, כלכלן ראשי בנק אגוד מאז שנת 2000, מסמן אלטרנטיבה ומנתח את המצב בשיחה עם Bizportal. "דבר אחד ברור - יש האטה במשק. לגבי העיתוי של הורדת הריבית האחרונה, אני לא כל כך בטוח שהוא מושלם. עם זאת, הורדת הריבית הזאת הייתה חייבת לקרות. ההערכה שלנו היא להורדת ריבית נוספת לרמה של 1.5% בחודשים הקרובים".

אתה מדבר על האטה ורה"מ נתניהו מגדיר את ישראת כ"נס כלכלי"? אתה מסכים להגדרה?

"אין ספק שישראל עברה את המשבר טוב, זאת בגלל שהמדיניות התקציבית הייתה זהירה יחסית ובשנים שעברו ובנוסף שינויים מבניים עזרו לצמיחת המשק. מלבד זאת, ההישגים של המשק קשורים גם לפעילות העסקית של חברות היי-טק וחברות יצואניות, אי אפשר לנכס את ההישג רק לממשלה כזו או אחרת. האבטלה יחסית לעולם היא ברמה טובה, אך צפוייה לעלות בגלל ההאטה."

ברקע להורדת הריבית, מהן האופציות?

"האופציה היא פקדונות לכל מיני טווחים, או מניות. כמובן שבפקדונות הקצרים הריבית יורדת עם ריבית בנק ישראל, אבל הפקדונות הארוכים נותנים יותר מהאג"ח הממשלתי - מדובר ב-5% נומינלי בשנה.

כמה אתה ממליץ להחזיק במניות?

"אנחנו ממליצים למשקיע הסולידי להחזיק 20% מהתיק במניות, ומתוך זה 10% בחו"ל, במניות שמחלקות דיבידנד. רק ככה אפשר להגיע ל-5% תשואה בשנה. אם ריבית בנק ישראל הייתה 3% למשל, היינו ממליצים על החזקה נמוכה יותר במניות, 15% או פחות, אבל זה תלוי בסביבה העסקית."

אתה רואה מעבר של כספים מהפקדונות לנכסי סיכון?

"כרגע אנחנו לא רואים מעבר משמעותי מפקדונות אך בהמשך כסף יזרום למניות בגלל הריבית הנמוכה. עם זאת אנחנו רואים שאנשים לוקחים את הכסף מהפקדונות לשוק הנדל"ן. העלייה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות נבעה ממעבר כספים לשם".

אז אתה ממליץ לקנות דירות להשקעה?

"למיטב הבנתי וניסיוני, טועה מי שקונה עכשיו דירה להשקעה - הוא לוקח סיכון. מספיק שמחירי הדירות לא יעלו והוא סופג הפסד ריאלי. העם פועל בצורה של עדר, עושה מה שאחרים עושים על פי השיחות בערבי שישי."

"אם נפרק את מחירי הנדל"ן למרכיבים: ריבית נמוכה - נשארת ואולי תרד עוד ב-2013 וזה תורם לצד הביקושים. מנגד, הצמיחה במשק והעלייה בשכר הריאלי שתרמה לעליית המחירים תמתן את הביקושים בגלל ההאטה, קבלנים שהחלו לבנות לפני שנתיים ישחררו לשוק דירות וההיצע יגדל. ובנוסף הגבלת המשכנתאות תמתן את הביקושים".

מה הערכתך לגבי מחירי הנדל"ן ב-2013 ובשנים הבאות?

"ב-2013 נראה את מחירי הנדל"ן ללא שינוי עם נטייה קטנה לעליות. לגבי ההמשך, בתסריט סביר נראה ירידה במחירי הנדל"ן בשיעור של כ-10% בשלוש שנים. חזרה לממוצע ארוך הטווח. לאנשים יש זיכרון קצר, מחירי נדל"ן יכולים גם לרדת כמה שנים ברציפות כמו בשנות האלפיים. בנוגע לירידה חדה, אי אפשר לשלול תסריט כזה כרגע אך מדובר בתסריט קיצון".

היית אומר שזו בועה?

"לא, זו לא בועה - אבל אם מסתכלים על ממוצע רגרסיה של מחירי הנדל"ן אנחנו כ-10%-15% מעל הממוצע ארוך הטווח ומה שקורה בדרך כלל זה חזרה לממוצע. נזכיר כי המחירים היו נמוכים עד 2007 יחסית לנכסים אחרים, ולא עלו באותה מידה ואז השלימו את הפער ויותר. מי שקונה היום דירה, שיידע שהוא נמצא מעל הממוצע ארוך הטווח וזה לא מומלץ".

ובכל זאת המשקיעים עדיין נוהרים לנדל"ן בניגוד לעצות מומחים וכלכלנים. מה דעתך על ההתנפלות על המשכנתאות?

"הנדל"ן זה טרנד, וחלק מהעלייה מזינה את עצמה. כולם רוצים להיות בפנים, שומעים שיחות בערב שישי ורצים להצטרף. הורדת הריבית מעודדת אנשים לקחת ריבית אך שיהיה ברור - חלק מהציבור לא יעמוד בזה. לא לכל אחד יש את הגב הכלכלי לרכוש דירה. הסיפור הזה עם המשכנתאות הארוכות נגמר. בשלב זה אני ממליץ לשכור דירה ולחכות".

מהי האלטרנטיבה הראויה במקום השקעה בנדל"ן?

"האלטרנטיבה היא אג"ח ופקדונות. התשואה הממוצעת מהשכרה בישראל עומדת על 3.3% - כמו אג"ח אך עם יותר סיכון ולכן אני מעדיף את האג"ח הארוכים. אג"ח ל-20 שנה נותן 2.44% - בערך 2.5%, אם נוסיף לזה אינפלציה נקבל 5%. כלומר 3.3% תשואה בנדל"ן זו לא מציאה כל כך - היות וזה נומינלי - אינפלציה ברמה של 2%-2.5% נותנת למעשה תשואה של 1% - וזה כבר פחות מפקדונות. כאשר השכירויות היו מספקות תשואה של 7%-8% אז התמונה הייתה אחרת. שורה תחתונה - הפיקדון בבנק יתן יותר ואם קונים במינוף זו בעיה - זו לא ההשקעה המועדפת היום".
תגובות לכתבה(31):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 22.
    שאלתי בעל נכס ברמת השרון .כמה הוא רוצה ?
    אנונימי 30/12/2012 18:07
    הגב לתגובה זו
    1 1
    התשובה של אותו בעל נכס הייתה.8.000.000 ש"ח .אז שאלתי את אותו בעל נכס.כמה הוא רוצה להשכיר לי את הנכס ?8.000 ש"ח.עכשיו זה מראה לכם מה היחס בין קניית נכס והשכרתו.אז לפי אותו בעל נכס.אם אני השכיר את הנכס שרכשתי ב-8.000.000 ש"ח ב-8.000 ש"ח אני צריך לפחות 80 שנה כדי להחזיר את ההשקעה לא כולל ריבית והצמדה.האם הבנתם את זה ?80 שנה.הציבור פותח את העיתון וניזון מסיפורים .למה לא לשכור במקום לקנות ? המחירים היום לא הגיוניים ולא מציאותיים והמפולת לפי דעתי קרובה יותר ממה שהציבור מבין.
    סגור
  • איך הגעת ל-80 שנה?
    לא מבין 30/12/2012 21:53
    הגב לתגובה זו
    0 2
    אם הבנתי נכון הוא רוצה 8 אלף ש"ח לחודש א"כ מדובר בתשואה של מעל 8 אחוז ללא אם הבאת הכל מהבית ללא מימון.
    סגור
  • אתה לא יודע לעשות חשבון? מדובר ב-83 שנה!!! (ל"ת)
    לא שווה לקנות 31/12/2012 16:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 21.
    זה מטורף מישהו מדבר נגד האינטרסט שלו ומודה שהנדלן קורס
    כתבה ענקית 30/12/2012 15:50
    הגב לתגובה זו
    1 0
    הרי ברור שהאנטרסט שלו הוא קודם משכנתאות עצומות וחובות של קבלנים ממונפים על מנת שלא יקרסו ולכן לפי דעתי כתבה זו גדולה והיא ראוייה להתיחסות רצינית אין ספק שמתחזקות הדאות של כלל הצדדים לגבי עתידו של הנדלן לפחות בשנת 2013 ברור שהכיון מטה בגדול
    סגור
  • 20.
    שתהיה קריסה או שיהיה פיקוח !!
    אריאל ת"א 30/12/2012 07:46
    הגב לתגובה זו
    0 5
    לא מעט אנשים שנאנקים תחת נטל השכירות או המשכנתא מקווים שתהיה קריסה והתפוצצות הבועה. רק ככה אפשר להתחיל מחדש. או, אפשר אחרת, ןלעזאזל השוק החופשי : אפשר לקבל החלטה דרמטית על מחיר גג לשכירות לפי אזורים.כן , כן. לקחת תמונת מצב סטטיסטית כמה שנים אחורה ולקבוע מחיר גג. מה יעשו בעלי הבתים - יישארו עם הנכס ?
    סגור
  • 19.
    מתבשלת תוכנית דרמטית להורדת מחירי הנדלן ב-30%
    רומל 29/12/2012 23:24
    הגב לתגובה זו
    5 2
    10% כבר השנה.
    סגור
  • 18.
    בועה של 30-35 אחוז ...נקודה (ל"ת)
    מר עתיד 29/12/2012 17:24
    הגב לתגובה זו
    11 1
    סגור
  • 17.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץבפני האשמים! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 29/12/2012 13:43
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 16.
    איפה יש פקדון שנותן 5% נומינלי?
    אחד 29/12/2012 13:28
    הגב לתגובה זו
    11 0
    אני מייד מפקיד שם דירה.בבנק אמרו לי:חצי אחוז לשנה?!?!...
    סגור
  • פיקדון 5% קיים
    matan3000 29/12/2012 14:40
    הגב לתגובה זו
    4 4
    לחפש.למי שיש בעיה בנידון ישלח לי מיסרון ,בתפוז
    סגור
  • טען עוד
  • 15.
    היכן יש פקדון עם 5%?!..אשצח לשים שם...1m
    ירון 29/12/2012 13:25
    הגב לתגובה זו
    9 3
    הוא השתגע?!..איפה יש פקדון של 5% לשנה?!?...אולי ל-30 שנה...
    סגור
  • טסט (ל"ת)
    טסט 31/12/2012 07:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • הוא דיבר על אג"ח צמוד בריבית 2.5% והניח שההצמדה (ל"ת)
    תוסיף עוד 2.5% 31/12/2012 07:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 14.
    כתבה צריכה להתייחס1 לחסרי דירה2להשקעה.3.מיקום (ל"ת)
    אא 29/12/2012 12:59
    הגב לתגובה זו
    3 2
    סגור
  • 13.
    כנראה שבועה יש רק באמבטיה (ל"ת)
    ממשלת מושחתים 29/12/2012 12:51
    הגב לתגובה זו
    5 5
    סגור
  • 12.
    כן להכנס לנדל"ן-אבל.....
    רוני 29/12/2012 12:29
    הגב לתגובה זו
    4 5
    לדעתי יש מקום לקנות נכס להשקעה בתנאים הללו: 1. מחיר מציאה- וזאת ע"י לחץ על המוכר או המתווך. 2.דרך כונס נכסים במחיר נמוך יותר מהשוק למרות שזה לא קל אבל יש מצב כזה. 3ץלקחת משכנתא ומנף דירה או עסק.
    סגור
  • 11.
    נו באמת, בנקאי אומר להחזיק את הכסף בבנק
    דורון טל 29/12/2012 12:06
    הגב לתגובה זו
    11 0
    בריביות עלובות, כשבאותו הזמן הוא נותן הלוואות מהכסף שהופקד ע"י מי שהקשיב לו - לבארוניי, כרישי וקבלניי נדל"ן. יש שם בחוץ עיסקאות טובות. גם לשניים שלושה אנשים עם 100,000 ש"ח. רק צריך טיפטיפה לכתת רגליים בדרך חזרה מהעבודה. כמה קל לאגוד להלוות לכריש אחד מאשר לטפל באשראי לרוב מעמד הביניים.
    סגור
  • הופקד באג"חים?
    א 30/12/2012 02:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איך ילווה מכסף שהופקד באג"ח מדינה?
    סגור
  • 10.
    אניטרסים
    matan3000 29/12/2012 11:58
    הגב לתגובה זו
    9 2
    לאמיר אין פיתרונות .אני לדוגמא בן 31 גר אצל אמא שלי במירפסת כי אין לי כסף לשכר דירה.לאמיר חייק אין פיתרונות לרע המצב .אני מיואש חושב להגר לקנדה
    סגור
  • מתן הצעיר סבלנות!הנדל"ן יירד עד 2015
    קליפ 29/12/2012 12:44
    הגב לתגובה זו
    7 3
    3000 זה השכר דירה שאתה משלם?
    סגור
  • 9.
    המרואיין אינטרסנט- רק אל תשימו כסף בבנק!!" (ל"ת)
    בנק המאפיה הכי גדולה 29/12/2012 11:33
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • אז מה אתה ממליץ?..במקום לקטר,תן דעה.
    אחד 29/12/2012 13:30
    הגב לתגובה זו
    6 1
    רק לקטר היהודים יודעים!..סע לאירופה או אמריקה,תחזור על 4 לפה!!..ואני מדבר מניסיון,הייתי שם,מול הדירה שלי נכנסו משפחה מוסלמית מעירק.כל היום מוסיקה ערבית ורעש.
    סגור
  • 8.
    השכירות נותנת כסף בבנק כל חודש והפקדון בבנק לא (ל"ת)
    זו הנקודה 29/12/2012 11:30
    הגב לתגובה זו
    6 0
    סגור
  • 7.
    מי יכול לשכוח מהכסף 29 שנה? השתגעת? פתרון הזוי (ל"ת)
    מה זה? 29/12/2012 11:29
    הגב לתגובה זו
    5 3
    סגור
  • 6.
    מי יכול לשכוח מהכסף 29 שנה? השתגעת? פתרון הזוי (ל"ת)
    מה זה? 29/12/2012 11:28
    הגב לתגובה זו
    5 2
    סגור
  • 5.
    כבר הגידו כלכלן כמי שמחר יכול
    ח י במינוס 29/12/2012 11:28
    הגב לתגובה זו
    3 1
    להוכיח למה טעה אתמול .בנק אגוד יתכן ואין לו קליינטים למשכנתאות והעו'ש שלו לא מכניס.
    סגור
  • 4.
    פקדונות זה פתרון עלוב (ל"ת)
    י 29/12/2012 11:27
    הגב לתגובה זו
    5 2
    סגור
  • 3.
    הכל תלוי בבחירות ובמעשיה של הממשלה הבאה
    חזי 29/12/2012 11:22
    הגב לתגובה זו
    7 1
    מי יבחר? כמה יהיה חשוב לו עניין הנדל"ן? כמה הוא יעשה בנושא? מי שמאמין בממשלה שלא יקנה דירה למגורים והשקעה. מי שלא - שיקנה
    סגור
  • לא מדוייק - בארה"ב לא רצו שייפול - ונפל (ל"ת)
    בניגוד לרצון הממשל 31/12/2012 07:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    נו בטח שתגיד את זה יש לך אינטרס - בנק ממליץ על פקדונות (ל"ת)
    כמה צפוי 29/12/2012 11:21
    הגב לתגובה זו
    7 4
    סגור
  • 1.
    מה עם הגורם הפסיכולוגי? אתה מתעלם ממנו
    פסיכולוג בגרוש 29/12/2012 11:18
    הגב לתגובה זו
    6 4
    מה עם שיחות בערב שישי הטרנד עכשיו ההזנחה של המיסוי מצד הממשלה - זה מקלט מס ממש! ההשקעה הטובה עד עכשיו - נדל"ן ותמשיך להיות
    סגור