פרטי אג"ח

סוג הפדיון פדיון בתקבולים
סוג הצמדה שקלי
שיעור מס 15
תשלום קרן הבא 25/02/21
תשלום קרן אחרון 25/08/23
דרוג מעלות + אופק יציב A
דרוג מידרוג + אופק --
שיעור ריבית 5.7
סוג ריבית קבועה
תדירות ריבית --
מנגנון ריבית --
תשלום ריבית הבא 25/02/19
תאריך אקס 13/02/19
סוג שעבוד שלילי

חישובי אג"ח

ברוטו להחזקה 20.19
ערך מתואם ברוטו 104.28
מח"מ 3.63
נטו מקוזז 17.4
נטו להחזקה 18.65
ערך מתואם נטו 103.64
טווח לפדיון 4.7
מרווח ממשלתי 18.94

תיאור אג"ח

התחייבויות לא ליצור שעבודים:
  • החברה מתחייבת שלא לשעבד את כלל רכושה בשעבוד שוטף כללי, ללא קבלת הסכמה מראש של אסיפת מחזיקי איגרות החוב (סדרה א') לכך, בהחלטה מיוחדת. על אף האמור לעיל החברה כן תהא רשאית ליצור שעבוד שוטף כללי על רכושה, כולו או מקצתו, לטובת גורם מממן בישראל אשר יעמיד מימון לחברה עצמה (ובכלל זה מחזיקי סדרות איגרות חוב אחרות) ללא צורך בקבלת הסכמה של אסיפת מחזיקי איגרות החוב וזאת בכפוף לכך שבד בבד עם יצירת שעבוד שוטף כאמור תיצור החברה שעבוד מאותו סוג ובדרגה שווה לטובת מחזיקי איגרות החוב (סדרה א') ולטובת גורם מממן (לרבות גורם מממן זר) עמו קשורה החברה (או תתקשר) בעסקאות הגנה על שער החליפין של השקל מול הדולר בקשר עם איגרות חוב שהנפיקה (או תנפיק) החברה, פארי פאסו על פי יחס החובות, אשר יהיה בתוקף כל עוד איגרות החוב (סדרה א') לא נפרעו במלואן.
  • החברה מתחייבת כי היא, וכן מתחייבת לגרום לכך שיתר תאגידי הקבוצה, לא ישעבדו (בשעבוד שוטף או קבוע), ימשכנו או ימחו על דרך השעבוד כבטוחה לחוב פיננסי את נכסיהם, לרבות זכויות של מי מהם בנכסיהם, אלא אם התקבל אישור מראש של אסיפת מחזיקי אגרות החוב (סדרה א') בהחלטה רגילה.

כרית ריבית:

  • מתמורת ההנפקה נטו שהופקדה בחשבון הנאמנות, יוותר סך השווה למחצית מגובה תשלום הריבית הקרוב (נכון למועד העברת יתרת התמורה לחברה) בגין איגרות החוב כאשר סכום כרית הריבית ישמש כבטוחה למחזיקי איגרות החוב (סדרה א'), וזאת עד לפירעונן המלא של איגרות החוב (סדרה א').
  • אם בבוקר של יום ה - 5 לכל חודש קלנדארי שלאחר תום כל רבעון קלנדארי יהיה הסכום המופקד בחשבון כרית הריבית נמוך מהסכום הנדרש לשם תשלום הריבית הקרוב, תעביר החברה לחשבון כרית הריבית במועד זה סכום השווה לסכום הנדרש לשם השלמת הסכום המופקד בחשבון כרית לסכום תשלום הריבית הקרוב כאמור.

כרית הוצאות:

מתוך תמורת ההנפקה נטו וכתנאי להעברת יתרת תמורת ההנפקה לחברה, יוותר סך השווה ל - 300 אלף דולר ארה"ב (על פי השער היציג של הדולר שיהיה ידוע ביום שלפני המכרז לציבור) בחשבון כרית הריבית כאמור לעיל, אשר ישמש לצורך תשלום ההוצאות השוטפות הסבירות והוצאות הניהול הסבירות של הנאמן, וזאת במקרה שבו תועמדנה איגרות החוב (סדרה א') לפירעון מיידי ו/או במקרה בו החברה הפרה הפרה שאינה זניחה את הוראות שטר הנאמנות.

התחייבויות פיננסיות:

  • ההון העצמי המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) לא יפחת מ - 200 מיליון דולר ארה"ב (סכום זה לא יוצמד למדד).
  • יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל - NOI מתואם לא יעלה על 17.
  • היחס בין החוב פיננסי נטו מתואם של החברה לבין סך ההון והחוב (CAP) נטו לא יעלה על שיעור של 82%.
  • ה - NOI המתואם השנתי של החברה, כפי שיפורסם בדוח הדירקטוריון שיכלל בדוחות השנתיים של החברה, לא יפחת מ - 55 מיליון דולר.

מגבלת חלוקת דיבידנד:

החברה מתחייבת כי היא לא תבצע חלוקה כלשהי, ובכלל זה לא תכריז, תשלם או תחלק כל דיבידנד, אלא אם מתקיימים כל התנאים המפורטים להלן:

  • סכום החלוקה לא יעלה על 50% מה - FFO שנצבר בחברה החל מיום 1 בינואר 2018 על פי נתוני הדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה כפי שיוגדר בדוח הדירקטוריון שיפורסם לתקופה הרלוונטית.
  • ביום האחרון של הרבעון הקלנדרי שקדם למועד החלוקה, היחס בין החוב פיננסי נטו מתואם של החברה לבין CAP נטו, לא עלה על שיעור של 75%.
  • ביום האחרון של הרבעון הקלנדרי שקדם למועד החלוקה, ההון העצמי המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט), בניכוי הדיבידנד שיחולק, לא פחת מ - 375 מיליון דולר ארה"ב (סכום זה לא יוצמד למדד).
  • ביום האחרון של הרבעון הקלנדרי שקדם למועד החלוקה, יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל - NOI מתואם, לא יעלה על - 15.
  • החברה תמסור לנאמן אישור שלפיו דירקטוריון החברה דן וקבע כי במועד החלטת הדירקטוריון על חלוקת דיבידנד לא קיימים בחברה "סימני אזהרה" כהגדרתם בתקנה 10 (ב)( 14 ) לתקנות הדוחות או שקיימים סימני אזהרה כאמור לעיל ודירקטוריון החברה קבע כי אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה.
  • לא קיימת עילה לפירעון מיידי כאמור.
  • החברה עומדת בכל התחייבויותיה המהותיות למחזיקי אגרות החוב (סדרה א') בהתאם להוראות שטר הנאמנות.

התאמת שיעור הריבית בגין שינוי בדירוג איגרות החוב (סדרה א'):

אם הדירוג שייקבע לאיגרות החוב (סדרה א') יהיה נמוך בדרגה אחת או יותר מדירוג הבסיס (A), יעלה שיעור הריבית השנתית של איגרות החוב (סדרה א') בשיעור של 0.25% לשנה בגין כל ירידה בדרגה אחת מתחת לדירוג הבסיס עד לתוספת ריבית מקסימאלית של 1% לשנה לכל היותר.

התאמת שיעור הריבית כתוצאה מחריגה מאמות מידה פיננסיות:

  • יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל - NOI מתואם לא יעלה על 15.
  • ההון העצמי המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) לא יפחת מ - 420 מיליון דולר ארה"ב (סכום זה לא יוצמד למדד).
  • היחס בין החוב פיננסי נטו מתואם של החברה לבין סך ההון והחוב (CAP) נטו לא יעלה על שיעור של 75%.
  • ה - NOI המתואם השנתי של החברה, כפי שיפורסם בדוח הדירקטוריון שיכלל בדוחות השנתיים של החברה, לא יפחת מ - 65 מיליון דולר.
  • ככל שתחרוג החברה מאיזו מאמות המידה הפיננסיות הנ"ל, יעלה שיעור הריבית השנתית של איגרות החוב (סדרה א') בשיעור של 0.25% לשנה בגין כל רבעון בו חלה חריגה מכל אחת מאמות המידה הפיננסיות. העלאת שיעור הריבית תיעשה רק פעם אחת בגין כל חריגה מכל אחת מאמות המידה הפיננסיות, ככל שתהא חריגה כאמור, ושיעור הריבית לא יועלה פעם נוספת במקרה שהחריגה מכל אחת מאמות המידה הפיננסיות תימשך.
  • יובהר, כי אם וככל שתידרש התאמה של ריבית בגין שינוי בדירוג איגרות החוב (סדרה א') וכן בגין חריגה מאמות מידה פיננסיות, אזי בכל מקרה שיעור הריבית הנוסף המקסימאלי לא יעלה על 1.75% מעל שיעור הריבית שנקבע במכרז.

תנאים להרחבת סדרה:

  • ההנפקה הנוספת של איגרות חוב (סדרה א') כאמור לא תפגע בדירוג איגרות החוב (סדרה א') כפי שיהיה הדירוג ערב הרחבת הסדרה.
  • במועד ההנפקה הנוספת, בהתאם לדוחותיה הכספיים האחרונים שפורסמו טרם מועד ההנפקה הנוספת, ולאחר שתובא בחשבון למפרע ביצוע ההנפקה הנוספת, החברה תעמוד בהתחייבויות הפיננסיות המפורטות לעיל.
  • במועד ההנפקה הנוספת לא מתקיימת עילה להעמדת איגרות החוב לפירעון מיידי.

עילות לפירעון מיידי:

  • אם יועמדו לפירעון מיידי: (1) סדרת איגרות חוב אחרת שהנפיקה החברה אשר רשומה למסחר בבורסה, או (2) חוב ו/או מספר חובות מצטברים של החברה או של חברות מאוחדות אשר הערך ההתחייבותי שלהם במצטבר הינו 100 מיליון דולר לפחות או אשר היקפם במצטבר עולה על 15% מסך הנכסים של החברה, על פי הדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה שפורסמו, לפי הנמוך מביניהם (ובלבד שאם מדובר בחובות מצטברים - הרי שהם הועמדו לפירעון מיידי בד בבד או סמוך האחד לשני), או (3) חוב ו/או מספר חובות מצטברים של חברה כלולה שמכפלת שיעור ההחזקה של החברה (בשרשור סופי) בחברה הכלולה בערך ההתחייבותי של החובות מהווה 100 מיליון דולר לפחות לפי הדוחות הכספיים האמורים.
  • אם החברה לא תעמוד באיזו מההתחייבויות הפיננסיות המפורטות לעיל במשך שני רבעונים רצופים.
  • אם החברה ביצעה חלוקה בניגוד להוראות מגבלת החלוקה.
  • אם דירוג איגרות החוב (סדרה א') על ידי חברת הדירוג יופחת לדירוג הנמוך מדירוג BBB מינוס.
  • אם החברה תקיים פעילות עסקית מחוץ לארה"ב או ישראל או תמכור לאחרים את כל נכסיה או את עיקר נכסיה, ולא התקבלה למכירה כאמור הסכמת מחזיקי איגרות החוב (סדרה א'), מראש, בהחלטה מיוחדת.
  • אם איגרות החוב (סדרה א') תפסקנה להיות מדורגות לתקופה העולה על 60 ימים רצופים עקב סיבות ו/או נסיבות שהינן בשליטת החברה.
  • במקרה שהחברה תבצע הרחבת סדרה לאיגרות החוב (סדרה א') בניגוד להוראות.
  • אם החברה תפר איזו מהתחייבויותיה לאי יצירת שעבודים.
  • אם תרשם הערת "עסק חי" בדוחות הכספיים של החברה למשך תקופה של 2 רבעונים רצופים.
  • אם החברה תפר איזו מהתחייבויותה להפקדת כרית הריבית.
  • אם החברה תרכוש קרקעות, למעט (א) קרקעות בקשר אליהן נחתם חוזה שכירות עם שוכר או שוכרים שהתחייבו לאכלס את הפרויקט שיוקם על אותה קרקע עם השלמתו או (ב) קרקעות הסמוכות לנכסי הקבוצה - ובלבד שהיקף הקרקעות שירכשו על ידי החברה כמפורט בס"ק (א) ו - (ב) במהלך התקופה שעד לפירעון מלוא אגרות החוב (סדרה א') לא יעלה על 15% מסך נכסי הנדל"ן של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה.
  • אם עיקר פעילותה של החברה אינו השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב.
  • אם החברה הפרה את התחייבותה להפקדת כרית ההוצאות.
  • רואה החשבון המבקר של החברה אינו אחד מעשרת המשרדים הגדולים בארצות הברית או בישראל.
  • אם ביום האחרון של כל רבעון קלנדרי, בהתאם לדוחות כספיים (סולו) של החברה שפורסמו בגין אותו רבעון, לא תהיה בידי החברה יתרת מזומנים (לרבות שווי מזומנים) בסכום השווה לתשלום הריבית הקרוב (סכום הנזילות), כאשר לצורך חישוב סכום הנזילות, יובא בחשבון גם הסכום שיהא מופקד אותה עת בכרית הריבית.

גרף תשואות(6 חודשים אחרונים)

נתונים באלפי ₪

תזרים פירעונות

מועד תשלום % ריבית % קרן תשלום קרן תשלום ריבית סה"כ תשלום
25/02/19 5.54 -- -- 50,449 50,449
25/02/20 5.7 -- -- 51,870 51,870
25/02/21 5.7 5 45,500 51,870 97,370
25/02/22 5.42 5 45,500 49,276 94,776
25/02/23 5.13 5 45,500 46,683 92,183
25/08/23 2.42 85 773,500 22,045 795,545
סה"כ 910,000 272,193 1,182,193
נתונים באלפי ₪

גרף פירעונות