21:26 סוכנות הדירוג S&P הותירה את דירוג האשראי של ישראל ברמה A+

21:25 תקציב המדינה: מע"מ 0% יאושר, לא יועלו מיסים ותקציב הביטחון יגדל

19:05 עליבאבא: המניה זינקה ב-38%, בין 10 החברות הגדולות בוול סטריט

18:59 המסחר בעליבאבא נפתח: המניה מזנקת 45% למחיר של 99 דולר

18:41 נעילה באירופה: הדאקס ירד 0.02%, הפוטסי הוסיף 0.18% והקאק השיל 0.09%

18:05 ביקוש גדול מצד משקיעים מביא את מחיר מניית עליבאבא ל-86 דולר

17:10 מארק פאבר עושה זאת שוב: "יש לנו בועה בכל דבר, בכל מקום"

16:08 לא הכל ורוד: 3 שאלות שצריך לשאול לפני שקונים את מניית עליבאבא

09:07 עליות נאות באסיה: הניקיי מזנק 1.5%

09:06 הדולר משיל 0.13% לרמה של 3.644 שקלים

09:05 סופית: סקוטלנד אמרה "לא" לעצמאות מבריטניה

22:15 אסטרטג השקעות בוול סטריט: "זה הזמן להיות מאוד סלקטיביים"

20:19 נעילה באירופה: הדאקס זינק 1.41%, הפוטסי עלה 0.57% והקאק טיפס 0.75%

17:25 אירופה: בורסות היבשת נסחרות כעת בעליות שערים של עד כ-1.3%

16:12 מעלות: דירוג AA- עם אופק יציב לגב ים קרקעות

15:56 עשות: הזמנות ממשרד הבטחון בסך של כ-54 מיליון שקלים; אספקה עד 5/18

15:20 משרד התשתיות: 62 מיליון שקלים לעידוד התחברות צרכני הדרום לגז טבעי

14:55 משרד הכלכלה: אישור זמני להמשך קיום אירועים בהיכל הספורט ארנה בירושלים

14:34 סקורפיו בדיווח לבורסה: דחיית מועדי תשלום קרן אג"ח א' בוצעה כדין

13:04 נתון המכירות הקמעונאיות בבריטניה עלה ב-0.4% במהלך חודש אוגוסט

12:47 אירופה: בורסות היבשת נסחרות בשעה זו בעליות שערים של עד 1%

12:43 חברת אגרי רכשה טכנולוגית תאי גזע לטיפול בטרשת נפוצה

11:55 הפסקת אש עם החמאס? אזעקות צבע אדום באזור אשקלון

11:35 אקסטל לימיטד הודיעה על רכישת שני נכסים במנהטן ב-53 מיליון דולר

11:19 ההסתדרות: סכסוך עבודה באקסלנס נשואה; "החברה במדיניות של גרירת רגליים"

09:45 קרן פימי רוכשת 12% מגילת בכ-25.5 מיליון דולר ותגיע להחזקה של כ-35%

08:51 סוני נופלת 8%, תחזית ההפסד השנתי זינקה ל-2.15 מיליארד דולר

08:42 דלתא גייסה 168 מיליון שקל בהנפקת אג"ח סדרה ב' לציבור

08:29 דרך חדשה? היום ייערך משאל העם בסקוטלנד באשר לעצמאותה והיפרדות מהממלכה

08:27 הותר לפירסום: השר לשעבר החשוד בשוחד והטיית מכרזים הוא סטס מיסז'ניקוב

20:48 הודעה דרמטית של גדעון סער: החליט לפרוש מהחיים הפוליטיים

20:32 קבינט הדיור אישר: 37 אלף דירות חדשות ייבנו בהליך מזורז

X
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
קובסייפב Bizportal

Bizportal בפייסבוק

BizTV
BizTV
תויגתב יכה
הכי בתגיות
ניתוחמילכוד המשכנתא

1% של מע"מ, 11,966 שקל בהון העצמי; האם נכון לרוץ לקנות דירה? הנה הניתוח

ב-1 ביוני יטפס המע"מ ל-18%, האם כדאי לרוץ כעת ולחתום על החוזה לרכישה הדירה? Bizportal ניתח את המצב, הנה המספרים...
 |  18
משכנתאות, צילום: Bizportal
Share
בחר אפליקציה והישאר מעודכן ברשתות חברתיות
שורת הגזירות הצפויה בתקציב הקרוב ללא ספק תשפיע על כיסם של בני מעמד הביניים - בין היתר מדובר בהעלאת מס הכנסה בשיעור של 1.5%, קיצוץ קצבאות הילדים ל-140 שקל לכל ילד, הקפאת תוספות שכר במגזר הציבורי ודרישת תשלום מס בריאות מעקרות בית. מרבית גזירות אלו ייכנסו לתוקף בשנת 2014, אך גזירה שתיכנס לתוקף ביוני הקרוב וצפויה להשפיע על כולם היא העלאת שיעור המע"מ ב-1% לרמה של 18%, דבר אשר ללא ספק ישפיע על מחירי הדירות החדשות.


למרות הצהרותיו של שר האוצר יאיר לפיד, ערב הבחירות, כי מחירה של דירה ממוצעת בישראל יירד ל-90 משכורות מ-130 כיום, שורת הגזירות בשוק הדיור רק הולכת ותופחת: ביטול ביטול הפטור ממס רכישה למשפריי דיור עד למחיר של 1.47 מיליון שקל , ביטול הפטור ממס שבח למי שמוכר כל 4 שנים ובבעלותו דירה ומדרגת מס נוספת על דירות יוקרה.

Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, בחן מה יקרה לרוכש דירה ראשונה, אשר יחתום על הסכם רכישה ערב עליית המע"מ וייטול משכנתא מייד עם כניסתה. נציין שניתוח זה נעשה בהתעלמות מהצהרות גורמי הממשל בדבר ביטול רכיב המע"מ לרוכש דירה ראשונה, אשר אם היה מתבצע היה מוזיל את המשכנתא ואת ההון העצמי עבור דירה בשווי של 1.5 מיליון שקל במאות אלפי שקלים :

זה המקום להזכיר מה קרה בסיבוב הקודם של העלאת המע"מ, בספטמבר 2012 משיעור של 16% ל-17%. ציבור רוכשי הדירות הסתער אז על שוק הדירות ונטל משכנתאות בהיקף שיא של 5.8 מיליארד שקל בניסיון להקדים את ההתייקרות. אז האם אכן כדאי לרכוש דירה לפני הגזירה?

במקרה הראשון, זוג
חתם
חתם
גוף אשר מסייע לחברה להנפיק את מניותיה בשוק הראשוני ולגייס על ידי כך הון מהציבור. החתם מתחייב בפני החברה המנפיקה לרכוש את ניירות הערך שהוצעו למכירה ולא נקנו על ידי הציבור במחיר ובמועד המצוין בתשקיף ההנפקה. גוף זה אחראי ניהול ההנפקה והפצת המניות. החתם מקבל מהחברה המנפיקה עמלה תמורת ביצוע חובותיו אלו.
החודש, לפני עליית המע"מ, על חוזה לרכישת דירת 4 חדרים בשכונת 'אם המושבות' בפתח תקווה ב-1.4 מיליון שקל. זוג זה יידרש להון עצמי של 350 אלף שקל (25%) ולמשכנתא של 1.05 מיליון שקל. צריך לזכור שלרוב החתימה על חוזה רכישת דירה נעשית מספר שבועות לפני סגירת המשכנתא מול הבנק המלווה. במקרה הנוכחי, סביר להניח שהמשכנתא תאושר רק לאחר ה-1 ביוני, יום עליית המע"מ, ולכן מחיר הדירה יעלה ב-11,966 שקל לכ-1.412 מיליון שקל (התשלומים על הדירה בחוזה קבלני מוצמדים למע"מ ולמדד תשומות הבנייה). במקרה זה הבנק לא יוכל להעניק משכנתא הגבוהה מ-25% מהסכום הראשוני שנקבע בחוזה, קרי 1.4 מיליון שקל ועל הזוג יהיה להוסיף להון העצמי 11,966 שקל ולשלם בסך הכול
הון עצמי
הון עצמי
שווי נכסי החברה פחות שווי ההיתחיבויות שלה כפי שפורסמו במאזן האחרון. ההון העצמי כולל את הון המניות שנפרע, העודפים, קרנות ההון של החברה והרווחים שלא חולקו.
של 361,966 שקל.

במקרה השני, הזוג ירכוש את הדירה לאחר ה-1 ביוני, יום עליית המע"מ - מחיר הדירה כאמור יעלה לכ-1.412 מיליון שקל, אך במקרה זה הבנק יאפשר לזוג ליטול משכנתא בגובה של כ-1.059 מיליון שקל, 75% משווי הדירה, ולכן הזוג יידרש להון עצמי של כ-353 אלף שקל, כלומר כ-9,000 שקל פחות בהשוואה לרכישה שהייתה מתבצעת ערב העלאת המע"מ.
ניתוח ההון העצמי שיידרש לפני ואחרי העלאת המע"מ
ניתוח ההון העצמי שיידרש לפני ואחרי העלאת המע"מ


נזכיר כי בסוף חודש אוקטובר הגביל
בנק ישראל
בנק ישראל
הבנק המרכזי של מדינת ישראל. בנק זה אחראי על הפעילות המוניטרית כגון: הנפקת המטבע הישראלי, פיקוח על המערכת הבנקאית, פיקוח על השימוש במטבע חוץ, וביצוע פעולות בנקאיות של הממשלה
את היקף המשכנתא ל-70%, אפשר לרוכשי דירה ראשונה ליטול משכנתא בגובה של עד 75% והגביל את המימון לצורכי השקעה ל-50% בלבד משווי הנכס. הגבלה זו ייתרה את השימוש בביטוח EMI לצורך רכישה בהיקפי מימון הגבוהים מ-70% למשפרי דיור ומעל ל-75% לרוכשי דירה ראשונה, ואינה מאפשרת שיקול דעת לבנקים בהעלאת שיעורי המימון באחוזים בודדים מעל תקרות אלו בעקבות שינויי
ריבית
ריבית
הפיצוי הכספי הניתן על ידי לווה למלווה על אפשרות השימוש בהלוואה.
או מדד. מומחים בשוק הנדל"ן סבורים כי צעד זה, יחד עם המשך עליית המחירים, החמיר את מצבם של רוכשי הדירות, כפי שמתבטא במדד משכן לחודש מארס .

"עד הגבלת המשכנתאות הפתרון האידאלי של נוטלי המשכנתאות היה להגדיל את אחוזי המימון בכל מקרה בו היה ללווים חוסר בתזרים מול הקבלנים", אומר ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה. "אך כעת, לווים אשר לא יתכננו את תזרים המזומנים והשינויים העלולים להתרחש עקב עליית המע"מ ומדד תשומות הבנייה יאלצו להשלים את הפער באמצעות הלוואות מסחריות, דבר שיגרור אחריו עלייה בהחזרים החודשיים."

לדברי כרמל, "כפי שניתן להיווכח מהדוגמאות, זוג שממהר לחתום היום על חוזה רכישה מול קבלן רק בגלל עליית המע"מ חייב לקחת בחשבון ששינוי של כמה אלפי שקלים נוספים יכול לבוא או על חשבון המשכנתא (במידה ונחתמה לאחר עליית המע"מ), או על חשבון ההון העצמי במידה ונחתם לפני. אסור לשכוח – חתימה כעת על הסכם רכישה ללא תשלום מלא לקבלן לא תשנה דבר וחצי דבר בהפרש בו יעלה המע"מ."

כתבות מעניינות נוספות:
פרופ' גרין: "לא הייתי מעז לקנות בתים כרגע בערים כמו דטרויט וקליבלנד, עליית המחירים בארה"ב השנה - 2%-3%"
בתחתית שוק הנדל"ן: דירות בת"א סביב ה-1,700 שקל לחודש - תמונות קשות
צפו בשלוש ערים בהן צפויה ירידה במחירי הדירות

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לסיכום היומי של תחום הנדל"ן וקבל מידע למשקיע וחדשות מהארץ ומהעולם
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

18 תגובות ב-15 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
15 RONI 13/05/2013 16:28 חברים לא לקנות!!! תחזיקו מעמד!
הבועה על סף פיצוץ ומיתון קשה בדרך! אל תגידו לא ידענו.
0
0
14 רוני 10/05/2013 10:30 ואם הזוג איננו "חתם" -
האם נמצא ברמה נחותה או אחרת?
1
0
13 אבי 10/05/2013 08:59 לא יעזור
נדמר הסוס !!! לא נותר כסף לקנןת דירה !! על מה הכתבה על אחוז ? מתיי לצחוק , סבלנות הנדלן יפול ובגדול , חובה להעשות מחנק אשראי לחברות הבניים וכו ..... אני לא קונה עד שהמחיר יחזור לממדים שאנו חיים !! לא תורם יותר , עדיף לעוף מפה ! לצערי המדינה נראת כל כך רע בפני העולם , סגריות ? נדלן , אני מעסיק מספר עובדים ? לאן אני שואל לאן ? המדינה צריכה הפעם לחשוב הפוך , מה אני יכול להעשות על מנת להשאיר דור שלם בארץ , מפה אין מחשבה .......
2
3
12 לפני קניה 09/05/2013 19:14 טעות חישוב לא?
המע"מ ע ל 1,400K הוא 238K כלומר עלות הדירה נטו היא 1,162K מה שאומר שעוד אחוז זה 11,620 ש"ח ולא 11,966 ש"ח כפי שרשום בכתבה, לא?
2
2
רו"ח יניב 09/05/2013 19:57 חישוב מע"מ
החישוב מתבצע 1,196,581 = 1.17 / 1,400,000 שווי הדירה ללא מע"מ לשווי הדירה ללא המע"מ יש להוסיף את המע"מ החדש 1,411,965 = 1.18 * 1,196,581
1
1
11 לפני קניה 09/05/2013 19:11 המע"מ לא נקבע לפי יום החוזה?
אם בדוגמא הם חתמו לפני סוף החודש וכבר העבירו הון עצמי לקבלן? למה הם סופגים את עליית המע"מ? היא לא נקבעת לפי יום העיסקה?
1
0
10 הזמן למהפכה בתחריר 09/05/2013 16:50 הפעם זו לא תהיה מחאה אלה מהפכת הנדלן והמבין יבין (ל"ת)
2
3
9 די למחאה הזמן למהפכה 09/05/2013 16:49 הגיע הזמן לצאת לכיכר תחריר,הממשלה החדשה לא מפנימה!
כנראה שגם לפיד ובטח בנט לא מבינים את גודל המעמסה על מעמד הביניים החילוני ובמקום זאת עוסקים בהורדת מחירי הטיסות הגיעה השעה למהפכה אמיתית של הציבור שקורס
1
7
8 פרסום=להרצת פראייר 09/05/2013 14:01 מעל שנה דמגוגיה שקר לפראייר=סופר בועה בפיצוץ=מיתון!!!!! (ל"ת)
0
7
7 savirar 09/05/2013 10:56 צריך פתרון אחר
ללא בניה תקציבית והגדלה מסיבית של ההצע המחירים לא ירדו.גם אם הבניה התקציבית תהיה רק בפריפריה זה ישליך על המחירים בכל הארץ.
0
1
6 yyy 09/05/2013 10:15 כדאי ישנה
אין מעמ אין העלאה
1
4
פרסום=להרצת פראייר 09/05/2013 14:05 מחיר הזוי50%=סופר בועה בפיצוץ בפני החזירים=מיתון קשה!!! (ל"ת)
0
6
5 עומר 09/05/2013 10:06 ל א ל ע ש ו ת ע י ס ק א ו ת ב כ ל ל....
לייבש את ההכנסות של המדינה והקבלנים עדיף להשכיר ולחסוך מליונים , בית צריך לעלות 500.000 בלבד , ואלה עם הדירות רפאים ישחררו אותם גם לשוק .... תנשקו אותי אם תעשו כך .
1
24
בא 09/05/2013 13:31 דירה בשיכון . (ל"ת)
0
0
4 חני 09/05/2013 10:01 אם אין בכלל דירה-לקנות ומהר ככל האפשר!
ברגע וקונים פחות דירות-הולכים להשכרה ואז מחירי השכירות עולים. מה עדיף לשלם-משכנתא או שכירות??? ברור שעדיף לשלם משכנתא שכן כעבור שנים מסויימות זה נגמר. השכירות היא לכל החיים וזה "לזרוק כסף לפח". אל תפחדו לקחת הלוואות כל זמן שאתם צעירים, עובדים, מחפשים עבודה נוספת. רובנו עבר את המסלול הזה וראה זה פלא-בגיל 45 לרובנו יש דירות ולרבים אחרים גם דירה נוספת וכו'. שתצלח דרככם ואל תדאגו יותר מידי.
23
5
3 מנשה 09/05/2013 09:52 לא לקנות דירות שנה, לתת לקבלנים להתבשל בחמדנות שלהם
תחזיקו מעמד שנה, אל תקנו דירות יד ראשונה ותראו איך המחירים צונחים פתאום
2
33
2 נדב 09/05/2013 09:52 מספיק לבכות, תחיו לפי האמצעים שלכם
אין לכם כסף לדירה חדשה מקבלן בפ"ת? תקנו דירה יד שניה בעיר או בראש העין, תמיד יש חלופות יותר זולות, אך כולם בוחרים לבכות. שר האוצר כולה מכהן חודש וחצי וכל העם החרא הזה יוצא נגדו, תנו לו צ'אנס
22
9
1 צחי 09/05/2013 09:46 אין מצב לירידת מחירי הדיור עם שר אוצר מעפן כזה. (ל"ת)
10
8
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.